一棟投資

概要

一棟投資とは、マンションやアパート、オフィスビルなどを、建物全体とその敷地を一括で購入する不動産投資手法です。区分所有のマンションの一室を購入する「区分投資」とは異なり、建物全体を所有することで、賃貸経営のすべてを自らの裁量でコントロールできる点が大きな特徴です。得られる家賃収入も区分投資より大規模になるため、大きなリターンを狙える一方で、投資額も大きくなり、それに伴うリスクも高まります。

一棟投資の基本的な仕組みと魅力

一棟投資は、アパート、マンション、オフィスビル、商業ビルなど、建物全体を一棟丸ごと購入し、その賃料収入を得ることで利益を追求する不動産投資戦略です。この投資形態の最大の魅力は、経営の自由度の高さと、それに伴う大きな収益性にあります。

一棟物件を所有することで、オーナーは以下の点で大きな裁量を持つことができます。


・賃料設定の自由：各部屋の賃料を市場状況や物件の価値に合わせて自由に設定・調整できます。

・入居者選定の自由：:どのような入居者を受け入れるか、審査基準などを自分で決めることができます。

・リフォーム・リノベーションの自由：建物の外観や共用部、各部屋の内装に至るまで、自身の判断で大規模な改修を行うことが可能です。これにより、物件の魅力を高め、競争力を維持・向上させることができます。

・経費コントロールの自由：管理会社や清掃業者、修繕業者などを自由に選定し、コストを最適化することが可能です。


これらの自由度が高いということは、物件の価値向上や効率的な運営を通じて、収益を最大化できる可能性があることを意味します。例えば、築年数が経過したアパートでも、デザイン性の高いリノベーションを施すことで、周辺の新築物件に対抗できる人気物件に生まれ変わらせ、家賃アップや高い稼働率を維持することができます。区分投資では一室のリフォームに限定されますが、一棟投資であれば建物全体をプロデュースできるため、より戦略的な経営が可能です。

一棟投資のメリットとデメリット

一棟投資には、その規模の大きさゆえに、区分投資にはないメリットとデメリットが存在します。


＜メリット＞

・大きな収益性と高利回り：複数戸から安定した家賃収入が得られるため、区分投資に比べて総収入が格段に大きくなります。また、物件全体を購入するため、区分購入よりも単価を抑えられ、結果として高い利回りを実現できる可能性があります。

・レバレッジ効果の最大化：金融機関からの融資（ローン）を組み合わせることで、自己資金以上の大きな不動産を動かすことができます。一棟物件は区分物件よりも担保評価が高く、融資を受けやすい傾向にあるため、少ない自己資金で大きな投資効果を狙えるレバレッジ効果を最大限に活用できます。

・減価償却費による節税効果：建物全体を所有するため、減価償却費を大きく計上でき、所得税・住民税の節税効果が期待できます。特に木造アパートなど、法定耐用年数が短い建物を購入し、減価償却期間中に多額の償却費を計上することで、大きな節税メリットが得られる場合があります。

・土地も同時に所有できる：区分投資では土地は共有持分となりますが、一棟投資では土地も所有することになるため、将来的な土地価格の上昇による恩恵や、万が一の建て替え・売却時の選択肢が増えます。

・空室リスクの分散：複数戸あるため、一部屋が空室になっても、他の部屋からの家賃収入で全体の収益が大きく落ち込むことを防げます。


＜デメリット＞

・高額な初期投資：物件価格が高額になるため、多額の自己資金が必要となるか、大規模な融資を受ける必要があります。

・大規模なリスク：物件全体が対象となるため、地震や火災などの災害リスク、大規模な修繕が必要になった場合の費用負担、空室率の悪化などが区分投資よりも甚大な影響を与える可能性があります。

・専門的な知識と手間：賃貸経営全般に関わるため、不動産に関する幅広い知識（法務、税務、建築、賃貸管理など）が求められます。管理会社に委託するにしても、その選定や監督にはオーナー側の知識が必要不可欠です。

・流動性の低さ：物件価格が高額であること、買い手が見つかりにくいことなどから、売却する際に時間がかかりやすい傾向にあります。

一棟投資と「訳アリ不動産」の意外な関係

当社フィリアコーポレーションは、まさにこの一棟投資の領域において、一般的な不動産会社では手が出しにくいとされる「訳アリ不動産」の買取に強みを持っています。通常の市場では敬遠されがちな物件でも、当社のような専門業者にとっては、その物件が持つ本来の価値を見出し、再生するチャンスとなるためです。

例えば、以下のような物件は、一棟投資を検討する一般的な投資家にとってはデメリットが大きいとされますが、当社にとっては買取対象となり得ます。


・築古の長屋・連棟式建物：老朽化が進み、再建築が困難な長屋や連棟式の建物は、個別の部屋の売買が難しく、一棟としての評価も低くなりがちです。しかし、当社はこのような物件の権利関係の整理や、全面的なリノベーションによる再生ノウハウを持っています。

・接道義務を満たさないアパート：建築基準法上の接道義務を満たさないことで、建て替えができない「再建築不可物件」として評価されるアパートやマンションは、一棟投資の対象としては大きな課題となります。当社は、このような法的制約を伴う不動産の取引実績が豊富です。

・境界が不明確なアパートの敷地：土地の境界が曖昧な物件は、売買が困難となるケースが多いですが、当社は境界非明示の物件でも買取が可能です。

・共有持分の絡む一棟物件：相続などで複数人が共有持分を持つアパートやマンションは、共有者全員の合意形成が難しく、売却が停滞しがちです。当社は共有持分の買取も専門としているため、このような複雑な状況でも解決に導きます。


これらの物件は、通常の一棟投資家にとっては「リスク」と見なされ、融資も付きにくいため市場での流動性が低くなります。しかし、当社フィリアコーポレーションは、1,000件以上の相談・査定実績から得た実務に基づいたリアルな知見と、売主に寄り添う姿勢を強みとしています。契約不適合責任の免除、残置物処理不要、隣人交渉不要など、売主様の心理的・実務的負担を軽減しながら、スムーズな売却を実現できるよう努めています。机上の理論だけでなく、現場で培った交渉力と解決事例に基づいて、他の不動産会社では対応が難しい一棟投資物件の売却をサポートすることが当社の強みです。

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