用途地域

概要

用途地域とは、都市計画法に基づいて、市街地における建築物の用途（種類や目的）、容積率、建ぺい率、高さなどを規制し、計画的な街づくりを進めるために定められたルールのことです。良好な住環境の保護、商業施設の適正な配置、工業地の確保など、地域ごとの特性に応じた土地利用を促進する目的があります。

用途地域とはどのような制度か

用途地域は、私たちが暮らす街がどのような機能を持つべきか、どのような建物が建てられるべきかを定める重要な都市計画制度です。例えば、閑静な住宅街に突然大きな工場が建ってしまったり、繁華街に住居が密集しすぎたりするのを防ぐことで、住環境の悪化や無秩序な市街化を防ぎ、快適で機能的な都市環境を形成しています。

この制度は、日本全国の都市計画区域内において、住居系、商業系、工業系の大きく3つの系統に分類され、さらに詳細な13種類の地域に分けられています。それぞれの用途地域には、建築できる建物の種類や規模、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）、高さ制限などが細かく定められています。不動産の売買や建築を検討する際には、対象となる土地がどの用途地域に指定されているかを必ず確認する必要があります。なぜなら、その土地に建てられる建物の種類や規模が、この用途地域によって大きく左右されるためです。

用途地域の13種類とそれぞれの特徴

用途地域は、以下の13種類に分類され、それぞれ異なる特徴と建築制限があります。


住居系（8種類）
・第一種低層住居専用地域：最も規制が厳しく、低層住宅のための地域。高さ制限があり、静かで良好な住環境が保たれます。小中学校や保育園などの施設は建築可能ですが、店舗などは非常に制限されます。
・第二種低層住居専用地域：第一種低層住居専用地域に準じますが、150㎡以下の小規模な店舗（コンビニなど）も建築可能です。
・田園住居地域：農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
・第一種中高層住居専用地域：中高層住宅（マンションなど）も建築できる地域。500㎡以下の店舗や病院なども建築可能です。
・第二種中高層住居専用地域：第一種中高層住居専用地域よりさらに規制が緩和され、中規模の店舗や事務所なども建築可能です。
・第一種住居地域：住居の環境を保護しつつ、3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルなども建築できる地域です。
・第二種住居地域：幹線道路沿いなどに多く見られ、さらに多くの種類の店舗や事務所、遊技場なども建築可能です。
・準住居地域：幹線道路沿いなど、自動車関連施設（ガソリンスタンドなど）や大規模な商業施設も立地可能な地域です。

商業系（2種類）
・近隣商業地域：地域の住民が日用品の買い物をするための商業施設や、住宅も混在する地域です。比較的小規模な商業施設が中心です。
・商業地域：都心や駅前など、大規模な商業施設やオフィスビルが立ち並ぶ地域です。原則としてどんな商業施設でも建てられ、高層ビルも建築可能です。

工業系（3種類）
・準工業地域：主に軽工業の工場と、住宅、店舗などが混在する地域です。環境を悪化させるおそれの少ない工場が建てられます。
・工業地域：どのような工場でも建築可能ですが、学校や病院、住宅などは原則として建てられません。
・工業専用地域：工場のみに特化された地域で、住宅、店舗、学校などの建築は一切認められません。

訳アリ物件と用途地域

私どもフィリアコーポレーションが取り扱う空き家や権利関係に課題のある物件（再建築不可、共有持分、長屋・連棟など）においても、この用途地域は非常に重要な要素となります。例えば、市街化調整区域内の空き家は、原則として建物の新築や増築、用途変更が厳しく制限されています。しかし、近年では空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、「空家等活用促進区域」に指定されたエリアでは、一定の要件を満たすことで、用途地域による用途規制が合理化され、例えば第一種低層住居専用地域にある空き家をカフェとして活用するといった柔軟な対応が可能になるケースも出てきています。

当社では、こうした法改正や制度変更にも常にアンテナを張り、お客様の物件が持つ可能性を最大限に引き出すためのアドバイスを行っています。用途地域によって、再建築が難しい物件の活用方法が変わったり、売却のしやすさが異なったりすることもあります。例えば、既存不適格建築物であっても、その土地の用途地域によっては、思いがけない活用方法が見つかることもあります。机上の理論だけでなく、実際に1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、複雑な権利関係や法的制約を伴う不動産でも、お客様に寄り添いながら最適な解決策をご提案しています。

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