敷地権

概要

敷地権（しきちけん）とは、マンションなどの区分所有建物において、専有部分（各住戸など）と一体となっており、その専有部分を所有するために必要となる土地の権利のことです。具体的には、敷地の所有権や借地権がこれにあたります。敷地権は、専有部分と切り離して処分することができない（分離処分の禁止）という特徴があり、区分所有法によって定められています。これにより、区分所有建物と敷地の利用関係が一体的に保たれ、不動産取引の安全性が確保されます。

敷地権とはどのような権利か

敷地権は、マンションなどの区分所有建物の所有者が、自分の住戸（専有部分）だけでなく、その建物の敷地に対する権利も一体として持つことを明確にするための制度です。区分所有法によって導入され、建物の所有と土地の利用が分断されることによる問題を解消する目的があります。


敷地権が設定されると、以下の点が明確になります。

1.専有部分と敷地利用権の一体化：専有部分（例えば、〇〇号室の部屋）を売買したり、担保に入れたりする場合、自動的にその専有部分に対応する土地の権利（敷地利用権）も一緒に売買・担保設定されることになります。逆に、敷地利用権だけを売却したり、担保に入れたりすることはできません。これを「分離処分の禁止」と呼びます。

2.登記の一元化：敷地権が設定されているマンションでは、登記簿上、専有部分の登記だけで土地の権利も公示されるため、土地と建物の権利関係がシンプルになります。通常の土地と建物が別々に登記されるのとは異なります。

3.権利の明確化：各区分所有者は、敷地全体の持分を所有しており、その持分割合は通常、専有部分の床面積の割合に応じて決められます。これにより、敷地の権利関係が明確になり、将来のトラブルを防ぎやすくなります。


敷地権として設定される土地の権利は、主に敷地所有権（敷地の所有権を持分として共有している場合）や敷地借地権（敷地が借地権である場合）です。現在のマンションのほとんどは、この敷地権が設定されており、不動産取引において非常に重要な情報となります。敷地権が設定されているかどうかは、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）の「表題部」に記載されています。

敷地権が絡む「訳アリ不動産」の問題

敷地権は区分所有建物の取引を円滑にするための制度ですが、その特性や過去の経緯によって、「訳アリ不動産」と見なされるケースも存在します。

特に問題になりやすいのは、旧法マンションなど、敷地権が設定されていない建物です。敷地権が設定されていないマンションでは、専有部分と土地の権利（敷地利用権）が一体化されていません。この場合、以下のような問題が生じることがあります。


・分離処分のリスク：専有部分と土地の権利が別々に売却・担保設定されるリスクがあります。例えば、マンションの一室を購入したのに、後から土地の所有者が変わり、その土地の権利者がマンションの所有者に対して地代を要求したり、最悪の場合、土地の利用を巡るトラブルに発展したりする可能性があります。これにより、買主は予期せぬリスクを負うことになります。

・権利関係の複雑化：各住戸の所有者と土地の所有者が異なる場合や、土地の権利関係が複雑な場合、マンション全体の建て替えや大規模修繕の合意形成が非常に困難になることがあります。

・融資の困難さ：金融機関が融資を行う際、敷地権が設定されていない物件は、担保評価が難しく、融資審査が厳しくなる傾向があります。これにより、購入希望者が住宅ローンを組みにくくなり、売却が困難になることがあります。


また、敷地権が設定されている物件であっても、管理組合の機能不全や、修繕積立金の不足など、共用部分に関する問題が深刻化している場合は、その専有部分も「訳アリ不動産」として扱われることがあります。当社フィリアコーポレーションが取り扱う空き家の中には、このような敷地権にまつわる複雑な問題を抱え、一般の市場では売買が難しいとされているものが多数あります。

敷地権の問題を抱える不動産の解決と当社の専門性

敷地権に関する問題、特に旧法マンションで敷地権が設定されていない不動産の解決には、区分所有法に関する深い法律知識、そして関係者間の調整を行う実務的なノウハウが不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に敷地権に問題を抱える空き家（専有部分）の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、敷地権の問題を含む物件を直接買い取ることです。これにより、売主様は、敷地権が設定されていないことによる売却の困難さ、あるいは将来的な法的トラブルのリスクといった多岐にわたる問題から解放され、速やかに物件を現金化することができます。一般の不動産会社では、敷地権に問題がある物件の扱いに難色を示すことがほとんどですが、当社は豊富な経験とノウハウを活かし、積極的に買取を検討します。

具体的には、当社の専門チームが対象不動産の敷地権の状況や建物の履歴を詳細に調査し、問題の根源を特定します。敷地権が設定されていない物件の場合、その原因や敷地利用権の状況を徹底的に洗い出し、必要に応じて土地所有者や他の区分所有者との交渉を通じて、権利関係の整理を目指します。当社が買主となることで、複雑な権利関係の解消をリードし、売主様の負担を軽減します。

売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

よくある質問