再建築不可物件の売却方法と相場｜高く売るコツを専門家が解説

再建築不可物件とは？売却が難しい理由もあわせて解説

「再建築不可」という言葉、聞いたことはあっても、正確に理解している方は少ないです。まずは「なぜそうなるのか」「なぜ売りにくいのか」という根本から整理していきます。ここを理解するだけで、売却に向けた次の一手がぐっと見えやすくなります。

そもそも、なぜ「再建築不可」になってしまうのか？

最も多い原因は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことです。「建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールで、災害時の避難経路や消防・救急のスペースを確保するために定められています。

ただ、これは所有者の方に何か問題があったわけではありません。建築基準法が施行されたのは1950年のことで、それ以前から建っていた建物は当然このルールに縛られていませんでした。昔は行政の土地管理もおおらかで、路地奥や細い通路沿いに家が建ち並ぶことは珍しくなかったのです。時代の変わり目に取り残された、いわば歴史的な経緯による産物です。

ほかにも、「市街化調整区域」に指定されていたり、自治体の条例で建築が制限されていたりするケースもあります。まずはご自身の物件がどの理由で再建築不可になっているかを把握することが、売却への第一歩です。

住宅ローンが使えない・買い手が限られる──売却が難しい本当の理由

売れない最大の理由は、買い手が住宅ローンをほぼ使えないことです。金融機関は融資の際に物件を担保として評価しますが、建て替えができない土地は担保評価が低く、審査がまず通りません。

結果として、買い手は「現金で一括購入できる人」に限られます。一般の方のほとんどはローン利用が前提ですから、候補が一気に絞られます。ノンバンクが融資に応じるケースもありますが、金利は4〜5%程度と高めです。

現場の実感として言うと、現金を持つ投資家がこの物件に投じるかどうかは、エリアと利回り次第で大きく変わります。物件に問題があるわけではなく、売り先と売り方を正しく選ぶことが、売却の成否を分けます。

💡再建築不可物件で住宅ローンの審査が通らない理由と、ローン不可でも売却を成功させる具体的な対策を解説しています。再建築不可物件の売却を難しくする住宅ローンの壁

それでも専門家が「売却できる」と断言する根拠とは

再建築不可物件には、一般市場とは別の需要が確実にあります。

中心になるのは不動産投資家です。購入価格が安いぶん賃貸に出したときの利回りが高くなります。賃料は建て替えの可否に関係なく、立地と建物の状態で決まります。都内であれば入居者は普通につくのに、購入価格だけが安い-これが投資家に刺さる理由です。弊社が買い取った物件も、軽いリフォームを施して収益物件として再生するケースが大半です。

隣地所有者への売却も選択肢のひとつです。ただ実務上、応じてもらえるケースは多くありません。それでも可能性として検討する価値はあります。

最終的には、私たちが自社で直接買い取ることも可能です。複数のルートを持っているからこそ、「売却できる」と自信を持ってお伝えできます。

再建築不可物件の売却相場はいくら？通常物件の3～7割が目安

再建築不可物件の売却相場は、通常物件の3～7割程度が目安です。ただしこの幅には理由があります。エリア・建物の状態・権利関係の複雑さによって査定額は大きく変わるからです。最初に提示された金額でそのまま売ってしまう方も少なくありません。「なぜ安くなるのか」という構造を理解しておくことが、適正価格で売るための第一歩です。

【2025年最新】4号特例廃止が再建築不可物件の売却に与える影響

2025年4月の建築基準法改正により、いわゆる「4号特例」が縮小・廃止されました。これまで木造2階建て以下の住宅などに認められていた建築確認申請の簡略化が見直され、大規模な修繕や模様替えに建築確認申請が必要になりました。再建築不可物件は接道義務を満たしていないためそもそも建築許可が下りない物件ですから、この法改正は「売却タイミング」という観点で特に大きな影響をもたらしています。今使える状態のうちに売ることが、これまで以上に重要な判断になっています。

💡４号特例の縮小・廃止とは 　_{参照：国土交通省}

4号特例の縮小で何が変わる？リフォームに建築確認が必要になった理由

改正後は、壁・柱・床・屋根といった建物の主要な骨格部分を半分以上にわたって修繕・交換する工事に、建築確認申請が必要になりました。いわゆるスケルトンリフォームがこれにあたります。

再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、確認申請自体が通りません。申請できない以上、申請が必要な工事はできない。つまり大規模なリフォームが実質できなくなったということです。

正直に言うと、今後買い取れる再建築不可物件は「軽い修繕で使える状態のもの」に限られていきます。大がかりな修繕が必要なほど傷んでいると、専門業者でも買取が難しくなります。空き家になると老朽化は一気に進みます。この法改正は、「早めに動く」ことの重要性をさらに高めています。

再建築不可物件は「今すぐ売る」ことが最大のリスク回避になる理由

先程お伝えした通り、法改正によって大規模なリフォームが実質できなくなりました。これが、売り時を考えるうえでとても大切なポイントになります。

再建築不可物件は、建て替えができません。つまり、今ある建物を使い続けるしかないということです。そして建物は、放っておけば必ず傷んでいきます。傷みが進めば大きな修繕が必要になりますが、その修繕が今後は法律上できなくなりました。「直せない、売れない」という状況になる前に動くことが、一番のリスク回避になります。

実際に私が相談を受けたケースでも、「少し様子を見てから売ろう」と数年間空き家にしておいたら、床が抜けて雨漏りも起きて、結局買取価格がゼロになってしまった、という話は珍しくありません。空き家になった瞬間から、老朽化のスピードは一気に上がります。「まだ住める状態」のうちが、いちばん高く売れるタイミングです。今すぐ決断しなくていいので、まずは一度、専門家に現状を見てもらうことをおすすめします。

💡もっと知りたい：法改正で変わる再建築不可物件の今後と対策

再建築不可物件を売却する4つの方法

「再建築不可物件は売れない」とよく言われます。でも、それは正確ではありません。売れないのではなく、一般的な売り方では売れないということです。正しい方法を選べば、ちゃんと売却できます。

再建築不可物件には、状況に応じて4つの売却方法があります。それぞれにメリットと現実的な難しさがあるので、順番に見ていきましょう。

方法①「再建築可能」な状態に変える──セットバック・43条但し書き・隣地購入

「再建築不可物件を、建て替えできる状態に戻してから売る」という方法があります。理屈の上ではそうできれば理想的です。ただ正直に言うと、実現できるケースは非常に稀です。3つの手法を順番に見ていきます。

●セットバック

「解体してセットバックすれば建て替えできる」と思っている方が多いのですが、これは誤りです。セットバックで建て替えが可能になるのは、建築基準法上の「2項道路」に面している土地だけです。建築基準法に定められていない通路や路地に面している土地は、どれだけセットバックしても建て替えはできません。

相談の中には、すでに建物を解体してから気づいた、というケースもあります。取り返しがつかないので、動く前に必ず専門家に確認してください。

💡セットバックについて解説

●43条但し書き（接道義務の特例申請）

道路に面していない土地でも、一定の条件を満たせば建築を認めてもらえる制度です。ただし実務上は、道路として使う私道の所有者から「通行・掘削の承諾」を取る必要があるケースがほとんどです。自治体によっては、近隣住民への説明や同意を求める場合もあります。

💡もっと知りたい：トラブルを防ぐ通行掘削承諾とは何か解説

つまり法律上の手続きというより、関係する土地の所有者や近隣との交渉が壁になることが多いのです。一人でも反対すれば話が止まります。私たちプロが買い取り後に交渉しても、うまくいくケースはごくわずかです。一般の方が個人で進めるのは、かなりハードルが高いと思っておいてください。

●隣地の購入・借用

隣地の一部を取得して接道幅を確保する方法です。ただし隣地の方にとってメリットがほとんどないため、実務上は断られるケースがほとんどです。

3つの方法を見てきましたが、どれも「可能性がゼロではない」というだけで、現実的にはうまくいかないことが多いです。時間と労力をかけて交渉を試みるより、専門の買取業者に相談するほうが、早く・確実に解決できることがほとんどです。

🔍詳しくはこちら：実現難易度が高い再建築不可物件の救済措置

💡接道義務を果たせず建て替えが絶望的に思える土地でも、法的手続きや交渉で再建築可能に復活させる裏ワザが存在します。

方法②隣地の所有者に売却する

隣の土地の所有者に買い取ってもらう方法です。隣地の方にとっては自分の土地が広がるので、うまくいけば通常より高い価格で売れる可能性があります。

ただ、実務上はうまくいくケースが極めて少ないのが現実です。隣地の方にとって「土地を買う必要性」がなければ、わざわざお金を出して購入する理由がありません。今の敷地で満足していれば、それで終わりです。また不動産はどんなに安くても、まとまった現金が動く話です。隣地の方の資産状況や意向次第で、話が進まないことがほとんどです。

可能性がある場面を挙げるとすれば、隣地も再建築不可で、お互いの土地を合わせることで接道義務を満たせるケースです。このような場合は隣地の方にもメリットがあるので、交渉が成立しやすくなります。

「まず隣に声をかけてみよう」という気持ちはわかりますが、中途半端に交渉して関係がこじれると、その後の売却がかえって難しくなることもあります。可能性を探りたい場合は、専門家を通じて慎重に進めることをおすすめします。

方法③仲介会社に依頼する

一般的な不動産売却といえば、まず仲介会社に依頼するイメージがあると思います。ただ再建築不可物件については、仲介会社が積極的に動いてくれないケースがほとんどです。

なぜかというと、仲介会社にとって再建築不可物件は「手間がかかる割に儲からない案件」だからです。

【再建築不可物件】仲介会社にとってのデメリット

• 価格が安い→手数料が少ない
• 買い手が限られる→売れるまでに時間と手間がかかる
• 引き渡し後のトラブルリスクが高い

【更地・建て替え可能な物件】仲介会社にとってのメリット

• 価格が高い→手数料がしっかり入る
• 買いたい人が多い→強気に交渉できる
• 引き渡し後のトラブルが少ない

仲介会社に依頼すること自体は間違いではありません。ただ「預けたまま何ヶ月も動きがない」という状況になりやすいのが現実です。もし仲介を試みるなら、再建築不可物件の取り扱い実績がある会社を選ぶことが大切です。

方法④専門の買取業者へ直接依頼する

再建築不可物件の売却で、最も確実でスピーディーな方法が、専門の買取業者への直接依頼です。

仲介と違い、買取業者が自社で直接買い取るので、買い手を探す必要がありません。専門業者への直接依頼には、以下のメリットがあります。

• 融資の問題が関係なく、現金でスムーズに決済できる
• 早ければ1週間程度で現金化が可能
• 荷物が残ったままの現状渡しに対応
• 契約不適合責任が免除され、引き渡し後の不安がない
• 「どこに聞いても断られた」物件でも買い取れるケースが多い

ひとつ注意点をお伝えすると、買取業者によって査定額に大きな差が出ることがあります。再販ルートや活用ノウハウが業者ごとに違うからです。1社だけに相談して決めてしまうのはもったいないので、複数の業者に査定を依頼して比較することをおすすめします。

なお、一般的な不動産の仲介と買取の仕組みや、自分に合った選び方についてより詳しく知りたい方は、GMO不動産査定の不動産売却の仲介・買取ガイドも非常に参考になります。

💡もっと知りたい：適正価格を見極める再建築不可物件の査定ポイント

売却で失敗しないために！「買取」が最適なケースと契約不適合責任の落とし穴

再建築不可物件の売却方法は4つありますが、多くの場合「買取」一番現実的な選択肢になります。ただ、買取にも知っておくべき注意点があります。

「買取が向いているのはどんなケースか」「契約不適合責任とは何か」、この2つを理解しておくだけで、売却後のトラブルをぐっと減らせます。順番に見ていきましょう。

こんな場合は「買取」が最適──チェックリスト

「仲介と買取、どちらが自分に向いているんだろう？」と迷う方は多いです。シンプルに言うと、以下のどれかひとつでも当てはまる場合は、買取を選んだほうが後悔しにくいです。

• 再建築不可・長屋・共有持分など、法的な制約を抱えた物件
• 他社に断られた、または「売れない」と言われた
• 早めに現金化したい（相続・離婚・転勤・施設入居など）
• 荷物や家財をそのままにして手放したい
• 引き渡し後のトラブルが不安（雨漏り・シロアリなど）
• 遠方に住んでいて、管理が難しい
• 仲介会社に相談したが、積極的に動いてもらえなかった

逆に「駅近・築年数が比較的浅い・再建築可能」で、急ぎでもない場合は仲介で高値を狙う余地があります。

大事なのは、仲介と買取を「価格だけ」で比べないことです。仲介では仲介手数料・残置物の撤去費用・内覧対応の手間・引き渡し後の契約不適合責任リスクが発生します。これらを差し引いた「実際の手残り」で比べると、買取のほうが有利なケースも少なくありません。迷ったらまず査定を受けて、比較したうえで決めましょう。

契約不適合責任とは？再建築不可物件で問われやすい理由と免責の方法

「契約不適合責任」という言葉、聞き慣れない方も多いと思います。簡単に言うと、売った後に「聞いていた状態と違う」と買い手から言われた場合、売主が責任を負うルールのことです。

たとえば引き渡し後に雨漏りが発覚した、シロアリの被害が見つかった、といったケースがこれにあたります。再建築不可物件はほとんどが築年数の古い建物です。長年使ってきた家には、見えないところに不具合が潜んでいることが珍しくありません。売った後に「修繕費を払ってほしい」と請求されるリスクが、通常の物件より高いのです。

では、どうすれば安心して手放せるのか。答えはシンプルで、「契約不適合責任免責」を契約書に明記することです。これができれば、引き渡し後に何か問題が起きても売主の責任は問われません。

ただし仲介での売却では、個人の買い手が相手になるため、この免責条件が認められにくい場合があります。一方、専門の買取業者への売却であれば、契約不適合責任免責を標準条件としているケースがほとんどです。「引き渡したら終わり」という状態で手放せるのは、買取の大きなメリットのひとつです。

売却前にリフォームしてはいけない理由

「少しでも高く売れるように、売る前にきれいにしておこう」と思う気持ちはよくわかります。でも再建築不可物件に関しては、リフォームしてから売るのはむしろ逆効果になることがほとんどです。

理由はシンプルです。再建築不可物件を買うのは、ほとんどの場合、不動産投資家です。投資家はそれぞれ「この物件をどう使うか」というノウハウを持っています。民泊として運営するのか、単身者向けに貸すのか、ファミリー向けにするのか。エリアや物件の特性に合わせた内装プランが、投資家ごとにあるのです。

つまり売主がせっかくリフォームしても、投資家の意図と合っていなければ意味がありません。「ここは自分でやり直したい」となれば、売主が支払ったリフォーム費用はまるごと無駄になります。買い取る側からすると、むしろ「余計なことをされた」と感じるケースすらあります。

何もせず、現況のままで引き渡すのが正解です。清掃や片付けも、無理して行う必要はありません。荷物が残ったままでも、現況のまま買い取ってもらえる専門業者に相談するのがいちばん一番スムーズです。

プロはここを見る！再建築不可物件の査定額を決める3つの視点

「再建築不可だから、価値はないに等しいんじゃないか…」そう思っている方は少なくありません。でも、それは誤解です。

私たちプロが査定をするとき、「建て替えができるかどうか」だけで価格を決めているわけではありません。以下の3つの視点を組み合わせて、適正な価格を導き出しています。

視点	確認するポイント
①土地のポテンシャル	立地・駅距離・周辺環境・土地の形状
②建物の利用価値	現状の状態・リフォームの可能性・賃貸活用の見込み
③権利関係の解決難易度	私道の持分・相続登記の状況・共有者の有無

査定の裏側を知っておくだけで、「思ったより高く売れた」という結果につながることもあります。

視点1：土地のポテンシャル（立地・周辺環境・形状）

建て替えができなくても、土地そのものの価値は残ります。私たちがまず見るのは、その土地がどれだけの「ポテンシャル」を持っているかです。

駅からの距離、都心へのアクセス、周辺の環境——こうした立地の良さは、再建築不可というハンデを大きく補えます。極端な話、渋谷駅前の再建築不可物件なら、それでも高く売れます。立地が良ければ、建て替えができなくても欲しいという買い手は必ずいます。

土地の形も重要です。整った形をしていれば、資材置き場やバイク駐車場としての活用もしやすくなります。建物を建てなくても、その土地を使いたいという個人や法人は存在します。「建て替えできないから価値ゼロ」は大きな誤解です。土地そのものの魅力が、査定額を大きく左右します。

再建築不可物件では土地の価値が価格を左右します。実際に、一般の方も家より『土地』に価値を感じる傾向があります。

視点2：建物の利用価値（現状・リフォームの可能性）

次に見るのは、今ある建物を「活かせるかどうか」です。再建築はできなくても、内外装を一新するリフォームやリノベーションは可能です。雨漏り・傾き・シロアリ被害の有無など建物の状態を確認し、どの程度の手入れで使える状態になるかを見極めます。

状態が良ければ、その分査定額は上がります。すでに賃貸に出していて入居者がいる物件は、そのまま収益が見込めるため、投資家からの需要が特に高くなります。

「ボロボロだから価値はない」と諦める前に、一度専門家に見せてください。軽いリフォームで再生できる物件は、思った以上に多いです。

視点3：権利関係や法律上の問題点の解決難易度

3つの視点の中で、最も専門家の腕が問われるのがここです。権利関係の複雑さや法的な問題を整理し、「解決できるかどうか」を査定に反映させます。

たとえば相続登記が済んでいない、共有者が複数いて意見がまとまらない、といったケースでも、私たちが交渉や手続きを代行することで解決できる場合は少なくありません。

細かいところでは、玄関に入るまでの通路が私道かどうか、その私道の持分を持っているかどうかも重要なポイントです。他人の土地を通らないと玄関にたどり着けない物件は、それだけで価値に影響します。逆に私道の持分をしっかり持っていれば、評価は上がります。

問題があっても「どう解決するか」を考えるのがプロの査定です。「問題があるから買えない」ではなく、「どうすれば解決できるか」という視点で向き合います。

再建築不可物件を所有し続けるリスク──放置すると起こる問題

「すぐに売る必要はないから、とりあえず置いておこう」という判断は、実は危険です。再建築不可物件は、時間が経てば経つほど状況が悪化していく性質を持っています。

放置することで起こりうる問題は、大きく3つあります。

• 固定資産税が最大6倍になる「特定空き家」指定リスク
• 老朽化が加速し、数年で買取不可・価格ゼロになるリスク
• 不法投棄・不法侵入・損害賠償リスク

どれも「気づいたときには手遅れ」になりやすいので、早めに知っておいてください。

①固定資産税が最大6倍になる「特定空き家」指定リスク

空き家を放置していると、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。これが指定されると、固定資産税の優遇措置が外れて、税額が最大6倍になります。

少し仕組みを説明すると、建物が建っている土地には「住宅用地の特例」という制度があり、固定資産税が最大6分の1に抑えられています。ところが特定空き家に指定されると、この優遇が取り消されます。つまり今まで払っていた税額の6倍を毎年払い続けることになるのです。

「じゃあ建物を解体して更地にすればいいのでは？」と思う方もいるかもしれません。ただ更地にすると、今度は優遇の対象となる建物がなくなるため、同じく特例が適用されなくなります。再建築不可物件の場合は建て替えもできないので、解体してしまうと税負担が上がるうえ、売却もさらに難しくなるという二重のデメリットが生じます。

建物がある間は定期的に換気や清掃を行い、管理された状態を保つことが大切です。とはいえ、遠方に住んでいたり、手が回らなかったりする場合はなおさら、早めに売却を検討するほうが現実的です。

⚠放置を続けて特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。そのリスクと回避策を専門家が解説します。

②老朽化が加速し、数年で買取不可・価格ゼロになるリスク

空き家になった瞬間から、建物の老朽化は一気に加速します。人が住んでいるだけで、建物は適度に換気され、異変にも気づけます。誰もいなくなると、それがなくなります。雨漏り・湿気・シロアリ -気づかないまま傷みが進んでいきます。

そしてここに、先ほどお伝えした4号特例の廃止が重なります。老朽化が進んで大規模な修繕が必要な状態になると、法律上その修繕ができません。つまり「直せない・建て替えもできない・売れない」という三重の壁に突き当たることになります。

私が実際に相談を受けたケースでも、「両親が住んでいた再建築不可の実家が空き家になって数年。いざ売ろうとしたら買取価格がゼロだった」という話は珍しくありません。軽いリフォームで済む状態のうちに売れば買い取れた物件が、数年の放置で手の施しようがなくなってしまうのです。

「まだ急がなくていい」と思っているうちが、実は最も高く売れるタイミングです。売れる状態のうちに動くことが、いちばんのリスク回避になります。

③不法投棄・不法侵入・損害賠償リスク

放置された空き家は、外から見て「誰も管理していない」とわかります。そこに目をつけるのが、不法投棄や不法侵入です。ゴミを捨てられる、知らない人が侵入する -こうしたトラブルは、空き家になってから想像以上に早く起きます。

さらに怖いのが、建物が傷んで倒壊したり、火災が起きた場合の損害賠償リスクです。老朽化した建物が崩れて隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者として責任を問われる可能性があります。「自分は住んでいないから関係ない」は通りません。所有している限り、管理責任はついて回ります。

再建築不可物件はもともと築年数が古い建物が多く、倒壊リスクが高い傾向があります。放置期間が長くなるほど、このリスクは高まります。大切な家族にこうしたリスクを引き継がせないためにも、「まだ売れる状態のうちに」動くことが、一番の対策です。

他社に断られた再建築不可物件でも買取できる──フィリアコーポレーションの強み

「何社に相談しても断られた」「査定してもらったら価格がゼロだった」-そんなご相談を、私たちは日々いただいています。

再建築不可物件は、一般の不動産会社にとって扱いにくい物件です。でも私たちにとっては、これがまさに専門領域です。1,000件超の難物件に向き合ってきた実績と、現場で培ったノウハウがあるからこそ、他社が断った物件でも価値を見出し、買い取ることができます。最短1週間での現金化にも対応しており、急ぎの事情がある方にも誠実にお応えしています。どんな強みがあるのか、事例をもとにご紹介します。

ケース1：東京都日野市｜建築基準法外の通路に面し複数社に断られた古家を買取

■物件概要

項目	内容
所在地	東京都日野市平山
物件種別	中古戸建（再建築不可）
接道状況	建築基準法外通路（位置指定道路未指定）
現況	空き家（残置物あり）
取引形態	フィリアコーポレーション買取

■ご相談の背景

建物自体に大きな損傷はないものの、前面道路が建築基準法上の道路に該当せず、再建築ができない物件でした。位置指定道路の申請も検討されましたが、近隣住民の同意が得られず手詰まりの状況に。売主様は「どこにも売れないのでは」と不安を抱えたまま、複数社に相談しても断られ続け、フィリアコーポレーションへご連絡をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

接道条件や権利関係を丁寧に調査し、再建築不可のリスクを織り込んだうえで価格を査定。契約不適合責任免責・現況引渡しで売主様の負担をゼロにしました。買取後は室内をリフォームし、賃貸物件として再活用。中長期的には位置指定道路の申請に再チャレンジし、将来の建て替えも視野に入れた計画を進めています。

再建築不可物件は「いま活用する方法」と「将来の可能性」をセットで判断することが大切です。建築基準法の制限で売れないと諦めていた物件でも、活用の道は必ずあります。

♦物件の詳細記事はこちらから読めます！ 

ケース2：千葉県松戸市｜擁壁上の未接道・再建築不可物件を眺望を活かして買取

■物件概要

項目	内容
所在地	千葉県松戸市高塚新田
物件種別	中古戸建（再建築不可・空き家）
接道状況	未接道（建築基準法上の道路に接していない）
立地特性	擁壁上に位置し、眺望・日当たり良好
現況	空き家→買取・リフォーム済み・賃貸運用中
取引形態	フィリアコーポレーション買取

■ご相談の背景

建築基準法上の道路に接しておらず、再建築ができない物件でした。さらに擁壁の上に位置しているため、高低差や安全性への懸念から一般市場では敬遠されがちな状況です。複数社に相談しても「売れない」と言われ続け、手詰まりになったところでフィリアコーポレーションへご連絡をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

未接道・擁壁の高さ・構造を丁寧に調査し、法的リスクを評価。契約不適合責任免責・現況引渡しで売主様の負担をゼロにしました。一般的にはマイナス評価となる立地ですが、周辺は閑静な住宅街で眺望と日当たりが抜群。「売れない物件」ではなく「居住ニーズを満たす収益物件」として再定義し、リフォーム後に賃貸運用を開始。現在は入居者がつき、今後は投資家への売却を予定しています。

「価値がない」と思われがちな物件でも、ポテンシャルを見抜く視点があれば再生できます。これが私たちの買取判断の軸です。

📌こちらも参考に：再建築不可物件と擁壁の深い関係を知る

♦物件の詳細記事はこちらから読めます！

再建築不可物件の売却に関するよくあるご質問（FAQ）

Q2.再建築不可物件はどうすればいいですか？

結論からお伝えすると、早めに売却することをおすすめします。

理由は2つあります。1つ目は、2025年4月の建築基準法改正（4号特例の廃止）により、大規模なリフォームが実質できなくなったことです。老朽化が進んで大がかりな修繕が必要な状態になると、専門業者でも買取が難しくなります。2つ目は、空き家のまま放置すると老朽化が加速し、数年で買取価格がゼロになるリスクがあることです。

「まだ急がなくていい」と思っているうちが、実は最も高く売れるタイミングです。まずは一度、専門家に現状を見てもらうことをおすすめします。

Q3.査定額に納得いかない場合はお断りできますか？

はい、もちろんお断りいただけます。査定はあくまで「いくらで買い取れるか」をお伝えするものであり、その場で売却を決める必要は一切ありません。

査定後に「思ったより安い」と感じた場合、理由を聞いてみることをおすすめします。誠実な業者であれば、なぜその価格になるのかをきちんと説明できるはずです。納得できなければ断っていただいて構いませんし、複数の業者に査定を依頼して比較することも大切です。

まずは気軽に相談してみてください。査定・ご相談は完全無料です。

Q4.ローンが残っていても売却は可能ですか？

はい、売却自体は可能です。ただし、ひとつ重要な条件があります。

不動産を売却するためには、物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。そのため、売却価格がローンの残債を上回っていることが条件になります。売却代金でローンを完済し、残った金額が手残りとなる流れです。

問題になるのは、売却価格が残債を下回るケースです。この場合、差額を自己資金で補填しなければ抵当権が抹消できず、売却が難しくなります。再建築不可物件は通常物件より売却価格が低くなりやすいため、残債の金額次第では注意が必要です。

まずはローンの残債と査定価格を確認することが第一歩です。状況によって対応策が変わりますので、お気軽にご相談ください。

Q5.どんな状態の物件でも相談に乗ってもらえますか？

はい、どんな状態でもまずはご相談ください。

雨漏りがある、床が抜けている、荷物がそのまま残っている、相続登記がまだ済んでいない——そういった物件でも、私たちは日々対応しています。「こんな状態で相談していいのか」と遠慮される方も多いのですが、むしろそういった物件こそ早めにご連絡いただきたいです。

理由はシンプルで、相談が早いほど選択肢が広がるからです。老朽化が進むほど買取価格は下がり、状態によっては買取自体が難しくなることもあります。「もう少し様子を見てから」と思っているうちに、状況が悪化してしまうケースを何度も見てきました。

査定・ご相談は完全無料です。まず現状をお聞かせいただくだけで構いません。

まとめ：再建築不可物件の売却は「早めに動く」ことが最大の対策

この記事で解説してきた内容を、最後に整理します。

• 再建築不可物件は「売れない」は誤解。正しい売り方を選べば、ちゃんと売れます。
• 早く・確実に売るなら、仲介より専門業者への「買取」が現実的な選択肢です。
• 買取なら契約不適合責任が免除され、引き渡した後の不安がなくなります。
• プロは土地・建物・権利関係を多角的に評価するため、諦めていた物件にも価値が見つかることがあります。
• 4号特例の廃止により、今が売却判断のひとつの節目です。状態が良いうちに動くことが、最大のリスク回避になります。

一人で悩んでいても、時間だけが過ぎていきます。老朽化は待ってくれません。「まだ早い」と思っているうちが、いちばん高く売れるタイミングです。まずは気軽にご相談ください。

そのお悩み、まずは私たち不動産のプロにご相談ください

「何から手をつければいいかわからない」「うちの物件でも本当に大丈夫だろうか」-そう思ったら、まず一度お話をお聞かせください。

フィリアコーポレーションは、再建築不可物件をはじめとする訳あり不動産を専門に扱う買取会社です。1,000件超の相談に向き合ってきた経験をもとに、お一人おひとりの状況に合った解決策をご提案します。

ご相談・査定は完全無料。秘密は厳守しますので、匿名でのご相談も歓迎です。まずはお気軽にご連絡ください。