買取実績
【練馬区貫井】満室だけど融資不可…勝手に増築した「違反建築」アパートを買取
駅徒歩15分、満室稼働中という収益性の高いアパートでしたが、過去に行われた無許可の増築により「容積率オーバー」の違反建築となっていた案件です。一般の投資家には融資が下りず売却難航していたところ、弊社で現金買取を行いました。
■物件概要
- 所在地：東京都練馬区貫井
- 交通：最寄駅より徒歩15分
- 物件種別：中古アパート（一棟）
- 稼働状況：満室稼働中
- 特記事項：容積率オーバー（未登記の増築あり・違反建築）
- 取引形態：当社買取
■ご相談の背景
長年、賃貸アパートとして運営されており、ご相談時も「満室」という優良物件でした。しかし、過去にオーナー様側で申請を出さずに「勝手に増築」をしてしまった経緯があり、現在の法規では容積率を大幅にオーバーしている「違反建築」の状態でした。収益性は高いものの、コンプライアンスを重視する金融機関からは融資承認が一切下りず、購入希望者が現れても「ローン特約で解約」となるケースを繰り返していました。
■当社の対応
銀行融資を前提とする一般的な個人投資家への売却は不可能と判断しました。一方で、物件自体は満室で家賃収入もしっかりあることから、弊社では「土地としての資産価値」に「現在の利回り（収益性）」を加味して評価を行いました。融資を利用しない自社買取であれば、違反建築によるローンの可否は関係ないため、スムーズに現金化を実現しました。
■担当者より
本物件のような「未登記増築」や「容積率オーバー」のアパートは、どんなに利回りが良くても、銀行の融資テーブルに乗らないため、市場での流通価格が極端に下がってしまいます。弊社では買取後、まずは自社で保有・運営し、家賃収入を得ながら管理状態を適正化しました。その後、融資に依存しない（現金購入可能な）投資家様へ「高利回り物件」としてご紹介し、無事に再販売を行いました。「違反建築だから売れない」と諦める前に、収益性を適正に評価できる弊社へご相談ください。
■このような方におすすめです
- 過去に無許可で増築を行い、「違反建築」扱いになっている物件の方
- 満室で収益は出ているが、買主のローンが通らず売却できない方
- 建ぺい率・容積率オーバーで、不動産会社に仲介を断られた方
- 入居者がいる状態（オーナーチェンジ）で、手間なく現金化したい方
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