【2026年最新】再建築不可物件の買取業者おすすめ6選！

再建築不可物件買取業者6選

「再建築不可」というレッテルを貼られた不動産は、住宅ローンが組めない、将来の建て替えができないといった制約から、一般的な仲介市場では「売却困難」として門前払いを受けるケースが珍しくありません。特に2025年の建築基準法改正（4号特例の廃止）以降、大規模リフォームのハードルが上がったことで、個人が購入して住むという選択肢はさらに狭まり、一般市場での流動性は一段と低下しています。

しかし、こうした難物件であっても、独自の再生ノウハウや豊富な資金力、そして確固たる出口戦略を持つ「買取専門業者」であれば、現状のまま、スピーディーに現金化することが可能です。専門業者は、複雑な権利調整や高度なリノベーション技術を駆使し、物件に新たな価値を吹き込むプロフェッショナルです。

ここでは、数ある業者の中から「信頼性」「査定スピード」「専門性の高さ」を基準に、2026年現在で特におすすめしたい6社を厳選しました。大手ハウスメーカー系から、権利調整に強い少数精鋭のプロ集団、投資家目線での再生を得意とする企業まで、その特徴は多岐にわたります。ご自身の物件が抱える課題を解決し、納得のいく条件で手放すための最良のパートナー選びにご活用ください。

株式会社フィリアコーポレーション

株式会社フィリアコーポレーションは、再建築不可物件をはじめとする「訳あり不動産」の扱いに特化した少数精鋭のプロフェッショナル集団です。最大の強みは、組織がコンパクトであるからこそ実現できる驚異的な「機動力」と「判断スピード」にあります。一般的な大手不動産会社では、マニュアル通りの査定によって「買取不可」と門前払いされてしまうような難物件であっても、同社では代表自らが直接現場へと足を運び、その土地が持つ潜在的な価値を多角的な視点で見極めます。

代表自身が現場で査定を行うスタイルにより、社内決裁のタイムラグがほとんどなく、オーナー様からの問い合わせに対して非常にスピーディーなレスポンスが可能です。また、これまで積み上げてきた豊富な買取実績と専門知識に裏打ちされているため、複雑な権利関係や厳しい法的制約がある物件に対しても、現状のまま買い取れる具体的な解決策を提示してくれます。

「どこに相談しても相手にされなかった」「査定額が出るまで何週間も待たされた」という経験を持つ所有者様にとって、現場主義を貫く同社は非常に心強いパートナーとなるはずです。小規模ならではの密なコミュニケーションと即断即決の姿勢で、手放せず困っていた不動産の早期現金化を強力に後押ししてくれます。

企業名	株式会社フィリアコーポレーション
所在地	東京都板橋区赤塚新町1-25-17 メゾンNOWROAD 1階
対応エリア	東京・埼玉・神奈川・千葉
電話番号	03-6380-9041
営業時間	10:00～18:00
公式サイト	https://philia-co.com/
専門性	再建築不可・長屋連棟・共有持分

株式会社AlbaLink(アルバリンク)

株式会社アルバリンクは、再建築不可物件や共有持分、事故物件といった「訳あり不動産」の買取を専門とする不動産会社です。最大の特長は、東証グロース市場に上場しているという、業界内でも際立った信頼性にあります。再建築不可物件の取引では、提示される査定額の根拠が不透明なケースも散見されますが、上場企業としての透明性の高い基準とコンプライアンスを遵守した誠実な対応は、売主にとって大きな安心材料となります。

また、業界トップクラスの組織規模を誇り、年間数千件にのぼる膨大な相談件数と買取実績を有しています。組織化された運営体制が整っているため、担当者個人の経験則だけに頼るのではなく、蓄積された膨大な取引データに基づいた精度の高い査定をスピーディーに提供できるのが強みです。全国各地に拠点を展開しているため、地方の物件であっても組織力を活かした迅速な現地調査と対応が期待できます。

「大手としての安心感」と「専門業者としての深いノウハウ」を兼ね備えている同社は、権利関係が複雑な物件や、確実かつ安全に手放したいと考える所有者様にとって、非常に有力な選択肢となります。組織的なバックアップがあるからこそ可能な、トラブルのないスムーズな取引が魅力の一社です。

企業名	株式会社AlbaLink(アルバリンク)
所在地	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
対応エリア	全国
電話番号	03-6458-8135
営業時間	10:00～19:00
公式サイト	https://albalink.co.jp/
専門性	再建築不可・空き家・事故物件・共有持分

株式会社長谷工リアルエステート

株式会社長谷工リアルエステートは、マンション建設国内最大手の長谷工グループが展開する総合不動産会社です。再建築不可物件のみを扱う専門業者ではありませんが、大手ならではの潤沢な資金力と多角的な販路を背景に、スピーディーかつ柔軟な直接買取に対応しています。

特筆すべきは、最短1週間という圧倒的な現金化スピードです。また、古い家にありがちな残置物（家具や不用品）をそのままにした状態で引き渡せるため、売却前の片付けにかかる手間やコストを大幅にカットできる点は、相続した空き家の処分に悩むオーナーにとって大きな魅力です。

さらに、直接買取以外に「買取保証（売却保証）付き仲介」という選択肢があるのも同社ならではの強みです。これは、まずは市場価格での仲介売却にチャレンジし、一定期間内に成約しなかった場合は、あらかじめ提示された金額で同社が買い取る仕組みです。「できるだけ高く売りたいが、売れ残るリスクも絶対に避けたい」というニーズに対し、非常にバランスの良い解決策を提示してくれます。訳あり物件専門の小規模業者とは一線を画す、「大手企業の安心感」と「手厚い保証」を重視する方に最適な一社です。

企業名	株式会社長谷工リアルエステート
所在地	東京都港区芝2-6-1 長谷工芝二ビル5階
対応エリア	東京・埼玉・神奈川・千葉
電話番号	03-5440-5808
営業時間	9:30～18:00
公式サイト	https://www.haseko.co.jp/hre/
専門性	マンション・土地

積水ハウス不動産株式会社

積水ハウス不動産株式会社は、日本を代表するハウスメーカーである積水ハウスグループのネットワークを最大限に活かした総合不動産会社です。再建築不可物件のみを専門に扱う業者ではありませんが、国内トップクラスのハウスメーカーグループとしての圧倒的な組織力と信頼性が最大の強みです。北海道から九州まで全国各地に営業拠点を網羅しており、地域に密着した膨大な取引データとグループ独自の販売ルートを駆使して、不動産売却を強力にバックアップします。

特筆すべきはその買取実績で、2023年度には年間約2,000件もの直接買取を行っており、居住用から事業用まで多種多様な案件に対応しています。専門業者では見落とされがちな土地の潜在的な価値についても、グループの総合力を活かして多角的かつ適正に査定してくれる点が大きな特徴です。

再建築不可という難しい条件であっても、上場企業グループとしての厳格なコンプライアンス遵守と、確固たる資金力に基づくスムーズな取引は、売主にとって何物にも代えがたい安心感となります。「信頼できる大手企業に、資産としての価値を公平かつ誠実に判断してほしい」と願う所有者様にとって、まず選択肢に入れるべき一社といえます。

企業名	積水ハウス不動産株式会社
所在地	大阪府大阪市北区大淀中1-1-30 梅田スカイビル タワーウエスト
対応エリア	全国
電話番号	06-6440-3111
営業時間	9:00～18:00
公式サイト	https://www.sekisuihouse-realestate.co.jp/
専門性	マンション・土地

株式会社ネクサスプロパティマネジメント

株式会社ネクサスプロパティマネジメントは、東京都港区に拠点を置く不動産買取業者です。同社の最大の特徴であり、他社にはない独自の強みとして挙げられるのが、LINEを活用した営業担当者とのダイレクトなコミュニケーション体制です。

一般的な不動産取引では、メールや電話でのやり取りが主流ですが、「返信を待つのがもどかしい」「もっと気軽に相談したい」と感じる所有者様も少なくありません。同社では、日常的に使い慣れているLINEを通じて、物件の状況を伝えたり、気になる疑問点を質問したりすることが可能です。例えば、スマートフォンのカメラで撮影した物件の現況写真をその場ですぐに送るといった、スピーディーかつ視覚的な情報共有ができるため、査定に向けた準備も非常に効率的に進めることができます。

「メールの文面を考えるのは堅苦しくて苦手」「移動中や隙間時間にサクッとやり取りを済ませたい」という方にとって、この手軽さは大きなメリットといえるでしょう。再建築不可物件という扱いが難しい不動産だからこそ、気負わずに相談できる環境が整っているのは大きな魅力です。所有している物件の処分を検討しており、まずはフランクに、かつ迅速に話を進めたいと考えている方は、ぜひ同社を売却先の候補の一つに加えてみてください。

企業名	株式会社ネクサスプロパティマネジメント
所在地	東京都港区赤坂3丁目11-15 VORT赤坂見附5F
対応エリア	全国
電話番号	0120-824-004
営業時間	7:00～22:00
公式サイト	https://raku-uru.org/
専門性	事故物件・違反建築物件・旧耐震・築古物件

株式会社フレキシブル

株式会社フレキシブルは、東京都台東区を拠点に活動する不動産買取業者です。社名の通り、既存の枠にとらわれない「柔軟な対応力」が最大の持ち味であり、特に法的・構造的にハードルの高い物件の取り扱いに長けています。再建築不可物件の多くは、築年数が極めて古いために「検査済証」が紛失していたり、そもそも現代の耐震基準を満たしていなかったりするケースが多々ありますが、同社はそうした「不備」を一切厭わず、現状のままで買い取ってくれます。

一般的な不動産会社であれば、耐震基準への不適合や書類の欠落は査定価格の大幅な下落要因になるか、最悪の場合は買取拒否の理由になります。しかし、同社はそうした欠点を「再生の余地」と捉えるノウハウを持っており、所有者様が多額の費用をかけて耐震改修を行ったり、複雑な調査をしたりする必要はありません。

「ボロボロで書類もないから、どうせ売れないだろう」と諦めかけている方にとって、同社は非常に心強い存在です。たとえ建物に大きな欠陥があっても、ありのままの姿で受け入れてくれる懐の深さがあります。複雑な事情を抱えた物件を、手間をかけずに、かつ確実に手放したいと考えるなら、売却先リストの筆頭に加えるべき一社です。

企業名	株式会社フレキシブル
所在地	東京都台東区東上野1-15-3　エムビルⅡ3階
対応エリア	東京都
電話番号	03-6455-3085
営業時間	9:00～18:00
公式サイト	https://www.flexible-fudousan.com/
専門性	債務整理・借地権・底地権・既存不適格

再建築不可物件の売却を専門の買取業者に依頼すべき理由

再建築不可物件は、一般的な不動産仲介では「売却までに時間がかかる」「そもそも買い手が見つからない」といった困難に直面しがちです。住宅ローンが組めないことや、将来の自由な活用が制限されることが、一般の購入者にとって非常に大きな心理的・経済的ハードルとなるからです。こうした膠着状態を打破し、確実に物件を手放すための最も効率的な手段が、専門の買取業者への依頼です。

専門業者は、一般の個人が避ける「再建築ができない」という法的リスクを、自社の再生ノウハウや独自の法的解決力によって「価値」へと変えるプロフェッショナルです。そのため、仲介会社では門前払いされるような難物件であっても、驚くほどのスピード感と柔軟な対応で引き受けてくれるのが最大の特徴です。

単に売却が可能になるというだけでなく、所有者にとって大きな負担となるコストや、将来的な法的トラブルのリスクを大幅に軽減できる点も、プロへの依頼が選ばれる大きな理由です。なぜ、再建築不可物件の売却において買取業者が「最強の選択肢」となり得るのか。所有者の不安を解消し、スムーズな出口戦略を実現するための具体的なメリットを、以下の6つのポイントから詳しく解説します。

現状のままで売却できるため解体・リフォームが不要

再建築不可物件の専門業者に依頼する最大のメリットは、建物の状態や荷物の有無を問わず、「現状有姿（そのままの状態）」で売却が完結する点です。通常、古い戸建てを売却する際は、買い手を見つけやすくするために多額の費用をかけてリフォームを施したり、あるいは更地にするために解体工事を行ったりするのが一般的です。しかし、再建築不可物件は一度壊してしまうと二度と建物が建てられないため、安易な解体はかえって資産価値を損なう致命的なリスクを伴います。

専門業者は、どんなに老朽化した状態からでも物件を再生させる独自のノウハウを持っているため、売主側で修繕を行う必要は一切ありません。さらに、長年放置された空き家にありがちな家具や不用品といった「残置物」の撤去も不要なケースが多く、そのまま引き渡すことが可能です。これは、遠方に居住しており片付けのために何度も現地へ足を運ぶことが困難な相続人にとって、肉体的にも精神的にも、そして費用的にも大きなメリットとなります。また、トラブルの種になりやすい境界確定のための測量等も業者側で引き受けてくれることが多いため、売主は手間をかけることなく、最短距離で物件を手放すことができます。

最短数日〜3日程度で現金化できる

再建築不可物件を仲介で売却しようとする場合、買い手の多くは「一般消費者」となります。しかし、再建築ができないという大きなリスクを抱えた物件は一般的に敬遠されやすく、買い手を見つけるだけでも数ヶ月から、時には数年以上かかることも珍しくありません。また、運良く購入希望者が現れたとしても、一般の買主は住宅ローンを利用するのが通例です。ところが、再建築不可物件は担保価値が著しく低いため、金融機関の融資承認が得られず、最終的に契約が白紙に戻ったり、審査に膨大な時間を費やしたりといったトラブルが多発します。

一方で、専門の買取業者に依頼すれば、こうした不確定要素をすべて排除できます。業者はプロの視点でリスクを織り込んだ上で査定を行うため、一度提示した金額で間違いなく決済まで進めることが可能です。さらに、多くの専門業者は自社資金による「即金買取」を基本としており、銀行融資の審査待ちが発生しません。これにより、最短数日から3日程度という、仲介では到底不可能なスピードでの現金化が実現します。「相続税の支払い期限が迫っている」「管理の負担から一刻も早く解放されたい」という切実な状況において、この確実性とスピードは極めて大きなメリットとなります。

仲介手数料がかからず売却費用を抑えられる

不動産を売却する際、多くの人がまず思い浮かべるのが「仲介」ですが、再建築不可物件を専門業者に直接売却する場合、最大の金銭的メリットは「仲介手数料が一切かからない」点にあります。通常、仲介会社を通して売却すると、成約時に「売却価格の3％＋6万円＋消費税」という高額な手数料を支払う義務が生じます。

例えば売却価格が3,000万円であれば、手数料だけで100万円を超える出費となり、非常に大きな負担です。再建築不可物件は通常の不動産に比べ評価額が低くなりやすいため、そこからさらに手数料が差し引かれると、最終的に手元に残る現金が大幅に目減りしてしまいます。しかし、買取業者への売却は「業者自身が買主」となる直接取引です。間に仲介者が介在しないため、数百万単位になることもある手数料を完全に節約することが可能です。

この「手数料ゼロ」の恩恵は、単なる費用の節約に留まりません。提示された買取価格がそのまま受取額（手残り）に直結するため、資金計画が非常に立てやすくなるという利点もあります。いつ売れるか不透明な仲介で余計なコストを心配するよりも、直接買取で実益を最大化させる方が、再建築不可物件の出口戦略としては極めて合理的かつ賢明な判断と言えます。

契約不適合責任が免除されるケースが多い

再建築不可物件の多くは築年数が経過しており、建物全体が著しく老朽化しています。そのため、売却後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障といった重大な不具合が発覚するリスクが非常に高いのが現実です。一般の買主へ売却する場合、こうした隠れた不具合に対して売主が責任を負う「契約不適合責任」が大きな心理的・経済的負担となります。引き渡し後に高額な修繕費用を請求され、泥沼のトラブルに発展するケースも少なくありません。

しかし、専門の買取業者はプロとして物件の劣化状況や法的制限をあらかじめ熟知した上で買い取ります。そのため、売主の「契約不適合責任を全面的に免除」する条件で契約を結ぶのが一般的です。特に弊社では、必ずこの責任を免除した条件での買取を行っております。たとえ引き渡し後に屋根から雨が漏れたり、地中の水道管が破裂したりしても、売主様が責任を問われることは一切ありません。

売却後の将来的な不安を完全に切り離し、文字通り「手放した瞬間にすべての責任から解放される」という安心感を得られるのは、プロへの直接買取ならではの非常に大きなメリットです。不具合を隠して売る後ろめたさを感じる必要もなく、最後まで安心して取引を終えることができます。

士業と連携しており相続・権利関係の手続きもサポートしてもらえる

再建築不可物件の売却では、隣地所有者との境界トラブルや、相続登記が未了のまま放置されたケース、共有者間での意見対立など、法律・税務の専門知識が不可欠な問題が頻繁に発生します。こうした局面で頼りになるのが、弁護士・司法書士・税理士などの士業と日常的に連携している専門買取業者です。

一般的な仲介業者や大手買取業者も士業とのつながりは持っていますが、「再建築不可物件や訳あり物件の実務に精通しているか」は別問題です。通常物件と同じ感覚で動くと、手続きの抜け漏れや交渉の長期化を招くリスクがあります。

フィリアコーポレーションはこれまで1,000件以上の難物件に対応してきた実績から、再建築不可や連棟・共有持分といった複雑な案件を熟知した士業ネットワークを構築しています。隣地所有者との切り離し承諾交渉や境界測量の手配も含め、売主が個別に専門家を探す必要は一切ありません。「不動産業界のプロが最後に頼る」と称される所以は、こうした実務の総合力にあります。

買い手が付きにくい物件でも売却が成立しやすい

再建築不可物件が一般市場で売れにくい最大の理由は、「融資が使えない」という金融上の壁にあります。多くの金融機関は再建築不可物件を担保評価の対象外とするため、住宅ローン審査が通らず、購入できるのは現金一括で動ける買い手に限定されます。必然的に買い手の母数が極端に絞られ、仲介で売り出しても問い合わせすら来ないケースが珍しくありません。

一方、専門の買取業者は自己資金による現金一括買取が基本であるため、融資の壁が最初から存在しません。フィリアコーポレーションはこれまで1,000件以上の難物件相談に対応してきた実績があり、大手買取会社や仲介会社が対応を断った再建築不可物件も積極的に買取しています。間口不足・未接道・接道幅1.9mといった厳しい条件の物件も買取実績として公開しており、「他社に断られた」という状況でも諦める必要はありません。

再建築不可物件の買取業者を選ぶ際のチェックポイント

再建築不可物件の売却を成功させるうえで、買取業者選びは最も重要なステップのひとつです。一口に「買取業者」といっても、再建築不可物件への対応経験や査定の透明性、士業との連携体制など、業者によって実力に大きな差があります。

特に再建築不可物件は法的制限が複雑なため、通常の不動産売買と同じ感覚で業者を選んでしまうと、査定額が想定より大幅に低かったり、途中でトラブルが発生して売却が頓挫するリスクもあります。

後悔しない業者選びのために、以下の7つのチェックポイントを事前に確認しておきましょう。

複数の業者に査定を依頼して比較する

再建築不可物件の買取業者を選ぶ際、まず実践してほしいのが複数社への査定依頼です。再建築不可物件は流通数が少なく一般的な相場が存在しないため、一社の査定額をそのまま信じると、本来受け取れたはずの金額を大きく下回ってしまうリスクがあります。

実際にフィリアコーポレーションが入札形式の再建築不可案件に参加した際、5社の中で最高値を提示できたケースもあれば、3番目にとどまったケースもありました。最高値を出せた物件に共通していたのは、近隣エリアで過去に買取実績があった・事務所からの距離が近く現地調査や再販コストを抑えられるという条件でした。つまり業者ごとに「得意なエリア・物件」が存在し、それが査定額に直結しているのです。

どの業者が自分の物件を最も高く評価するかは、依頼してみなければわかりません。複数社に査定を依頼し、金額・根拠・対応の質を比較することが納得のいく売却への第一歩です。

再建築不可物件の買取実績と件数を確認する

買取業者を選ぶ際は、再建築不可物件に特化した買取実績を必ず確認してください。実績が豊富な業者ほど、物件の再販・活用ノウハウが蓄積されており、その分だけ高い査定額を提示できる傾向があります。逆に実績が少ない業者は、リスクを大きく見積もるため査定額が低くなりがちです。

確認すべきは件数だけでなく物件の種類と条件です。「間口不足」「未接道」「建物の傾きあり」「居住中・残置物あり」など、自分の物件と近い条件の事例があるかどうかを見ておくと、その業者が本当に対応できるかの判断材料になります。

フィリアコーポレーションでは、間口1.9mの再建築不可物件や、接道状況が厳しいバス便エリアの戸建など、他社が敬遠しやすい条件の物件も含めた買取実績を公式サイトで公開しています。業者選びの比較検討にぜひご活用ください。

対応エリアが物件の所在地をカバーしているか確認する

買取業者には、それぞれ得意とする対応エリアが存在します。エリア外・もしくはエリアの外縁にある物件は、現地調査や再販にかかるコストが増えるため、査定額が低くなる傾向があります。まず物件の所在地が対応エリア内かどうかを確認することは、業者選びの大前提です。

フィリアコーポレーションの対応エリアは東京・埼玉・神奈川・千葉の一都三県です。中でも国道16号線の内側エリアを最も積極的に買取しており、近隣での取引実績が豊富なぶん、現地の相場観や再販ルートを熟知しているため、高値での買取が実現しやすい傾向があります。国道16号線の外側についても対応は可能ですが、買取価格に影響が出るケースがあることは事前にご承知おきください。

物件がどのエリアに位置するかによって、業者ごとの査定額に差が生まれます。対応エリアと積極買取エリアの両方を確認したうえで、複数社に査定を依頼することをおすすめします。

査定額の根拠と透明性を必ず確認する

査定額を提示された際は、必ずその根拠を担当者に説明してもらうようにしてください。実は大手買取会社ほど、査定額をシステムが自動算出しているケースが多く、担当者自身が根拠を把握していないことも珍しくありません。「再建築不可だから相場より安くなります」という一言で終わる説明は、根拠があるとは言えません。

信頼できる業者は、土地評価が下がる理由だけでなく、賃貸需要・隣地との一体利用の可能性・建物の活用余地といったプラス要素も含めて丁寧に説明できます。マイナス面だけを強調して価格を抑えようとする業者には注意が必要です。

フィリアコーポレーションは代表自らが現場に立つ現場主義を徹底しており、1,000件超の実地経験に基づいて査定額の根拠を明確に説明しています。「なぜこの価格なのか」を納得できるまで確認することが、適正価格での売却につながります。

担当者の対応スピードと誠実さを見極める

専門業者を選んでも、最終的に取引の質を左右するのは「担当者の人間性」です。査定額が高くても、連絡が遅い・説明が曖昧・都合の悪い質問を濁すといった対応をする担当者では、安心して大切な不動産を任せることはできません。

初回問い合わせへの返答スピード、質問に対する説明のわかりやすさ、こちらの事情への配慮など、最初のやり取りの段階から担当者の誠実さは十分に見極めることができます。また、業者によっては対応時間が10時〜18時に限られていたり、休日は連絡が取れないケースもあります。売却を急いでいる場合や、平日に時間が取れない方にとっては大きなストレスになりかねません。

フィリアコーポレーションでは年中無休で相談を受け付けており、さらに代表が全取引に必ず関与する体制を取っているため、担当者によって対応品質が変わることがありません。いつでも気軽にご相談ください。

口コミ・利用者の評判を事前に調べる

買取業者を選ぶ前に、Googleマップの口コミは必ず確認しておきましょう。GoogleはGoogleアカウントを持つ実在のユーザーしか投稿できない仕組みのため、他のレビューサイトと比べて信憑性が高い情報源です。

ただし、口コミを確認する際は内容の「質」にも目を向けてください。以下のような口コミには注意が必要です。

・そもそも口コミ件数がほとんどない・すべての口コミが定型文のような内容で手書き感がない・投稿者のプロフィール写真が明らかに無料素材

これらは、実績が少ないために十分な口コミが集まらず、業者側が内容を創作している可能性を示すサインです。本当に多くの売主に選ばれてきた業者であれば、自然とリアルな口コミが積み上がっていくものです。

口コミの件数・内容・投稿者の信憑性を総合的に判断したうえで、実際に利用した人の生の声を業者選びの判断材料に加えましょう。

相続・権利関係が絡む場合はサポート体制も確認する

相続で取得した再建築不可物件は、相続登記が完了していないと売却手続き自体が進められません。登記が未了のまま買取業者に相談しても、手続きが止まってしまうケースがあるため、士業とのサポート体制が整っているかどうかは業者選びの重要な判断基準です。

競合他社の多くも「士業と連携している」と謳っていますが、連携の深さや対応範囲は業者によって大きく異なります。紹介するだけで実務は売主任せというケースも少なくありません。

フィリアコーポレーションは司法書士事務所との提携に加え、弁護士・税理士も顧問として社内体制に組み込んでいます。相続登記・権利関係の整理・税務申告まで、売却に至るまでのプロセスで発生するあらゆる問題を一気通貫でサポートできる土台が整っています。再建築不可物件に共有持分が絡む複雑なケースにも対応可能です。売主が個別に専門家を探して依頼する手間は一切不要ですので、まずはお気軽にご相談ください。

再建築不可物件の買取相場はいくら？査定額を左右する要因も解説

再建築不可物件の売却を検討する際、「いくらで売れるのか」は最も気になるポイントのひとつです。しかし再建築不可物件は流通数が少なく、条件も物件ごとに大きく異なるため、一概に「いくら」と断言できないのが実情です。

まずは買取相場の目安を把握したうえで、自分の物件がどのような要因によって査定額が上下するのかを理解しておくことが、適正価格での売却につながります。以下で順番に解説します。

再建築不可物件の買取価格は通常物件50〜70％ほどが相場

再建築不可物件の買取価格が通常物件より低くなる背景には、単に「建て替えができない」という制約だけでなく、価格を押し下げる構造的な悪循環があります。

まず、再建築不可物件は金融機関からの担保評価が著しく低いため、融資を受けられないケースがほとんどです。融資が使えないとなると、購入できるのは現金一括で動ける買い手に限定されます。しかし、数百万〜数千万円の現金を用意できる層は、あえて担保価値の低い再建築不可物件を選ぶ理由がありません。「買える人が少ない」かつ「買える人が買わない」という二重の需要不足が、価格を押し下げる根本的な原因です。

結果として、買取相場は通常物件の50〜70％程度が目安とされています。ただしこれはあくまで目安であり、都心部の好立地や隣地取得により再建築可能性がある物件では相場を上回るケースもあります。複数の専門業者に査定を依頼し、物件個別の条件を踏まえた適正価格を確認することが何より重要です。

査定額を左右する要因

特に投資家や、相続における資産防衛を考えている方にとって、この「売れにくい物件」は時に強力な武器となります。低い初期コストで高利回りを狙う運用や、評価額の低さを逆手に取った節税対策など、通常の不動産投資では実現できない特殊な戦い方が可能だからです。

ただ漫然と「売れないから仕方なく持っている」のではなく、メリットを正しく理解し、戦略的に保有することで、その物件は「負の遺産」から「賢い資産」へと姿を変えます。ここからは、所有者が享受できる具体的な恩恵について、3つのポイントから詳しく解説していきます。

• 物件価格が周辺相場より大幅に安い
• 固定資産税など税負担が軽くなる
• 相続税の対策ができる

立地条件（最寄り駅からの距離・周辺環境）

再建築不可物件であっても、立地条件が良ければ買取価格は相場を上回るケースがあります。立地を評価する際のポイントは、単に「駅から近いか」だけではありません。

注目すべきは用途地域と周辺環境です。商業地域や繁華街に近いエリアでは、住居としての需要だけでなく、事務所・店舗としての賃貸需要も生まれます。賃貸需要が広がれば賃料相場が上昇し、その結果として買取価格も高くなる傾向があります。再建築不可物件であっても「収益物件」として成立するかどうかが、専門業者の評価を大きく左右するのです。

立地条件が買取価格に与える主な要素は以下の通りです。

• 最寄り駅からの距離（徒歩圏内かどうか）
• 商業施設・繁華街への近さ（店舗・事務所需要の有無）
• 周辺の賃料相場（収益物件として成立するか）

既存建物の劣化状況・築年数

再建築不可物件はその性質上、昭和時代に建てられた築古物件がほとんどです。そのため築年数よりも重要なのは、軽微な修繕で活用できる状態かどうかです。

さらに2025年の法改正により、木造2階建て以下の住宅に適用されていた「4号特例」が廃止・見直され、大規模な修繕や模様替えには原則として建築確認申請が必要となりました。再建築不可物件はそもそも建築許可が下りない物件のため、老朽化が進んだ物件は修繕すら困難になるケースが今後増えていきます。

建物は空き家になると老朽化が急速に進むため、「まだ住める状態のうちに売却する」ことが最も高値につながります。数年放置すると買取価格がゼロになるケースもあるため、早めの相談を強くおすすめします。

土地の形状・面積・接道状況

再建築不可物件は道路との関係に問題があるケースが多く、旗竿地のように入口が狭く奥に広がる形状の土地では、日当たりが悪かったり、玄関までに他人の土地を通らなければならないケースもあります。こうした物件は利用価値が制限されるため、査定額が下がりやすい傾向があります。

一方で、再建築不可の理由によっては、比較的高値がつくケースもあります。例えば、幅員が4m近くあるにもかかわらず建築基準法上の「道路」ではなく「通路」と判定されているために再建築不可となっている物件は、見た目は通常の戸建と変わらず、日当たりも良く車の出入りも可能です。このような物件は生活上の不便がほとんどないため、再建築不可の中でも査定額が高くなりやすい部類に入ります。

再建築不可となっている理由と土地の実態をセットで確認することが、適正な査定額を見極めるうえで重要です。

将来的に再建築可能にできるかどうか

将来的に再建築可能な状態にできるかどうかは、買取価格を大きく左右する要因のひとつです。再建築可能になれば買取後の売却先・活用方法の選択肢が広がるため、業者側がより高値を提示しやすくなるためです。

再建築可能にする方法としては、隣地の一部買取による接道幅の確保や、43条但し書き申請、位置指定道路の申請などが挙げられます。ただしどの方法も隣地所有者との交渉が必須であり、すぐに実現できるものではありません。

フィリアコーポレーションが買い取った再建築不可物件では、まず賃貸物件として中長期的に運用しながら家賃収益を得つつ、その間に隣地の方と関係性を築いて交渉を進めるというスキームが現実的な流れです。「将来的に再建築可能にできるかもしれない」という可能性があるだけで査定額はプラスに働きます。現時点で再建築可能にする見通しがなくても、まずは専門業者に相談することをおすすめします。

再建築不可物件の売却方法

「再建築不可物件は売れない」と思い込んでいる方も多いですが、適切な方法を選べば売却は十分に可能です。ただし、方法によって売却までの期間・手間・最終的な手残り額が大きく異なります。自分の状況や優先順位に合った方法を選ぶことが重要です。

再建築不可物件の主な売却方法は以下の4つです。

• 方法①：専門の買取業者に売却する（最も早く確実）
• 方法②：可能な限りリフォームしてから売却する
• 方法③：隣地の所有者に買い取りを打診する
• 方法④：再建築可能な状態にしてから売却する

方法①：専門の買取業者に売却する（最も早く確実）

再建築不可物件の売却方法の中で、最もスピーディーかつ確実なのが専門の買取業者への売却です。仲介会社は販売価格に応じて手数料が決まる仕組みのため、価格が低くなりがちな再建築不可物件は積極的に売却活動をしてもらえないケースが少なくありません。一方、専門の買取業者であれば直接買取となるため、早ければその日のうちに現金化することも可能です。

特におすすめしたい理由が契約不適合責任のリスク回避です。老朽化した再建築不可物件はシロアリ被害・配管トラブル・設備の不具合など、引き渡し後に問題が発覚しやすく、仲介での個人間売買では売主が責任を問われるリスクがあります。専門の買取業者への売却であれば、こうした契約不適合責任が免除されるケースがほとんどです。

手間・スピード・リスクの三点において、専門買取業者への売却は再建築不可物件に最も適した方法といえます。

方法②：可能な限りリフォームしてから売却する

リフォームして売却する場合、意識すべきは軽微な修繕に留めることです。再建築不可物件の購入を検討する買い手の大半は投資家であり、購入後の賃貸運営について独自のノウハウを持っています。民泊・単身者向け・ファミリー向けなど、エリアや属性に応じた内装の方向性はそれぞれ異なります。

売主が自身のセンスで大掛かりなリフォームを行っても、投資家の意図と合わなければそのリフォーム費用は無駄になってしまいます。さらに前述の通り、2025年の法改正により大規模な修繕には建築確認申請が必要となったため、再建築不可物件では大規模リフォーム自体が困難なケースも増えています。

売却前にご自身でリフォームを検討している場合は、まず専門の買取業者に相談することをおすすめします。「どこを直せば査定額が上がるか」を把握したうえで必要最小限の修繕に絞ることが、手残り額を最大化するための鉄則です。

方法③：隣地の所有者に買い取りを打診する

隣地の所有者に買取を打診する方法は、成立した場合のメリットが大きい選択肢です。隣地の方にとっては敷地が広がることで将来の建て替え時に広い土地を活用できるようになり、不動産としての資産価値も上がります。隣地も再建築不可物件であれば、土地を統合することで接道義務を満たし、建て替えが可能になるケースもあります。

ただし、実務の中で隣地の方が実際に購入するケースは極めて稀です。不動産の取引は高額になるため、隣地の方の資産状況に大きく左右されます。現状の敷地で満足している場合、わざわざ費用をかけて購入する動機が生まれにくいのが現実です。

あくまで可能性のひとつとして念頭に置きつつも、売却を急いでいる場合や確実に現金化したい場合は、並行して専門の買取業者への相談を進めることをおすすめします。

方法④：再建築可能な状態にしてから売却する

手間と時間はかかりますが、再建築不可物件を再建築可能な状態にしてから売却する方法もあります。再建築可能になれば住宅ローンが利用できるようになり、買い手の母数が大幅に広がるため、通常物件に近い価格での売却が期待できます。

ただし、いずれの方法も行政や隣地所有者との交渉が必要であり、費用・時間・労力がかかることは事前に理解しておく必要があります。主な方法は以下の3つです。

• セットバックで接道義務を満たす
• 隣地の一部を購入して接道幅を確保する
• 接道義務の特例許可（43条但し書き）を申請する

セットバックで接道義務を満たす

前面道路の幅員が4m未満の場合、道路中心線から2m後退した位置に建物を建て替えることで接道義務を満たす方法です。セットバック自体は「どこまで下がって建てるか」というルールに従うだけであり、特別な工事が必要になるわけではありません。

ただし、セットバックで再建築可能になるのは前面道路が「建築基準法42条2項道路」に該当する場合のみです。建築基準法上の「通路」と判定されている場合は、セットバックしても再建築可能にはなりません。

フィリアコーポレーションには「相続した再建築不可物件を解体してセットバックすれば建て替えられると思っていたが、実際には建て替えられなかった」という相談が後を絶ちません。解体後に建て替え不可と判明しても手の打ちようがないため、必ず事前に道路種別を専門家に確認することが不可欠です。

隣地の一部を購入して接道幅を確保する

建築基準法では道路に接する間口が2m以上必要と定められており、間口が不足している場合は隣地の一部を購入して接道幅を確保する方法があります。

ただし、実務上はうまくいかないケースがほとんどです。隣地の土地の一部を切り売りしてもらうことで隣地の形状が変わり、最悪の場合、隣地が容積率・建ぺい率の基準を超えた「既存不適格物件」になってしまうリスクがあります。そのリスクを負ってもらう対価として、相場の2倍以上の金額を提示するケースも珍しくありません。また、接道とは直接関係のない隣接土地をこちらが2倍の価格で買い取ることを交換条件として提示するケースもあります。

隣地の方にとってもデメリットが生じる可能性があるうえ、高額の資金も必要となるため、この方法はあくまで選択肢のひとつとして認識しておく程度にとどめておくのが現実的です。

接道義務の特例許可（43条但し書き）を申請する

接道義務を満たしていない場合でも、周辺の交通・安全・防火・衛生上に問題がなく、特定行政庁の許可基準を満たしていれば、例外的に建て替えが認められる制度です。許可基準は各自治体によって異なり、申請から許可まで1ヶ月程度かかります。

この方法で最も重要なのが、接道する土地の所有者全員の同意を得ることです。原則として全員の同意が必要であり、やむを得ない場合に過半数以上の同意で進めるケースもありますが、将来的に通行・掘削の承諾をめぐるトラブルに発展するリスクが残ります。

フィリアコーポレーションでも再建築不可物件を買い取った後に43条但し書きの交渉を進めることがありますが、うまくいくケースは非常に少ないのが現実です。不動産のプロが交渉してもそのレベルであるため、一般の方が単独で完結させるのは相当な難易度といえます。売却を検討している場合は、この方法に時間を費やすよりも、まず専門の買取業者に相談することをおすすめします。

再建築不可物件を持ち続けるリスクと損失

「とりあえず今は使わないから、そのまま持っておこう」と判断している方も多いですが、再建築不可物件は保有し続けるほどリスクと損失が積み上がっていくという特徴があります。何もしないことが、最も損をする選択になりかねません。

具体的にどのようなリスクが生じるのか、5つのポイントから解説します。

• 老朽化が進んでも大規模リフォームに制限がかかる
• 倒壊した場合に近隣住民への損害賠償リスクが生じる
• 更地にすると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる
• 資産価値が下落し続けて将来的に売却できなくなるおそれがある
• 相続すると家族に「負の遺産」として引き継がれる

老朽化が進んでも大規模リフォームに制限がかかる

建物は経年とともに劣化が進み、定期的なリフォームが必要になります。しかし再建築不可物件は建築確認申請が必要となる大規模なリフォームができないため、老朽化への対応に限界があります。

さらに2025年の法改正により、この制限はより深刻になりました。いわゆる「4号特例」の廃止・見直しにより、これまで木造2階建て以下の住宅で認められていた建築確認申請の簡略化が通用しなくなり、大規模な修繕や模様替えにも原則として建築確認申請が必要となりました。再建築不可物件はそもそも建築許可が下りない物件のため、確認申請が必要な工事は事実上できません。

建物は空き家になると老朽化が急速に進みます。ご両親が住んでいた再建築不可物件も、空き家になってすぐであれば軽微なリフォームで活用できる状態を保てますが、数年放置すると軽微な修繕では対応できなくなり、買取価格がゼロになるケースもあります。使用できる状態のうちに売却することが、最も賢明な判断です。

倒壊した場合に近隣住民への損害賠償リスクが生じる

再建築不可物件の多くは築年数が古く、老朽化が進んだ状態で放置されているケースが少なくありません。そのまま保有し続けることで、以下のようなリスクが現実的に生じます。

地震による建物の一部崩壊、強風での外壁・屋根材の飛散が隣家を損壊させる、あるいは通行人にケガをさせるといった事態が発生した場合、建物の所有者として多額の損害賠償責任を負うリスクがあります。

特に空き家として放置された物件は劣化の進行が早く、外から見ただけでは気づかない腐食や構造の弱体化が進んでいることも多いです。「今すぐ倒れるわけではない」という判断が、取り返しのつかない事態を招くことがあります。万が一の際の損害賠償は、物件の価値をはるかに上回る金額になるケースもあるため、老朽化した再建築不可物件の保有リスクは金銭的な損失だけにとどまりません。

更地にすると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる

建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし建物を解体して更地にすると、この特例が適用外となり固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

注意が必要なのは、解体しなくても固定資産税が上がるケースがある点です。老朽化した空き家を放置していると、自治体から「特定空き家」に認定される可能性があります。特定空き家に認定されると住宅用地の特例が解除され、更地と同様に固定資産税が最大6倍になってしまいます。

つまり「解体しても放置しても税負担が増える」という状況に追い込まれるリスクがあるのです。建物がある場合は定期的に風通しをするなど適切に管理し、特定空き家への認定を防ぐことが重要です。ただし管理の手間や費用を考えると、早期に専門の買取業者へ売却することが最も合理的な選択といえます。

資産価値が下落し続けて将来的に売却できなくなるおそれがある

建物は時間とともに劣化し、適切なメンテナンスやリフォームを行わなければ資産価値は下落し続けます。通常の物件であれば大規模修繕で価値を維持できますが、再建築不可物件はそれができません。

前述の2025年の法改正（4号特例の縮小）により、再建築不可物件に対して行える工事は軽微な修繕に限定されました。そのため構造上の問題や大規模な劣化が生じた場合、修繕することも売却することもできない「価値ゼロの物件」になってしまうリスクが現実的に存在します。

再建築不可物件の資産価値には「タイムリミット」があります。今は軽微な修繕で対応できる状態であっても、数年後には買取すら困難になる可能性があります。「まだ売れる状態のうちに動く」ことが、手残りを最大化するための唯一の選択肢です。将来の売却を検討しているのであれば、早めに専門業者へ相談することを強くおすすめします。

相続すると家族に「負の遺産」として引き継がれる

再建築不可物件をそのまま保有し続けた場合、将来的に家族が相続することになります。相続した側には、これまで解説してきたリスクがそのまま引き継がれます。老朽化が進んだ建物の管理責任、倒壊した際の近隣への損害賠償リスク、固定資産税の支払い義務など、活用もできず売却も難しい「負の遺産」を家族に背負わせることになりかねません。

さらに相続のタイミングでは、相続人が複数いる場合に権利関係が複雑化し、売却の意思決定がより困難になるケースもあります。今は売却できる状態であっても、相続を経るたびに所有者が増え、全員の合意形成が必要になるため、時間が経つほど売却のハードルは上がっていきます。

大切な家族に余計な負担をかけないためにも、「まだ売れるタイミング」のうちに売却の判断をすることが、最大の相続対策といえます。

再建築不可物件を買取業者に売却する流れ

「専門の買取業者に売却したいけれど、具体的にどう進めればいいかわからない」という方に向けて、売却の流れをステップごとに解説します。全体の流れを把握しておくことで、スムーズかつ安心して売却を進めることができます。

売却の流れは大きく以下の5ステップです。

• ステップ1：複数の業者に問い合わせ・査定依頼を行う
• ステップ2：査定結果・買取価格を確認・交渉する
• ステップ3：売買契約を締結する
• ステップ4：物件を引き渡して現金を受け取る
• ステップ5：売却翌年に確定申告を行う

ステップ1：複数の業者に問い合わせ・査定依頼を行う

まずは複数の専門買取業者に問い合わせ・査定依頼を行うことからスタートします。問い合わせの段階で費用が発生することは基本的にないため、気軽に複数社へ連絡してみましょう。

問い合わせの際は所在地・築年数・土地面積・接道状況などの基本情報を伝えます。この最初のやり取りの段階で、担当者の対応スピードや説明のわかりやすさ、専門知識の深さを見極めることが大切です。

業者選びで迷った際は以下の点を参考にしてください。代表や担当者が顔出しで情報発信をしているか、再建築不可物件の買取実績が具体的に公開されているか、Googleの口コミに実際の利用者の声が積み上がっているかどうかは、信頼できる業者かどうかを判断する有効な指標になります。

まずは2〜3社に絞り込み、現地調査を依頼したうえで査定額と対応の質を比較検討するのが、納得のいく売却への近道です。

ステップ2：査定結果・買取価格を確認・交渉する

現地調査を経て買取価格が提示されたら、金額だけでなく買取条件と引き渡しまでの期間もセットで確認することが重要です。

価格以外に確認すべき主なポイントは以下の通りです。残置物はそのまま引き渡せるのか、売主負担で撤去が必要なのか。境界測量を必須条件としている業者の場合、測量完了まで引き渡しが数ヶ月単位で遅れるケースもあります。表面上の買取価格が高くても、残置物撤去費用や測量費用を売主が負担する条件であれば、実質的な手残りは大きく変わります。

また、初回査定額から現地調査後に価格が下がるケースもあります。価格変動がある場合は必ず理由の説明を求め、査定根拠を明確に説明できる業者かどうかを見極める機会にもなります。

フィリアコーポレーションでは残置物撤去・境界測量の手配も含めて対応しており、売主が個別に費用や手間を負担する必要はありません。

ステップ3：売買契約を締結する

買取価格に合意したら売買契約の締結に進みます。契約書には売買代金・引き渡し時期・契約不適合責任の取り扱いなどが明記されるため、不明な点は遠慮なく質問し、納得したうえで署名しましょう。

契約締結に必要な主な書類は以下の通りです。

• 登記済権利書
• 固定資産税納付通知書
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 本人確認書類
• 住民票

印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要なため、取得のタイミングに注意してください。

なお、契約場所については売主のご都合に合わせて柔軟に対応することが可能です。フィリアコーポレーションでは自宅・近隣のカフェ・弊社事務所など、売主様が動きやすい場所での締結に対応しています。遠方にお住まいの方や外出が難しい方もお気軽にご相談ください。

ステップ4：物件を引き渡して現金を受け取る

売買契約締結後、決済と物件の引き渡しに進みます。決済当日は残代金の支払い・所有権移転登記の手続き・物件の引き渡しが同時に行われます。登記手続きは司法書士が代行するため、売主が複雑な手続きを自ら行う必要はありません。

買取業者が直接買主となるため、一般的な仲介売却と比べて大幅に短期間での現金化が可能です。

引き渡し前に「清掃や片付けをしなければならないのでは」と心配される方も多いですが、フィリアコーポレーションでは残置物がある状態のままでの引き渡しに対応しています。家具・家電・荷物などをそのままにした現況渡しが可能なため、売主が清掃や残置物撤去に時間・費用・手間をかける必要は一切ありません。体力的・精神的な負担を最小限に抑えたまま売却を完了できます。

ステップ5：売却翌年に確定申告を行う

不動産を売却して利益が生じた場合は、売却翌年に確定申告を行い「譲渡所得税」を納める必要があります。譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用譲渡所得税＝譲渡所得×税率

再建築不可物件は市場での評価が低く売却価格が抑えられるケースがほとんどのため、取得費が売却価格を上回り、譲渡所得税が発生しないケースが大半です。ただし「利益が出ないから申告不要」というわけではなく、利益がなくても確定申告が必要な場合がありますので注意が必要です。

また取得費の計算には購入時の売買契約書など、取得価格を証明する書類が必要です。書類が手元にない場合は売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費での計算となり、税負担が増えるリスクがあります。購入時の書類は事前に確認しておきましょう。手続きに不安がある場合は税理士への相談をおすすめします。

再建築不可物件の買取に関するよくある質問

再建築不可物件を売る方法はありますか？

結論からお伝えすると、再建築不可物件でも売却は十分に可能です。「再建築不可だから売れない」と思い込んでいる方も多いですが、それは誤解です。

確かに一般市場での流通は難しく、通常物件と比べて売却価格が低くなる傾向はあります。しかし専門の買取業者であれば、再建築不可物件特有の制約を理解したうえで積極的に買取対応しています。隣地所有者への打診や、条件次第では再建築可能な状態にして売却する方法など、選択肢は複数あります。

大切なのは「売れるかどうか」ではなく、「どの方法が自分の状況に最も合っているか」を専門家と一緒に考えることです。まずはお気軽にご相談ください。

再建築不可物件の価値はいくらですか？

正直にお伝えすると、再建築不可物件の土地としての資産価値はほぼありません。建て替えができない・住宅ローンが使えない・買い手が限られるという三重の制約が価格を押し下げるため、土地単体での評価は極めて低くなります。

価格を左右する最大のポイントは、「建物が今すぐ使用できる状態かどうか」です。軽微な修繕で活用できる状態であれば専門業者による買取が可能ですが、老朽化が進んで使用できない状態になると買取価格はゼロになるケースもあります。

目安としては通常物件の50〜70％程度とされていますが、建物の状態・立地・接道状況によって大きく変動します。「自分の物件がいくらになるか」は、まず専門業者に査定を依頼するのが最も確実な方法です。お気軽にご相談ください。

相続した再建築不可物件でも買取は可能ですか？

可能です。むしろフィリアコーポレーションへのご相談の大半が、相続によって取得した再建築不可物件です。「親が残した物件をどうすればいいかわからない」という状況でも、安心してご相談ください。

ひとつ注意点として、不動産の売却には相続登記の完了が必須です。登記が済んでいない状態では売買手続きを進めることができません。ただし、フィリアコーポレーションは司法書士事務所と提携しているため、相続登記から売却まで一気通貫でサポートが可能です。売主が自ら司法書士を探して個別に依頼する手間は一切不要です。

「相続登記がまだ済んでいない」「権利関係が複雑で何から手をつければいいかわからない」という段階からでも対応できますので、まずはお気軽にご相談ください。