開発許可

概要

開発許可とは、都市計画法に基づき、一定規模以上の土地で建築物の建築や特定の工作物の建設を目的とした土地の区画形質の変更（開発行為）を行う際に必要となる許可のことです。無秩序な市街化を抑制し、良好な住環境を保全するために設けられた制度で、特に都市計画区域内で開発行為を行う際には原則として取得が義務付けられています。

開発許可とはどんな制度か

開発許可制度は、都市計画法という法律の根幹をなす規制の一つです。これは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的としています。具体的には、都市計画区域内で一定規模を超える宅地造成や、道路・公園などの公共施設の整備を伴う大規模な開発を行う場合に、事前に都道府県知事や政令指定都市の市長からの許可を得る必要があります。この許可を得ずに開発行為を行うことは違法であり、罰則の対象となります。許可の基準は、その土地が市街化区域、市街化調整区域など、どの区域に指定されているかによって大きく異なります。市街化区域では、比較的開発がしやすい一方で、市街化調整区域では原則として開発行為が厳しく制限されており、許可を得ることは非常に困難です。当社のような空き家専門の買取会社が扱う物件の中には、再建築不可の物件や、接道義務違反など、この開発許可制度と密接に関わる問題点を抱えているケースが少なくありません。

開発許可が必要となるケースと例外

開発許可が必要となる開発行為の規模は、都市計画区域内の区分によって異なります。たとえば、市街化区域では1,000平方メートル以上、市街化調整区域では面積に関わらず（ただし、例外規定あり）、その他の都市計画区域では3,000平方メートル以上の開発行為が許可の対象となります。これらの規模を下回る開発行為や、駅舎・変電所などの公益性の高い建築物の建築、農林漁業用の建築物の建築など、特定の目的の開発行為については許可が不要となる場合があります。しかし、これらの例外に該当するかどうかの判断は専門的な知識を要し、誤った判断は後で大きな問題に発展する可能性があります。特に、長屋・連棟の物件や法的・物理的制約を伴う不動産を扱う際には、開発許可の要不要だけでなく、既存不適格建築物との関連性も慎重に確認する必要があります。

開発許可が与える不動産への影響と解決策

開発許可は、不動産の価値や利用可能性に大きな影響を与えます。例えば、市街化調整区域内の土地で開発許可が下りない場合、その土地には原則として建物を建てることができません。これは、土地の利用価値を著しく低下させ、結果として売却が困難になる原因となります。当社にご相談いただく権利関係に課題のある物件、特に再建築不可物件の中には、過去の経緯から開発許可が下りづらく、現状のままでは再建築ができないケースも多く見られます。このような物件の売主様は、「どうにもならない」と諦めている方も少なくありません。しかし、当社では、現場で培った1000件以上の相談・査定実績に基づき、単に「建てられない」で終わらせるのではなく、専門家と連携しながら例外規定の適用可能性を検討したり、土地の形状変更や既存建物の条件整理によって問題を解決するための具体的な道筋を提案しています。例えば、隣接地を買い取って敷地を広げ、接道義務を満たすことで開発許可の要件をクリアし、再建築を可能にした事例もあります。売主様の契約不適合責任の免除や残置物の処理不要といった当社ならではのサービスと合わせて、複雑な開発許可の問題も解決に導くことが可能です。

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