リフォーム

概要

リフォームとは、既存の建物に対して、老朽化した部分の修繕や設備の交換を行い、新築時の状態に回復させるための小規模な改修工事を指します。間取りの変更を伴わないことが多いのが特徴です。建物の性能や価値を刷新する「リノベーション」とは異なり、主に「原状回復」や「機能維持」を目的として行われます。中古不動産を賃貸に出す際や売却する際に、物件の魅力を維持・向上させるために重要な要素となります。

リフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」と「リノベーション」はしばしば混同されますが、不動産業界では明確な違いがあります。


・リフォーム：
◯目的：主に老朽化した部分の原状回復や、設備の交換など、新築時の状態に近づけるための小規模な改修を指します。
◯内容：壁紙の張り替え、外壁の塗り直し、水回りの設備（キッチン、浴室、トイレなど）の交換、フローリングの張り替えなどが典型的です。間取りの変更は伴わないことが多いです。
◯例：「古くなった壁紙を新しいものに張り替える」「劣化したお風呂を新しいユニットバスに交換する」「雨漏りしている屋根を修理する」など。

リノベーション:
◯目的：既存の建物の性能や価値を向上させ、新たな機能や付加価値を加えることです。
◯内容：間取りの大幅な変更、構造補強、耐震性・断熱性の向上、デザインの一新、設備のグレードアップなどが含まれます。既存の建物の骨格を活かしつつ、ゼロから作り直すような大規模な工事を指します。
◯例：「細かく仕切られていた部屋を広々としたLDKに変更する」「築年数の古い一戸建てを耐震補強し、最新の省エネ設備を導入して快適な住まいに作り変える」など。


リフォームは、あくまで「直す」ことであり、リノベーションは「価値を創造する」「刷新する」という違いがあります。

リフォームのメリットとデメリット

リフォームは、不動産の維持管理において必要不可欠な要素ですが、その実施にはメリットとデメリットがあります。


メリット

・物件の機能維持と回復：老朽化した設備や破損箇所を修繕することで、建物本来の機能を維持し、居住性や利便性を回復させることができます。

・費用の抑制：大規模な工事となるリノベーションや建て替えに比べて、費用を抑えられることが多いです。部分的な改修であれば、比較的少額で実施可能です。

・工期の短縮：工事内容が限定的であるため、リノベーションに比べて工期が短く済む傾向にあります。

・売却・賃貸の促進：古い設備や傷んだ箇所をリフォームすることで、物件の見た目がきれいになり、買主や入居者への印象が良くなるため、売却や賃貸募集がスムーズに進みやすくなります。特に賃貸物件では、入居率の維持に繋がります。

・トラブル防止：設備や構造の軽微な不具合を早期に修繕することで、将来的な大きな故障や事故を防ぐことにもつながります。


デメリット

・資産価値向上に限界：原状回復が主な目的であるため、大規模な価値向上は期待しにくいです。根本的な機能改善やデザイン刷新には限界があります。

・予期せぬ費用の発生：壁の内部や床下など、目に見えない部分に隠れた劣化や不具合が見つかり、追加費用が発生することがあります。特に築年数の古い物件では、このリスクが高まります。

・ローン審査の制約：リフォーム費用は、住宅ローンとは別のリフォームローンを組むことが多く、住宅ローンよりも金利が高い傾向があります。また、物件の評価が低い場合は、融資自体が難しいこともあります。

・税制優遇が限定的；リノベーションと比べて、リフォームのみでは税制優遇（住宅ローン減税など）の対象となりにくい場合があります。

リフォームと「訳アリ不動産」の専門的解決

当社フィリアコーポレーションが専門とする「訳アリ不動産」は、適切なリフォームが実施されていない、あるいはリフォームだけでは解決できない根本的な問題を抱えている物件が多く見られます。例えば、長期間空き家になっていたため、水回り設備が機能しない、壁紙が剥がれている、外壁にひびが入っているなど、大規模なリフォームを要する状態であることが珍しくありません。

これらの物件は、一般の買主や投資家にとっては、購入後に多額のリフォーム費用を負担する必要があるため、敬遠されがちです。また、売主様自身も、売却のためにリフォーム費用を捻出することに抵抗があったり、「どこまで直せば売れるのか」という判断に迷ったりすることが多く、結果として売却を諦めてしまうケースも少なくありません。

当社フィリアコーポレーションは、このようなリフォームが必要とされる「訳アリ不動産」の買取を専門としています。私たちは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見を活かし、リフォームの必要性やその費用を見越した上で、物件を現状有姿で買い取ることが可能です。

例えば、以下のような状況でお困りの売主様に対して、当社は最適な解決策をご提案します。

・老朽化がひどく、リフォームしないと売れないと言われたが、費用も手間もかけたくない。
・部分的なリフォームでは解決できないような根本的な問題（再建築不可、共有持分など）を抱えている。
・リフォームしても、本当に買い手が見つかるか不安で、売却後の契約不適合責任も負いたくない。

当社は、契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要といった形で、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減することを強みとしています。リフォームが必要な物件であっても、当社が直接買い取ることで、売主様は修繕義務を負うことなく、安心して物件を手放すことができます。机上の理論だけでなく、現場で培った対応力と解決事例に基づいて、他の不動産会社では対応が難しいリフォーム関連の不動産売却をサポートすることが当社の強みです。

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