共有持分売却相場｜買取査定の計算方法と1000件の解決実績

株式会社フィリアコーポレーション代表取締役の越川直之です。共有持分の売却において、皆様が最も気にされるのは「結局いくらで売れるのか？」という相場感ではないでしょうか。

正直に申し上げます。共有持分の買取査定は、通常の不動産売却よりもシビアな計算がなされます。なぜなら、持分だけを購入しても自由に使用できず、最終的には裁判（共有物分割訴訟）などのリスクを背負うことになるからです。今回は、プロが実際に行っている査定の仕組みを包み隠さずお伝えします。

共有持分の売却相場はいくら？査定価格が決まる仕組みを解説

共有持分相場の基本となる計算式は、一般的に以下の通りです。

【市場価格の約8割×持分割合×50%（減価）】

例えば、全体の市場価値が1億円の不動産で、1/2の持分を持っている場合の計算例は以下のようになります。

1.市場価格1億円の80%（流動性などを考慮）＝8,000万円

2.持分割合1/2を掛ける＝4,000万円

3.共有持分特有の制限による減価（約50%）＝2,000万円

なぜ市場価格より大幅に安くなるのか？

本来なら「1億円の半分＝5,000万円」で売れるべきだと考えるのが普通です。しかし、以下の理由から価格は大きく下がります。

• 自由に使用・収益できない：他の共有者が住んでいる場合、買い取っても自由に使えません。
• 住宅ローンが組めない：買い手は現金を用意する必要があり、購入層が極めて限定されます。
• 法的リスクの負担：解消のために裁判（共有物分割訴訟）が必要になるケースがあり、そのコストと時間が加味されます。

誰かと協力して全員で売却すれば満額に近い価格で売れますが、それができない状況だからこそ、リスクを肩代わりする買取業者の査定は慎重にならざるを得ないのです。

【図：共有持分査定のイメージ】市場価格（100%）→流動性評価（80%）→持分分割（持分割合）→権利制限による減価（約50%）＝最終査定額

土地共有持分の値段を左右する要因｜高値査定を狙うための秘訣

「土地共有持分値段」や「共有持分価格」は、前述の計算式に加えて、現場の個別状況によってプラス・マイナス評価が分かれます。

1.他の共有者による占有状況

他の共有者がその物件を独占して住んでいる場合、査定は厳しくなりがちです。逆に、空き家であったり、賃貸に出されていて収益が発生していたりする場合は、出口戦略が立てやすいため高値がつきやすくなります。

2.物件の立地と再販価値

「実務の総本山」である当社が重視するのは、その物件を最終的に再生できるかどうかです。都心の利便性の高い土地であれば、権利関係を整理した後の需要が強いため、相場以上の価格を提示できる可能性が高まります。

3.共有者間の関係性

「話し合いが一切拒否されている」のか「疎遠なだけ」なのか。これまでの経緯を詳しく教えていただくことで、私たちが介入した際の解決コストを正確に予測でき、結果として適正な最高値を提示することが可能になります。

共有持分査定の注意点｜1000件の知見で適正価格を提示する理由

ネット上の簡易査定サイトで「市場価格の持分通り」のような高額な数字が出ることがありますが、現実的ではありません。

現場を知るプロの査定基準

フィリアコーポレーションが提示する査定額には、1000件以上の現場を見てきた実務的な裏付けがあります。私たちは、買い取った後にどのように権利をまとめ、不動産を再生させるかという「出口」を熟知しています。

他社の査定に納得がいかない方へ

「大手仲介会社に相談したが、安く叩かれた」「買取会社によって提示額に数百万円の差がある」といったご相談をよく受けます。当社は他社へ転売することを目的としたブローカーではなく、自社で最終引き受けまで行うため、広告費や中間マージンを削って査定額に反映させることができます。

相場以上の安心を！共有持分買取でトラブルを解決し即現金化

共有持分を売却する最大のメリットは、現金を得ることだけではありません。長年悩まされてきた親族間トラブルや、将来の相続問題から解放されることにあります。

フィリアコーポレーションが提供する3つの安心

1. 一切の丸投げOK：隣人や共有者との交渉、荷物の片付け、測量などはすべて当社が行います。
2. 最短スピード決済：複雑な案件でも、最短1週間で現金化。お急ぎの事情にも柔軟に対応します。
3. 現況渡しの徹底：古い建物で不具合があっても、そのまま引き渡していただいて構いません。売却後の責任（契約不適合責任）はすべて免除いたします。

共有持分の問題は、放置すればするほど次の世代（子供たち）へ重い荷物を背負わせることになります。誰かが責任を持って整理することが、本当の解決への第一歩です。

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【解決事例】共有者が独占する品川区の戸建て持分（1/3）を最高値で買取

実際に当社で解決した、共有持分買取の事例をご紹介します。

相談内容

東京都品川区にある市場価値1億円相当の中古戸建て。相談者様はその1/3の持分を相続しましたが、残りの2/3を持つ親族が物件を独占して住んでおり、固定資産税の負担だけを強いられていました。他の不動産会社にも相談されましたが、「共有者が住んでいる状態では買い取れない」と断られるか、二桁万円の不当に低い査定ばかりだったそうです。

当社の対応

当社で詳細な調査を行ったところ、立地条件が非常に良く、将来的な再生価値が高いと判断しました。相見積もりとなりましたが、自社での再生ノウハウを活かし、他社を上回る1300万円での買取を提示。相談者様が最も不安に感じていた「親族への説明」や「今後の管理」もすべて当社が引き受ける条件で合意しました。

結果

お問い合わせから約10日で決済完了。相談者様は「10年以上悩んでいた問題から、たった10日で解放された」と大変喜んでいらっしゃいました。私たちは「不動産業界のプロが頼るプロ」として、価格だけでなく解決のスピードと質を追求しています。

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よくある質問（FAQ）

Q1.売却後に建物の不具合が見つかった場合、責任を問われますか？

売主様の「契約不適合責任」は一切免除いたします。古い家や訳あり物件は、引き渡し後に何が見つかるか分かりません。弊社が買い取る場合は「現況のまま」が原則ですので、売却後に雨漏りやシロアリが見つかっても、損害賠償を請求することはありません。

Q2.隣人とトラブルがあり話し合いができません。事前に交渉が必要ですか？

いいえ、売主様は「何もしない」でください。境界問題や切り離し承諾など、隣人との交渉はすべて弊社が引き受けます。感情的になっている状態で交渉を進めると、解決が難しくなるケースが多いです。そのままの状態で安心してお任せください。

Q3.遠方に住んでいて現地に行けませんが、相談や手続きは可能ですか？

郵送やメール、LINEだけで完結可能です。一度も現地にお越しいただくことなく、売却から決済まで進めることができます。

Q4.共有持分を売ったことは、他の共有者に知られますか？

弊社が買い取った後、共有者様との交渉に入るため、最終的には知られることになります。「秘密厳守」という点では、近隣住民や第三者に漏らすことは一切ありませんが、共有者様は当事者ですので、必然的に知られることになります。親族間の揉め事を早期に終わらせるための解決策として、私たちが間に入ります。

Q5.問い合わせから現金化まで、最短でどのくらいかかりますか？

最短1週間で買取可能です。ただし、1〜2日といった超短期間での売却は、よほどの事情がない限りお勧めしません。焦って契約を進めると、売主様にとって不利な条件を見落とすリスクがあるからです。冷静かつ確実に、手残りの資金を最大化できるよう進めさせていただきます。