相続登記義務化

概要

相続登記義務化とは、不動産を相続した人に対し、2024年4月1日からその不動産の所有権移転登記（相続登記）を申請することを法律で義務付ける制度です​。相続で土地や建物の名義を取得した相続人は、原則として相続開始を知った日から3年以内に登記申請を行わなければならず、怠ると10万円以下の過料（罰金に類する行政上の制裁）が科される可能性があります​。

相続登記義務化が導入された背景

長年、日本では不動産を相続しても登記名義を変更しないまま放置されるケースが少なくありませんでした。たとえば祖父名義のまま土地を孫世代まで受け継いでしまい、登記簿上の所有者と実際の権利者が一致しない土地が各地に存在していたのです。これにより生じたのが所有者不明土地問題で、公共事業や災害復旧の妨げになるなど社会問題化しました​。こうした事態を解消するため、2021年に不動産登記法等の改正法が成立し、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されることとなりました​。相続登記の義務化により、相続登記未了のまま放置される不動産の発生を抑制し、将来的には所有者不明土地の増加を防ぐことが期待されています​。

相続登記義務化の制度概要

義務の内容：不動産（土地・建物）を相続により取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人の死亡日を知った日）から3年以内に、その不動産について法務局に所有権移転登記の申請を行わなければなりません​。遺産分割協議がまとまった場合は、その成立日から3年以内です​。
適用対象：2024年4月以降の相続だけでなく、それ以前に発生した相続について未登記の不動産も遡って対象となります​。つまり、過去に相続で取得したのに名義変更していない不動産がある人も例外ではありません。ただしこの場合、施行日から3年間（～2027年3月末）の猶予期間内に申請すれば過料の制裁は科されません​。早めに手続きを完了させることでトラブルを防止できます。
罰則：正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料（科料とは異なり刑罰ではない行政上の措置）が科される可能性があります​。過料とはいえ無視できない額であり、義務化の実効性を担保するための仕組みです。また、未登記のままだと相続人自身がその不動産を売却・担保提供できないリスクも高まります。権利関係が複雑化し、いざ登記しようとしても関係者（共有者や他の相続人）が増えて手続きが困難になることも考えられます​。義務だからというだけでなく、自らの権利を確実にするためにも早期の相続登記が重要です。

フィリアコーポレーションの視点と実務上のポイント

弊社フィリアコーポレーションでも、相続によって取得した不動産のご相談を受ける際には、まず登記名義がきちんと相続人へ移転されているか確認します。相続登記が済んでいない物件は、売却や有効活用を図る上で大きな支障となるためです。過去には、相談を受けた物件が曾祖父名義のままで、現相続人を確定するために家系図を作成し遠縁の親族へ連絡を取る必要が生じたケースもありました。義務化施行後はこのような「ほったらかし相続」は減っていくと期待されますが、特に地方の不動産などではまだ名義変更されていないものも多く残っているのが実情です。そうした方々には、2027年3月末までの猶予期間内に早めに相続登記を済ませるよう強くアドバイスしています​。
また、「相続したくない土地」を手放せる制度が新設された点にも触れておきます。2023年4月28日施行の相続土地国庫帰属制度により、一定の要件を満たせば相続した土地を国に帰属（引き取ってもらう）させることが可能となりました​。例えば管理困難な山林や利用価値の低い土地を相続してしまった場合、所定の審査と10年分の管理費相当額の納付により手放すことができます。ただし建物付きの土地など条件不適合だと認められないケースもあり、誰もが自由に放棄できるわけではありません​。この制度と相続登記義務化は車の両輪と言え、不要な土地は国に戻し、必要な土地は責任を持って管理する方向へと制度全体が動いています。
相続登記の義務化によって不動産の権利関係は今後徐々に明確化され、私たち不動産業者も取引を円滑に進めやすくなるでしょう。とはいえ、実際の相続実務では登記以外にも遺産分割や納税など考慮すべきことが多々あります。フィリアコーポレーションでは、相続した不動産の売却や有効活用についても専門家と連携しながらサポートしております。まずは登記という第一歩を確実に履行し、その上で有益な不動産戦略を立てることが肝心です。

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