接道義務違反

接道義務の目的と法的根拠

接道義務は、都市の安全と機能的な利用を確保するために設けられた、非常に重要な建築基準法上の規定です。

接道義務の目的

・防災性の確保：火災や地震などの災害時において、緊急車両（消防車、救急車など）が通行できるようにしたり、住民が安全に避難できる経路を確保したりすることが、最も重要な目的です。道路に接していないと、迅速な消火活動や救助活動が困難になります。

・利便性の確保・建築物の利用者が安全に通行し、日常生活を送る上での利便性を確保します。

・衛生環境の維持：建築物の敷地から公共の道路へ、上下水道管やガス管などのインフラを敷設するための経路を確保します。

法的根拠

接道義務は、建築基準法第43条1項に明確に規定されています。「建築物の敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅員4メートル以上）に2メートル以上接していなければならない。」


ここでいう「建築基準法上の道路」とは、以下のいずれかに該当する道路を指します。

・42条1項道路：建築基準法が施行された際に存在していた幅員4メートル以上の道路、または都市計画法や土地区画整理法などに基づいて新設された幅員4メートル以上の道路。

・42条2項道路（みなし道路）：建築基準法が施行された際に既に建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。この場合、道路の中心線から2メートル後退した線（セットバックライン）までが道路とみなされ、建築を行う際にはセットバックが義務付けられます。

接道義務違反の具体的なケースと不動産への影響

接道義務違反となる具体的なケースはいくつかあり、その違反が不動産に与える影響は甚大です。

接道義務違反の主なケース

1.接道部分の幅が2メートル未満：敷地が道路に接している部分が2メートル未満の場合。

2.接道している道路の幅員が4メートル未満で、セットバックも不可能：敷地が接している道路が建築基準法上の道路と認められない場合（例：単なる通路や私道で、公道に繋がっておらず、建築許可が得られない場合）。また、2項道路であっても、セットバックを行うことが物理的に困難な場合。

3.敷地が全く道路に接していない（袋地）：周囲を他人の土地に囲まれており、公道に全く接していない「袋地」の場合。公道に出るには、他人の土地（囲繞地）を通行する権利（囲繞地通行権）を持つことは可能ですが、建築基準法上の接道義務は満たしません。

不動産への影響

接道義務違反の物件は、以下の理由から市場価値が著しく低下し、「訳アリ不動産」の典型となります。


・新築・建て替え・大規模増改築が不可能:原則として、接道義務を満たさない土地には新たな建物を建てることができません。既存の建物を取り壊した場合、更地になってしまい、二度と建物を建てられない「建築不能」な状態になります。また、建物の主要構造部を過半数以上変更するような大規模な増改築も許可されません。

・再建築不可物件としての扱い：前述の理由から、接道義務違反の土地に建つ建物は「再建築不可物件」と呼ばれます。これは、不動産の売買において非常に大きなマイナス要因となります。

・売却が極めて困難：一般の個人や不動産会社は、建て替えができない土地や建物、あるいは建て替え後の売却が困難な物件を敬遠します。そのため、買い手が見つかりにくく、長期間売れ残る傾向にあります。

・金融機関の融資が困難：担保評価が低くなる上、再建築できないため資産価値の維持が難しいと判断され、住宅ローンや不動産担保ローンなどの融資をほとんど受けることができません。

・価格の大幅な下落：上記の理由から、通常の相場よりも大幅に低い価格でしか売却できないことがほとんどです。

接道義務違反と「訳アリ不動産」の専門的解決

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・長年住んでいた家が再建築不可であることが判明し、売却を諦めていた。
・建て替えができないため、誰も買ってくれないと不動産会社に言われた。
・再建築不可物件を売却した後も、責任を負いたくない（契約不適合責任）。
・再建築不可物件なので、解体費用をかけて更地にしても意味がない。

当社は、契約不適合責任の免除、残置物の処理不要、隣人交渉不要など、売主様の心理的・実務的負担を大幅に軽減することを強みとしています。接道義務違反という大きな課題を抱える不動産であっても、当社が直接買い取ることで、売主様は安心して物件を手放すことができます。机上の理論だけでなく、現場で培った対応力と解決事例に基づいて、他の不動産会社では対応が難しい接道義務違反の物件売却をサポートすることが当社の強みです。