管理不全空き家とは？定義や特定空き家との違いを解説

管理不全空き家とは？放置で固定資産税が6倍になる改正法を解説

2023年12月、空き家対策特別措置法が改正され、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。これは従来の「特定空き家」に至る前の段階として位置づけられた新しいカテゴリーで、放置すれば固定資産税の優遇措置が撤廃され、税負担が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

「うちの空き家はまだそこまでひどくない」と思っている方こそ、この改正の内容を正確に理解しておく必要があります。

• 行政から「勧告」を受けるとどうなる？
• 「まだ大丈夫」が通用しなくなった理由

行政から「勧告」を受けるとどうなる？

自治体から管理不全空き家として「勧告」を受けると、その時点で土地に対する固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除されます。通常、建物が建っている土地は最大6分の1に軽減されている固定資産税が、勧告を受けた瞬間にその優遇が撤廃され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。

例えば固定資産税が年間10万円だった場合、翌年から最大60万円になる可能性があります。これは「勧告」という行政の一言で即座に発動するため、指導を受けてから慌てて対策しても手遅れになるケースがあります。

また勧告に従わない場合はさらに「命令」へと移行し、それでも改善されなければ行政代執行による強制措置が行われ、その費用は全額所有者に請求されます。管理不全空き家の指定は、放置しているだけで突然家計を直撃するリスクがある制度です。「指摘されてから考えよう」ではなく、勧告を受ける前に手を打つことが最善の選択です。

「まだ大丈夫」が通用しなくなった理由

2023年の法改正以前は、倒壊の危険がある・著しく衛生上有害であるなど、かなり深刻な状態にならなければ行政が介入することはありませんでした。しかし改正法では「管理不全空き家」という新たな区分が設けられ、そこまで深刻でない状態の物件にも行政指導が可能になりました。

具体的には「窓ガラスが割れている」「雑草が腰の高さまで伸びている」「外壁が一部剥がれている」「ゴミが敷地内に放置されている」といった、これまでは見過ごされていた程度の放置状態でも、勧告の対象となる可能性があります。

フィリアコーポレーションでは代表の越川自らが現場に出て、管理が行き届いていない空き家を探し、所有者様に直接ご連絡をしています。その活動の中で実感するのが管理不全状態の空き家の数の多さです。東京都内でも驚くほど多くの物件が放置されており、所有者が問題に気づいていないケースも少なくありません。「誰も見ていないから大丈夫」という認識は、改正法のもとでは通用しなくなっています。自治体から連絡が来る前に、早めの相談が重要です。

法改正や増税の話題を耳にして、実家が空き家になることに不安を抱く方は多くいらっしゃいます。

管理不全空き家と特定空き家の違い

「管理不全空き家」と「特定空き家」は、どちらも空き家対策特別措置法に基づく行政の指定区分ですが、対象となる状態・行政の介入度・罰則の重さが異なります。自分の物件がどちらに該当するかによって、取るべき対策も変わります。

2つの区分の違いを以下の3つの視点から整理します。

• 管理不全空き家
• 特定空き家
• 罰則における違い

管理不全空き家

管理不全空き家とは、2023年12月の空き家対策特別措置法改正によって新たに設けられた区分で、「このまま放置すれば特定空き家になる可能性がある空き家」を指します。

改正前の空き家法では、特定空き家に認定されるほど深刻な状態にならなければ、市区町村は所有者に対して指導・勧告などの措置を取ることができませんでした。しかし深刻化してから動くだけでは増え続ける空き家問題への対応に限界があるため、予備軍の段階で行政が介入できる仕組みとして新設されたのが「管理不全空き家」です。

フィリアコーポレーションが実際に現場を回る中で強く実感するのが、この管理不全空き家の増加です。特に多いのが相続が発生した後、遠方に住む相続人が管理できないまま放置されているケースです。本人には「まだそこまでひどくない」という認識があっても、外から見れば雑草・外壁の劣化・ゴミの放置が目立つ状態になっていることも少なくありません。管理不全空き家は所有者が気づかないうちに進行していることが多く、早めの対処が重要です。

特定空き家

特定空き家とは、2015年2月に施行された空き家対策特別措置法によって定められた区分で、壁や屋根が破損して倒壊の危険性が高いなど、そのまま放置すると周囲に著しく悪影響を及ぼす空き家を指します。

特定空き家に認定されると、市区町村は所有者に対して助言・指導を行い、改善が見られない場合は「勧告」→「命令」へと段階的に措置が強化されます。命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されるほか、行政代執行による強制解体が行われ、その費用は全額所有者に請求されます。また勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例が撤廃され、税負担が最大6倍になります。

特に注意が必要なのが再建築不可物件など土地としての価値が低い不動産です。こうした物件は建物の状態がそのまま資産価値に直結するため、1年前なら数百万円で売れた物件が、建物がボロボロになった段階では価値がゼロになってしまうケースも実際にあります。また倒壊により近隣住民に被害を与えた場合は損害賠償責任を負うリスクもあります。特定空き家に指定される前に、早めに解決することが重要です。

罰則における違い

管理不全空き家と特定空き家では、行政が取れる措置の範囲が法律上明確に異なります。以下の通り整理します。

措置	管理不全空き家	特定空き家
指導	○（第13条第1項）	○（第22条第1項）
勧告（固定資産税優遇撤廃）	○（第13条第2項）	○（第22条第2項）
命令（違反で50万円以下の過料）	×	○（第22条第3項）
行政代執行	×	○（第22条第9項）

①指導管理不全空き家・特定空き家ともに、最初の段階として行政から「指導」が行われます。この段階では金銭的な罰則はなく、改善できれば指定を解除できます。

②勧告指導を受けても改善が見られない場合、「勧告」に移行します。管理不全空き家・特定空き家のいずれも、勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例が撤廃され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。

③命令・過料（特定空き家のみ）特定空き家のみの措置です。勧告後も改善されない場合に「命令」が下され、命令に違反した場合は50万円以下の過料が科されます（第30条）。管理不全空き家にはこの命令規定は適用されません。

④行政代執行（特定空き家のみ）最終手段の行政代執行も特定空き家のみが対象です（第22条第9項）。行政が所有者に代わって解体等を実施し、その費用は全額所有者に請求されます。自分で解体するより高額になるケースもあり、放置に何のメリットもありません。

参照元：空家等対策特別措置法について

管理不全空き家の判定基準｜自治体の勧告を受けやすい物件の特徴

どのような状態が「管理不全」とみなされるのでしょうか。法律上の定義は「そのまま放置すれば特定空き家に該当することとなるおそれのある状態」（第13条）とされており、具体的な判定は各自治体の裁量に委ねられています。多くの自治体では主に以下の4つの観点でチェックが行われます。

• 建物の破損：窓ガラスが割れている、外壁が剥がれ落ちそうになっている
• 衛生上の問題：ゴミが放置され悪臭がする、害虫・害獣が発生している
• 景観の悪化：庭木や雑草が伸び放題で道路や隣家に越境している
• 防犯上の懸念：門扉が開けっぱなし、施錠が不十分で誰でも侵入できる状態

重要なのは、これらが複合的に重なるほど指導・勧告のリスクが高まる点です。特に遠方で管理が難しい実家や、権利関係が複雑で手出ししにくい長屋（連棟式建物）などは、所有者が気づかないうちに劣化が進み、近隣住民からの苦情をきっかけに自治体のターゲットになりやすい傾向があります。

フィリアコーポレーションが現場で空き家調査をしていると、「外から見ると明らかに管理が行き届いていないのに、所有者は自分の物件がそこまでひどい状態とは思っていない」というケースが非常に多いです。自治体から連絡が来てから動くのでは遅い場合があります。早めの現地確認と専門業者への相談が重要です。

管理不全空き家に指定されないための対策

管理不全空き家に指定されてからでは、固定資産税の増額という形で即座に経済的なダメージを受けます。指定される前に手を打つことが、最もコストの低い解決策です。取れる対策は大きく4つあります。自分の物件の状況・権利関係・今後の方針に合わせて最適な方法を選びましょう。

• 空き家や土地の売却を検討する
• 空き家の解体を行う
• 相続の当事者間で事前に話し合う
• リフォームや改修による活用

空き家や土地の売却を検討する

管理不全空き家への対策として最も根本的な解決策が売却です。売却が完了すれば固定資産税の課税対象がなくなり、管理責任からも完全に解放されます。フィリアコーポレーションが実際に街を回って所有者様にご提案する際も、まず第一にお伝えするのが売却という選択肢です。

売却の最大のメリットは手離れの良さと精神的な解放感にあります。管理できない不動産を抱えながら生活することは、目に見えないストレスを生み続けます。「いつか対処しよう」という問題が消えるだけで、気持ちが大きく楽になるという声を多くの売主様からいただきます。問題を抱えながら生活し続けるよりも、専門業者にお任せして早期に解決することが最善の選択です。

また相続によって取得した空き家を売却する場合、2027年12月31日までの売却を条件に譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例措置を活用できるケースがあります。売却前に税理士へ相談し、この特例が適用できるかどうかを確認しておくことをおすすめします。

参考：国土交通省空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

💡物件の状態で最適な売却方法は異なります。仲介と買取の具体的な違いと、後悔しない選び方をプロの視点から確認しましょう。

空き家の解体を行う

建物の老朽化が著しく管理自体が困難と判断した場合、解体も有効な選択肢のひとつです。建物を取り壊すことで倒壊リスク・近隣への悪影響・管理責任から解放されます。

ただし解体前に必ず確認しておくべき重要な点が2つあります。

①固定資産税の増額リスク建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり固定資産税が最大6倍に増加します。更地にした後は速やかに土地の売却・活用を検討する必要があります。

②再建築不可物件は解体前に必ず調査を接道義務を満たしていない再建築不可物件を解体してしまうと、二度と建物を建てることができなくなります。建物が残っている状態であれば賃貸再生・現況買取など複数の選択肢がありますが、解体後は土地としての価値しか残りません。再建築不可物件の場合は解体前に必ず専門業者に相談し、現況のまま売却できないかを先に確認することを強くおすすめします。

⚠老朽化していても安易に解体すると大幅な増税を招きます。更地にするかどうかの客観的な判断基準とリスクを確認しましょう。

相続の当事者間で事前に話し合う

空き家が発生する原因の大半は相続です。特に相続人が複数いる場合に陥りやすいのが、「誰かがやるだろう」という意識のすれ違いから、結果的に誰も管理しない状況です。責任の所在があいまいになり、気づけば何年も放置されて管理不全空き家に指定されるリスクが高まります。

こうした事態を防ぐために、親御さんが元気なうちに相続人全員で方針を話し合っておくことが重要です。具体的には以下の選択肢を整理しておきましょう。

• 相続人の誰かが住む
• 賃貸物件として活用する
• 現況のまま売却する
• 解体して更地にしてから売却する
• 共有名義で所有し続ける場合の管理ルールを決める

「誰が・何をするか」を事前に決めておくだけで、相続後の放置リスクは大幅に下がります。話し合いが難しい場合や権利関係が複雑な場合は、弁護士・司法書士などの専門家を交えて整理することをおすすめします。フィリアコーポレーションでも士業との連携体制を整えており、相続絡みの相談にも対応しています。

💡共有状態のままでは全員の同意が必要になり売却が難航します。共有名義をスムーズに解消し円満に整理する手順を確認しましょう。[相続で共有になった実家の遺産分割と処分法]

リフォームや改修による活用

建物の状態が比較的良好であれば、リフォームや改修を行い賃貸・売却に活用するという選択肢もあります。ただしリフォームを検討する際は、用途を明確に決めてから着手することが重要です。

よくある失敗が、自分のセンスや好みでリフォームしてしまうケースです。賃貸に出す場合は借り手の好みに、売却する場合は買い手が求める仕様に合わせる必要があります。所有者が気に入ったデザインや設備に多額の費用をかけても、入居者・購入者の好みに合わなければリフォーム代が無駄になってしまいます。

用途別の目安は以下の通りです。

• 自分が住む場合：好みに合わせた改修でOK
• 賃貸に出す場合：エリアの入居者ニーズに合わせたシンプルな仕様が基本。過剰な設備投資は費用対効果が低くなりやすい
• 売却する場合：大規模リフォームより最低限の清掃・修繕にとどめ、専門買取業者に現況のまま売却するほうが手残りが多いケースもある

目的・予算・回収見込みを整理したうえで、専門家に相談してからリフォームに着手することをおすすめします。

管理不全な長屋や再建築不可物件は売れない？売却が難しい理由

管理不全空き家の中でも特に売却が難しいとされるのが、長屋（連棟式建物）や再建築不可物件です。「売りたくても売れない」状態のまま放置されてきた結果、管理不全空き家に指定されてしまうケースも少なくありません。そもそもなぜこうした物件は売却が困難なのでしょうか。

仲介会社が「取り扱い困難」とする理由

長屋や再建築不可物件が一般的な仲介会社に断られる主な理由は以下の通りです。

• 買い手がつきにくい：住宅ローンが組めないケースが多く、購入者が現金一括で用意できる層に限定されるため、そもそも買い手が現れにくい
• トラブルのリスクが高い：隣家と壁を共有する長屋は切り離し交渉が必要で、高度な専門知識と粘り強い交渉力が求められる
• 売却前の負担が大きい：通常の仲介では残置物の撤去・清掃・修繕を売主負担で行うことを求められるケースが多い
• 仲介会社にとってメリットが薄い：需要が少ないため売却価格が低く、仲介手数料は安い一方で、引き渡し後に問題が発覚するリスクが高いため、積極的に動く動機が生まれにくい

こうした理由が重なり、「手放したいのに売れない」「売ろうとしても断られる」という状況に陥り、結果として管理不全空き家になってしまうケースが非常に多いのが実態です。

しかしこうした物件こそ、買取専門業者の出番です。フィリアコーポレーションでは仲介会社が断った物件を1,000件超引き受けてきた実績があります。

【実録】「管理不全」の不安から解放された解決ストーリー

フィリアコーポレーションへの相談案件の中には、行政からの指導・通知をきっかけに「このままではまずい」と相談に来られるケースが多くあります。「気づいたら管理不全空き家に指定されていた」「近隣から苦情が入って行政から連絡が来た」という状況でも、早めに動けば解決できます。実際の事例をご紹介します。

事例：事例：近隣苦情から「特定空き家」寸前だった空き家の解決

項目	内容
所在地	埼玉県内
物件種別	中古戸建（空き家）
放置期間	相続後10年以上
所有者の状況	関西在住・遠方のため管理できず
取引形態	フィリアコーポレーション直接買取

■ご相談の背景

相続してから10年以上、存在すら忘れかけていた頃に行政から通知が届きました。近隣住民からの苦情をきっかけに自治体が空き家の存在を把握し、所有者に連絡してきたものでした。10年間放置されたことで建物は老朽化が進み、荷物もそのまま残った状態で、複数の不動産会社に相談しても積極的に動いてもらえない状況でした。関西在住のため何度も現地に来ることもできず、フィリアコーポレーションへ買取のご相談をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

• 遠方からのご相談のため、郵送・メールのやり取りで手続きを完結
• 荷物・残置物はそのままの現況引き渡しで対応
• 契約不適合責任免責にて条件を整理
• 行政の勧告が進む前に契約を完了し、所有者様は管理責任から解放

「行政から連絡が来ていても、まだ勧告前であれば解決できます。」気づいたときが動くタイミングです。同じような状況でお困りの方は、まずフィリアコーポレーションへご相談ください。

勧告前に即現金化！管理不全空き家を1000件の実績で直接買取

行政から指導が来ている・近隣から苦情が入っている・勧告を受けそうで不安という状況でも、勧告が確定する前に売却が完了すれば、固定資産税の増額を回避することができます。時間との勝負だからこそ、スピーディーに動ける専門業者への相談が重要です。

フィリアコーポレーションは1,000件超の難物件対応実績を持つ直接買取の専門業者として、管理不全空き家・長屋・再建築不可物件を現況のまま買い取ります。

一切の「丸投げ」ができる直接買取

管理不全空き家の売却で売主様が最も不安に感じるのが「片付けや清掃、隣人との交渉を自分でやらなければならないのか」という点です。フィリアコーポレーションへの直接買取では、そのすべてをお任せいただけます。

サービス内容	一般的な仲介会社	フィリアコーポレーション
残置物・ゴミの処分	売主負担での撤去が条件	そのままでOK（現況引渡し）
雑草・草木の管理	売主が対処する必要あり	そのままでOK
隣人・境界の交渉	売主が対応する必要あり	フィリアコーポレーションが代行
契約不適合責任	売主がリスクを負う	完全免責
買取価格	中間マージンで安くなる	直買いで大手より高値提示が可能

• 現況引渡しの徹底：ゴミ屋敷状態・雑草が生い茂った状態・残置物ありのままお引き受けします
• 中間マージンなし：直接買取（直買い）のため、広告費に予算を割く大手よりも高値での提示が可能です
• 契約不適合責任なし：売却後に建物の不具合が見つかっても、売主様の責任を一切問いません

代表の越川が直接現地へ足を運び、実務に基づいた適正な出口戦略をご提示します。まずはお気軽にご相談ください。

♦他社で断られた老朽化した空き家でもフィリアコーポレーションなら再生可能です。費用ゼロで現状のまま売却できた弊社の事例をご覧ください。

管理不全空き家に関するよくある質問（FAQ）

管理不全空き家の基準は何ですか？

国土交通省のガイドラインでは、以下の4つの観点から管理不全空き家の判定基準が示されています。

観点	管理不全空き家と判定される状態の例
保安上危険	構造部材の破損・腐朽・蟻害・腐食／擁壁のひび割れや水のしみ出し／外装材・屋根材の破損・腐食／立木の剪定がなされておらず腐朽が認められる状態
衛生上有害	排水設備の破損・封水切れ／清掃がなされておらず水たまりや腐敗したゴミが常態的に存在／駆除がなされておらず動物が棲みついている状態
景観悪化	補修がなされておらず外壁・屋根材・看板等の色褪せ・破損・汚損が認められる状態
生活環境への影響	開口部等の破損（不法侵入リスク）／立木の枝の剪定がなされておらず隣地へはみ出している状態／駆除がなされておらず常態的に動物が棲みついている状態

いずれも「完全に放置されているわけではないが、適切な管理がなされていない」レベルの状態が対象です。「まだそこまでひどくない」と感じていても、これらの状態が複数重なっていれば管理不全空き家に指定される可能性があります。判定は各自治体の裁量によるため、不安な場合は早めに専門業者や自治体への確認をおすすめします。

管理不全空き家の固定資産税はいつからですか？

固定資産税の優遇措置が撤廃されるタイミングは、自治体から「勧告」を受けた翌年度分からです。

空き家になった瞬間に税額が上がるわけではありません。自治体による状況確認→指導→勧告という段階を経て、勧告を受けた後の翌年1月1日（賦課期日）時点までに改善が見られない場合、住宅用地の特例が解除され固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

2023年12月の法改正以前は特定空き家のみが固定資産税の特例解除の対象でしたが、改正後は管理不全空き家も同様に特例解除の対象となりました。つまり「特定空き家ほどひどくない」という状態でも、勧告を受けてしまえば翌年から税負担が大幅に増加します。

「勧告が来てから対処しよう」では手遅れになる可能性があります。指導の段階で改善できれば金銭的なペナルティは発生しません。行政から何らかの連絡が届いた時点で、すぐに専門業者へ相談することをおすすめします。

管理不全空き家の罰金はいくらですか？

結論から言うと、管理不全空き家には罰金（過料）の規定はありません。

空き家対策特別措置法第30条で定められている50万円以下の過料は、特定空き家に対する「命令」（第22条第3項）に違反した場合のみに適用されます。管理不全空き家に対する行政の措置は「指導」と「勧告」までであり、命令・行政代執行・過料の規定は適用されません。

ただし「罰金がないから放置しても大丈夫」という考えは危険です。管理不全空き家でも勧告を受けた翌年度から固定資産税の住宅用地特例が撤廃され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。これは直接的な罰金ではありませんが、毎年継続する経済的な負担として実質的なペナルティとなります。また改善されなければ最終的に特定空き家に指定され、50万円以下の過料や行政代執行の対象になるリスクもあります。

査定には費用がかかりますか？また、何を用意すればよいですか？

査定・ご相談は完全無料です。費用は一切かかりません。

まずは対象不動産の「住所」をお知らせいただければすぐに調査に入ります。「登記簿謄本」「図面」やスマートフォンで撮影した内装・外観の写真などがあれば、よりスピーディーに査定額をご提示できますが、書類が手元になくても問題ありません。行政から指導・通知が届いている場合はその内容もお知らせいただけると、より正確な状況把握に役立ちます。「まず金額感だけ知りたい」という段階からでもお気軽にご連絡ください。

行政から指導を受けていますが、そのまま買い取ってもらえますか？

はい、行政から指導・通知を受けている状態でも買取可能です。

ただし行政とのやり取りの内容によって対応方針が変わる場合がありますので、届いている通知書・指導書の内容をそのままご共有いただけると助かります。「いつ・どのような内容の通知が来ているか」をまとめておいていただくと、フィリアコーポレーションとしても状況を正確に把握でき、よりスムーズに対応できます。

勧告が確定する前に売却が完了すれば、固定資産税の増額を回避することが可能です。行政からの連絡が届いた時点で、まずお気軽にご相談ください。時間が経つほどリスクが高まりますので、早めのご連絡をおすすめします。

遠方に住んでいて片付けにも行けませんが、売却できますか？

はい、郵送・メール・LINEのやり取りだけで決済まで完結させることが可能です。片付けや清掃も一切不要です。残置物・ゴミ・家財道具がそのままの状態でお引き受けします。

室内確認のために鍵だけ郵送でお送りいただければ、それ以降の作業はすべてフィリアコーポレーションが対応します。現地に一度も足を運ぶことなく売却から決済まで進めることができますので、遠方にお住まいの方や体力的に現地へ行くことが難しい方もお気軽にご相談ください。

共有持分でもめている物件でも相談に乗ってもらえますか？

はい、共有持分に関するトラブルを抱えた物件でもご相談いただけます。

「他の共有者が売却に反対している」「相続人の一人と連絡が取れない」「話し合い自体が進まない」といった状況でも、自分の持分のみを売却するという選択肢があります。共有名義の不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであれば他の共有者の同意なく単独で売却することが可能です。

フィリアコーポレーションでは弁護士・司法書士と連携し、複雑な権利関係の整理から売却まで一貫して対応しています。まずは現在の状況をお聞かせください。

問い合わせから買取まで、どのくらいの期間がかかりますか？

最短1週間での買取が可能です。

行政から指導・勧告が進んでいる状況など、急ぎの対応が必要な場合はスケジュールを最優先に調整します。一方でスピードだけを優先して売主様が不利な条件で売却することがないよう、冷静に「手残り」を最大化できる最適なスケジュールをご提案することを基本としています。

まずはご状況をお聞かせください。状況に応じた最善の進め方をご提案します。