土壌汚染

概要

土壌汚染とは、土壌に有害物質が一定の基準を超えて含まれている状態を指します。工場跡地や化学物質を扱っていた土地などで問題となることが多く、人の健康被害や生活環境への影響を引き起こす可能性があります。不動産取引においては、土壌汚染が判明すると土地の利用が制限されたり、浄化義務が生じたりするため、土地の評価額に大きな影響を与え、売買が困難になる重大なリスク要因となります。

土壌汚染とは何か？その原因と有害物質

土壌汚染は、かつて工場や事業活動が行われていた土地、あるいは廃棄物が不適切に埋め立てられた場所などで発生することが多い環境問題です。土壌中に特定の有害物質が、国が定める環境基準や土壌汚染対策法の基準値を超えて含まれている状態を指します。


土壌汚染の原因となる主な有害物質と発生源

・重金属類：カドミウム、鉛、六価クロム、水銀、セレン、ヒ素など。
◯発生源：金属精錬工場、めっき工場、化学工場、電池工場、鉱山、廃棄物処理場など。

・揮発性有機化合物（VOC）：トリクロロエチレン、テトラクロロエチレン、ベンゼンなど。
◯発生源：ドライクリーニング工場、化学工場、自動車部品工場、ガソリンスタンドなど。

・農薬類：PCB（ポリ塩化ビフェニル）など。
◯発生源：化学工場、かつての電気機器製造工場など。

・油：特定の鉱物油など。
◯発生源：ガソリンスタンド、工場、貯油施設など。


これらの有害物質は、土壌に浸透し、地下水を通じて広範囲に拡散する可能性があります。土壌汚染は、直接土壌に触れることによる健康被害だけでなく、汚染された地下水を飲用することによる影響や、汚染物質が揮発して室内空気質を悪化させるなど、様々な経路で人々の健康や生活環境に悪影響を及ぼすリスクがあります。

土壌汚染が不動産取引に与える影響と法的規制

土壌汚染の有無は、不動産、特に土地の売買において極めて重要な要素となります。土壌汚染が判明した場合、土地の所有者や売主には法的な義務や、経済的な負担が生じる可能性があります。


土壌汚染対策法と不動産取引
日本では、土壌汚染による健康被害を防止するために「土壌汚染対策法」が定められています。この法律は、土壌汚染が判明した場合の調査義務や、汚染の除去（浄化）義務などを定めており、不動産取引にも大きな影響を与えます。

・調査義務の発生：
◯特定の有害物質を取り扱っていた工場や事業場が廃止される場合。
◯3,000平方メートル以上の土地の形質変更を行う場合（条例により規模は異なる）。
◯地方公共団体の長が健康被害の恐れがあると判断した場合。これらのケースに該当すると、土壌汚染状況調査を実施する義務が生じます。

・利用制限と浄化義務：土壌汚染が判明し、基準値を超過していると認められた土地は、「形質変更時要届出区域」や「要措置区域」などに指定されます。
◯形質変更時要届出区域：汚染拡散防止のため、土地の掘削などの形質変更を行う際に、都道府県知事への届出が義務付けられます。
◯要措置区域：健康被害の恐れがあるとして、汚染の除去や封じ込めなどの措置（浄化対策）を講じる義務が生じます。この浄化対策には、数千万円から数億円といった莫大な費用がかかることがあります。


不動産取引への影響
土壌汚染が判明した不動産は、以下のような影響を受けるため、売買が極めて困難になります。

・売却価格の大幅な下落：浄化費用や利用制限のリスクを考慮すると、買主は大幅な価格交渉を求めてきます。

・買主が見つからない：多くの買主は土壌汚染リスクのある土地の購入を避けるため、買い手探しが非常に難航します。特に一般の個人や中小企業は、土壌汚染の知識や対応能力がないため、敬遠されがちです。

・金融機関の融資が困難：担保評価が低くなる上、将来の浄化費用発生リスクがあるため、金融機関は融資を渋るか、担保として評価しないことがほとんどです。

・契約不適合責任のリスク：売買契約後に土壌汚染が判明した場合、売主は買主に対して契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。これを避けるためには、事前に土壌汚染調査を行い、買主へ正確な情報を提供し、理解を得た上で契約を締結することが不可欠です。

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