低廉な空き家とは？媒介特例や30万円の仲介手数料などについて解説

低廉な空き家とは？仲介手数料30万円への法改正をわかりやすく解説

「低廉な空き家」という言葉を聞いたことはあっても、具体的にどのような物件を指すのか、仲介手数料がどう変わったのかを正確に把握している方は多くありません。2024年7月の宅地建物取引業法改正により、低廉な空き家の売買・賃貸借における媒介報酬のルールが大きく変わりました。売却を検討している方にとって、この改正は直接的に費用に影響する重要な知識です。

以下の3つのポイントを順に解説します。

• 低廉な空き家とは
• 改正のポイント：上限が30万円（税別）に
• なぜ手数料が引き上げられたのか？

低廉な空き家とは

低廉な空き家とは、売買の取引価格（税抜）が800万円以下の空き家を指します。2024年7月の宅地建物取引業法改正により、この価格帯の空き家には仲介手数料に関する特例が適用されるようになりました。

判定基準として押さえておくべき重要なポイントが2つあります。

①基準となるのは最終的な契約金額 広告掲載時の希望価格ではなく、値引き交渉を経て確定した売買契約書上の金額が判定基準となります。また判定は税抜価格で行われるため、税込表示が慣習となっているエリアでは税抜換算で800万円をわずかに超えるケースもあるため注意が必要です。

②建物の状態・使用履歴は判定に影響しない 老朽化が進んでいる物件・長年放置された空き家・ゴミ屋敷状態の物件でも、価格が800万円以下であれば特例の対象となります。

フィリアコーポレーションでも、仲介会社様から紹介を受けて買い取る物件の多くがこの低廉な空き家に該当します。800万円以下の物件は一般市場では流通しにくく、今後も増え続ける日本の空き家問題を解決するためには、フィリアコーポレーションのような空き家専門の買取業者の役割がますます重要になっています。

改正のポイント：上限が30万円（税別）に

2024年7月の改正により、低廉な空き家の売買における仲介手数料の上限が引き上げられました。改正前後の主な変更点は以下の通りです。

項目	改正前	改正後
特例の対象となる価格帯	400万円以下	800万円以下
仲介手数料の上限	18万円（税別）	30万円（税別）

具体的には以下のように変わりました。

• 改正前：200万円の物件なら手数料は最大10万円（税別）
• 改正後：800万円以下の物件であれば、売買価格にかかわらず一律で最大**30万円（税別）**まで受領可能

従来の計算式（売買価格×3%＋6万円）で算出した場合、800万円以下の物件では手数料が低額になりすぎて仲介会社が採算を取れないケースが多く、実際には売却活動を断られるケースが多くありました。この課題を解消するための改正が今回の上限引き上げです。

参照元：国土交通省 

なぜ手数料が引き上げられたのか？

空き家問題の本質は「需要がないから売れない」だけではありません。仲介会社が積極的に取り扱いたくない物件だから、市場に流通しないまま放置されてきたという側面が大きいのです。

従来の計算式（売買価格×3%＋6万円）では、800万円以下の低廉な物件の仲介手数料は最大でも30万円に届かず、場合によっては10万円以下になることもありました。手数料が少ない上に、老朽化した空き家は引き渡し後にシロアリ・雨漏り・設備の不具合などが発覚しやすく、トラブル対応のリスクが高い物件です。手間とリスクが大きい一方で得られる手数料が少ない。仲介会社が積極的に動かないのは当然の結果でした。

こうした構造が空き家の放置を加速させてきたことを受け、2024年7月の改正では仲介手数料の上限を30万円（税別）に引き上げることで、仲介会社が採算を確保しやすくし、低廉な空き家を市場に流通させることを目的としています。

手数料の引き上げは売主にとってコスト増になる一方で、これまで「取り扱いできない」と断られていた物件が流通しやすくなるという意味では、空き家問題解決に向けた重要な一歩といえます。

低廉な空き家における仲介手数料の計算方法

低廉な空き家の売買では、通常の仲介手数料の計算方法と特例による計算方法の2つが存在します。どちらが適用されるかによって、売主が支払う費用が大きく変わります。 計算の仕組みを正確に理解しておくことで、業者から提示された手数料が適正かどうかを自分で確認できるようになります。

以下の5つのポイントを順に解説します。

• 仲介手数料の基本的な計算方法
• 低廉な空き家の特例による計算方法
• 物件価格別の具体的な計算例
• 現地調査費の取り扱い
• 消費税の取り扱い

仲介手数料の基本的な計算方法

不動産売買において、仲介会社が受け取れる仲介手数料の上限は以下の計算式で求められます（消費税込みの税込表示）。

取引価格	仲介手数料の上限（税込）
200万円以下	取引価格 × 5.5%（上限11万円）
200万円超400万円以下	取引価格 × 4.4% ＋ 2.2万円（上限19.8万円）
400万円超	取引価格 × 3.3% ＋ 6.6万円

【計算例】取引価格300万円の場合

300万円は「200万円超400万円以下」に該当するため、以下の通りです。

300万円 × 4.4% ＋ 2.2万円 ＝ 15.4万円

このように400万円以下の低廉な物件は通常の計算式では手数料が低額になります。次の見出しで解説する特例を適用することで、上限が30万円（税別）まで引き上げられます。

低廉な空き家の特例による計算方法

取引価格が800万円以下の宅地建物（低廉な空き家等）については、通常の計算式による上限を超えて、媒介に要する費用を勘案したうえで報酬を受領できる特例が設けられています。

この特例による上限は以下の通りです。

条件	仲介手数料の上限
取引価格800万円以下の空き家	30万円（税別）＝33万円（税込）

通常の計算式では取引価格が低いほど仲介手数料が少なくなりますが、低廉な空き家の特例では売買価格にかかわらず一律で最大30万円（税別）まで受領可能です。

ただし以下の2点に注意が必要です。

• 特例を適用するには売主への事前説明と同意が必要です
• 買主からは通常の計算式による手数料しか受領できません（特例は売主からの受領のみ）

この特例は仲介会社にとって採算が取りやすくなる一方、売主にとっては通常より高い手数料を支払う可能性があるため、特例適用の説明を受けた際は内容をしっかり確認するようにしましょう。

物件価格別の具体的な計算例

以下の表は代表的な価格帯ごとに、通常の計算式による上限と特例上限（税抜30万円）を比較したものです（税抜表示）。

物件価格	通常の計算式による上限（税抜）	特例上限（税抜）	差額（税抜）
100万円	5万円	30万円	＋25万円
300万円	15.4万円	30万円	＋14.6万円
600万円	24万円	30万円	＋6万円
800万円	30万円	30万円	0円

表の通り、物件価格が低いほど特例適用による増額幅が大きくなります。特に注意が必要なのが低価格帯の物件です。たとえば100万円で売却した場合、特例が適用されると仲介手数料は最大33万円（税込）となり、売却代金より仲介手数料の方が高くなってしまうケースも起こりえます。 手残りがマイナスになる可能性があることを、売主は事前にしっかり把握しておく必要があります。

特例の適用には売主への事前説明と同意が必要です。手数料の金額・内訳・適用理由について納得できるまで説明を求め、手残り金がいくらになるかを確認したうえで売買を進めることが重要です。

現地調査費の取り扱い

低廉な空き家の売買では、仲介手数料に加えて現地調査に要した費用も上限内（30万円・税別）まで含めて受領することができます。

現地調査とは、担当者が実際に物件へ足を運び、建物の状態・周辺環境・接道状況・隣地との境界など、登記簿やインターネットでは把握できない情報を確認する作業です。現地調査費の一般的な相場は5〜10万円程度とされています。

【計算例】取引価格300万円・現地調査費7万円（税抜）の場合

• 仲介手数料（通常計算）：300万円 × 4.4% ＋ 2.2万円 ＝ 15.4万円（税抜）
• 現地調査費：7万円（税抜）
• 合計：15.4万円 ＋ 7万円 ＝ 22.4万円（税抜）

この合計額22.4万円（税抜）は特例上限の30万円（税抜）の範囲内に収まるため、仲介手数料と現地調査費を合算した22.4万円（税抜・税込24.64万円）を報酬として受領することができます。

なお現地調査費を加算する場合も、売主への事前説明と同意が必要です。

消費税の取り扱い

仲介手数料および現地調査費はいずれも消費税（10%）の課税対象となります。特例上限の30万円（税別）は税抜の金額であるため、税込では**33万円（税込）**が実質的な上限となります。

取引価格300万円・現地調査費15万円（税抜）の場合で確認してみましょう。

項目	税抜	税込（×1.1）
仲介手数料	154,000円	169,400円
現地調査費	150,000円	165,000円
合計	304,000円	334,400円

この場合、税抜合計は30.4万円となり特例上限の30万円（税抜）をわずかに超えています。そのため超過分の4,000円（税抜）については請求できず、実際に受領できる金額は税抜30万円・税込33万円が上限となります。

このように合計額が上限をわずかに超えるケースも実務ではよく起こります。現地調査費を加算する際は、仲介手数料との合計が税抜30万円以内に収まるかどうかを事前に確認し、売主にわかりやすく説明したうえで合意を得ることが重要です。

💡空き家売却では特例を利用できるかで手元の現金が大きく変わります。損をしないための節税知識を事前に確認しておきましょう。

低廉な空き家の賃貸借における媒介報酬の特例

2024年7月の改正では、売買における仲介手数料の引き上げだけでなく、賃貸借（貸し借り）における媒介報酬にも新たな特例が設けられました。 低廉な空き家を売らずに賃貸として活用したい場合や、賃貸管理を依頼する場合に関係してくるルールです。

売買の特例と混同しやすいため、賃貸借における特例の内容と計算方法を正確に把握しておきましょう。

• 改正で新設された貸借の媒介報酬の特例
• 賃貸借における媒介報酬の計算例

改正で新設された貸借の媒介報酬の特例

2024年7月の改正により、「長期の空き家等」の賃貸借（貸借）の媒介については、通常の報酬規制を超えて報酬を受領できる新たな特例が設けられました。

まず特例が適用される「長期の空き家等」の要件は以下の通りです。

• 現に用途に供されていない（概ね1年超）
• 将来にわたり使用される見込みがない（相続した実家など）
• ※「入居者募集中」の状態は事業の用に供されているとみなされるため対象外

この特例では、貸主（大家さん）と借主の双方から受け取る報酬の合計が家賃1ヶ月分の2.2倍以内であれば、通常の上限を超えて報酬を受領できます。ただし借主から受け取れる金額には制限があります。

借主からの受領額	貸主から受領できる上限	合計上限
0円	家賃×2.2倍	家賃×2.2倍
家賃×0.55倍（居住用・原則）	家賃×1.65倍	家賃×2.2倍
家賃×1.1倍（借主の承諾あり）	家賃×1.1倍	家賃×2.2倍

借主から2.2倍を受け取ることはできません。 あくまで双方の合計が2.2倍以内という点に注意が必要です。

賃貸借における媒介報酬の計算例

家賃月5万円の長期空き家を賃貸借する場合の媒介報酬上限額を、改正前後で比較します。

時期	計算式	上限額（税込）
2024年6月30日以前（改正前）	5万円 × 1.1倍	5.5万円
2024年7月1日以降（改正後）	5万円 × 2.2倍	11万円

改正により、長期の空き家等の賃貸借では貸主から受け取れる媒介報酬の上限が2倍になりました。

具体的な受領パターンの例は以下の通りです。

借主からの受領額	貸主から受領できる上限	合計
0円	11万円（5万円×2.2）	11万円
2.75万円（5万円×0.55）	8.25万円（5万円×1.65）	11万円
5.5万円（5万円×1.1・承諾あり）	5.5万円（5万円×1.1）	11万円

いずれのパターンでも双方の合計は家賃の2.2倍（11万円）が上限となります。この特例は長期空き家の賃貸活用を促進するための改正であり、仲介会社が採算を確保しやすくなることで、これまで敬遠されがちだった空き家の賃貸流通が進むことが期待されています。

手数料30万円でも断られる？低廉な空き家売却の現実と解決策

法改正により仲介手数料の上限が30万円（税別）に引き上げられ、低廉な空き家の流通促進が期待されました。しかし現場の実態は法改正の意図通りには進んでいません。 仲介手数料が上がったとはいえ、それでも業務の負担や引き渡し後のリスクに見合わないと判断する仲介会社が多く、積極的に取り組む会社は少ないのが現状です。

「手数料30万円まで取れるなら動いてもらえるはず」と期待して相談したのに断られた、という経験をされた方も少なくありません。なぜ仲介会社は動かないのか、その理由を整理します。

仲介会社が対応しない「3つのリスク」

そもそも低廉な空き家が安い価格になっている理由には必ず原因があります。長屋連棟・再建築不可といった法的制約、雨漏り・建物の傾き・ゴミ屋敷状態、隣地とのトラブルなど、何らかの問題を抱えているから安いのです。 仲介会社の立場からすれば、こうした物件よりも新築マンションや普通の中古物件を扱ったほうが価格も高く、買い手も選べ、引き渡し後のトラブルも少ない。積極的に動かない理由は明確です。

①契約不適合責任のリスク 老朽化した低廉な空き家は、売却後に雨漏り・シロアリ・設備の不具合が発覚しやすい物件です。こうしたトラブルが起きた場合、仲介会社は売主と買主の板挟みになり、対応に多大な時間とコストを費やすことになります。

②調査コストの超過 長屋連棟・再建築不可・境界未確定の物件は詳細な調査に膨大な時間がかかります。現地調査・役所調査・隣地との交渉などを合わせると、30万円の手数料では人件費すら賄えないケースも少なくありません。

③取引後のクレーム対応 安価な物件ほど買主の期待値とのギャップが生まれやすく、取引後のクレーム対応が大きな負担となります。

手数料の上限が上がっても、「リスクが大きすぎて30万円では割に合わない」というのが仲介会社の本音です。

古い家を仲介で売る場合、一般の買い手はどう感じるのでしょうか？中古戸建に対するリアルな意識調査をご紹介します。

✔手数料が上がっても仲介が難しい物件があります。仲介と買取の違いと、後悔しない選び方をプロの視点から確認しましょう。

長屋や再建築不可も対応！低廉な空き家を現状のまま買い取れる理由

仲介会社が敬遠する低廉な空き家でも、フィリアコーポレーションでは直接買い取ることが可能です。 直接買取（直買い）では仲介会社が間に入らないため、売主様は仲介手数料を一切支払う必要がありません。仲介では30万円（税別）の手数料が発生する案件でも、フィリアコーポレーションへの売却なら手数料ゼロ・現況のまま売却が可能です。

なぜ他社が断る物件をフィリアコーポレーションは買い取れるのか。その理由を解説します。

1,000件以上の実績に裏打ちされた「再生ノウハウ」

低廉な空き家の多くは価格が安い理由が必ずあります。長屋の切り離し問題・再建築不可・雨漏り・建物の傾き・近隣トラブルなど、法的・物理的な制約を抱えているからこそ安くなっています。フィリアコーポレーションがこうした物件を評価し買い取れる理由は以下の3点です。

• 出口戦略を熟知している：難物件をどうリフォームし、どう活用すれば価値が蘇るかという「再生の型」を1,000件超の実績から持っています
• 権利関係の調整能力：代表の越川が自ら現場へ赴き、複雑な境界交渉や隣人との調整を実務レベルで解決します
• 業界内での信頼：大手買取会社がいったん買い取った後、手に余る難物件をフィリアコーポレーションに持ち込むほど、実務対応力が評価されています

また低廉な空き家を購入する一般個人は非常に少ないのが実態です。実際には仲介会社経由でフィリアコーポレーションのような買取業者が購入するケースがほとんどです。その場合、仲介会社への手数料が発生します。最初からフィリアコーポレーションへ直接ご相談いただければ、仲介手数料を支払わずに売却でき、手残り金を最大化することが可能です。

♦他社で断られた空き家でも専門業者なら再生可能です。傾きや残置物があっても費用ゼロでそのまま売却できた事例をご覧ください。

費用負担ゼロで即現金化！低廉な空き家買取は弊社にお任せください

仲介会社に相談しても断られる・売却活動が長引く・引き渡し後のトラブルが不安――そうした苦労を抱えるよりも、フィリアコーポレーションへの直接買取を選ぶことで、売主様には金銭的・精神的に大きなメリットがあります。 低廉な空き家こそ、仲介ではなく直接買取が最もシンプルで有利な選択です。 

直接買取の「4つのゼロ」

フィリアコーポレーションへの直接買取では、売主様の負担を徹底的にゼロに近づけます。

①仲介手数料 0円 フィリアコーポレーションが直接買い取るため、法改正で上限となった30万円（税別）の仲介手数料自体が発生しません。売却代金がそのまま手残りに直結します。

②片付け費用 0円 荷物・ゴミ・古い家具はそのままで構いません。現況引渡しを徹底しており、売主様が事前に片付けや清掃をする必要は一切ありません。

③契約不適合責任 0円 売却後に建物の不具合が発覚しても、売主様の責任を一切問わない契約を標準条件としています。売ったら終わりの安心感があります。

④ストレス 0円 内覧対応・いつ売れるかわからない不安・隣人との交渉もすべて不要です。フィリアコーポレーションがすべて引き受けます。

低廉な空き家こそ、時間をかけて仲介を待つのではなく、プロによる直接買取でスピーディーかつ安全に手放すことが、将来の損失を防ぐ確実な選択です。

低廉な空き家買取に関するよくある質問（FAQ）

低廉な空き家と判断される基準はなんですか？

「低廉な空き家」に該当する物件は、売買価格（税抜）が800万円以下の建物・土地です。

売却価格が低いほど通常の計算式では仲介手数料が少額になりますが、低廉な空き家の特例が適用される場合は、売却価格にかかわらず最大33万円（税込）まで仲介手数料を請求できます。つまり100万円で売却した場合でも33万円の手数料が発生する可能性があり、売主にとっては手残り金が大幅に減るリスクがあります。

フィリアコーポレーションへの直接買取では仲介手数料は一切発生しません。低廉な空き家の売却をお考えの方は、まずフィリアコーポレーションへご相談ください。

査定は無料ですか？本当に費用はかかりませんか？

はい、査定・ご相談は完全無料です。

フィリアコーポレーションが買い取らせていただく場合、売主様に請求する費用は一切ありません。仲介手数料・残置物撤去費用・測量費用も不要です。印紙代や登記費用などの諸経費を除き、提示した買取金額がそのままお手元に残ります。「まず金額感だけ知りたい」という段階からでもお気軽にご連絡ください。

査定に必要な書類や準備はありますか？

まずは対象不動産の「住所」をお知らせいただければ調査に入ることができます。書類が揃っていなくても問題ありません。

お手元に「登記簿謄本」やスマートフォンで撮影した内装・外観の写真などがあれば、LINEやメールでお送りいただくだけで、よりスピーディーに査定額をご提示できます。低廉な空き家は建物の状態が査定額に大きく影響するため、写真があると現地調査前の概算把握に役立ちます。

ボロボロで価値がないと言われましたが、買ってもらえますか？

ぜひ一度ご相談ください。他社で「価値ゼロ」と言われた物件や、処分費用を請求された物件でも、フィリアコーポレーションでは買取できるケースが多くあります。

雨漏り・建物の傾き・シロアリ・ゴミ屋敷状態・再建築不可・長屋連棟など、一般的な不動産会社が敬遠する条件の物件こそ、フィリアコーポレーションの得意領域です。書類だけで判断するのではなく、代表の越川が実際に現地へ足を運び、1,000件超の実績から培った目利き力で適正な価値を見出します。「どうせ売れない」と諦める前に、まずお気軽にご連絡ください。

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遠方の空き家ですが、立ち会いなしで売却できますか？

はい、郵送・メール・LINEのやり取りだけで決済まで完結することが可能です。

鍵だけ郵送いただければ、代表の越川が直接現地調査に伺います。売主様が現地に足を運ぶ必要は一切ありません。遠方にお住まいの方や、体力的に現地への移動が難しい方でも安心してご依頼いただけます。

問い合わせから現金化まで、最短でどのくらいかかりますか？

最短1週間での買取が可能です。

ただしスピードだけを優先して売主様が不利な条件で売却することがないよう、手残りが最大になるスケジュールを誠実にご提案することを基本としています。急ぎの事情がある場合は最短対応いたしますので、まずはご状況をお聞かせください。