公図

概要

公図（こうず）とは、不動産登記法に基づいて法務局に備え付けられている、土地の区画や形状、位置関係を示す地図のことです。土地の地番や筆界（ひっかい）と呼ばれる境界線、隣接地の配置などが図面として記録されており、土地のおおまかな位置や形状を把握するために用いられます。しかし、公図は必ずしも現地の測量に基づいて作成されたものではないため、その精度には注意が必要です。

公図とはどのような地図か

公図は、不動産の登記情報の一部として、その土地がどこにあって、どのような形をしていて、周りの土地とどう接しているのかを示すものです。法務局で誰でも手数料を支払えば取得できます。


公図は、主に以下の2種類に大別されます。

1.和紙公図（旧公図）：
◯明治時代の地租改正事業（土地の税金を徴収するために土地の所有関係や地価を確定する事業）の際に作成されたものが多く、手書きで和紙に描かれています。
◯その性質上、縮尺が不正確であったり、図面が伸び縮みして歪んでいたりすることが珍しくありません。また、災害などで図面が消失し、復元されたものもあります。このため、和紙公図を基に現地を測量しても、必ずしも正確な境界を示すものではないという大きな課題があります。

2.地図に準ずる図面（14条地図・国土調査法に基づく地図）：
◯2005年（平成17年）の不動産登記法改正により導入されたもので、測量成果に基づいて作成された精度が高い地図です。地籍調査などによって作成され、測量図と一体化しています。
◯これらは「14条地図」とも呼ばれ、公図よりもはるかに精度が高く、現地の境界を正確に示しているとされています。現在、全国の法務局で順次14条地図への切り替えが進められていますが、まだ多くの地域では和紙公図が主流です。


公図の役割は、あくまで土地のおおまかな位置関係や、登記簿に記録されている地番の配列を公示することにあります。そのため、土地の正確な境界線を現地で確定するためには、別途「境界確定測量」を行う必要がある点に留意が必要です。公図だけを頼りに売買や建築を進めるのはリスクが伴います。

公図にまつわる「訳アリ不動産」の問題

公図は土地の情報を得る上で不可欠な書類ですが、その精度の低さや記載内容の不備が、しばしば不動産を「訳アリ不動産」にしてしまう原因となります。

最も典型的な問題は、公図と現地の状況が一致しないことです。例えば、公図上は直線で区切られているはずの土地の境界線が、現地では曲がりくねった水路や塀になっている、あるいは公図の面積と実際の面積が大きく異なる、といったケースが多々あります。このような不一致は、売買時に買主が不安を感じる大きな要因となります。

また、公図上に「筆界未定地」（境界が不明確な土地）や、道路と認識されているのに公図上は私有地のままになっている「通路」のような部分が記載されている場合もあります。これらの土地は、隣地との境界紛争の原因となったり、建築基準法上の接道義務を満たせず再建築不可となったりするリスクを抱えます。さらに、公図が古い和紙公図のままで、測量誤差が大きすぎるために、いざ測量しようとしても隣地所有者との間で境界の合意形成が困難になることもあります。これは、日本の空き家問題、特に古い土地に付随する問題として顕著です。当社フィリアコーポレーションには、このような公図の不備や境界不明確の複雑な問題を抱え、一般の市場では売買が難しいとされている空き家に関するご相談が多数寄せられています。

公図に記載された問題の解決と当社の専門性

公図にまつわる問題、特に公図と現地の不一致や境界の不明確さを持つ不動産の解決には、土地家屋調査士や弁護士といった専門家との連携に加え、隣地所有者とのデリケートな交渉を行う実務的なノウハウが不可欠です。当社フィリアコーポレーションは、まさにこのような権利関係に課題のある不動産、特に公図の問題を含む空き家の買取と問題解決に特化しています。

当社が提供する解決策の一つは、公図の問題を含む物件を直接買い取ることです。これにより、売主様は、公図と現地の不一致解消のための測量費用の負担、隣地所有者との境界確定交渉、そして万が一紛争に発展した場合の法的手続きといった複雑で時間と費用のかかるプロセスから解放され、速やかに物件を現金化することができます。一般の不動産会社では、公図に問題がある物件の扱いに難色を示すことがほとんどですが、当社は豊富な経験とノウハウを活かし、積極的に買取を検討します。

具体的には、当社の専門チームが対象不動産の公図情報と現地状況を詳細に調査し、問題の根源を特定します。必要に応じて提携の土地家屋調査士に依頼して測量を行い、隣地所有者との粘り強い交渉を通じて、円満な合意形成を目指します。隣地所有者が遠方にいる、あるいは連絡が取れないといった困難な状況でも、当社が責任を持って対応し、境界確定を進めます。

売主様にとっては、残置物の処理が不要であったり、契約不適合責任を免除したりするなど、売却における心理的・実務的な負担を大幅に軽減する提案が可能です。当社は、1000件以上の相談・査定実績を通じて培った実務に基づいたリアルな知見を強みとしています。単なる法律の説明に終わらず、「どんな場面で問題になるのか」「売主にとっての影響」「どう解決してきたか」を明確に示しながら、売主様に寄り添った最適な解決策をご提案いたします。

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