共有持分を売却したらどうなる？売却に同意は必要？専門家がわかりやすく解説【2026年10月最新】

共有持分とは

共有持分という言葉、相続をきっかけに初めて耳にしたという方も多いのではないでしょうか。ですが、この仕組みを正しく理解しているかどうかで、その後に取れる選択肢は大きく変わってきます！まずは押さえておきたい3つのポイントから整理していきましょう。

• 持分割合とは
• 共有持分権とは
• 自分の共有持分だけなら同意なしで売却できる

持分割合とは

持分割合とは、共有者それぞれが持っている権利の大きさを分数で表したものです。共有者が2人だから必ず2分の1ずつ、というわけではありません。というのも持分割合は、相続で受け継いだ割合や、購入時にいくらお金を出したかによって決まるからです。

たとえば3,000万円の戸建てを、夫が2,000万円、妻が1,000万円出して購入したとします。この場合の持分割合は、夫が3分の2、妻が3分の1。つまり、出したお金の比率がそのまま権利の比率になるということです。

「自分の持分割合がわからない」という方もいると思いますが、これは法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）を見れば確認できます。ご相談の中で多いのが、相続を何度か経たことで12分の1、24分の1といった細かい分数になっているケース。正直、ここまで分かれると当事者ですら全体像をつかめていないことがほとんどなのです。まずは自分が何分のいくつを持っているのか、そこを正確に押さえるところから始めましょう！

🔍詳しくはこちら：割合で決まる共有持分とは

共有持分権とは

共有持分権とは、共有している不動産に対して共有者が持っている権利のことです。ここで大事なのは、自分ひとりの判断でできる行為と、他の共有者の合意がいる行為に分かれているという点なのです。

行為の種類	具体例	必要な合意
変更（処分）行為	不動産全体の売却、贈与、増改築、分筆、長期の賃貸借契約	共有者全員の合意
管理行為	短期の賃貸借契約、賃料の減額など	持分割合の過半数の合意
保存行為	修繕、法定相続による所有権移転登記など	単独でできる

つまり、不動産をまるごと売ろうとすると全員の合意が必要になるわけです。ここが共有不動産の一番厄介なところで、私たちのもとに寄せられる相談の大半も、ここで行き詰まっています。ひとりでも「売らない」と言えば、話はそこで止まってしまう。しかも相続が起きるたびに共有者は増えていきます。関係の薄い親族にまで権利が広がると、合意形成はさらに難しくなるのです。

だからこそ、誰がどれだけの持分を持っているのかの把握は欠かせません。登記簿謄本を法務局から取り寄せれば確認できますので、動き出す前にまず現状を押さえておきたいですね！

自分の共有持分だけなら同意なしで売却できる

先ほど、不動産全体の売却は全員の合意が必要だとお話ししました。そのせいか、「自分の持分も勝手には売れないのでは？」と思い込んでいる方が本当に多いのです。

ですが、ここははっきりお伝えします。自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なしで売却できます。誰に売るかも自由です。全員の合意が必要なのはあくまで「不動産全体」を動かすときの話であって、自分の持分は自分ひとりの意思で処分できる、れっきとした財産なのです。

つまり、話し合いがまとまらなくても、連絡の取れない共有者がいても、あなた自身は共有関係から抜け出せるということ。これは知っているかどうかで、その後の選択肢がまるで変わってきます。

実際、当社にも江戸川区松江や目黒区八雲、足立区六木など、共有持分だけを買い取ってきた実績が数多くあります。遠方の兵庫県神戸市のご相談にも対応しました。「もう身動きが取れない」と諦めていた方が、ご自身の持分だけを手放して現金化できたケースです。まずはこの権利があることを、頭の片隅に置いておいてください！

自分の持分のみを単独で売却する具体的な手順や注意点については、以下の記事で解説しています。

共有持分を売却する方法

共有持分を手放す方法は、実はひとつではありません。共有者と足並みが揃うのか、それとも自分だけで動きたいのか。置かれた状況によって、選ぶべき道は変わってきます！ここでは実務でよく使われる6つの方法を、それぞれのメリットと注意点も含めて見ていきましょう。

• 不動産全体を共有者全員で売却する
• 自分の持分をほかの共有者に売却する
• 専門の買取業者に自分の持分を売却する
• 他の共有者の持分を買い取り単独名義で売却する
• 共有持分が土地の場合は分筆して売却する
• 共有物分割請求を利用して売却する

不動産全体を共有者全員で売却する

まず検討したいのが、共有者全員で足並みをそろえ、不動産をまるごと売却する方法です。買主が手に入れるのは制限のない完全な所有権ですから、一般の市場で幅広く買い手を探せます。結果として、最も高い金額で売れる可能性が高い方法なのです。親族間の関係を壊さずに済むという点も、見逃せないメリットですね。

説得のコツは、感情ではなく数字で語ることだと考えます。「売りたい」と繰り返すだけでは、なかなか相手は動きません。売却したらいくら手元に残るのか、逆に持ち続けた場合、固定資産税や修繕費が今後どれくらいかかるのか。こうした客観的なデータを並べて示すほうが、話は前に進みやすいのです。

ただ、これが簡単ではないのが現実です。共有者それぞれに生活の事情がありますし、実家であれば思い入れも絡んできます。交渉が何年も長引いたり、途中で感情的な対立に発展してしまったり・・。そんなご相談を私は何度も受けてきました。

関係性が良好で、時間にも余裕がある。その条件がそろっているなら、まず試すべき正攻法といえるでしょう！

共有者全員の合意を取り付け、不動産全体を高く売るための説得のコツは、以下の記事をご覧ください。

自分の持分をほかの共有者に売却する

実は、あなたの持分を一番高く買ってくれる可能性が高いのは、他の共有者です。特に共有者がひとりだけなら、その方が買い取ることで不動産は単独名義になります。自由に売るも貸すもできる状態になるわけですから、相手にとってもメリットは大きいのです。

なぜ共有者が高く買えるのか。理由は融資にあります。持分だけを第三者が買う場合、金融機関はまず融資してくれません。担保としての評価がつきにくいからです。となると現金一括での購入になりますが、数千万円の現金をポンと出せる人は、正直そう多くないですよね。買える人が限られるぶん、価格は下がっていきます。

ところが共有者が買えば話は変わります。買った瞬間にその不動産は所有権として一本化されるので、金融機関も担保として評価してくれる。融資を使えるようになるので、支払える金額の上限がぐっと上がるのです。この構造の違いが、そのまま提示価格の差になって表れます。

もし共有者との関係が保たれているなら、まず打診してみる価値は十分にあると考えます！

専門の買取業者に自分の持分を売却する

話し合いでの解決が難しいなら、自分の持分だけを専門の買取業者に売却する。これが最も現実的な選択肢になります。持分はあなた自身の財産ですから、処分するのに他の共有者の同意はいりません。相手が反対していても、あなたの判断だけで手続きを進めて現金化できるのです。

最大のメリットは、あの煩わしい交渉から一気に解放されることでしょう。当社のような専門の買取会社であれば、共有者との調整は買い取った側が引き受けます。売主の方は、将来ずっと続くはずだった固定資産税の負担からも切り離される。実際、切迫した資金ニーズを抱えた足立区六木のご相談では、司法書士との連携を最優先に進め、持分のみのスピード買取で早期の現金化を実現しました。

メリット	デメリット
共有者の同意が不要	市場価格より安くなりやすい
早期に現金化できる	共有者との関係が悪化する可能性
売却後の管理義務がなくなる	一般の買い手はまず見つからない

価格が下がる点は正直にお伝えしておきます。ですが、塩漬けのまま数十年抱え続けるのか、今日動いて解決するのか。この比較で考えていただきたいのです！

💡もっと知りたい：埼玉で共有持分だけ買取

他の共有者の持分を買い取り単独名義で売却する

逆の発想として、他の共有者の持分を自分が買い取ってしまう方法もあります。全員分を取得して単独名義にできれば、あとは自由です。市場価格で売るも、そのまま住み続けるも、判断はすべて自分ひとりで下せるようになります。

メリット	デメリット
単独名義になり市場価格で売却できる	買い取るためのまとまった資金が必要
共有状態を完全に解消できる	交渉次第で取得費用が割高になる
売却後のトラブルがない	時間と労力がかかる

ただ、実務の現場から見ると、この方法が成立するケースはそう多くありません。理由はシンプルで、共有者同士で売買するくらいなら、全員が同意して不動産全体を売り、代金を持分割合で分けたほうが手元に残るお金は多くなるからです。わざわざ内輪で買い取る意味が薄い、というわけですね。

もちろん、その家に住み続けたい方がいるなど、明確な目的があるなら話は別です。ですが「売るための手段」として選ぶには、資金負担も交渉の手間も重い。まずは全員での売却が可能かどうか、そこを先に確認したほうが早道だと考えます！

共有持分が土地の場合は分筆して売却する

共有している不動産が土地であれば、持分割合に応じて土地そのものを分ける「分筆」という方法もあります。登記上ふたつの土地に切り分けて、それぞれを単独名義にしてしまうわけです。自分の名義になれば、あとは通常の土地として自由に売却できます。

ただし、これはある程度の広さがある土地でなければ成り立たない方法だと考えてください。無理に分けた結果、細長い土地や使いにくい形になってしまえば、資産価値はかえって下がります。半分にしたはずが、価値は半分以下になっていた・・。そんなことも起こり得るのです。

もうひとつ注意したいのが、自治体ごとに定められている最低敷地面積です。この基準を下回る大きさに分けてしまうと、そこには建物が建てられません。当然、買い手はつきにくくなります。

さらに、同じ面積で分けたとしても、道路への接し方や日当たりは区画ごとに違ってきます。「公平に半分ずつ」が、実際には公平にならないのです。分筆を考えるなら、必ず先に専門家へ相談してください。切ってしまってからでは、元には戻せませんので！

共有物分割請求を利用して売却する

話し合いがどうしてもまとまらない場合の最終手段が、裁判所に共有状態の解消を求める「共有物分割請求」です。これは法律で認められた権利なので、請求された側は拒否できません。分割の方法（現物分割・代償分割・換価分割）は、最終的に裁判所が決めることになります。

強制的に共有関係を終わらせられる。これは確かに強力なメリットです。

メリット	デメリット
共有者の合意がなくても解決できる	弁護士費用と長い期間がかかる
強制的に現金化できる	競売になると市場価格を大きく下回る
法的に決着をつけられる	共有者との関係修復はほぼ不可能に

ただ、私はこれを気軽におすすめすることはありません。費用も時間もかかりますし、何より精神的な消耗が大きいのです。親族との関係は、まず元には戻らないと考えたほうがいいでしょう。競売による換価分割になった場合、市場価格の5〜7割程度にとどまることも多く、「戦った末に手元に残ったのはこれだけか」となりかねません。

まさに最後の手段です。詳しい注意点は後の章であらためて掘り下げますので、そちらもぜひ読んでみてください！

共有持分の売却相場

売却方法がわかったところで、次に気になるのは「実際いくらで売れるのか」ですよね。共有持分の価格は、誰に売るかで大きく変わってきます。同じ持分でも、売却先が違えば金額が倍近く動くことも珍しくないのです。ここでは代表的な2つの売却先について、目安となる相場の考え方を見ていきましょう。

• 買取業者へ売却する場合の相場
• 他の共有者へ売却する場合の相場

買取業者へ売却する場合の相場

専門の買取業者に売る場合、当社では次の計算式を目安にしています。

買取価格の目安＝所有権としての価格×80％×対象の持分割合×1/2

たとえば、物件全体を所有権として売れば1億円になる不動産で、対象の持分が50％だったとしましょう。

• 1億円×80％×50％×1/2＝2,000万円

この場合、買取価格の目安は2,000万円程度となります。

なぜ80％を掛けるのかというと、買い取った後にリフォームや共有者との交渉、諸経費が発生するからです。そのうえで最後に1/2を掛けるのは、持分だけでは不動産を自由に使えないという事情があるからなのです。買い手が限られ、金融機関の融資も使えない。この流動性の低さが、そのまま価格に反映されます。

ネット上では「市場価格の3分の1から2分の1」といった表現も見かけますが、考え方はほぼ同じです。大事なのは、この式で出た数字はあくまで目安だということ。固定資産税を誰が払ってきたか、家賃の受取先は誰かといった事情によって、金額は上下します。まずは概算をつかむところから始めてみてください！

他の共有者へ売却する場合の相場

他の共有者に売る場合の目安は、次のとおりシンプルです。

売却価格の目安＝不動産全体の価格×自分の持分割合

全体で1,000万円の価値がある不動産で、自分の持分が30％なら、300万円が基本の考え方になります。買取業者のように諸経費や利益分が差し引かれないぶん、持分割合どおりの金額に近づくわけです。

しかも共有者は、買い取ることで単独名義にできるという明確なメリットがあります。所有権として一本化されれば金融機関の担保評価もつくので、融資を使って資金を用意できる。持分のままでは現金一括しか道がないのとは、事情がまるで違うのです。だからこそ購入意欲も高くなりやすく、交渉次第では目安以上の金額で売れることもあります。

ただし、これは相手に買う意思と資力があることが前提です。「買ってほしい」と持ちかけて話が長引き、結局まとまらないまま数年が過ぎた・・。そんなご相談も少なくありません。打診してみる価値は十分にありますが、期限を決めて動くことをおすすめします！

共有持分売却の流れ

相場の目安がつかめたら、次は実際の手続きです。共有持分の売却は、話し合いから確定申告まで7つのステップで進んでいきます。全体像を先に知っておけば、「今どの段階にいるのか」が見えて動きやすくなるものです。順番に確認していきましょう！

• 他の共有者と売却について話し合う
• 売却する方法を決める
• 不動産会社や買取業者に査定を依頼する
• 買主と売買契約を交わす
• 決済して物件を引き渡す
• 持分移転登記を行う
• 譲渡所得があれば確定申告する

他の共有者と売却について話し合う

自分の持分を売るだけなら同意は不要ですが、実務上はまず声をかけておいたほうが無難です。黙って進めた結果、後から感情的なトラブルに発展してしまう。そんなケースを私は何度も見てきました。

話し合いの中で「それなら全体を一括で売ろう」「先に分筆してから考えよう」といった、より良い代替案が生まれることもあります。まずはテーブルについてみる価値はあるのです。

ここで確認しておきたいのが、相続で持分を取得している場合の相続登記です。登記が済んでいないと、法的な所有者と売主の名義が一致せず、売買契約そのものが進められません。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、放置すると10万円以下の過料の対象にもなります。共有者が多いほど話し合いに時間がかかりますので、早めに着手しておきましょう。

そして、話し合いで意見が割れたり、連絡のつかない共有者がいたりするなら、その時点で持分売却を検討して構いません。よくあるのが、持分は分かれているのに実際に住んでいるのはひとりだけ、しかもその方が買い取ってくれないというパターン。正直、ここから前に進むのは難しいのです。

売却する方法を決める

話し合いの結果を踏まえて、次はどの方法で現金化するかを決めます。ここで意識していただきたいのが、手残りを最大化するには検討する順番があるということです。実務の感覚では、次の順に上から検討していくのが理にかなっていると考えます。

1. 不動産全体を売却し、持分割合に応じて代金を分ける
2. 他の共有者に自分の持分を売却する
3. 他の共有者の持分を買い取り、単独名義にして全体を売却する
4. 第三者（専門の買取業者）に持分を売却する
5. 共有物分割請求を起こし、最終的に競売にかける

上にいくほど高く売れやすく、下にいくほど手元に残る金額は減っていきます。ただし、上の方法ほど共有者の協力が欠かせません。ここが悩ましいところなのです。

ですから判断軸はシンプルで、共有者と話がつくなら上から順に。難しそうなら、無理に粘らず4番へ切り替える。この見極めが大切です。全体売却にこだわって3年、5年と時間だけが過ぎていくくらいなら、持分を売って身軽になるほうが賢明なケースは本当に多いのです！

不動産会社や買取業者に査定を依頼する

売却方法が固まったら、次は査定です。ただ、ここで壁にぶつかる方が本当に多いのです。

というのも、共有持分を扱ってくれる不動産会社はごくわずかだからです。持分を買い取ったあとには、他の共有者との交渉が必ず待っています。話し合いがまとまらなければ共有物分割請求へ進むこともあり、法的な知識と交渉の経験、そして時間が必要になる。一般的な不動産会社にとっては、正直、手に負えない領域なのです。

だからこそ、共有持分は専門業者に相談してください。「何社か回ったけれど、どこにも断られてしまった」というご相談は、当社にも数多く寄せられます。他社で断られた末に相談いただいた文京区向ヶ丘や目黒区八雲のケースも、まさにそうでした。断られたからといって、あなたの持分に価値がないわけではありません。単に、扱える会社が限られているだけなのです。

査定を依頼する際は、複数の専門業者に声をかけて比較しましょう。再販ルートや共有者との交渉ノウハウは会社ごとに違うため、同じ持分でも提示額に差が出ます。遠慮なく比べてみてください！

買主と売買契約を交わす

買主が決まったら、売買契約の締結です。ここでは売却価格や支払い条件、引き渡し時期を細かく取り決めていきます。手付金の額、契約を解除する場合の取り決め、契約不適合責任の扱いなど、後から「聞いていない」となりやすい項目は、署名する前に必ず確認しておきましょう。売却する持分に抵当権が設定されている場合は、事前に金融機関と話をつけ、ローンの清算や抹消手続きの段取りも必要になります。

そしてもうひとつ、実務上とても大事なポイントがあります。それは、契約締結から決済までの間、買主が他の共有者に交渉しないことを契約条件に入れておくことです。

決済前に共有者へ話を持ちかけられると、何が起きるか。「勝手に売るな」と横やりが入ったり、感情的にこじれて話が止まったり。最悪の場合、売買そのものが流れてしまいます。せっかくまとまった契約が、決済直前でひっくり返るのです。

共有者との交渉は、あくまで決済が終わってから。この一文があるかないかで、売主の安心感はまったく違ってきます。契約書の内容は不動産会社や弁護士にも目を通してもらい、不利な条件が紛れていないかチェックしてください！

決済して物件を引き渡す

売買代金の受け取りと同時に、持分の引き渡しを行います。共有持分の場合は物件そのものを明け渡すわけではないので、実質的には書類の受け渡しと決済が中心です。

ここで忘れずにやっていただきたいのが、固定資産税の納付書や領収書を買主に引き継ぐことです。共有なのに自分だけが代表して全額を払い続けてきた、というケースは本当に多いのです。この場合、他の共有者に対して負担分を請求できる「求償権」という権利があります。

家賃も同じです。共有者のひとりが物件を独占して住んでいたり、第三者に貸して賃料を全額受け取っていたりする場合、本来あなたが受け取るべき分を「不当利得返還請求権」として請求できます。

そして大事なのは、これらの権利は前の所有者であるあなたが持っている債権だという点です。持分を売っても自動的には移りません。買主に引き継ぐなら、債権譲渡の契約をきちんと取り交わし、内容証明郵便で共有者へ通知する必要があります。

見落とされがちですが、ここは査定額にも関わってくる部分です。負担してきた記録は、決済前に整理しておきましょう！

持分移転登記を行う

決済が済んだら、名義を買主に移す持分移転登記を行います。ここで押さえておきたいのは、代金の決済と登記申請は必ず同日に進めるという原則です。

日を分けてしまうと、「入金したのに登記に応じてくれない」「名義を移したのに代金が振り込まれない」といったトラブルが起こりかねません。ですから当日は、売主・買主・司法書士が同席し、その場で入金を確認してから登記を申請するのが基本の流れになります。

なお、持分に抵当権が設定されている場合は、金融機関などの債権者も同席します。とはいえ、持分単体では担保としての評価が非常に低いため、共有持分だけに抵当権がついているケースは実務上そう多くありません。

登記そのものは司法書士が進めてくれますので、売主が難しい手続きに悩む必要はありません。当社は提携する司法書士事務所と連携し、必要書類の確認から申請まで一貫して対応しています。だからこそ、切迫した資金ニーズにも最短1週間での現金化が可能なのです。ここまで来れば、共有関係からの離脱はもう目前ですね！

譲渡所得があれば確定申告する

持分を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告と納税が必要になります。譲渡所得は給与などとは別に計算する申告分離課税ですが、申告そのものは給与分と合わせて行います。年末調整を受けている会社員の方でも、この年は自分で申告が必要になるとお考えください。

必要になる主な書類は次のとおりです。

• 源泉徴収票
• 確定申告書第三表（分離課税用）、第一・二表（総合課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書や領収書など、取得費・譲渡費用がわかる書類
• 登記事項証明書、本人確認書類

申告と納税の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までが原則です。期限に遅れると無申告加算税、実際より少なく申告してしまうと過少申告加算税が課されますので、ここは忘れずに。

なお、相続した持分は取得費がわからないことが多く、この場合は売却価格の5％を取得費とみなすルールがあります。ただ、それだと利益が大きく計上され、税額も膨らみがちです。当時の資料が残っていないか、決済前に一度探してみてください！

共有持分の売却に必要な書類

手続きの流れがわかったところで、事前に準備しておきたい書類も押さえておきましょう。書類がそろっていれば査定も決済もスムーズに進みますし、逆に不足があると、それだけで数週間の遅れにつながることもあるのです。ここでは共有持分の売却で必要になる7つの書類を、取得方法とあわせて確認していきます！

• 登録識別情報（権利証）
• 土地測量図・境界確認書
• 固定資産税評価証明書
• 身分証明書・住民票
• 印鑑登録証明書・実印
• 共有者間での覚書
• 不動産取得時の資料

登録識別情報（権利証）

権利証は、その不動産の正式な所有者であることを証明する書類です。共有持分だけを売る場合も、権利証もしくは登記識別情報が必要になります。

ここで注意したいのが、古い共有名義の物件は権利証が1通しかないという点です。平成17年（2005年）に不動産登記法が改正されるまで、共有名義で登記しても権利証は1通しか発行されませんでした。誰が保管しているのかわからない、あるいは他の共有者が持っていて出してもらえない。そんなケースは決して珍しくないのです。

では権利証がないと売れないのかというと、そんなことはありません。法務局が本人確認を行う「事前通知制度」や、司法書士・弁護士が本人確認を行う「資格者代理人による本人確認情報制度」を使えば、所有者であることを証明できます。ただ、手続きは煩雑になりますし、司法書士への費用も別途かかります。

紛失に気づいたら、まずは不動産会社に相談してください。売却の進め方とあわせて段取りを組めば、余計な時間もお金もかけずに済みますので！

土地測量図・境界確認書

土地の面積や隣地との境界を示す書類が、土地測量図と境界確認書です。買主にとっては「この土地はどこからどこまでか」を確認するための重要な資料になります。

ここでよく聞かれるのが、「共有者全員がそろわないと境界は確定できないのでは？」という点です。実は、隣地の方との立ち会いは共有者の代表1名で行うことが可能なのです。全員に予定を合わせてもらう必要はありません。

ただし、注意点がひとつ。立ち会いは代表者だけで済んでも、境界確認書への署名捺印は共有者全員分が必要になります。つまり、現地に集まる手間は省けても、最終的には全員の協力を得なければ書類は完成しないということ。連絡の取れない共有者がいる場合、ここで止まってしまうケースは実際に多いのです。

さらに確定測量には数十万円の費用と、隣地との日程調整も伴います。

当社の買取では、こうした準備を売主の方に求めていません。測量も残置物の撤去も不要で、現況のままお引き受けするのが基本です。書類がそろわないから相談できない、ということはありませんので、まずは今ある資料だけでもお持ちください！

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、税額を算出する際の基準となる「固定資産税評価額」を確認できる書類です。共有持分の売却でも、登録免許税の計算などに使われるため必要になります。

取得先は、対象の不動産がある市区町村の役所です。東京23区内の物件であれば、都税事務所での取得になります。費用は1通300円程度、窓口や郵送で請求できます。

そして、ここも安心していただきたいポイントです。この証明書は持分所有者であれば単独で取得でき、他の共有者の同意は一切いりません。共有だと何をするにも全員の許可がいるのでは、と身構えてしまう方は多いのですが、必要書類の取得段階でつまずくことはないのです。

なお、市区町村によっては「固定資産税課税明細書」でも代用できる場合があります。これは毎年春ごろに送られてくる納税通知書に同封されている書類ですね。代表して固定資産税を払っている方なら、手元にあるはずです。捨てずに取っておきましょう。査定の際にも役立ちますので！

身分証明書・住民票

売買の場面では、本人確認のために身分証明書が必要になります。運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きのものを用意しておきましょう。決済当日は司法書士が本人確認を行いますので、原本を持参することになります。

あわせて確認しておきたいのが、登記されている住所と現在の住所が一致しているかです。ここがずれていると、登記簿上の所有者とあなたが同一人物だと証明できず、そのままでは持分移転登記が進みません。

一致していない場合は、住所のつながりを示す住民票（または戸籍の附票）を取得したうえで、住所変更登記を行う必要があります。相続で持分を取得した後に引っ越しをしている方、結婚で氏名が変わっている方は、特に要注意ですね。何度か転居していると、住民票だけではつながりが追えず、戸籍の附票まで遡らなければならないこともあります。

こうした登記関係の手続きは、当社が提携する司法書士事務所と連携して進めますのでご安心ください。「住所が違うけれど大丈夫だろうか」と悩む前に、まずはご相談いただければと思います！

印鑑登録証明書・実印

不動産の名義を動かす場面では、実印と印鑑登録証明書が必要になります。実印とは、お住まいの市区町村に登録した印鑑のこと。印鑑登録証明書は、その印鑑が確かに登録されたものだと役所が証明してくれる書類です。

ここで押さえておきたいのが、契約時は認印でも構わないけれど、決済時には実印が必須だという点です。売買契約書に押すだけなら認印で足りますが、持分移転登記の申請では実印でなければ受け付けてもらえません。ですから決済日までには必ず準備しておきましょう。

印鑑登録をしていない方は、市区町村の窓口で登録から始める必要があります。登録自体はその日のうちに済みますので、早めに動いておけば問題ありません。

なお、印鑑登録証明書には有効期限があり、不動産の登記手続きでは発行から3か月以内のものを求められるのが一般的です。「以前取ったものが手元にある」という場合でも、日付を確認してみてください。古いと取り直しになります。決済直前でバタバタしないよう、書類は日程が固まってから取得するのがおすすめです！

共有者間での覚書

これは必須書類ではありませんが、あるかないかで話が大きく変わってくる資料です。共有者同士で交わした覚書や合意書が手元にないか、ぜひ確認してみてください。

具体的には、固定資産税を誰が負担するかを取り決めた書類、支払いをお願いしたやり取りの記録、対象不動産の管理や使用に関する約束事などですね。これらは持分を買い取った側がそのまま引き継ぐことになるため、事前の準備が必要になります。

そして押さえていただきたいのが、署名捺印のある書類が出てくると査定額にも影響するという点です。たとえば「固定資産税は全額あなたが払う」と一筆入っていれば、それは買主にとって負担の増える条件になります。逆に、あなたが立て替えてきた事実が書面で残っていれば、他の共有者へ請求できる求償権の裏付けになるのです。

厄介なのは、決済間際になってこうした書類が出てくるケース。条件を組み直すことになり、話が振り出しに戻ってしまいます。正直、これが一番もったいないのです。心当たりがあれば、査定の段階で早めに共有してください！

不動産取得時の資料

その不動産を手に入れたときの資料も、できる限り探しておきましょう。売買契約書、購入時の領収書、仲介手数料や登記費用の明細などですね。

まず、これらは確定申告の場面で欠かせません。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算しますが、取得費を証明する書類がないと、売却価格の5％しか取得費として認められません。1,000万円で売れたなら取得費はわずか50万円扱い。実際にはもっと払っているのに、利益が大きく計上されて税額が跳ね上がってしまうのです。相続で受け継いだ持分は、この状況に陥りやすいので要注意ですね。

もうひとつ、査定の面でも取得時の資料は効いてきます。誰がいくら出して購入したのか、なぜ共有名義にしたのか。こうした経緯がわかると、持分割合の背景や共有者との関係性が見えてきます。相続なのか、夫婦での共同購入なのか、事業がらみなのか。その違いは、買い取った後の交渉の進め方に直結するのです。

古い書類なので探すのは大変かもしれませんが、ご実家の押し入れや金庫を一度のぞいてみてください！

共有持分売却にかかる費用・税金

書類の準備ができたら、次は手元にいくら残るのかを把握しておきましょう。売却代金がまるごと入ってくるわけではなく、税金や手続き費用が差し引かれます。とはいえ、事前に知っていれば慌てることはありません。ここでは共有持分の売却で発生する5つの費用・税金を、金額の目安とあわせて整理していきます！

• 譲渡所得税・住民税
• 登録免許税
• 司法書士への報酬
• 売買契約書の印紙税
• 不動産会社への仲介手数料

譲渡所得税・住民税

持分を売って利益が出ると、譲渡所得税と住民税がかかります。計算式は次のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
• 税額＝譲渡所得×税率　※取得費は持分割合に応じた金額になります

✅関連情報：持分売却時の譲渡所得税の内訳

税率は所有期間で変わります。

売却した年の1月1日時点の所有期間	税率
5年以下	39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
5年超	20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）

ここで知っておいていただきたいのが、マイホームの3,000万円特別控除です。この控除は共有者全員で3,000万円ではなく、適用を受けられる共有者1人につき最高3,000万円なのです。夫の持分3/5で譲渡益3,000万円、妻の持分2/5で2,000万円なら、それぞれ控除が使えて課税額はどちらも0円になります。

ただし注意点がひとつ。家屋は単独名義で敷地だけが共有という場合、家屋を所有していない方は原則この特例を使えません。自分が使えるかどうか、売却前に確認しておきましょう！

出典：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする際にかかる税金です。ここで混乱しやすいのですが、共有持分の売却では性質の違う2つの登記が登場します。

登記の種類	税額	負担する人
抵当権抹消登記	不動産1個につき1,000円（定額）	売主
持分移転登記	固定資産税評価額×持分割合×2％	買主（商習慣）

売主が負担するのは、原則として抵当権抹消登記のぶんだけです。こちらは評価額に関係なく定額なので、土地1筆と建物1棟でも合計2,000円。負担としてはごくわずかですね。

「評価額によって変わるのでは？」と思われた方は鋭いです。金額が動くのは持分移転登記のほうで、こちらは評価額と持分割合に応じて計算されます。ただ、これは商習慣として買主が負担するのが一般的。売主側で心配する必要はありません。

なお、住宅ローンを完済しているなら、金融機関との共同申請で抵当権を抹消しておきましょう。残ったままだと買主は競売のリスクを抱えることになり、購入を敬遠されます。共有名義でも、抹消登記は共有者1人の意思で進められますのでご安心ください！

司法書士への報酬

登記の手続きは、実務ではほぼ司法書士に依頼します。売主が支払うのは、主に抵当権抹消登記の報酬です。相場は1万円から2万円程度で、先ほどの登録免許税とあわせても数万円で収まる範囲でしょう。

一方、持分移転登記の報酬は買主が負担するのが一般的です。こちらは5万円前後かかることもありますが、売主側の持ち出しにはなりません。

なお、権利証を紛失している場合は、司法書士が本人確認情報を作成することになり、別途5万円から10万円程度の費用が発生します。古い共有名義の物件は権利証が1通しか発行されていないことも多いので、ここは事前に確認しておきたいところですね。

司法書士は自分で探すこともできますが、多くの場合は不動産会社が提携先を紹介します。当社も提携する司法書士事務所と連携し、相続登記が未了のケースや住所変更が必要なケースまで一貫して対応しています。ここがスムーズに回るかどうかで、現金化までのスピードは大きく変わるのです。手続き面は専門家に任せて、安心して進めていただければと思います！

売買契約書の印紙税

印紙税は、法律で定められた文書を作成したときにかかる税金です。必要な金額の収入印紙を契約書に貼り付けることで納めます。不動産の売買契約書も、この課税対象に含まれます。

税額は契約書に記載された売却金額で決まり、2027年3月31日までに作成した契約書には軽減措置が適用されます。

売却金額	本則の税額	軽減措置適用後
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円	3万円
1億円超〜5億円以下	10万円	6万円

たとえば持分を1,500万円で売却したなら、軽減措置により1万円で済みます。契約書は売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管するのが基本で、その場合は各自が自分の分の印紙を負担するのが一般的です。

金額としては大きくありませんが、貼り忘れると過怠税として本来の税額の3倍を課される可能性があります。契約当日は不動産会社が用意してくれることがほとんどですので、ご心配はいりません！

不動産会社への仲介手数料

不動産会社を通じて売却する場合は、仲介手数料が発生します。これは宅地建物取引業法で上限が定められており、次の計算式で算出されます。

売買価格	仲介手数料の上限（税抜）
200万円以下	売買価格の5％
200万円超〜400万円以下	売買価格の4％＋2万円
400万円超	売買価格の3％＋6万円

たとえば持分を1,000万円で売却した場合、上限は36万円（税抜）。決して小さな金額ではありませんよね。

ただし、当社のような買取業者に直接売却する場合、この仲介手数料はかかりません。仲介手数料とは買主を探してくる対価ですが、買取では当社自身が買主になるため、そもそも仲立ちが存在しないのです。

そもそも共有持分は、仲介で買い手を探しても現実的にはまず見つかりません。持分だけを買っても不動産を自由に使えず、融資も使えないからです。前の章でお話ししたとおり、共有持分は扱える会社自体が限られています。手数料をかけて買い手を待つより、直接買い取ってもらうほうが早く、手取りも読みやすい。これが実務上の現実だと考えます！

共有持分を高く売却するコツ

費用の全体像がつかめたところで、次は「どうすれば少しでも高く売れるのか」を考えていきましょう。共有持分は買い手が限られるぶん、やり方次第で提示額に大きな差が出るのが実情です。ここでは実務の現場から見て効果のある5つのコツを、順番にお伝えしていきます！

• 査定は複数の買取業者に依頼して比較する
• 査定に必要な資料を事前に揃える
• 持分割合を買い増してから売却する
• 売り出す時期を見極める
• 共有持分専門の不動産会社に相談する

査定は複数の買取業者に依頼して比較する

まず取り組んでいただきたいのが、複数の買取業者から相見積もりを取ることです。目的はシンプルで、自分の持分の適正価格を見極めるためなのです。

同じ共有持分でも、業者によって査定額に数百万円の差が出ることは珍しくありません。理由は、各社で査定の基準や保有している取引データ、対応できる地域、そして共有者との交渉ノウハウが違うからです。1社だけの提示額を見ても、それが高いのか安いのか判断できませんよね。

そして、比べるのは金額だけではありません。私が大事にしていただきたいと思うのは、次のような点です。

• やり取りのしやすさ、話が通じるかどうか
• 返信のスピード
• 共有持分の取り扱い実績
• 説明の誠実さ、リスクもきちんと話してくれるか

共有持分の売却は、決済まで担当者と何度もやり取りが発生します。しかも買い取った後は、その会社が他の共有者と交渉することになる。対応の雑な会社に任せれば、後々あなたが親族から責められかねません。金額と人柄、両方を見て選びましょう。

査定に必要な資料を事前に揃える

共有持分は、権利関係も人間関係も複雑になりやすい不動産です。通常の物件と比べて、査定には特殊な専門性と独自の評価基準が求められます。

だからこそ、資料が揃っているかどうかで話の進み方がまるで違ってくるのです。物件が今どういう状態なのか、共有名義や権利関係はどうなっているのか。そこが見えて初めて、買取業者は現在の価値と将来性を正しく評価できます。逆に情報が不足していると、リスクを見込んで低めの金額を提示せざるを得なくなるのです。

前の章でご紹介した書類が、そのまま査定資料としても役立ちます。

• 登記識別情報（権利証）
• 土地測量図・境界確認書
• 固定資産税評価証明書
• 身分証明書・住民票
• 印鑑登録証明書・実印
• 共有者間での覚書
• 不動産取得時の資料

特に効いてくるのが、覚書と取得時の資料です。固定資産税を誰が払ってきたのか、家賃を誰が受け取っているのか。こうした事情は査定額に直結します。

もちろん、全部揃わないと相談できないわけではありません。今ある分だけでも、ぜひお持ちください！

持分割合を買い増してから売却する

これは全員に当てはまる方法ではありませんが、選択肢として知っておいて損はありません。持分割合が大きいほど査定額は高くなるのが実情なのです。

理由は、持分の大きさがそのまま発言力につながるからです。たとえば管理行為は持分割合の過半数で決められます。買い取った側からすれば、過半数を握れるかどうかで、その後の交渉の進め方がまるで変わってくるわけです。不動産をどうするかという判断に関しては、持分は高いに越したことはありません。

ですから、他の共有者に「手放したい」という方がいるなら、その持分を買い取ってから売却するという道もあります。少数持分をいくつか集めて過半数に届けば、査定額は割合以上に伸びる可能性があるのです。

とはいえ、買い増しにはまとまった資金が必要ですし、相手との交渉も発生します。売却まで時間もかかるでしょう。ここは正直にお伝えしておきます。

「たまたま他の共有者が売りたがっている」という状況なら検討する価値は十分にありますが、そうでなければ無理に追う必要はないと考えます。まずは今の持分のまま査定を取ってみてください！

売り出す時期を見極める

まず押さえておきたいのは、景気の動向や金利、税制の変更といったマクロの要因です。不動産価格は社会全体の経済状況に左右されますし、共有持分も例外ではありません。特に金利は影響が大きいところ。金利が上がれば買い手が使える資金が絞られ、不動産全体の価格が下がります。市況が上向いているタイミングなら、高値がつきやすくなるのは間違いありません。

一方で、あまり気にしなくてよいのが季節です。一般的な記事では1月から3月の新生活シーズン前や、9月から11月の転勤シーズンが売り時だと書かれています。ですが共有持分に関しては、この考え方はほとんど当てはまりません。

というのも、持分を買い取った業者はそこから他の共有者との交渉に入るからです。話がまとまるまで数か月、長ければ数年。その間その不動産は動かせません。住宅を探す一般客の需要が高まる時期とは、市場そのものが別物なのです。

そして共有持分ならではの事情がもうひとつ。時間が経つほど相続で共有者は増え、権利関係は複雑になります。市況を待つあいだに交渉の難易度が上がっては本末転倒ですね！

共有持分専門の不動産会社に相談する

最後に、これが一番大事かもしれません。共有持分は、必ず専門の不動産会社に相談してください。

というのも、共有持分を扱ってくれる不動産会社はごくわずかだからです。持分を買い取ったあとには、他の共有者との交渉が必ず待っています。話し合いがまとまらなければ共有物分割請求へ進むこともあり、法的な知識と交渉の経験、そして時間が必要になる。一般的な不動産会社にとっては、正直、手に負えない領域なのです。

「何社も回ったけれど、どこにも断られてしまった」。そんなご相談は、当社にも数多く寄せられます。他社で断られた末にご相談いただいた文京区向ヶ丘や目黒区八雲のケースも、まさにそうでした。断られたのは、あなたの持分に価値がないからではありません。扱える会社が限られているだけなのです。

当社は共有持分のほか、再建築不可や長屋・連棟といった訳あり不動産を専門に扱い、1,000件を超える相談に対応してきました。遠方の兵庫県神戸市のご相談にも伺っています。提携する司法書士や弁護士とも連携していますので、権利関係が入り組んだ案件でも一貫して進められます。まずは気軽に声をかけてください！

不動産の共有持分売却で起こるトラブルと対処法

ここまで売却の進め方を見てきましたが、実際の現場ではさまざまなつまずきが起こります。ただ、多くのトラブルは事前に知っていれば避けられるものなのです。ここでは私が相談の中で実際に多く見てきた7つのトラブルと、それぞれの対処法をお伝えしていきます！

• 他の共有者に無断で売却して関係が悪化する
• 音信不通の共有者がいて売却が進まない
• 売却価格をめぐって共有者ともめる
• 相場より安く売却して贈与税がかかる
• 共有者が認知症で売却の意思確認ができない
• 売却後に共有物分割訴訟へ発展し、責任を問われる
• 立て替えた固定資産税や未回収の家賃を精算できないまま売却する

他の共有者に無断で売却して関係が悪化する

「勝手に売るなよ」。実際にこの言葉をぶつけられた、というご相談は本当に多いのです。

まず知っておいていただきたいのは、隠れて売っても最終的には必ず知られるということ。手続き自体は他の共有者に知られず進められます。ですが持分を買い取った会社は、その後に共有者との交渉へ入る。このタイミングで、持分が第三者へ移ったことが伝わります。つまり「売却の手続き」は静かに進められても、「売却したという事実」は最終的に伝わる仕組みなのです。

ただ、反感を買うかどうかは、それまでの経緯によって変わってきます。

何年も「そのうち考える」とのらりくらり放置され、話し合いにすら応じてもらえなかった。この状況で「勝手に売るな」と言うのは、正直、無理があると私は考えます。一方で、「来年みんなで売却しよう」と話がまとまっていた矢先にひとりが抜け駆けすれば、それは反感を買って当然でしょう。

だからこそ、売却前に一度声をかけておくこと。その事実があるだけで、後の受け止められ方はまるで違ってきます！

音信不通の共有者がいて売却が進まない

正直、これが一番よくあるパターンです。

連絡先がわからない。登記簿に記載された住所へ手紙を送っても、返事はない。相続を重ねて、会ったこともない親族が共有者になっている。こうなると、不動産全体の売却は事実上不可能です。全員の同意が必要なのに、その全員に連絡すら取れないのですから。

はっきり申し上げると、この状態に陥ったら持分売却を進めるしかありません。待っていても状況が好転することは、まずないのです。むしろ時間が経つほど相続が重なり、共有者はさらに増えていきます。

参考までに、当社のような買取会社が持分を買い取った後の動きもお伝えしておきます。音信不通の共有者が相手の場合、交渉のしようがないため、すぐに裁判手続きへ移ります。この問題は、裁判所を通さないと解決できないのです。だから一般の不動産会社は手を出しません。

裁判と聞くと身構えてしまうかもしれませんが、それは持分を買い取った側の仕事です。売主の方には関係ありません。あなたはご自身の持分を現金化して、そこから離れられるのです！

売却価格をめぐって共有者ともめる

共有者に持分を売る場合、価格でもめるケースも少なくありません。売る側は高く売りたい、買う側は安く買いたい。不動産には定価がないため、どの会社の査定を採用するかで主張が食い違うと、そこで話は止まってしまいます。

もうひとつ、実務でよく見るのが共有持分の価格に対する認識のズレです。

たとえば3人の共有者のうち2人が売却に向けて動いていたケース。代表の1名が不動産会社に査定を依頼し、「共有持分は一般の不動産より価格が下がる」と説明を受けて納得したとします。ところが、もう1人はどうしても腑に落ちない。「持分割合どおりの金額でなければ売らない」と主張して、そこから前に進まなくなるのです。

前の章でお伝えしたとおり、持分だけでは不動産を自由に使えず、融資も使えません。だからこそ市場価格から算出した持分相当額の半分以下になることも珍しくないのです。この構造を共有者全員が理解していないと、話し合いは必ずこじれます。

対処法はシンプルで、査定書という第三者の根拠を全員で共有すること。感情論を持ち込まないためにも、数字で語りましょう！

相場より安く売却して贈与税がかかる

共有者に持分を売る場合、相手が親子や兄弟であることは珍しくありません。だからこそ「多少安くてもいい」「いっそ無償で譲ってもいい」と考える方も多いのです。お気持ちはよくわかります。

ですが、ここには落とし穴があります。相場からかけ離れた価格で売却すると、その差額が贈与とみなされ、あとから贈与税を課される可能性があるのです。時価1,000万円の持分を200万円で譲れば、差額の800万円が贈与とみなされかねません。良かれと思って安くしたのに、買った側に思わぬ納税義務が生じてしまう。これでは本末転倒ですよね。

対処法はシンプルで、親しい相手であっても適正な価格で取引することです。

そのうえで、共有者間の売買であっても不動産会社を通すことをおすすめします。第三者が査定した価格に基づいて取引すれば、適正な売買とみなされやすくなりますし、契約書もきちんと整います。後々「言った・言わない」でもめる余地もなくなるのです。

身内だからこそ、形式は整えておく。これがお互いを守ることにつながると考えます！

共有者が認知症で売却の意思確認ができない

共有者の中に認知症の方がいて意思能力が失われている場合、その方から売却の同意を得ることはできません。結果として、不動産全体を手放せなくなってしまいます。

ここで絶対にやってはいけないのが、家族が代わりに署名・捺印を済ませてしまうことです。意思能力のない状態で行われた法律行為は無効と民法で定められており、勝手に進めた売買は契約そのものが無効になる可能性があります。配偶者でも子どもでも、代理はできないのです。

正規のルートとしては、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらう方法があります。ただ正直、これが大変なのです。申立てから選任まで数か月、専門職が後見人になれば報酬も継続的に発生します。しかも後見人は本人の財産を守る立場ですから、売却が本人の利益になると認められなければ話は進みません。

だからこそ、こうなる前に動いていただきたいのです。共有者にご高齢の方がいるなら、判断能力があるうちに話をまとめておく。すでにこの状態に陥っているなら、ご自身の持分だけを売却するという選択肢もあります！

売却後に共有物分割訴訟へ発展し、責任を問われる

持分を買い取った会社は、その後、他の共有者のもとへ交渉に向かいます。話し合いで折り合えば問題ありませんが、まとまらなければ共有物分割訴訟に進むことになります。

そこで起こりがちなのが、「あなたが持分を売ったせいで裁判になった」と責められることです。実際、こうした声を受けて心を痛める方はいらっしゃいます。

ですが、はっきりお伝えしておきます。自分の持分を売却することは、法律で認められた正当な権利です。何ら問題はありません。そもそも共有関係を解消するための話し合いに応じてくれなかった、連絡すら取れなかった。そういう経緯があって、あなたは持分売却という手段を選んだはずです。責められる筋合いはないのです。

つまり、これは法律上の問題ではなく、気持ちの問題ということですね。とはいえ、親族から言われると堪えるものです。だからこそ、前もって「そういう展開もあり得る」と知っておいていただきたいのです。

心配であれば、売却前に一度声をかけておく。それだけでも受け止められ方は変わります。覚悟を決めて、前へ進みましょう！

立て替えた固定資産税や未回収の家賃を精算できないまま売却する

見落とされがちですが、金額のインパクトが大きいのがこのトラブルです。

共有なのに自分だけが固定資産税を全額払い続けてきた。あるいは、共有者のひとりが物件を独占して住んでいたり、貸して家賃を全額受け取っていたりする。実はこうしたケース、決して珍しくありません。

このとき、あなたには請求できる権利があります。立て替えた税金については「求償権」、本来受け取るべきだった家賃については「不当利得返還請求権」。どちらも法律で認められた立派な債権です。

ところが、持分を売却してもこれらの債権は自動的には移りません。前の所有者であるあなたが持ったままになるのです。かといって、共有関係から抜けた後にご自身で回収交渉をするのは現実的ではないでしょう。結果、請求できたはずのお金が宙に浮いてしまいます。

だからこそ、決済時に債権譲渡の契約を取り交わしておくこと。そして内容証明郵便で共有者へ通知して、初めて債権が買主に移ります。この手続きを踏めば、査定額に反映させることも可能なのです。納付書や領収書は捨てずに取っておいてください！

なぜ共有者との交渉は難航するのか？ありがちな2つの壁

ここまでトラブルの事例を見てきましたが、そもそもなぜ共有者との話し合いはこれほどまとまらないのでしょうか。実は、金額の折り合いがつかないという以前の問題が横たわっていることがほとんどなのです。私が現場で繰り返し目にしてきた、2つの壁について整理していきます！

• 壁1：「思い出」や「感情」が絡む金銭以外の問題
• 壁2：将来への期待など、共有者間の状況や温度差

壁1：「思い出」や「感情」が絡む金銭以外の問題

一つ目の壁は、お金では割り切れない感情の問題です。

生まれ育った家、親族から代々受け継いできた土地。こうした不動産には思い出が詰まっていますから、「売る」という言葉に強い抵抗を示す方がいます。そして厄介なのは、この抵抗に反論が難しいこと。理屈で説得できる性質のものではないのです。

その間にも、状況は静かに悪化していきます。空き家のまま放置され建物は傷み、相続が起きるたびに共有者は増えていく。気づいたときには当事者が何人にも膨れ上がり、取り返しのつかない状態になっている。そんなケースを、私は何度も見てきました。

実際に当社が取り扱った東京の不動産でも、こんなことがありました。共有者のおひとりが茨城県にお住まいで、「あそこは思い出の土地だから売りたくない」と頑なだったのです。結果、その物件はずっと空き家のまま。困っていたのは、近くに住んでいて管理の負担を背負わされていた東京の共有者の方でした。

思い入れのある人ほど、その不動産から遠い場所にいる。これが現実なのです。

話し合いが拒否される背景には家を残したい家族の想いも。皆様は実家を残してほしいですか？

壁2：将来への期待など、共有者間の状況や温度差

二つ目の壁は、共有者それぞれが描いている未来のズレです。

「いつか自分が住むときが来るかもしれない」「息子のために資産として残しておきたい」「これから値上がりするかもしれないから、今は売らない」。こうした考えを持つ方は、決して珍しくありません。

ただ、ここで冷静に見ていただきたいのです。建物の価値は時間とともに下がり続けます。値上がりが期待できるのは都市部の一部だけで、需要の少ないエリアでは大規模な再開発でもない限り価格が上がることはまずありません。「いつか住むかも」の「いつか」も、実際に来ることは少ないのが現実です。

しかも困るのは、この期待を抱いている方が管理の負担を負っていないケースが多いこと。実際に草を刈り、固定資産税を払っているのは別の共有者。それでいて「まだ売らない」と主張される。これでは温度差が生まれて当然ですよね。

そして時間が経てば相続が発生し、共有者はさらに増えていきます。残そうとした資産が、子や孫にとっての重荷になりかねません。この構造だけは、知っておいていただきたいのです！

面倒な交渉は不要！「持分売却」で得られる3つのメリット

2つの壁を前に、話し合いだけで解決しようとすると何年もかかってしまいます。ですが、この状況から抜け出す道はきちんとあるのです。それが自分の持分だけを売却するという選択。ここでは持分売却によって得られる3つのメリットを、順番にお伝えしていきます！

• メリット1：他の共有者の同意なしでスピーディーに現金化できる
• メリット2：共有者との直接交渉や人間関係のストレスから解放される
• メリット3：固定資産税などの将来にわたる金銭的負担がなくなる

メリット1：他の共有者の同意なしでスピーディーに現金化できる

一つ目のメリットは、何といってもスピードです。

不動産全体を売ろうとすれば共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら話は別。あなたひとりの判断で、今日から手続きを進められます。誰かの返事を待つ必要も、説得に何年も費やす必要もありません。

これまで何年も止まっていた話が、専門の買取会社に相談したとたん一気に動き出す。実際、そういうケースを私は何度も見てきました。当社では提携する司法書士事務所と連携し、必要な手続きを一気通貫で進められる体制を整えています。だからこそ最短1週間での現金化が可能なのです。

実例をひとつ。足立区六木のご相談では、売主の方に切迫した資金ニーズがありました。そこで社内決裁と司法書士との連携を最優先で回し、持分のみを直接買い取ることで早期の現金化を実現しています。共有者との調整を待っていたら、到底間に合わなかったでしょう。

「もうどうにもならない」と何年も抱えてきた方ほど、動き出したときの速さに驚かれます。まずは一歩、踏み出してみませんか！

メリット2：共有者との直接交渉や人間関係のストレスから解放される

二つ目は、金銭面以上に大きいかもしれません。人間関係のストレスから解放されるという点です。

共有不動産を抱えている方の多くは、実はお金より人間関係に消耗しています。連絡しても返事が来ない。会うたびに険悪な空気になる。「そのうち考える」とかわされ続けて、もう何年目だろうか・・。こうした状態は、思っている以上に心をすり減らすものなのです。

持分を売却すれば、その交渉は買い取った会社が引き継ぎます。あなたが親族と直接やり取りする必要はなくなります。連絡の取れない共有者を探し回ることも、感情的なぶつかり合いに耐えることもありません。

正直に申し上げると、ご相談にいらっしゃる方が最後に口にするのは「これでやっと解放される」という言葉であることが多いのです。金額の話よりも、その一言のほうが重い。私はそう感じています。

親族と揉めたくないから何も言えず、かといって状況は変わらない。そんな板挟みの中にいるなら、この選択肢を思い出してください。手放すことは、逃げではありません！

💡あわせて読みたい：共有持分放棄という選択肢

メリット3：固定資産税などの将来にわたる金銭的負担がなくなる

三つ目は、お金が出ていき続ける流れを断ち切れることです。

固定資産税は、住んでいなくても毎年きっちりかかります。年に数万円、物件によっては数十万円。これが10年、20年と続けば、総額は相当なものになりますよね。しかも共有だと、なぜか自分だけが代表して払い続けているというケースが本当に多いのです。

負担はそれだけではありません。建物の老朽化に伴う修繕費、庭木の手入れ、火災保険料。使ってもいない不動産のために、見えないコストが積み上がっていきます。

さらに怖いのが、この負担が次の世代へ引き継がれることです。放置したまま自分が亡くなれば、持分は子や孫へ相続されます。共有者はさらに増え、誰も手をつけられない状態になっていく。残そうとした資産が、家族にとっての重荷になってしまうわけです。

持分を売却すれば、この連鎖はそこで止まります。将来の出費も、家族に背負わせる心配も、まとめて手放せるのです。ご自身の家計を守るという意味でも、一度考えてみる価値は十分にあると考えます！

最終手段の共有物分割請求に関する注意点

前半で少し触れた共有物分割請求について、ここであらためて掘り下げておきます。裁判所の力で強制的に共有関係を解消できる強力な手段ですが、踏み切る前に必ず知っておいてほしい代償があるのです。実行を検討されている方は、この2つの注意点を確認してから判断してください！

• 注意点1：弁護士費用や時間がかかり、精神的な負担も大きい
• 注意点2：希望通りの価格で売却できるとは限らない「競売」のリスク

注意点1：弁護士費用や時間がかかり、精神的な負担も大きい

共有物分割請求は法的な紛争、つまり裁判です。個人で進めるのは現実的に難しく、通常は弁護士に依頼することになります。

そこで最初にのしかかるのが費用です。着手金や成功報酬を合わせると、数十万円から100万円以上かかることも珍しくありません。しかも、これは持分が高く売れるかどうかとは別の話。先に出ていくお金なのです。

時間もかかります。判決が出るまで1年、2年と要するケースが多く、その間ずっと対立が続くことになります。ここが本当に厳しいところで、費用や期間以上に消耗するのが精神面なのです。

考えてみてください。相手はご親族です。兄弟や親戚と法廷で向かい合い、主張をぶつけ合う。書面のやり取りのたびに気持ちがざわつき、日常生活にまで影を落とします。裁判が終わっても、その関係が元に戻ることはまずありません。

不動産の問題を解決するために起こした裁判で、家族との縁まで失ってしまう。正直、これでは何のために動いたのかわからなくなりますよね。だからこそ最終手段なのです！

注意点2：希望通りの価格で売却できるとは限らない「競売」のリスク

もうひとつの大きなリスクが競売です。

裁判所が「不動産を売却して代金で分ける」（換価分割）という判断を下しても、共有者間で任意売却の話がまとまらなければ、その不動産は強制的に競売にかけられます。ここまで来ると、売却価格を自分でコントロールすることはできません。

そして競売の落札価格は、一般の市場を大きく下回るのが通例です。市場価格の5割から7割程度にとどまることも多いのが実情なのです。

理由はいくつかあります。買主は内覧ができず、書類だけで判断しなければならない。引き渡し後に不具合が見つかっても、誰も責任を取ってくれない。占有者がいれば、自分で明け渡しを求める必要もあります。買う側にとってリスクが高いぶん、価格は当然抑えられるのです。

つまり、費用と時間と親族関係を犠牲にして戦った末に、手元に残る金額は期待をはるかに下回る。これが最悪のシナリオです。

そうなる前に、ご自身の持分を適正な価格で売却する。そのほうが早く、確実で、消耗も少ない選択だと私は考えます！

裁判や競売を避け、信頼できる専門の買取業者を安全に見極めて選ぶためのポイントは、以下の記事で解説しています。

【実例】他社に断られた共有持分が1週間で現金化できた話

ここからは、実際に当社が対応した事例をご紹介します。1件目は、時間との戦いになった共有持分（土地・建物各1/2）の買取です。

■物件概要

項目	内容
所在地	東京都足立区六木
物件種別	中古戸建（木造）
権利	所有権（共有持分）
持分割合	土地・建物各1/2（50％）
現況	空き家
取引形態	当社買取

■ご相談の背景

ご親族にご不幸があり、急遽まとまった資金が必要になったお客様からのご相談でした。「明日までにどうしても資金を用意しなければならない」という、非常に切迫した状況です。

一刻を争う事態でしたが、土地・建物ともに共有持分1/2という権利関係の複雑さと、あまりに短い希望納期のため、他社様にはすべて断られてしまったとのこと。藁にもすがる思いでお問い合わせをいただきました。

■当社の対応

のっぴきならないご事情は痛いほど理解できました。ですが不動産取引の性質上、最低限の物件調査と法的な確認は避けられません。ですから「翌日の決済」はお約束できないと、正直にお伝えしました。

そのうえで、当社ができる現実的な最短スケジュールを即座にご提示。社内決裁と司法書士との連携を最優先で進め、お問い合わせから1週間での買取・現金化を実現しました。

■担当者より

超短期での現金化、しかも共有持分。この組み合わせは、一般的な不動産会社ではリスク管理や手間の観点から敬遠されがちです。今回ご希望どおりの「翌日」こそ叶いませんでしたが、曖昧な返答をせず最短ルートをご提示できたことで、お客様の窮地を救うお手伝いができたと考えています。

なお、持分を買い取らせていただいた後は、他の共有者様とも丁寧に協議を重ね、最終的には共同売却という形で物件全体を整理することができました。他社で断られたお急ぎの案件も、まずは一度ご相談ください！

♦物件の詳細記事はこちらから読めます！

【実例】関係が悪化した兄弟間の共有持分を売却して解決した話

2件目は、兄弟間の関係悪化によって長年動かせなくなっていた中古戸建の事例です。ご依頼者の持分50％を当社が買い取り、その後の交渉を経て物件全体を整理しました。

■物件概要

項目	内容
所在地	東京都江戸川区松江
物件種別	中古戸建（共有持分50％）
所有関係	兄弟間で持分50％ずつ保有
現況	共有者間の関係が悪く、協力を得られない状態
取引形態	持分買取→交渉→完全所有権化→再販

■ご相談の背景

売主様は十数年前に兄弟間で相続した不動産を、50％ずつ共有されていました。ところがその後、関係が悪化。一緒に活用することも売却することもできないまま、長く放置された状態が続いていたのです。

「せめて自分の持分だけでも現金化したい」。そんなご希望を受け、当社にて共有持分50％を単独で買い取らせていただきました。

■当社の対応

• 持分のみを売却したいというご意向を受け、法的リスクを踏まえて価格を査定
• 契約不適合責任は免責、現況引渡しの条件で契約を締結
• 取得後、残る共有者様に対して丁寧に交渉を実施
• 結果として残りの持分も当社で取得し、完全所有権化を実現
• 不動産全体をリフォームし、通常の中古戸建として再販

■担当者より

共有不動産は、相続や過去の事情で権利関係が複雑になっているケースが非常に多く、そのまま放置されやすいのが現状です。

当社では、共有持分の単独買取からスタートし、残る共有者様との交渉、完全所有権化、そして再販まで一貫して対応できます。放置されていた家が、また誰かの住まいとして動き出す。これは地域にとっても意味のあることだと考えています。

「他の共有者と話すのもストレス」「売却の目処が立たない」。そんなお悩みにこそ、現実的な出口をご提案します！

♦物件の詳細記事はこちらから読めます！

フィリアコーポレーション対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	146件
再建築不可	92件
長屋・連棟	60件
共有持分	25件

※2026年10月時点

共有持分の売却に関するよくあるご質問

他の共有者に知られずに、持分を売却することはできますか？

手続き自体は可能です。ご自身の持分は単独の意思で売却できるため、他の共有者への連絡や同意は必要ありません。

ただし、売却した事実は最終的に知られます。持分を買い取った会社が、その後に他の共有者と交渉へ入るためです。このタイミングで、持分が第三者へ移ったことが伝わります。

つまり「手続き」は静かに進められても、「売却した事実」はいずれ伝わる仕組みなのです。事前にどう伝えるべきか迷われている方は、ご相談時にお聞かせください。状況に応じた進め方をご提案します！

持分を買い取ってくれるのは、どのような会社ですか？

共有持分を専門に扱う不動産会社です。一般的な不動産会社では、基本的に取り扱ってもらえないとお考えください。

理由は、買い取った後に他の共有者との交渉が必ず発生するからです。話し合いがまとまらなければ裁判に発展することもあり、法的な知識と交渉経験が欠かせない領域なのです。そのため弁護士と提携している会社が多くなります。

当社も提携する司法書士事務所に加え、弁護士・税理士の顧問を擁しています。他社で断られたご相談も数多くお受けしてきました。断られたのは持分に価値がないからではなく、扱える会社が限られているだけなのです！

売却代金はどのくらいになりますか？相場より安くなりますか？

正直に申し上げると、相場より安くなります。持分だけでは不動産を自由に使えず、金融機関の融資も使えないためです。

当社では次の計算式を目安にしています。

買取価格の目安＝所有権としての価格×80％×対象の持分割合×1/2

たとえば全体で1億円の価値がある不動産で、持分が50％の場合。

• 1億円×80％×50％×1/2＝2,000万円

これが目安です。ただし固定資産税の負担状況などで金額は動きますので、まずは査定をご依頼ください！

共有持分の売却後はどうなりますか？

売却代金が入り、その不動産に関する一切から解放されます。管理の手間も、固定資産税の支払いも、もうあなたの負担ではありません。共有者との交渉は、買い取った会社が引き継ぎます。

稀に、売却後に共有者から「なんで売ったんだ」と連絡が来ることはあります。ですが、自分の持分を売却するのは法律で認められた正当な権利です。何ら後ろめたく思う必要はありません。

長年動かせなかった不動産から離れられて、ようやく肩の荷が下りたとおっしゃる方が多いのが実際のところです。不安な点があれば、事前にご相談ください！

共有持分を手放さず持ち続けるとどうなりますか？

相続のたびに共有者が増え続け、誰も収拾をつけられない不動産ができあがります。

管理する人も曖昧になり、空き家のまま放置されれば近隣からクレームが来ます。ところが修繕をするにも売却をするにも共有者の同意が必要なため、対処したくても動けません。

そして時間が経つほど関係の薄い親族へと権利は広がり、合意形成は不可能に近づいていきます。持ち続けることで得られるものは、正直ほとんどないのです。

「まだ大丈夫」と思えるうちが動きどきです。判断に迷われたら、一度ご相談ください！

どんな場合に共有持分が発生しますか？

最も多いのは、ご両親が亡くなって相続が発生したタイミングです。実家を兄弟姉妹で法定相続分どおりに分けた結果、そのまま共有名義になるパターンですね。

このほか、夫婦や親子でお金を出し合って住宅を購入した場合も共有になります。出資額の割合がそのまま持分割合になるためです。

注意したいのは、共有はさらに次の相続で細分化していくという点。今は兄弟2人でも、次の世代では甥や姪まで加わります。共有が発生した時点で、早めに単独名義へ整理しておくことが何よりの対策なのです！

【まとめ】共有持分の売却について

ここまで、共有持分の売却方法から相場、手続きの流れ、トラブルの対処法までお話ししてきました。最後に、私が一番お伝えしたいことをまとめておきます。

共有持分の問題は、待っていても状況が良くなることはありません。むしろ時間が経つほど相続で共有者は増え、権利関係は複雑になり、合意形成はどんどん難しくなっていきます。今日が一番動きやすい日なのです。

そして忘れないでいただきたいのが、自分の持分だけを売却するのは、法律で認められたあなたの正当な権利だということ。他の共有者の同意はいりません。話し合いに応じてもらえなくても、連絡が取れなくても、あなたはご自身の判断でその不動産から離れられます。

「勝手に売るなと言われそうで」「親族と揉めたくない」。そう悩まれるお気持ちはよくわかります。ですが、悩んでいる間にも固定資産税は出ていき、建物は傷み、共有者は増えていくのです。

私たちフィリアコーポレーションは、他社で断られた共有持分や訳あり不動産を、現況のまま買い取ってきました。ご相談も査定も無料です。「どうにもならない」とあきらめる前に、どうか一度声をかけてください。あなたにとっての最善の出口を、一緒に見つけていきましょう！