定期借地権

概要

定期借地権とは、契約で定めた一定期間だけ土地を利用でき、期間満了後は更新されずに終了する借地権のことです。1992年の法改正で導入された制度で、契約期間が終われば借地人は更地にして土地を返還する義務があります。

定期借地権の概要

定期借地権は「借地借家法」によって創設された、新しいタイプの借地権です。従来の普通借地権が半永久的に更新を繰り返せたのに対し、定期借地権では契約時に決めた期間で借地関係が終了します。一般的な定期借地権（一般定期借地権）の契約期間は50年以上と定められ、契約更新や建物買取請求権（借地人が契約終了時に地主に建物を買い取らせる権利）は認められません。期間終了後、借地人は建物を取り壊して更地で地主に返す義務があります。この仕組みにより地主は将来的に確実に土地を取り戻せるため、安心して土地を長期間貸し出すことができます。一方、借地人にとっては永続的にそこに住めない制約があるものの、土地を購入するより安価に長期間利用できるメリットがあります。

定期借地権の種類

定期借地権には用途や期間に応じていくつかの種類があります。一般定期借地権のほか、事業用定期借地権や建物譲渡特約付借地権が代表的です。事業用定期借地権は、その名の通り事業目的の建物所有のために土地を一定期間（10年以上50年未満など）貸す契約で、居住用ではありません。契約は公正証書で締結する必要があり、事業期間終了に合わせて土地利用を終える形です。また建物譲渡特約付借地権は、契約から30年以上経過後に借地上の建物を地主が買い取る特約を付けた借地権で、建物買取により借地関係を終了させるものです。これらはいずれも「定期」という名前の通り、あらかじめ出口（終了条件）が決まっている借地契約と言えます。地主・借地人双方のニーズに合わせて期間や条件を柔軟に定められる点が特徴ですが、その反面イレギュラーな延長や途中解約は難しく、契約内容が重視されます。

定期借地権物件の取引と注意点

定期借地権付きの物件（戸建住宅やマンション）は、一般の所有権物件に比べて価格が安い傾向にあります。土地代がかからない（または借地権の権利金が割安）分、初期コストを抑えてマイホームを取得できるメリットがあります。しかし、購入時には契約残存期間に注意が必要です。例えば50年契約の定期借地権付き住宅でも、既に20年経過していれば残り30年でその土地を明け渡さねばなりません。残存期間が短い物件ほど資産価値の目減りが大きく、金融機関からの融資も付きにくくなるため、売買市場では極端に安く取引される場合もあります。フィリアコーポレーションなど訳あり不動産を扱う会社には、「定期借地の契約満了が迫り、自宅を売りたくても買い手がつかない」といった相談も寄せられます。当社では地主との交渉により期間延長の可能性を探るほか、建物の利活用法（例えば残存期間を割り切って賃貸に出す等）を提案し、依頼者の損失を最小限にするお手伝いをしています。契約満了が見えている定期借地権物件の処分は難易度が高いため、早め早めの戦略立案が重要です。

よくある質問