共有不動産の売却に同意は必要？全員の同意が得られない時の対処法【2026年11月最新】

共有不動産の売却に同意は必要？まず知るべき民法の原則

共有不動産を売ろうとしたとき、まず気になるのが「共有者の同意」ではないでしょうか？実はこの点、民法上のルールを知っているかどうかで対応がまったく変わってきます。ここでは売却に関わる2つの原則を、順番に整理していきましょう。

そもそも共有持分とは？共有名義になる主なケース

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持つ所有権の割合のこと。土地や建物そのものを分けて持っているわけではありません。あくまで権利の割合を持っているにすぎないのです。

相談に来られる方の経緯を見ると、9割が相続です。夫婦でペアローンを組んで共有名義にするケースも最近は増えてきましたが、これが本格的にトラブルとして表面化するのはまだ数十年先の話でしょう。

よくあるのが、兄弟で実家を相続した後、1人だけがその不動産に住み続けているパターン。他の共有者は遠方に住んでいて家賃も受け取れず、持分割合に応じた固定資産税だけを払い続けている。恩恵を受けているのは実際に住んでいる1人だけです！「持分を買ってほしい」と頼んでも、「今はお金がないから」と先延ばしにされる。よくある話です。

さらに相続が連鎖的に繰り返されると、共有者が10人以上になることもあります。ここまで増えると、もはや顔も知らない人と共有状態。住民票も移転しておらず、実際にどこに住んでいるのかもわからない。音信不通で同意を得られないまま、時間だけが過ぎていきます。

実際、実家の将来的な空き家化に不安を感じる人は多く、理由として「維持費・税金」や「親族トラブル」が上位に挙がります。

【原則】共有不動産「全体」の売却には共有者全員の同意が必要

共有している不動産を「全体」として売却する場合、たとえご自身の持分が一番多くても、単独の判断で進めることはできません。これは民法で定められたルール。共有不動産全体の売却は法律上「処分行為」にあたり、共有者全員の同意が必須です。

例えば、兄弟3人で実家を相続し、長男が2分の1、次男と三男が4分の1ずつの持分を持っていたとしましょう。長男と次男が売却に賛成していても、三男がたった1人反対すれば、実家全体は売却できません。持分割合の大小は関係ないんです！

一人でも「NO」と言う共有者がいれば、そこで話は止まる。これが共有不動産の売却が塩漬けになりやすい、最大の理由だというのが私の考えです。不動産全体を売却したいなら、まず共有者全員の意思を揃えること。これが大前提です。

📌こちらも参考に：共有持分とは何を持つ権利か

参考：【トラブル解決】共有名義の家を売却できる？全員の同意は必須なのか？疑問を徹底解説｜エンマネ 

持分割合が多くても単独では売却できない

「自分の持分が99％もあるなら、さすがに売れるのでは？」そう思う方も多いと思います。ですが、答えは「売れません」。持分割合は一切関係ないです。

共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意が絶対条件。99％対1％であっても、その1％を持つ人が首を縦に振らなければ、話は前に進みません。極端な話、限りなく100％に近い持分を持っていても無力なのです。

現場でよくあるのが、たった1％の共有者が売却に反対するケース。中には法外な金額を要求してくる人もいますし、そもそも連絡がつかず音信不通というパターンも珍しくありません。「そんな些細な持分で邪魔されるなんて」と思うかもしれませんが、これが共有不動産の厄介なところ。持分割合の大きさは、残念ながら発言力の強さを意味しません。

ご自身の持分だけならいくらで売れるのか、査定の仕組みは以下で解説しています。

自分の「共有持分のみ」なら同意なしで売却できる

一方で、「自分の共有持分だけ」であれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。自分固有の財産として認められている権利だからです。この事実をお伝えすると、焦って売却に向けて動き出す方も少なくありません。

ただし、知っておいてほしいことがあります。東京の不動産だと、持分とはいえ正当な評価額が数千万円になるケースも珍しくありません。共有者が「自分が買いたい」と言ってくれても、まとまった資金を用意するのに時間がかかり、結局買えずに終わってしまうことが多いのです。

正直申し上げますと、共有者との関係が良好で揉めていないなら、まずは協力して不動産全体を売却する方が価格面では有利になりやすいです！ただ、話し合いが平行線のまま時間だけが過ぎていく、あるいは連絡すら取れないという状況なら、無理に足並みを揃えようとする必要はありません。ご自身の持分だけを切り離して、単独で現金化する。これも十分に理にかなった選択と言えます。

持分だけを売却する具体的な方法と注意点は、以下で詳しく解説しています。

共有者全員から売却の同意を取り付ける進め方

「同意さえ得られれば、一番いい形で売却できるのに・・。」そう思っても、実際にどう進めればいいのかわからない方は多いと思います。ここでは、共有者全員の同意を取り付けるための3つの進め方を、実務目線でお伝えします！

まずは共有者全員と話し合い、代表者を決めて窓口を一本化する

共有者全員の同意を得るには、まず話し合いから。ただ、いきなり全員集めて交渉するのは正直おすすめしません。窓口になる代表者を1人決める。これがまず最初にやるべきことです。連絡や調整をひとつにまとめるだけで、話は驚くほど進めやすくなります。

とはいえ、この話し合いが厄介なんです。共有者の人数が多いほど意見はまとまりにくいですし、連絡先がわからず音信不通の人がいることも。共有者の配偶者が急に口を挟んできて、こじれるパターンも結構あります。身内だけの話のはずが、いつの間にか第三者まで巻き込んでいる。こうなると一気に複雑化します。

「うちは大丈夫だろう」なんて楽観視していると、痛い目を見ることもあります。誰が窓口になるかでまず揉めた、なんて話も珍しくありません。だから、早い段階で信頼できる代表者を決めておく。これに尽きます！

感情的に説得せず、固定資産税や老朽化リスクを数字で冷静に示す

「なんでわかってくれないんだ」。共有者を説得しようとして、つい感情的になってしまう方は多いです。ですが、これは絶対にやってはいけません。無理な説得は関係悪化を招くだけ。逆効果です。

相手が売却に反対するのには理由があります。「思い出の家だから」「将来また住むかもしれない」お金の問題じゃないんです。ここを無視して数字だけをぶつけても、話は前に進みません。

大切なのは、感情ではなくデータで淡々と伝えることです。固定資産税がいくらかかっているか。放置すればどれだけ資産価値が下がっていくか。私たちが交渉に入るときも、まずこの数字を整理して見せます。感情論はぶつけません。数字は嘘をつかないからです。

相手の気持ちを否定せず、それでも数字は数字として提示する。この温度感が、実は一番効くというのが現場で見てきた実感です。

遺産分割協議の最中なら換価分割を提案する

相続がまだ発生したばかりで、遺産分割協議のさなかにいる方は、ちょっと待ってください！実はこのタイミングこそ、共有名義を避ける最大のチャンスです。

そこで検討したいのが「換価分割」という方法。不動産をそのまま共有するのではなく、いったん売却してお金に換え、そのお金を相続割合に応じて分ける方法です。

例えば、実家が3,000万円で売れた場合の分配はこうなります。

• 相続人：3人（持分3分の1ずつ）
• 売却代金：3,000万円
• 1人あたりの受取額：1,000万円

不動産は物理的に切り分けられません。だからこそ「とりあえず共有名義で相続しよう」という安易な判断が、後々の火種になるケースが本当に多いんです。現金なら公平に分けられますし、管理の手間も税金の負担も残りません。

もし遺産分割協議の場にいるなら、共有名義にする前にこの換価分割を提案してみる。将来のトラブルを未然に防ぐ、一番現実的な一手だと思います。

遺産分割の具体的な進め方については、以下の記事も参考になります。

それでも合意形成が難しい理由（相続で共有者が増え続ける）

ここまで話し合いのコツを紹介してきましたが、正直なところ、それでも一筋縄でいかないことは多いです。全員の同意が取れたとしても、署名捺印を集めるだけでかなりの手間がかかります。実印、印鑑証明書、遠方に住む人への郵送のやり取り。これだけで数ヶ月かかることも珍しくありません。

さらに厄介なのは、時間が経つほど問題が大きくなっていくことです。今は共有者が3人でも、その1人が亡くなればまた相続が発生し、共有者は4人、5人と増えていきます。関係の遠い親戚にまで権利が広がれば、そもそも顔も知らない人と合意形成をしなければならなくなるのです。

私は共有不動産こそ、単独名義に戻しておくことが一番大切だと考えています。今後、日本ではこうした共有不動産がどんどん増えていくはずです。相続のたびに所有者が枝分かれしていく以上、放置すればするほど、話はまとまりにくくなる一方でしょう。

共有不動産売却の同意が得られないときの対処法

話し合いを尽くしても、どうしても同意が得られないケースはあります。感情的なもつれ、音信不通、法外な要求。ここまで来ると、残された道は限られてきます。ここでは2つの現実的な対処法を見ていきましょう。

自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却する

話し合いが平行線のまま進まないなら、自分の持分だけを専門の買取業者に売却する。これも立派な選択肢です。持分はあなた自身の財産。他の共有者の同意も連絡もいりません。

「勝手に売ったらバレるんじゃないか」。そう心配する方は多いですが、手続き自体は他の共有者に知られずに進められます。ただ、完全に隠し通せるわけではありません。持分を買い取った業者は、その後の活用や解消に向けて他の共有者と交渉に入ります。このタイミングで、持分が第三者に渡った事実は必ず伝わります。

ここで気になるのが、交渉がこじれたケース。和解できなければ共有物分割訴訟に発展することもあり、「あなたが勝手に売ったせいで裁判になった」なんて責められる可能性もあるでしょう。ですが持分売却は法律で認められた正当な権利です。落ち度は一切ありません。気持ちの問題、それだけです。

信頼できる買取業者の選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求で法的に解決する（最終手段）

話し合いも持分売却も難しい。そんなときの最終手段が「共有物分割請求」です。裁判所に間に入ってもらい、強制的に共有状態を解消する制度になります。

ただ、正直申し上げますと、あまりおすすめできません。共有者間で合意形成ができないまま進むと、最終的には不動産全体が競売にかけられ、持分割合に応じて分配される形になるからです。競売は市場価格より安くなるのが常。せっかくの資産が、想定より低い金額で処分されてしまいます。もし共有者の誰かがその不動産に住んでいた場合は、その人が住まいを追われることにもなります。

そして何より、判決が出るまでに数年かかるケースも珍しくありません。その間ずっと、頭を悩ませ続けることになるのです。

やはり一番いいのは、話し合いによる和解です。裁判という強制力に頼る前に、できる限り穏便な解決策を探る。これが結局、一番の近道だと私は考えています。

2つの対処法を整理すると、次のようになります。

	持分だけを買取業者に売却	共有物分割請求（最終手段）
他の共有者の同意	不要	不要（裁判所が判断）
現金化までの期間	短期間	数年かかることも
売却価格	通常の市場価格より低め	競売になると市場価格より安くなりやすい
住んでいる共有者への影響	基本的になし	住まいを失う可能性あり

共有不動産の売却で同意が得られないときはフィリアコーポレーションへ相談を

同意が得られず途方に暮れているなら、一人で抱え込まないでください。私たちフィリアコーポレーションなら、他社では難しいとされる共有持分の買取にも対応できます。ここでは当社ならではの3つの強みをお伝えします！

他の共有者に知られず・顔を合わせず現金化できる

「他の共有者と顔を合わせたくない」「気まずい思いはしたくない」。共有持分の相談で、こうした声を本当によく聞きます。関係が悪化している場合はなおさらです。

ご安心ください。私たちへの売却手続きは、他の共有者に知られることなく進められます。査定から契約、決済まで、やり取りするのはすべて当社の担当者のみ。共有者に連絡を取る必要も、顔を合わせる必要もありません。

もちろん、いずれ持分が第三者に渡った事実は共有者に伝わります。それでも、あなた自身が矢面に立って交渉したり、気まずい電話をかけたりする必要はなくなります。精神的な負担をかけずに、静かに現金化できる。これが専門買取業者を使う一番の意味だと考えています。

複雑な権利関係の交渉・法的手続きをすべて任せられる

共有持分に限らず、狭小地、再建築不可、長屋連棟。私たちが専門に扱うのは、いわゆる「一癖ある」不動産ばかりです。仲介会社が積極的に扱いたがらない物件こそ、当社の得意分野になります。

仲介は成約時の手数料で成り立つビジネスモデル。価格が安く、引き渡し後にトラブルが起きやすい物件ほど、正直、後回しにされがちなんです。だからこそ、こうした物件は買い手がなかなか見つからず、時間だけが過ぎていってしまいます。

その点、当社は司法書士事務所や弁護士、税理士などとも提携しています。権利関係の交渉から登記、税務まで、外部にいちいち依頼して待つのではなく、提携先とチームを組んで一気通貫に進められる。これが私たちの強みです。

複雑な物件ほど、対応できる会社は限られます。「どこに相談しても無理だと言われた」。そんな方こそ、一度お声がけください。

「契約不適合責任なし」「残置物もそのまま」で売却できる

共有持分の元となる不動産は、老朽化が進んでいるケースが少なくありません。引き渡した後に雨漏りが見つかったり、配管トラブルが発覚したり。こうした心配はつきものです。

一般的な売買では、こうした欠陥が後から見つかると「契約不適合責任」として売主が責任を問われます。でも、当社の買取ではこの責任を免除するのが基本です。引き渡した後に何が出てきても、あなたが責任を負うことはありません。

さらに、家財道具や残置物が残ったままでも大丈夫。片付けも掃除も一切不要で、今ある状態のまま買い取ります。測量も、近隣への挨拶も、修繕も、あなたがやることはありません。

「こんな状態で売れるはずがない」。そう思っていた物件でも、現況のまま、すぐに現金化できる。これが専門買取業者に依頼する一番のメリットです。

共有持分の売却でフィリアコーポレーションが解決した実例

ここまで制度や対処法をお伝えしてきましたが、実際にどう解決されたのか気になる方も多いと思います。ここでは当社が買取・解決してきた共有持分の実例を3つご紹介します。ご自身の状況と重なる部分がないか、照らし合わせながら読んでみてください！

【兵庫県神戸市の実例】遠方・他社に断られた相続共有持分をスピード買取

所在地	兵庫県神戸市（当社通常対応エリア外）
物件種別	空き家・中古戸建
持分割合	90％（他共有者10％）
特記事項	他共有者と連絡が取れず長年放置・他社で対応不可
取引形態	共有持分買取→士業連携→完全所有権化→再販

■ご相談の背景

相続により90％の持分を持っていた方からのご相談でした。残る10％の共有者とは長期間連絡が取れず、地元の不動産会社にも「対応できない」と断られてしまったとのこと。物件は当社の通常対応エリア（首都圏中心）から外れていましたが、事情を考慮し、特別対応として買取を進めることにしました。

■当社の対応

まず90％の共有持分について査定・契約し、単独での持分買取を実施。そのうえで弁護士・司法書士といった士業と連携し、残る共有者の調査・特定に着手しました。地道な交渉の末に残り持分の売却について合意を取り付け、完全所有権化を実現。再販可能な不動産として整備し、売却まで完了させました。

■担当者より

共有持分のトラブルは「売れない・使えない・動けない」の三重苦に陥りがちです。ですが、法的・実務的な解決ルートを丁寧にたどれば、再び活用できる資産に生まれ変わります。当社は通常の対応エリアを越えてでも、困っている方の力になりたいと考えています。エリア外だから、遠方だからとあきらめる前に、まずはご相談ください。

この事例の詳しい経緯は、買取実績のページでもご紹介しています。

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【東京都文京区向ヶ丘の実例】他社に断られた空き家の共有持分を買取

所在地	東京都文京区向ヶ丘
物件種別	ビル
持分割合	20％
特記事項	5年以上放置・親族間の意見対立・過半数未満で決定権なし
取引形態	当社買取

■ご相談の背景

ご兄弟で相続されたビルの運用・処分を巡って意見が対立し、5年以上も手つかずの状態で放置されていました。依頼者様は遠方にお住まいで、管理もできず、賃料収入などの恩恵も一切ない状況。何度話し合っても「買い取ってくれるわけでも、売却に同意してくれるわけでもない」という膠着状態が続き、最後通告のような形で当社にご相談いただきました。

■当社の対応

持分割合が20％と過半数に満たないため、法的な決定権がなく、一般市場での売却は極めて困難なケースでした。ですが都内好立地のビルであること、そして第三者が入ることで膠着状態を打破できると判断し、持分のみを現状のまま買取。その後、当社の持分を他の共有者様に買い取っていただく形で交渉が進み、最終的に権利関係の一本化（完全な所有権化）に至りました。

■担当者より

親族間のトラブルは、感情的な対立が原因で「売りたくても売れない」状態に陥りやすいもの。今回は私たち第三者が共有者として入ることで、他の共有者様とも冷静でビジネスライクな協議が可能になりました。当事者同士では動かなかった話が、プロが間に入ることでスムーズに進む。そんなケースは決して珍しくありません。

この事例の詳しい経緯は、買取実績のページでもご紹介しています。

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【東京都足立区六木の実例】売れずに塩漬けだった共有持分を現金化

所在地	東京都足立区六木
物件種別	中古戸建（空き家・木造）
持分割合	土地・建物各1/2（50％）
特記事項	他社で断られた・急な資金ニーズ
取引形態	当社買取

■ご相談の背景

ご親族にご不幸があり、急遽まとまった資金が必要になった方からのご相談です。「明日までに資金を用意しなければならない」という切迫した状況でしたが、土地・建物ともに共有持分（1/2）という権利関係の複雑さと、あまりに短い納期のため、他社にはすべて断られてしまったとのことでした。

■当社の対応

翌日の決済こそお約束できない旨を正直にお伝えしましたが、その場で現実的な最短スケジュールを提示。社内決裁と司法書士との連携を最優先で進め、お問い合わせから1週間というスピードで買取・現金化を実現しました。その後は他の共有者様とも丁寧に協議を行い、最終的には共同売却という形で物件全体を整理することができました。

■担当者より

超短期での現金化と共有持分が重なる案件は、一般的な不動産会社では敬遠されがちです。ご希望通りの「翌日」こそ叶いませんでしたが、曖昧な返答をせず最短ルートを示せたことで、窮地を救うお手伝いができたと感じています。他社で断られたお急ぎの案件も、まずは一度ご相談ください。

この事例の詳しい経緯は、買取実績のページでもご紹介しています。

フィリアコーポレーション対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	157件
再建築不可	98件
長屋・連棟	64件
共有持分	27件

※2026年11月時点

共有不動産の売却に関するよくある質問（FAQ）

最後に、共有不動産の売却について、当社によく寄せられるご質問にお答えします。ここまで読んでも解消しきれない疑問を、5つ取り上げました。

売却に反対している共有者へ、こちらから連絡する必要はありますか？

いいえ、連絡は不要です。共有持分は民法で認められた個人の財産権なので、あなた自身の判断だけで売却できます。ご相談から契約、決済まで、すべて弊社との間だけで完結します。売却後、弊社から他の共有者へご挨拶と今後の方針についてご連絡することはありますが、あなたが直接動く必要は一切ありません。まずはお気軽にご相談ください！

共有者の中に認知症の者や行方不明者がいる場合はどうすれば良いですか？

その場合でも、ご自身の持分だけなら売却可能です。不動産全体を売るなら成年後見人や不在者財産管理人の選任という複雑な手続きが必要になりますが、持分のみの売却ならそうした手続きは不要。他の共有者がどんな状況でも、あなたの意思だけで進められます。他の共有者の事情に振り回されたくない方こそ、ぜひご相談ください。

住宅ローンが残っている不動産でも共有持分の売却は可能ですか？

簡単ではありませんが、可能です。住宅ローンには通常、金融機関の「抵当権」がついており、これを外すには残債の一括返済か金融機関の同意が必要になります。売却代金で完済できれば話は早いですが、難しい場合も自己資金の充当など方法はあります。複雑なケースこそ、当社の出番です。金融機関との調整も含め、一緒に解決策を探ります。

自分の持分を売ったら、他の共有者に訴えられませんか？

その心配は不要です。持分売却は法律で認められた正当な権利で、あなたに落ち度はありません。売却後、買主が他の共有者と交渉して和解できなければ共有物分割訴訟に発展することもありますが、「あなたが売ったせいだ」と言われても法的には問題ないのです。気持ちの整理さえつけば、堂々と売却して大丈夫です。

相続登記が完了していないと共有持分を売却できませんか？

はい、相続登記が未了だと売却できません。名義が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転ができないためです。放置すると罰則の対象にもなります。当社は司法書士と提携し、登記から売却まで一気通貫で対応可能です。相続登記がまだの方も、まずはそのままご相談ください。

まとめ：共有不動産の売却は同意の取り付けが第一歩。難しければ専門家へ

ここまで、共有不動産の売却における同意のルールから、具体的な対処法までお伝えしてきました。最後に、私が一番お伝えしたいことをまとめておきます。

不動産全体を売却するなら、共有者全員の同意が絶対条件です。感情的にならず、数字で冷静に伝える。話し合いの窓口は一本化する。これが基本のセオリーです。ただ、それでもどうしても合意が取れないケースは、現場では珍しくありません。

そんなときは、自分の持分だけを切り離して専門の買取業者に売却する。これも十分に理にかなった選択です。他の共有者と揉めていない段階での単独売却はおすすめしませんが、話し合いが平行線をたどっているなら、無理に足並みを揃える必要はないというのが私の考えです。

私たちフィリアコーポレーションは、共有持分のみの買取はもちろん、エリア外や相続登記未了といった難しい条件でも、士業と連携しながら解決してきた実績があります。「他社に断られた」「共有者と連絡が取れない」。そんな状況でも、まずはあきらめずにご相談ください。ご相談も査定も無料です。あなたの共有不動産にとっての最善の出口を、一緒に見つけていきましょう！