法定地上権

概要

法定地上権（ほうていちじょうけん）とは、土地と建物がもともと同一の所有者に属していたにもかかわらず、その土地または建物に設定された抵当権などの実行（競売など）によって、土地と建物の所有者が別々になってしまった場合に、建物の所有者を保護するため、法律の規定によって自動的に成立する地上権のことです。建物の存続を図り、建物の取り壊しによる社会的な損失を防ぐ目的があります。当事者の合意による設定ではない点が、通常の地上権と大きく異なります。

法定地上権とはどのような権利か

法定地上権は、民法などの法律で定められた特殊な地上権です。通常の地上権が土地の所有者と建物の所有者（または建築を目的とする者）との間の契約によって成立するのに対し、法定地上権は特定の条件を満たした場合に、当事者の意思とは無関係に法律の規定によって当然に発生します。


法定地上権が成立する主な要件は、以下の通りです。

・抵当権設定当時、土地の上に建物が存在していたこと：抵当権を設定した時点で、すでに土地の上に建物が建っている状態である必要があります。更地に抵当権を設定し、その後で建物を建てた場合には、原則として法定地上権は成立しません。

・抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であったこと：抵当権を設定した時点で、土地と建物が同じ人の所有であったことが必要です。

・土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されていること：土地のみ、建物のみ、あるいは土地と建物の両方に抵当権が設定されている必要があります。

・競売等により、土地と建物の所有者が異なる者になったこと：抵当権が実行され、競売（または強制競売、公売など）の結果、土地と建物の所有者が別々の人物になってしまった場合に成立します。


法定地上権が成立すると、建物の所有者は、新たに土地の所有者になった者に対し、建物を使い続けるための土地の利用権（地上権）を主張できます。土地の所有者は、建物所有者に土地の明渡しや建物の撤去を求めることはできません。この場合、建物所有者は土地所有者に対して地代を支払う義務が生じ、地代の額や存続期間については、当事者間の協議で決まらない場合、裁判所が決定することになります。

法定地上権は、建物が不当に取り壊されることを防ぎ、建物の社会的・経済的価値を維持するという目的で設けられています。

法定地上権が「訳アリ不動産」を生むケース

法定地上権は建物の保護を目的とした制度ですが、その存在が、特に土地の所有者からすると「訳アリ不動産」と見なされ、その土地の売却や有効活用を極めて困難にする原因となります。

最も典型的な問題は、土地を単独で自由に利用・処分できないという点です。法定地上権が成立している土地は、その上に他人の建物が建ち続け、勝手に建物を撤去させることもできないため、土地の所有者は土地を更地にして売却したり、新しい建物を建てたりすることができません。

また、地代の金額をめぐるトラブルも頻繁に発生します。当事者間で地代について合意できない場合、裁判所で決定することになりますが、そのプロセスは時間と費用がかかります。さらに、建物所有者が地代の支払いを滞納した場合でも、すぐに法定地上権を消滅させることは難しく、法的な手続きが必要となります。

このような状況の土地は、一般の市場では買い手が極めて限られます。買主は、他人の建物が建ち続ける土地を購入することに抵抗を感じ、将来的なトラブルや利用制限のリスクを嫌うためです。結果として、土地の価格は通常の相場よりも大幅に低くなり、所有者にとっては「負動産」と化してしまうことがあります。当社フィリアコーポレーションが取り扱う空き家の中には、このような法定地上権が付着した複雑な問題を抱え、一般の市場では売買が難しいとされているものが多数あります。

法定地上権付き不動産の解決と当社の専門性

法定地上権が絡む不動産の問題解決には、民法や民事執行法に関する深い法律知識、そして土地と建物双方の権利者間の複雑な利害調整を行う実務的なノウハウが不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に法定地上権が付着した空き家の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、法定地上権が付着した土地や、その上に建っている建物の共有持分や底地（土地の所有権）などを直接買い取ることです。これにより、売主様は、地代交渉の煩わしさ、建物所有者とのトラブル、そして土地の有効活用が進まないといった多岐にわたる問題から解放され、速やかに物件を現金化することができます。一般の不動産会社では、法定地上権がある物件の扱いに難色を示すことがほとんどですが、当社は豊富な経験とノウハウを活かし、積極的に買取を検討します。

具体的には、当社の専門チームが対象不動産の法定地上権の成立要件や、現在の状況を詳細に調査します。そして、必要に応じて建物所有者との粘り強い交渉を行い、円満な解決を目指します。交渉が難しい場合には、提携の弁護士と連携し、地代請求や、場合によっては法定地上権の消滅に向けた法的手続きを検討します。

売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

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