再建築不可物件は住宅ローンが組める？融資の壁と売却の解決策を解説

再建築不可物件とは？住宅ローン審査を左右する「接道義務」の基礎

再建築不可物件と聞くと、なんとなく「訳ありな家」というイメージだけが先行しがちです。ですが、その判断基準は建築基準法が定める「接道義務」という、実はとても明確なルールに基づいています。まずはこの接道義務がどのようなものか、基本から整理していきます。

再建築不可物件の定義：建築基準法の接道義務を満たさない土地

再建築不可物件とは、建築基準法上の「接道義務」を満たしていない土地を指します。具体的には、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合が該当します。ここで注意していただきたいのが、間口の数字だけで安心できない点です。たとえば入口部分は2mあっても、途中で1.8mまで狭くなっている土地は再建築不可と判定されます。

私は現場でよく「直径2mのボールが、入口から奥までスムーズに通り抜けられるか」というイメージで確認するようお伝えしています。数字上の帳尻ではなく、通路全体が途切れず2m以上確保されているかがポイントです。

また、接している道路がそもそも建築基準法上の道路に該当するかも重要な確認事項です。最近は「市区町村名＋道路種別」で検索すると、自治体の道路種別を確認できるページが公開されているケースも増えてきました。まずはご自身の物件がどちらに該当するか、調べてみることをおすすめします。

再建築不可物件が住宅ローンを組めない理由

再建築不可物件を購入しようとした際、真っ先にぶつかる壁が住宅ローンです。属性に問題がない方でも、なぜか審査に通らない。そこには金融機関ならではの、明確な判断基準が存在します。ここからは、2つの主な理由を実務の現場から解説していきます。

担保としての価値が極めて低い

住宅ローンの審査において、金融機関が最も重視するもの、それは物件の「担保価値」です。結論から申し上げると、再建築不可物件はこの担保価値が著しく低く評価されるため、融資の承認を得ることが非常に難しくなります。

なぜなら、万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関は物件を差し押さえて売却し、貸したお金を回収する必要があるからです。しかし、建て替えができない再建築不可物件は、買主が極端に限られるため、市場で売却することが容易ではありません。金融機関にとっては「いざという時に現金化できない、回収リスクが非常に高い不動産」と判断されてしまうのです。

例えば、同じエリアで同じ広さの土地があったとします。

• 再建築可能な土地：自由に家を建てられるため、多くの人が購入を希望し、3,000万円の価値が付く。
• 再建築不可の土地：建て替えができないため、買主がほとんど現れず、500万円でも売却が難しい。

金融機関はボランティアではなく、ビジネスとして融資を行っています。そのため、回収リスクの高い再建築不可物件に対して、住宅ローンという形で多額の資金を提供することは、金融機関としても、簡単には貸せないというのが実情です。

✅関連情報：金融評価にも直結する再建築不可物件の今後

✅関連情報：金融機関が評価しない建て替えできない家への対策

貸し倒れリスクが高く、売却しても回収できない

金融機関がもうひとつ警戒しているのが「貸し倒れリスク」です。これは、ローンを組んだ方が返済できなくなった場合に、金融機関が損失を被る可能性のことを指します。

再建築不可物件の多くは築年数が古く、老朽化が進んでいます。万が一、火災や地震などで建物が損傷したとしても、再建築ができないため、住み続けることも建て直すこともできません。その場合、債務者はローンを支払いながら、新たな住まいの家賃も負担することになります。

• 二重の支払い負担：ローンの返済と新居の家賃が同時にのしかかる
• 回収の見込みが薄い：万が一差し押さえても、買主が現れず現金化が難しい

こうした状況が重なると、返済が滞り、最終的に自己破産に至るケースも珍しくありません。金融機関からすると、「貸したお金を確実に回収できる見込みが低い」と判断され、審査の段階で融資を見送る大きな理由となっているのです。

住宅ローンの問題だけでなく、再建築不可物件を所有し続けるリスクやデメリットについては、以下の記事をご覧ください。

💡もっと知りたい：売却を拒む再建築不可のデメリット8選

再建築不可物件で住宅ローンの代わりに利用できる融資・ローン

ここまでお伝えした通り、再建築不可物件では通常の住宅ローンを組むことがほぼ不可能です。しかし、資金調達の道がまったく閉ざされているわけではありません。ここからは、住宅ローンに代わって検討できる3つの融資方法と、実際に対応している金融機関の実例を、実務の視点からご紹介していきます。

ノンバンク・不動産担保ローン（金利は高くなりやすい）

住宅ローンが難しい場合、まず検討したいのが以下の2つの選択肢です。

• ノンバンク：消費者金融や信販会社など、銀行以外の金融機関です。銀行と比べて審査基準が柔軟な傾向があり、再建築不可物件でも相談に応じてもらえる可能性があります。
• 不動産担保ローン：購入物件ではなく、すでに所有している別の不動産を担保に入れて借りる方法です。ご自宅や実家名義の不動産をお持ちであれば、選択肢として検討できます。

ただし、どちらも金利の高さは覚悟しておく必要があります。銀行の住宅ローンが変動金利で1%を下回ることもあるのに対し、ノンバンクの融資では年4%前後になるケースが多いのが実情です。これは、再建築不可物件の担保評価が低く、金融機関にとって貸し倒れリスクが大きいぶん、そのリスクを金利に上乗せせざるを得ないためです。物件の状態が悪ければ、金利はさらに高くなります。

そもそもお金を貸してくれる先が限られるうえに金利も高いとなると、結局は現金で買える層にしか手が届きません。数千万円の現金をお持ちの投資家が、わざわざ担保評価の低い物件をローンで買うことは少ないため、この構造が再建築不可物件の流動性の低さにつながっていると私は考えます。

【参考】不動産担保ローンが通らない理由とは？審査基準・否決原因を解説｜FBモーゲージ株式会社

銀行のフリーローン

フリーローンとは、使い道が自由なローンのことです。住宅ローンのように「住宅の購入のみ」と用途が限定されていないため、再建築不可物件の購入資金にも充てられます。物件そのものを担保に取らない無担保型が一般的で、担保評価が低い再建築不可物件でも、申込者ご自身の収入や信用情報が安定していれば利用できる可能性があります。ただし、無担保である分、金融機関にとっては貸し倒れのリスクが高くなります。そのため、以下の点に注意が必要です。

• 金利が住宅ローンより高く設定される
• 借入できる金額の上限も低め
• 審査に時間がかかったり、返済期間が短く設定されて毎月の負担が重くなったりすることもある

物件価格の全額をフリーローンだけでまかなうのは難しく、ある程度の自己資金を用意しておく必要があると考えておいたほうがよいでしょう。フリーローンは「自己資金がある程度あり、不足分を補う」という使い方に向いた選択肢だと私は考えます。

リフォームローン

リフォームローンは、その名の通りリフォーム費用に使えるローンです。すでに再建築不可物件をお持ちで、水回りや内装を直して住み続けたい、あるいは貸し出したいという場合には選択肢になります。無担保型が中心で、住宅ローンより審査が通りやすい傾向がある一方、借入の上限は数百万円程度にとどまることが多いです。

ここで、売却をお考えの方に一点お伝えしたいことがあります。売る前にご自身でリフォームをしてから手放そうとするのは、あまりおすすめしません。一見、きれいにしたほうが高く売れそうに思えますが、実務ではその逆になりがちです。

というのも、再建築不可物件を購入される方の大半は投資家です。投資家の方はそれぞれに賃貸運営のノウハウをお持ちで、単身者向けにするのか、ファミリー向けか、民泊にするのかによって、必要な内装がまったく変わってきます。売主が良かれと思って施したリフォームが、買主の描くプランと合わなければ、その費用はまるごと無駄になってしまうのです。ですから、無理に手を加えず現況のまま引き渡すのが最善だと私は考えます。かけた費用を回収できないリスクを負うくらいなら、そのままの状態で専門業者に相談するほうが、結果的に損をしないケースが多いです。

再建築不可に融資している金融機関の実例（セゾンファンデックスなど）

「では、実際にどこなら貸してくれるのか」。ここが一番知りたいところだと思います。数は多くありませんが、再建築不可物件への融資に対応している金融機関は実在します。

弊社では、リフォームを施した再建築不可物件を投資家の方に販売していますが、その際に購入者がよく利用されているのが、L&Fアセットファイナンス、セゾンファンデックス、滋賀銀行の3社です。いずれも再建築不可のような一般の金融機関が敬遠しがちな物件でも、資産価値を見極めて融資を検討してくれる先です。実際の取引の現場で名前がよく挙がるという意味で、参考にしていただければと思います。

ただし、どの金融機関でも必ず審査に通るわけではありません。物件の立地や状態、申込者ご自身の属性によって結果は変わります。また、これらはあくまで現時点でよく利用されている先であり、各社の融資条件は変わることもあります。申し込みの前には、必ず最新の条件をご自身でご確認ください。

再建築不可物件を住宅ローンが組める状態にする方法──ただし現実は厳しい

再建築不可物件も、接道義務を満たせば再建築可能になり、住宅ローンへの道が開けます。
方法は大きく分けて、隣地を確保する方法と、行政へ申請する方法の2つです。ただ、どちらも実務では成功率が高いとは言えません。ここからは、その2つの方法と、なぜ現実が厳しいのかを順にお話しします。

隣地の一部を購入・賃借して接道義務を満たす

接道が足りないなら、隣の土地を分けてもらえばいい。理屈としてはその通りで、隣地の一部を購入するか、借りることで間口2mを確保できれば、再建築が可能になります。ただ、実際の現場でこれがうまくいくケースは、正直かなり少ないというのが私の実感です。

• 購入する場合：隣地を分けてもらうと相手の土地の形が変わります。その結果、隣地のほうが建ぺい率や容積率の基準に引っかかり、法律上のルールから外れた建物になってしまうリスクすらあります。そう簡単に「はい、どうぞ」とはなりません。実務では、相場の2倍以上の金額を提示したり、接道に関係のない隣接地をこちらが2倍で買う交換条件を出したりと、かなりの好条件を用意してようやく交渉のテーブルにつく、という世界です。
• 借りる場合：毎月の賃料が発生し続けますし、何より隣地の方にほとんどメリットがないのが問題です。一度こちらの建築申請に使った土地は、隣地の方が将来建て替えるときに使えなくなります。「あなたの土地はもう申請に使われているので、今回の申請には使えません」と役所に言われてしまうのです。

デメリットばかりが残るため、断られるケースが大半だと考えておいたほうがよいでしょう。

セットバック・位置指定道路・43条但し書きの申請

隣地の交渉以外に、行政への申請で再建築の道を探る方法もあります。代表的なのが次の3つですが、いずれも簡単ではありません。

• セットバック：道路の幅を4m以上に広げるため、自分の敷地を後退させる方法です。ただし意味を持つのは建築基準法42条2項道路（もともと道路として扱われている狭い道）の場合だけで、建築基準法上の道路ではない、ただの「通路」に面した物件では、後退させても再建築可能にはなりません。解体すれば建て替えられると思い込み、先に壊してしまってからご相談に来られる方が実際にいらっしゃいますが、こうなるともう打つ手がありません。
• 位置指定道路の申請：その道に接する所有者全員の同意が必要です。角地の方には隅切り（角を削ること）をお願いすることになりますが、すでにブロック塀を築いている家が、わざわざ壊してまで協力してくれることはまずありません。
• 43条但し書きの申請：本来は再建築が認められない土地でも、特別に許可を得ることで建築できるようにする制度です。こちらも原則は全員の同意が必要で、通行や掘削の承諾をめぐって、将来トラブルになることもあります。

ネット上には「こうすれば再建築できる」という理想論があふれていますが、現実はそう甘くない、というのが正直なところです。

プロでも成功率は低い──中途半端な隣地交渉はかえって売れなくなる

ここまで再建築可能にする方法をお伝えしてきましたが、正直に申し上げます。これらの交渉は、私たちのようなプロが動いても成功することは稀です。位置指定道路も但し書きも、原則は接道する所有者全員の同意が必要です。角地の隅切りへの協力を含め、関係者一人ひとりの合意を積み上げていく作業は、日々この仕事をしている私たちでも簡単にはまとまりません。一般の方がご自身で完結させるのは、相当な難易度だと考えてください。

その上で、最もお伝えしたい注意点があります。それは、中途半端に交渉に手を出すと、かえって売れなくなるということです。

不動産というのは、「将来、建て替えられるかもしれない」という可能性も含めて価値がついています。ところが、隣地の方と交渉して揉めてしまうと、その関係がこじれ、将来の可能性ごと潰れてしまうことがあります。感情的なしこりが残った土地は、次に誰かが交渉しようとしても、もう扉が開きません。良かれと思って動いたことが、物件の価値を自ら下げてしまうのです。

だからこそ、あえて何もしないという判断も大切だと私は考えます。可能性を残したまま、その分野の専門業者に相談する。それが結果的に、最も損をしない選択になることが多いのです。

💡隣地交渉による解決は困難ですが、専門家のサポートで接道義務をクリアする裏ワザについては以下の記事で解説しています。

住宅ローンが使えない再建築不可物件は「現金で買える人」しか買えない

住宅ローンが使えないという事実は、そのまま「買える人が極端に少ない」という現実に直結します。買主が限られれば、売却も一筋縄ではいきません。ここでは、現金購入が前提になることで生じる3つの問題を、順にお話しします。

買主は現金一括の投資家に限られ、売却が長期化しやすい

住宅ローンが使えない以上、購入できる方は限られてきます。

• 一般の方は諦めざるを得ない：「マイホームとして安く買おう」と検討されても、いざ融資が下りないとなれば、購入を諦めざるを得ません。
• 投資家も積極的には選ばない：まとまった現金をお持ちの投資家ほど、担保評価の低い物件をあえて選ぶ理由がないというのが実情です。もっと条件のよい物件を、同じ現金で購入できるからです。

結果として、再建築不可物件を積極的に検討してくれる買主自体が少なく、市場全体の流動性が低くなってしまいます。買主の母数が少ないということは、売りに出してから成約までの期間が読みにくいということでもあります。一般的な物件のように「すぐに複数の内覧希望が入る」ということは起こりにくく、条件に合う投資家が現れるまで、じっと待つ形になりがちです。売却を急いでいる方にとっては、これが大きな負担になります。

ローン特約付きの契約が白紙になる精神的・時間的コスト

そして何より売主様の心を疲弊させるのが、ローン特約によって契約が白紙に戻ってしまった際の、精神的・時間的な負担です。ようやく買主を見つけ、価格交渉や条件調整を重ね、売買契約書に印鑑を押した時の安堵感は大きいものでしょう。

しかし、住宅ローンを利用する個人の買主との契約には、通常「買主がローン審査に通らなかった場合、この契約は白紙解約となる」という条項が付きます。これが「ローン特約」と呼ばれるものです。つまり、契約が成立しても、金融機関の最終判断が下りるまでは、決して安心はできません。

万が一ローンが否決されると、それまで費やした数ヶ月の労力と時間はすべて水の泡となります。売主様は再びゼロから買主を探し直さなければならず、その精神的なダメージは計り知れません。この「期待と落胆の繰り返し」こそが、売主様から気力と時間を奪う、非常に大きなコストなのです。

売却相場は通常の3〜7割安──価格を決めているのは「融資の壁」

ここまでお話しした事情から、再建築不可物件の売却相場は、通常の物件と比べて3割から7割ほど安くなるのが実務上の現実です。かなり幅があると感じられるかもしれませんが、再建築不可物件には相場を算出する決まった方程式がなく、エリア・立地・建物の状態によって査定額が大きく変わってしまうためです。

ひとつ、実務者としての肌感覚をお伝えしますと、査定額が5,000万円を超える再建築不可物件には、まずないと考えていただいて構いません。その最大の理由は、これまでお話ししてきた「融資の壁」です。購入者のほとんどが現金一括での決済を前提とするため、どんなに立地がよくても、価格は「現金で用意できる現実的な範囲」に自然と収まっていきます。価格を決めているのは物件そのものの魅力以上に、融資という制約なのです。

エリアによる差も大きく、都心の需要が高い場所であれば3割減程度で収まることもありますが、郊外で活用が難しい土地では7割以上安くなることも珍しくありません。少しでも高く売るには、複数の専門業者に査定を依頼し、比較することが大切だと私は考えます。

💡価格が下がりがちな再建築不可物件ですが、少しでも高く売るためのコツや相場については、こちらの記事も参考にしてください。

再建築不可物件の住宅ローン問題は「専門買取業者への売却」で解決できる

ここまでお伝えしてきた住宅ローンの壁は、正直なところ、個人の力だけで乗り越えるのは簡単ではありません。ただ、解決策がないわけではないのです。
ローンという入口にこだわらず、専門の買取業者へ売却するという選択肢を持てば、状況は大きく変わります。ここからは、その理由を4つに分けてお話しします。

ローン審査不要！金融機関を通さず直接現金化できる

これまでお話ししてきた住宅ローンの審査、担保評価、融資の壁。専門の買取業者に売却する場合、これらはすべて関係がなくなります。弊社のような買取業者は、自ら現金で物件を買い取る立場だからです。

• 仲介の場合：買主が見つかるまで待ち、さらにその買主のローン審査が通るまで待つという、二重の「待ち時間」が発生します。
• 買取の場合：その両方をまるごと省略できます。弊社では、独自の調査スキームにより、最短1週間程度での現金化が可能です。

相続税の納付期限が迫っている、住み替えの資金が必要、そもそも早く手放して安心したい。理由は様々あるかと思いますが、資金化までのスピードそのものが、専門買取業者に売却する最大の価値だと私は考えています。融資の壁に悩まされることなく、確実に、そして早く現金化できる道があることを、まず知っていただきたいです。

契約不適合責任の免除・残置物そのままで手放せる

再建築不可物件の多くは築年数が古く、老朽化が進んでいます。引き渡した後に雨漏りが発生したり、水道管にトラブルが起きたりすることは、実務上決して珍しくありません。個人間の売買や仲介での取引だと、こうした不具合が見つかった際、売主様が責任を問われる「契約不適合責任」が重くのしかかってきます。せっかく手放せたと思っても、後になって連絡が来るのではないかと、心のどこかで不安を抱え続けることになりかねません。

弊社のような専門買取業者への売却では、以下のようなメリットがあります。

• 契約不適合責任の免除：引き渡し後に雨漏りや配管のトラブルが発生しても、その後の対応は弊社が責任を持って引き受けます。
• 測量・撤去・挨拶が不要：測量や残置物の撤去、近隣へのご挨拶といった準備も一切不要です。家財道具が残ったままの状態でも、現況のまま買い取ります。

訳あり物件を多く扱う立場だからこそ申し上げますが、手間をかけずに、手離れよく手放していただくことこそが、売主様にとって一番の安心につながると私は考えています。

「再建築不可」という特殊な価値を正しく評価できる

一般の不動産会社や個人買主は「建て替えができない」という一点だけで、物件を過小評価しがちです。しかし、私たち専門の買取業者は、再建築不可物件ならではの潜在的な価値を見出し、それを適正に評価するノウハウを持っています。

例えば、私たちはその物件を「再建築」するのではなく、以下のような様々な活用方法を想定して評価額を算出します。

• 賃貸物件としての再生：借りる側にとって、その物件が再建築できるかどうかは関係ありません。リフォームして貸し出せば、価格の安さに対して家賃は再建築可能な物件と遜色なく取れるため、利回りの良い投資商品として評価できます。
• 通路に面した物件の見直し：建築基準法上の道路ではなく「通路」に接しているというだけの理由で再建築不可となっている物件もあります。見た目は普通の戸建てと変わらず、日当たりも良く、車の出入りも可能なケースが多いため、こうした物件は比較的高値で評価できます。
• 駐車場・トランクルームとしての活用：建物を解体し、更地として活用する道もあります。
• セカンドハウス・趣味の部屋としての活用：売却や賃貸にこだわらず、隠れ家的な使い方を求める需要も一定数あります。

物件の状態や立地によって、どの活用方法が最も価値を引き出せるかは変わってきます。だからこそ、「再建築不可だから安い」という一律の判断ではなく、その物件が持つ本来の可能性を見極めることが、適正な評価につながると私は考えています。

物件に新たな価値を吹き込む『空き家再生』ですが、皆様はこうした社会貢献に関心はあるのでしょうか？

2025年の法改正（4号特例廃止）で「早く売る」重要性が増している

見逃せない法改正についてお伝えします。2025年の建築基準法改正により、一部の再建築不可物件は「新2号建築物」に分類されるようになりました。いわゆる「4号特例」の廃止・見直しです。これまで木造2階建て以下の住宅などでは簡略化されていた、大規模修繕時の「建築確認申請」が、原則必須となったのです。

ところが再建築不可物件は、そもそも接道義務を満たしていないため、確認申請を出しても許可がおりません。老朽化した戸建てを直して活用する道は、今後かなり狭くなっていくと私は見ています。

だからこそ、今の状態のうちに専門業者へ売却することをお勧めしています。空き家になってすぐであれば、軽いリフォームで活用できる状態を保てますが、数年放置すると買取自体が難しくなり、最悪の場合、価格が0円になってしまうケースすらあります。「今が一番高く売れるタイミング」だと知っておいていただきたいと思います。

解決事例：買主の住宅ローンが通らなかった再建築不可物件もこうして売れた

ここまでお話ししてきたことが、机上の空論ではないことを、実際の事例でお伝えしたいと思います。ここでは、融資が通らず他社に断られたものの、弊社で無事に買い取らせていただいた2つの事例をご紹介します。

大田区東糀谷：融資NG・未接道・連棟の築古戸建てを現況買取

項目	内容
所在地	東京都大田区東糀谷
物件種別	中古戸建（連棟式）
建物面積	約40㎡
築年数	昭和40年築（築約60年）
特記事項	再建築不可（未接道）、連棟のため切り離し困難
取引形態	当社買取

■ご相談の背景

建物面積40㎡というコンパクトな戸建てでしたが、売却のハードルは山積みでした。建築基準法上の道路に接していない「未接道」のため、取り壊すと二度と家が建てられない再建築不可物件。さらに隣家と壁がつながる「連棟」のため、切り離すには隣地の承諾も必要です。仮に切り離せたとしても、再建築ができない土地を更地にするメリットはありません。「八方塞がりでどうしようもない」というご相談でした。

■当社の対応

一般的な不動産会社は「土地」として評価するため、再建築ができない本物件は価値ゼロ、あるいはマイナス資産と判断されがちです。私たちは「建物」としての再生可能性に着目しました。柱や基礎はまだ活かせると判断し、解体を前提としない、リフォーム再販用としての買取を実行しました。

■担当者より

未接道の連棟物件は、住宅ローンがつかず将来的な建て替えもできないため、買い手を見つけるのが最も難しい不動産のひとつです。買取後にフルリフォームを施したところ、賃貸より持ち家を望まれていたご高齢のお客様に「終の棲家」としてご購入いただけました。どんなに条件が悪い物件でも、視点を変えれば必ず活路はある。私はそう考えています。

板橋区加賀：融資NG・未接道・傾き有りの複合難物件を買取

項目	内容
所在地	東京都板橋区加賀
物件種別	中古戸建
現況	居住中（売主様）
特記事項	再建築不可（道路間口1.9m）、建物老朽化・傾きあり
取引形態	当社買取

■ご相談の背景

売主様は長年お住まいでしたが、建物の老朽化と傾きが進み、お引越しをご検討されていました。接道間口が建築基準法の基準を満たさない1.9mであったため、再建築不可の物件です。「古い家を直して売る余裕もない」「荷物も多く、住みながらの売却活動は精神的に負担が大きい」とのことで、弊社にご相談をいただきました。

■当社の対応

板橋区加賀というブランド力のある希少な立地であることを評価し、現状のままでの買取を即決しました。次の住まい探しに時間を要されたため、決済後も1ヶ月間無料でお住まいいただける引渡し猶予を設定。大きな家具や不用品も、すべて残置物として引き受ける条件でご契約いただきました。

■担当者より

板橋区加賀は、再建築不可であっても「リノベーションして住みたい」という需要が非常に高いエリアです。建物の傾きも当社の技術で更生可能と判断し、再生価値を見出せました。お引越しまでの間、何度も足を運んでお話しする中で、売主様と深い信頼関係を築けたことが、何よりの喜びでした。

再建築不可物件の住宅ローンに関するよくある質問（FAQ）

Q.フラット35なら再建築不可物件でも利用できると聞いたのですが…？

結論から申し上げると、再建築不可物件の購入時にフラット35は使えません。フラット35で中古住宅を取得する際には「建築基準法に沿って建てられた住宅であること」が条件のひとつになっており、接道義務を満たさない再建築不可物件は、この時点で対象外となってしまいます。

Q.再建築不可物件の住宅ローンの金利は？

再建築不可物件でローンを組めた場合、4〜5%前後となるケースが多く、通常の物件向けローンと比べると高めです。金利水準は金融機関や物件の状態によって変わりますし、年々変動もしていますので、実際に申し込む際は最新の条件を各金融機関に確認することをお勧めします。

Q.再建築不可物件で住宅ローン控除は使えますか？

そもそも住宅ローンを組めない可能性が高いため、住宅ローン控除も使えないケースがほとんどです。控除は住宅ローンを利用していることが前提の制度ですので、融資自体が難しい再建築不可物件では、この恩恵を受けにくいのが実情です。

Q.再建築不可物件はやめたほうがいい？購入するメリットは？

一概には言えません。判断の基準は3つあると私は考えています。「軽微な修繕で住める・貸し出せる状態か」「賃貸需要のあるエリアか」「利回りが成立するか」です。駅近で需要の高いエリアであれば、価格の安さがそのまま高い利回りにつながる魅力的な投資にもなり得ます。一方、大規模な修繕が必要なほど老朽化が進んだ物件は、2025年の法改正もあり活用が難しくなっています。迷われる場合は、お気軽にご相談ください。

Q.買取価格は、どのようにして決まるのですか？

再建築不可物件の売却相場は、通常の物件と比べて3割〜7割ほど安くなるのが実務上の現実です。決まった方程式はなく、エリア・立地・建物の状態によって大きく変動します。特に融資の壁があるため、価格は「購入者が現金で用意できる現実的な範囲」に収束しやすく、査定額が5,000万円を超える物件にはまず出会うことはありません 。

💡もっと知りたい：ポテンシャルで変わる再建築不可物件の価格

まとめ：住宅ローンの壁がある再建築不可物件こそ、早めの売却判断を

ここまで、再建築不可物件と住宅ローンについて、実務の現場からお話ししてきました。改めて振り返ると、再建築不可物件を取り巻く状況は次の通りです。

• 住宅ローンはほぼ組めない：担保価値が低く、貸し倒れリスクも高いため
• 代替の融資も金利が高い：ノンバンクや不動産担保ローンは選択肢になるが、負担は大きい
• 再建築可能にする道も険しい：隣地交渉や行政申請は、プロが動いても成功率は低い
• 買主は現金購入層に限られる：結果として売却相場は通常の3〜7割ほど安くなる

そこに追い打ちをかけるのが、2025年の建築基準法改正です。4号特例の廃止により、大規模な修繕には建築確認申請が必要になりましたが、再建築不可物件はそもそも許可が下りません。老朽化が進めば進むほど、活用の道は狭くなっていきます。今の状態のうちに動くかどうかが、この先の選択肢を大きく左右すると私は考えています。

だからこそお伝えしたいのは、「今が一番高く売れるタイミング」だということです。住宅ローンという入口にこだわらず、専門の買取業者への売却という選択肢を持てば、以下のようなメリットがあります。

• 金融機関の審査を待つ必要がない
• 契約不適合責任を気にせず引き渡せる
• 最短1週間での現金化も可能

私たちフィリアコーポレーションは、1,000件を超える訳あり不動産のご相談に対応してきました。今回ご紹介した大田区東糀谷や板橋区加賀の事例のように、他社で断られた物件でも、視点を変えれば必ず活路はあります。「もう無理かもしれない」と諦める前に、ぜひ一度、無料相談でお気軽にお声がけください！