実家が空き家になったらどうする？活用・管理方法や放置する問題点について専門家がわかりやすく解説【2026年10月最新】

空き家になった実家はどうする？主な選択肢

実家を相続したものの、空き家のまま「とりあえず様子見」にしている方は少なくありません。放置すればするほど、選べる選択肢はどんどん狭まっていきます！
ここでは代表的な3つの選択肢について、それぞれの特徴を整理していきます。

💡もっと知りたい:放置リスクと空き家をどうするかの全選択肢

売却する

対処法の一つ目が「売却」です。実家に戻る予定がなく、まとまった資金が必要な方には、一番シンプルで現実的な選択肢だと考えます。売却すれば実家は手放すことになりますが、そのぶん固定資産税や修繕といった継続的な負担から一気に解放されるのが最大のメリットです！

私はこの「手離れの良さ」を一番のメリットだと思っています。空き家は、誰も住んでいない時点からすでに傷み始めます。だからこそ、悩んでいる間に状態はどんどん悪化していくのです。今後、賃貸に出すにしても管理を続けるにしても、結局どこかで修繕費用は避けられません。であれば、早い段階で現金化してしまうほうが、精神的にも金銭的にもずっと楽だと思います。

ただし注意点もあります。築年数が古い家ほど買い手がつきにくく、売値が下がってしまう可能性が高いのが現実です。売れなければ解体して土地として売る方法もありますが、その分の解体費用もかかってきます。「傷んでいるから」「荷物が残っているから」と自己判断せず、まずは現況のまま査定を依頼してみることをおすすめします。建物の状態によっては、修繕せずそのままでも十分に値がつくことがあるのです。

賃貸に出して家賃収入を得る

賃貸として貸し出すのも一つの方法です。人が住むことで建物の老朽化を防げますし、毎月の家賃収入も見込めます。「いずれ家族が住むかもしれない」という選択肢を残しておける点も、賃貸ならではの魅力です！

ただ、正直に言うと私はあまり気軽におすすめできません。空き家は想像以上に傷んでいるケースが多く、貸し出す前に修繕費用がかさむことが珍しくないからです。しかも古い建物は、入居後に配管トラブルや設備の不具合が発生しやすく、対応にも手間がかかります。家賃収入という魅力の裏には、それなりの管理負担があることは覚えておいてください。

戸建て賃貸は、マンションにはない広さからファミリー層に一定の需要があります。賃料相場も、再建築可能な物件と再建築不可の物件でそれほど変わりません。収益を狙いたい方には有効な選択肢ですが、修繕費と家賃収入のバランスをきちんと見極めることが大切だと考えます。

建物を解体して土地を残す

実家の解体という選択肢もあります。老朽化した建物を壊すことで、倒壊や庭木の越境といった近隣トラブルのリスクを避けられますし、駐車場やトランクルームなど、更地ならではの活用方法も見えてきます。

ただ、目的もなく解体することはおすすめしません！「とりあえず綺麗にしておこう」という理由だけで壊してしまうと、あとで後悔するケースが多いからです。というのも、建物が建っている土地には固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されていますが、更地にした瞬間にこの特例が外れ、土地の固定資産税は最大6倍まで跳ね上がってしまいます。しかも解体費用そのものも決して安くありません！

解体を選ぶなら、「駐車場として貸し出す」「更地にして売却する」といった、はっきりした活用の見通しがある場合に限るべきです。逆に、倒壊しそうで危険な状態だったり、樹木が隣地に越境してトラブルになりそうな場合は、解体して綺麗にしておく判断も十分あり得ます。目的の有無で、解体すべきかどうかが変わってくるのです。

解体費用や更地売却のメリット・デメリットを詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

実家が空き家になったときに最初にやるべきこと

本格的に売却や賃貸を検討する前に、まず済ませておくべきことがあります。放置したまま検討を進めると、後々大きなトラブルにつながりかねません。ここでは最初に取り組むべき3つのことを整理していきます。

相続手続きの流れを確認する

実家を売却するには、まず相続手続きを済ませておく必要があります。流れとしては、

• 戸籍謄本などから相続人を確定し、遺言書の有無を確認する
• 現物分割・換価分割・代償分割のいずれかで分け方を決める
• 相続登記（名義変更）を申請する
• 対象となる場合は相続税の申告・納税を行う

という4段階です。

中でも特に押さえておきたいのが相続登記です。2024年から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象になります。そして何より大事なのは、相続登記を済ませていないと、そもそも実家を売却することができないという点です！「早く売りたいのに、名義がそのまま」というご相談は本当によくいただくのですが、順番を間違えると一歩も前に進めなくなってしまいます。

共有者が複数いる場合は、遺産分割協議に時間がかかることも珍しくありません。売却するかどうかまだ決まっていない段階でも、相続人の確定や必要書類の準備だけは早めに動いておくことをおすすめします。

実際、相続手続きを「難しそう・面倒そう」と感じる人は8割を超えており、専門用語の複雑さや書類集めの大変さが主な理由です。

相続登記の期限や罰則、相続直後に踏むべき手順については、以下の記事で詳しく解説しています。

実家の状況を調査する

売却や賃貸を検討する前に、実家の状況を正確に把握しておくことが欠かせません。雨漏りやシロアリ被害のように目に見えて分かる劣化なら良いのですが、配管の状態や建物の傾き、ひび割れといった問題は、専門家でなければ見抜けません。気づかないまま放置してしまうと、あとで高額な修繕費用に驚くことにもなりかねないのです。

こうした状況を把握する方法のひとつが「ホームインスペクション」です。住宅診断士が劣化状況や破損箇所を細かくチェックしてくれるため、実家の状態を客観的に知ることができます。ただし費用がかかるので、目的もなく依頼するのはおすすめしません！

たとえば、解体して更地として売却する方針が決まっているなら、建物を直す必要はないので、わざわざ調査費用をかける意味は薄くなります。逆に、賃貸や現状のまま売却を検討しているなら、状況を把握しておくことで今後の判断材料になります。調査するかどうかも、活用方針とセットで考えるのがポイントです。

初期の管理体制を整える

相続手続きと並行して、実家の初期管理も進めておきましょう。ここで手を抜くと、劣化は一気に進んでしまいます。特に効果があるのが、週に1回程度の換気と通水です！使っていない家でも、空気を入れ替えて水を流すだけで、傷み方はまったく違ってきます。

具体的には、以下の4点を意識してください。

• ライフラインの見直し：長期間使わないなら電気・ガスは解約を検討。水道は排水設備保護のため、あえて残しておくケースもあります
• 防犯・防災対策：窓やドアの施錠を徹底し、雨戸も閉めておく
• 不用品・遺品の整理：腐敗や害虫発生を防ぐため早めに着手する。難しければ遺品整理業者への依頼も検討
• 敷地境界の確認：将来の売却・賃貸に備え、土地家屋調査士に依頼して境界を確定しておく

特に賃貸活用を考えている場合は注意が必要です。いざ貸し出そうと思ったときに建物がボロボロでは、修繕費がかさんで話になりません。将来どう使うか決まっていなくても、最低限の管理だけは今のうちから続けておくことをおすすめします。

実家が空き家になる主なケース

高齢化や核家族化が進むなかで、「気づいたら実家が空き家になっていた」というご相談は少なくありません。多くの場合、いくつかの決まったパターンに当てはまります。ここでは、実家が空き家になる代表的な3つのケースを見ていきましょう！

両親が老人ホームに入居した場合

親御様が介護付き施設やサービス付き高齢者向け住宅などへ入居し、実家だけがぽつんと残ってしまうケースです。この場合、まだ親が存命であることから、「勝手に売却してもいいのか」「賃貸に出していいのか」と、判断に迷う方が多いのが特徴です。親御様自身が「家は残してほしい」と希望されていると、なおさら手を付けづらくなります。

ただ現実的な話をすると、老人ホームの入居費用は決して安くありません。実家を売却して、その資金を入居一時金や月額費用の頭金に充てる方も多くいらっしゃいます。「家は残してほしい」という気持ちと、実際にかかる介護費用のバランスをどう取るかは、早い段階でご家族と話し合っておくべきポイントです！

兄弟姉妹の間で「売る」「貸す」「残す」の意見が分かれてしまうケースも少なくありません。結論を急がなくても構いませんが、話し合いだけは先延ばしにせず進めておくことをおすすめします。放置している間に、実家は管理コストだけがかかる「名ばかりの資産」になってしまうのです。

両親が入院した場合

きっかけは病気やケガによる入院というケースも珍しくありません。最初は数週間程度の予定だったはずが、リハビリや経過観察が長引き、結局そのまま帰れなくなってしまう。そんな形で、実家に誰も住まなくなっていくのです。

厄介なのは、入院中はどうしても「今は治療に専念してほしい」「家のことは落ち着いてから」と、家族側も本人側も家を後回しにしてしまうことです。入院が長期化したり、そのまま施設入居へ切り替わったりするケースも珍しくなく、気づけば実家は事実上の空き家になってしまいます！

見落とされがちなのが、この入院中の期間こそ、実家の管理が空白になりやすいタイミングだという点です。入院という状況の重さに気を取られ、家の換気や通水にまで手が回らないのは仕方のないことですが、それでも建物は容赦なく傷んでいきます。ご家族の誰かが定期的に様子を見に行く体制だけは、早めに整えておいてください。

子世帯の近くへ転居した場合

親御様がまだ元気なうちに、子世帯の近くへ拠点を移す方が最近は増えています。将来的な通院や介護のしやすさを考えてのことだったり、離れて暮らす不安から呼び寄せる形だったりと、理由はさまざまです。ただ、こうした転居では新居の手配や各種手続きに気を取られてしまい、元の実家のことは後回しになりやすいですね。

「思い入れがあって手放せない」「荷物の整理が終わっていない」「いつか誰かが住むかもしれない」こうした事情で処分の判断を先送りにしてしまう方も少なくありません。ただ、見落としたくないのは、親御様が実家を離れて子世帯の近くへ移った時点で、実家に定期的に足を運べる人はいなくなっているという事実です。「そのうち考えよう」と先延ばしにしている間に、誰の目にも触れないまま建物だけが傷んでいくことになるのです！

だからこそ、転居が決まった段階で、実家をどうするかの方針だけは並行して詰めておくべきだと考えます。自分たちで定期的に通うのが難しいなら、空き家管理サービスに依頼する、あるいは早めに売却してしまうなど、「離れていても管理できる形」を作っておくことが重要でしょう。

空き家になった実家を放置する3つの末路

実家を「とりあえずそのままに」しておくと、時間とともに負担は静かに、しかし確実に膨らんでいきます。後悔しないためにも、放置を続けた場合に起こりうる代表的な3つの末路を、まずは確認しておきましょう！

【末路1】固定資産税や修繕費で、金銭的負担が増え続ける

空き家を持っているだけで、お金は静かに出ていき続けます！人が住んでいなくても、土地と建物には毎年固定資産税がかかりますし、庭の手入れや設備の修繕といった維持費も避けられません。給湯器の交換や屋根の補修など、数十万円単位の出費が数年おきにやってくることも珍しくないのです。これらは一切利益を生まない、純粋な持ち出しコストです。

さらに怖いのが、管理が行き届かず「特定空き家」に指定されてしまうケースです。指定を受けると住宅用地の特例が外れ、固定資産税は最大6倍まで跳ね上がります！たとえば年間10万円だった税金が、60万円になることもあり得る話です。使っていない家のために、これだけの金額を払い続ける。冷静に考えると、決して軽い負担ではありません！

💡もっと知りたい：指定で最大6倍になる空き家の税金

【末路2】兄弟間の意見対立や、近隣からのクレームで人間関係が悪化する

空き家が引き起こす問題は、お金だけにとどまりません！時には、家族や隣人との関係にまで亀裂が入ってしまうことがあります。複数の兄弟姉妹で相続した場合、「誰が管理するのか」「費用は誰がどれだけ負担するのか」で意見がまとまらないケースは本当によくあるのです。「早く売りたい」「思い出の家だから残したい」といった気持ちのすれ違いも、関係をこじらせる原因になります。

さらに厄介なのは、管理を怠ることで問題が近隣にまで広がってしまうことです。庭木が隣地に越境したり、害虫が湧いたり、ゴミの不法投棄場所にされてしまったり。そうなると、近隣の方から市区町村へ苦情が入り、ご自身の知らないところで話が大きくなっていることも少なくありません。最初は小さなきっかけでも、放置すればお金では解決できない人間関係のトラブルにまで発展してしまいます！

【参考】誰が親を介護する？兄弟間で起こる介護問題をどう回避するか｜みんかい

【末路3】家の価値は下がり続け、最終的に「負動産」になる

何もせず放置された空き家は、時間とともに確実に資産価値を失っていきます。人が住まなくなり、換気も通水も止まった木造住宅は、思っている以上に早く劣化が進むものです。雨漏りによる柱の腐食、湿気によるカビ、シロアリ被害。一度発生してしまうと、修繕には多額の費用がかかります。

5年前なら数百万円で売れたはずの家が、今では買い手がつかず、解体費用を自己負担しなければ手放せない。そんな、資産価値がマイナスになってしまった状態が「負動産」です。私たちはこれまで、そうした物件を数多く見てきました。思い出の詰まった実家が、将来の負担にしかならない「負の遺産」になる前に、まだ価値が残っているうちに動き出すことが何より重要だと考えます！

参考：住む予定のない空き家を相続してしまったら?損をしないためにやるべきこと｜エバーグリーン

家族との話し合いは”理想と現実”。問題解決を導くリーダーシップの重要性

相続問題を円満に進めるには、相続人同士でよく話し合うことが大切だとよく言われます。ですが現実には、誰かがリーダーシップを発揮しない限り、話はただ先送りになっていくだけなのです。ここでは、問題を前に進めるための3つのステップをご紹介します！

ステップ1：相続の現実に目を向ける。「いつか」は来ない

まず知っておいていただきたいのは、あなたが動かない限り、誰も動いてはくれないという現実です。相続人の中には、連絡がなかなか取れなかったり、他人任せで動こうとしなかったりする方がいるのも珍しくありません。「全員の意見がまとまったら」と待っているうちに、気づけば数年が経ち、状況はどんどん悪化していきます！

相続というのは、誰かが亡くなるたびに発生する待ったなしのイベントです！あなたがこの問題に決着をつけないまま次の相続が起これば、その負担はそのままお子様の世代へと引き継がれてしまいます。「いつか」を待っていても、状況が良くなることはないのです。

ステップ2：”あなたが”中心となり、手続きを進める意思を明確にする

問題を解決すると決めたなら、まずご自身が中心となって動くことが欠かせません。他の相続人には、「空き家を放置するリスク」と「手続きを進める意思があること」をはっきり伝えましょう。

協力をお願いする姿勢はもちろん大切ですが、返事をただ待っているだけでは前に進みません。期限を区切って連絡を促し、最低限の合意形成や報告を行ったうえで、代表として手続きを進める覚悟を持つことが必要です。ここでリーダーシップを発揮できるかどうかが、問題を動かす最初の、そして一番重要な一歩になります！

ステップ3：専門家を代理人として活用し、感情的な対立を避ける

ご自身で他の相続人とやり取りするのが難しいなら、専門家を代理人として立てるのも有効な手です。不動産の専門家が第三者として間に入ることで、感情的な対立を避け、客観的な事実をベースにした建設的な話し合いを進めやすくなります。

特に売却価格の分配など、お金が絡む話は感情的になりがちです。専門家からの提案という形をとるだけで、相続人同士の無用な不信感を減らせることも少なくありません。私たちのような専門家は、不動産のプロであると同時に、複雑な人間関係を調整する潤滑油のような役割も担っているのです！

💡もっと知りたい：千葉で空き家買取を専門とするおすすめ業者

空き家になった実家を売却する3ステップ

ご家族との話し合いがまとまり、売却の方向性が固まったら、いよいよ具体的な行動に移す段階です。とはいえ、不動産売却には専門的な知識が求められるため、自己流で進めるのは大きな労力がかかります。後悔のない取引にするための3つのステップを、順番に見ていきましょう！

ステップ1：なぜ「今」なのか？早期売却がもたらす3つの金銭的メリットを知る

空き家の売却は、正直「いつかやろう」と先延ばしにしがちです。ですが、現場で数多くの案件を見てきた結論として言えるのは、「売却は早ければ早いほど得をする」という厳然たる事実です。空き家には、次の3つの時限爆弾が仕掛けられているからです。

• かかり続ける維持費
• 下がり続ける資産価値
• 使えなくなる税金の特例

特に見落としがちなのが税金の特例です。相続空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売却しないと適用できません。このチャンスを逃すだけで、数百万円単位の税負担が余計にかかるケースも珍しくないのです！維持費の流出を止め、資産価値が目減りする前に、使える特例は使い切る。これが早期売却の最大のメリットだと考えます。

ステップ2：あなたの空き家はどっち？「仲介」と「買取」の最適な選び方

空き家の売却方法には「仲介」と「買取」があり、物件の状況によって選ぶべき方法ははっきり分かれます。

	仲介	買取
買い手	一般の買い手を探して待つ	買取会社そのものが買い手
売却までの期間	数か月〜半年以上かかることも	最短数日〜での現金化が可能
売却価格	市場価格に近い水準を狙える	仲介よりやや安くなる傾向
契約不適合責任	引き渡し後も負うことが多い	免除されるケースが基本
向いている物件	駅近の整形地・築浅物件など市場価値が高いもの	管理不足・訳あり物件など、時間の経過で価値が下がりやすいもの

駅近の整形地や築浅物件など、誰もが欲しがるような市場価値の高いものであれば、複数の仲介会社に依頼してじっくり時間をかけて高く売る戦略も良いでしょう。

しかし、管理が行き届いていなかったり、何らかの問題を抱えていたりする空き家であれば、専門の買取会社への売却が最も賢明な選択です。そうした物件は時間が経つほど課題が大きくなり、資産価値が下落する「負の遺産」になりやすいからです。専門の買取会社なら買い手を探す時間も不要で、最短数日での現金化も可能。引き渡し後の不具合に対する責任も免除されるため、将来への不安からも解放されます！

仲介と買取の違いを価格・期間・手間の観点から詳しく比較したい方は、以下の記事をご覧ください。

ステップ3：無料査定から契約まで、安心して任せられる会社を選ぶ

最後に、決めた方針に沿って最後まで責任を持ってサポートしてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶことが売却成功の鍵になります。不動産取引には専門的な書類作成や法的手続きが数多く含まれ、些細なミスが大きなトラブルに発展しかねません。

良い会社を見極めるポイントは、以下の3点です。

• 状況や不安を親身に聞いてくれるか
• メリットだけでなくデメリットも正直に説明してくれるか
• 空き家や相続案件の実績が豊富か

私たちも、契約内容を一つひとつ丁寧にご説明するのはもちろん、残置物の処分なども含め、売主様の手間が最小限になるご提案を常に心がけています！売却への第一歩は、正確な価値把握から。まずはお気軽にご相談ください。

相続に関する法律面でのお悩みについては、中村法律事務所（神戸）のサイトでも弁護士が詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家になった実家の売却が上手くいかないときの対処法

「仲介に出しても、なかなか買い手が見つからない」そんな声を、私たちはよくお聞きします。市場性の低い空き家は、通常の売却方法だけでは行き詰まってしまうことも珍しくありません。ここでは、売却がうまくいかないときに検討したい3つの対処法を比較しながらご紹介します。

	引き取りサービス	無償で引き渡す	国庫帰属制度
費用	有料（所有者側が支払う）	原則無料（ただし贈与税等のリスクあり）	審査手数料・負担金がかかる
スピード感	条件が整えば最短2週間程度	相手が見つかるまで不透明	審査から引き取りまで1年前後
実現性	比較的現実的	相手探しと税務知識が必要	訳あり物件ほど通りにくい

次の見出しから、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

引き取りサービスを利用する

仲介でも買取でも売却が難しい場合は、「不動産引き取りサービス」を利用するという選択肢もあります。これは、所有者側がお金を支払って不動産を引き取ってもらう、いわば有料での処分方法です。条件さえ整えば最短2週間程度で引き取ってもらえるケースもあり、手離れの良さが最大のメリットといえます！

権利関係が複雑で売却が難しい物件は、こうしたサービスの利用も検討する価値があります。今後もずっと固定資産税や解体費用を払い続けることを考えれば、多少の費用を払ってでも引き取ってもらい、そこで一区切りつけてしまうという判断も十分にあり得るのです。

ただし、空き家の場合は立地や状態によって引き取り条件が変わり、更地にしてからでないと引き取れないケースもあります。料金は業者によって差があるため、依頼前に必ず見積もりを取って比較しましょう。なお、後述する「相続土地国庫帰属制度」も似たような仕組みですが、国の引き取り条件のほうがはるかに厳しく、境界の確定など整備が整った土地でなければ受け付けてもらえません。

無償で引き渡す相手を探す

引き取りサービスにも費用をかけたくない、という場合は、無償で譲渡する相手を探す方法もあります。周辺の地権者や知人、不動産会社に声をかけたり、空き家バンクに無償物件として登録したりするのが一般的です。最近は「0円譲渡」専門のマッチングサイトも増えており、選択肢自体は広がっています。

ただ、無償だからといって気軽に進めて良いわけではありません。個人間で無償譲渡をする場合、贈与税が発生する可能性がある点は要注意です！さらに厄介なのが、契約不適合責任の扱いです。引き渡した後に欠陥が見つかった際の責任の所在を曖昧なまま進めてしまうと、後々トラブルに発展しかねません。無償だからと軽く考えず、税金や契約条件についてしっかり知識を持ったうえで取引することをおすすめします！

なお、個人から法人へ譲渡する場合は、売主側に別の税金が発生するケースもあります。無償譲渡は一見シンプルに見えて、実は税務面の注意点が多い方法だと理解しておいてください。

無償譲渡で生じる贈与税や契約不適合責任のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。

国庫帰属制度を申請する

「相続土地国庫帰属制度」を使って、土地を国に引き渡すという方法もあります。相続した土地を手放したい方向けに用意された制度で、空き家の処分に使えるケースもあります。

ただ、私はこの制度にあまり期待していません。というのも、審査を通すには建物を解体して更地にする必要があり、審査から引き取りまでには1年前後、審査手数料や負担金も発生します。そもそも、売却が難しいような訳あり物件ほど、国の審査を通りにくいというのが実情です。境界が曖昧だったり、管理に手間がかかりそうな土地は、国としても引き取りたがりません。

「売れない土地なら国に引き取ってもらおう」という発想自体は分かるのですが、時間と費用をかけて申請しても、結局拒否されてしまうケースは少なくないと感じています。選択肢の一つとして知っておく分には良いですが、あまり多くを期待せず、他の方法と並行して検討することをおすすめします！

空き家になった実家にかかる税金について

「空き家は今のところ使っていないから、税金なんてかからないのでは」。そう思われる方も多いのですが、実際は逆で、放置の仕方次第で税負担はむしろ重くなっていきます。ここでは、実家にかかる税金について2つのポイントから整理していきます。

住まなくても固定資産税などの納税義務は残る

「誰も住んでいないのだから、税金くらいは免除されるのでは」と思われがちですが、そんなことはありません。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課される税金なので、空き家であっても住んでいなくても、所有している限り支払い義務は続きます。

建物が建っていれば「住宅用地」とみなされ、固定資産税の軽減措置は受けられます。ただし、これはあくまで建物を適切に管理していることが前提です。放置を続けて「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されてしまうと、この軽減措置が外れて税額が上がってしまう可能性があります。次の項目で詳しく解説しますが、「所有しているだけで安泰」とは決して言えないのです。

毎年決まった時期に納税通知書が届くと、つい「払うだけの家」という感覚になりがちですが、逆に言えば、これは毎年確実に発生し続けるコストでもあります。使う予定がないなら、早めに方針を決めておくことをおすすめします！

特定空家に指定されると税金が最大6倍になる

人の出入りが長期間ない家は、不法侵入や不法投棄、放火などの標的にされやすくなります。実際に、空き家に不審者が住み着いてしまい、近隣で窃盗被害が発生したという事例も報告されているほどです。

こうした状況を受けて、国は2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律を作りました。2023年には内容が強化されています。

この法律で登場するのが「特定空家等」と「管理不全空家等」という言葉です。倒壊の危険や衛生面の問題が大きい空き家が「特定空家等」、その一歩手前の状態が「管理不全空家等」と呼ばれます。どちらかに該当すると判断されると、市区町村から段階を踏んだ対応を受けることになります。

• 指導：まずは改善を促す声かけの段階
• 勧告：ここで住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる
• 命令：法的拘束力を持つ強制的な改善命令。違反すると50万円以下の過料
• 行政代執行：最終手段として行政が強制的に解体し、費用は所有者へ全額請求

実際にどれくらい税額が変わるのか、簡単な例で見てみましょう。土地の評価額が1,500万円のケースです。

	計算方法	税額
通常（特例あり）	1,500万円×1/6×1.4%	約3.5万円
特定空き家指定後（特例なし）	1,500万円×1.4%	約21万円

同じ土地でも、税額はおよそ6倍。年間で17万円以上も負担が増える計算です。それでも放置を続けた場合、最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その費用まで所有者に請求されることもあります。「うちは大丈夫」と思っていても、対応が後手に回るほど、負担は確実に重くなっていくので注意が必要です！

空き家になった実家の管理方法

活用方法がすぐに決まらなかったり、売却を決めても買い手が見つかるまで時間がかかったりすることもあるでしょう。その間、空き家を放置してしまうと状態はどんどん悪化していきます。ここでは、実家を適切に維持するための2つの管理方法をご紹介します。

自分で所有者として管理する

自分自身で管理する場合は、定期的に実家へ足を運び、状態の把握と維持管理を続けていく必要があります。まず大切なのが、近隣への挨拶です。誰もいないはずの家から突然物音がすると、不審に思われてしまうことがあるためです。トラブルを防ぐ意味でも、作業前にひと声かけておくと安心です！

具体的な流れとしては、以下のような手順になります。

• 室内の換気：まず窓を開けて空気を入れ替える
• 敷地内の確認：換気の間に庭木の状態や外壁のひび割れ・破損がないかチェック
• 室内の点検：天井や床のひび割れ、雨漏りの跡がないか確認しながら掃除する

正直、文字にすると簡単そうに見えるかもしれませんが、これを毎月続けるのはなかなか大変です！遠方にお住まいの方であれば、往復の交通費や時間もばかになりません。「自分でできる」と思っていても、実際には数回で足が遠のいてしまうケースも珍しくないのです。

管理を専門業者に委託する

「実家は売却せず残したいけれど、自分で頻繁に通うのは難しい」「かといって他人に貸すのは抵抗がある」そんな方には、空き家管理サービスへの委託という選択肢があります。

このサービスは、所有者に代わってプロが空き家の維持管理を代行してくれるもので、月1回程度の清掃や郵便物の確認が基本です。契約内容によっては、建物点検や換気、雨漏りチェック、屋内外の巡回まで対応してくれるプランもあります。自分で管理する手間をかけずに、実家をきれいな状態で保てるのが最大のメリットです！

ただし、当然ながら費用はかかります。相場は月数千円〜1万円程度ですが、年単位・数年単位で積み重なると決して軽い負担ではありません。「手間をかけたくないから」と安易に決めるのではなく、複数社のサービス内容と料金を比較したうえで、ご家族に合った会社を選ぶことをおすすめします。

実家の空き家にリフォームは必要か？

「このままでは住めない」と感じる古い実家を前にすると、リフォームやリノベーションを検討したくなるものです。ですが、やみくもに大規模工事へ踏み切るのは危険です。ご自身が住む、あるいは戸建て賃貸として長期運用するつもりであれば、耐震・断熱・水回りまで含めた大規模リフォーム（1,000万〜2,000万円程度）も選択肢に入ってくるでしょう。

ただし、近いうちに売却を考えているなら話は別です。高額なリフォームをしても、その分そのまま価格に上乗せできるとは限りません。リフォームしても査定額が必ず上がるとは限らないことを、まず前提として知っておいてください。

判断のポイントは、その空き家に「土地としての活用価値」と「建物としての活用価値」のどちらがあるかです。土地活用の見込みがあるなら建物への投資は得策ではなく、建物の状態が良く立地にも恵まれているなら、最小限の修繕で活かせる可能性があります。物件ごとに事情が異なるため、自己判断せず専門家に相談することをおすすめします！

なお、耐震化・省エネ・バリアフリーなど一定の条件を満たすリフォームには、補助金や減税制度が使える場合もあります。自治体や専門業者に事前確認しておくとよいでしょう。

空き家になった実家に使える支援制度

空き家は年々増え続け、社会問題として大きく取り上げられるようになりました。こうした状況を受けて、行政も空き家の売却・賃貸・活用を後押しする制度を次々と打ち出しています。ここでは、実家の空き家に使える代表的な3つの支援制度をご紹介します！

税制優遇を活用する

同じ空き家でも、駅前や中心市街地にあるものと、売るのに一苦労するような立地のものとでは事情がまったく違います。売却が難しい土地ほど、代々にわたって放置され続け、いつの間にか所有者不明の状態になってしまうことも珍しくありません。国もこの問題を重く見ています。

そこで用意されたのが、売却価格の低い土地を手放す際の税制優遇や、国が土地を引き取る「相続土地国庫帰属制度」です。低額で取引される土地は譲渡益も小さいため、一定の要件を満たせば税負担を軽くできる仕組みが整えられています。

ただし、こうした優遇制度には細かい適用要件があります。「使えるはず」と思い込んで進めると、条件を満たしていなかった、というケースも起こり得るのです。制度を活用したい場合は、必ず事前に自治体や税理士へ確認することをおすすめします。

補助金の交付を受ける

実家を貸し出すとなると、入居可能な状態にするための修繕・リフォームが必要になるケースがほとんどです。この費用の高さがネックになり、賃貸活用をあきらめてしまう方も少なくありません。

そこで注目したいのが、自治体独自のリフォーム補助制度です。人口減少に悩む自治体では、移住・定住を促す目的で、空き家のリフォーム費用の一部を助成する仕組みを設けているところがあります。賃貸に出す予定があるなら、対象になるかどうか一度確認してみる価値は十分にあります。

意外と知られていないのが、リフォームだけでなく解体費用を助成してくれる自治体もあるという点です！お住まいの実家がある自治体のホームページなどで、利用できる制度がないか一度調べてみることをおすすめします。

空き家バンクを利用する

自治体が運営する「空き家バンク」に登録するという方法もあります。情報が広く公開されるため買い手・借り手の目に触れやすくなり、登録料も無料であることが多いので、費用をかけずに始められるのが利点です。地域の活性化に貢献できるという側面もあります。

一方で、登録すればすぐに売れる・貸せるという保証はありません。登録には条件があり、事前の修繕が必要になることもありますし、情報が公開される以上プライバシー面の配慮も必要です。

そのうえで、率直にお伝えしておきたいことがあります。空き家バンクは、地方の物件向けの制度という印象が強いのです。当社が対応している東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の一都三県では、空き家バンク経由で成約したという話をほとんど耳にしません。都市部の物件であれば、空き家バンクだけに頼らず、仲介や買取といった他の売却方法も並行して検討することをおすすめします。

株式会社フィリアコーポレーションの空き家買取事例紹介

「本当にうちの空き家でも解決できるのだろうか」。そう感じている方に向けて、この章では実際にご相談をいただき、買取によって解決に至った2つの事例をご紹介します。

事例１：ふじみ野市上福岡の施設入居に伴う空き家買取

項目	内容
所在地	埼玉県ふじみ野市上福岡
物件種別	中古戸建（空き家）
建物状態	居住中→退去済・残置物あり
取引形態	買取

■ご相談の背景

ご高齢の所有者様が介護施設への入居を決められたことをきっかけに、ご自宅の売却が必要となったケースです。大手仲介会社様を通じて販売活動が行われていましたが、「片付ける余裕がない」「時間をかけずに現金化したい」というご要望があり、当社が買主として直接買い取る流れとなりました。

■フィリアコーポレーションの対応

• 仲介会社様と連携し、迅速に現地確認・調査を実施
• 所有者様とは丁寧にご意向を確認し、売却条件を調整
• 室内の残置物はそのままでOKとし、現況のまま買取を実行
• ご契約から引渡しまで、スムーズかつ短期間で対応完了

高齢の方の住み替えや施設入居に伴う不動産の売却は、時間や手間をかけられないケースが多くあります。フィリアコーポレーションでは、「残置物がある」「現地に行けない」「早く売却したい」といったお悩みに柔軟に対応し、スピード感のある現金買取を行っています。

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事例2：千葉市若葉区高根町の市街化調整区域内・実質再建築不可物件

項目	内容
所在地	千葉県千葉市若葉区高根町
物件種別	市街化調整区域の中古戸建（空き家）
建物状態	長期間の空き家放置により管理不行き届き
取引形態	買取→リフォーム→賃貸運用中
今後の計画	投資家への収益物件売却を予定

■ご相談の背景

市街化調整区域に立地し、法的には一定条件下での建て替えが可能なものの、許可要件が厳しく実質的には再建築が困難な物件でした。長期間空き家の状態が続き管理も行き届いていなかったため、売主様は将来的な処分に不安を抱えていらっしゃいました。

■フィリアコーポレーションの対応

• 接道・法的制限・用途地域を精査し、”実質再建築不可”としてのリスクを踏まえて査定
• 契約不適合責任免責・現況引渡しにてスムーズに契約締結
• 買取後、当社にて収益運用を前提としたリフォームを実施
• 現在は賃貸物件として運用し、将来的に投資家への収益物件として売却予定

市街化調整区域の物件は「建て替え可能」とされていても、実際には行政の許可や農振除外・開発許可などのハードルが高く、再建築不可に近い物件も少なくありません。当社では、そのような物件でも現況を活かした活用・収益化の視点で買取・再生を行っています。

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株式会社フィリアコーポレーションの対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	146件
再建築不可	92件
長屋・連棟	60件
共有持分	25件

※2026年10月時点

空き家になった実家に関するよくある質問

ここまで読み進めていただいた中で、まだ気になる点が残っている方もいらっしゃるかもしれません。ここでは、私たちが実家の空き家についてよくいただく5つのご質問にお答えします！

実家が空き家になったらどうしたらいいですか？

売る、貸す、自分で住む。選択肢はいくつもあり、どれが正解ということはありません。焦って建物を解体してしまい、再建築不可の土地で二度と建て替えができなくなった、というケースも実際にあります。判断に迷ったときこそ、自己判断で動かず、まずは専門家にご相談ください。

なお、方針が決まるまでの間も、実家を放置してはいけません。月1回程度でも風を通し、水道を出しておくだけで、建物の傷み方は大きく変わります。結論を急ぐ必要はありませんが、最低限の管理だけは並行して続けておくことをおすすめします。

相続登記がまだ完了していなくても、相談できますか？

はい、問題ありません。相続登記が済んでいない状態でも、まずはお気軽にご相談ください。当社では提携の司法書士が相続登記の手続きから対応しますので、名義変更が終わっていないことを理由にお断りすることはありません。売却をお考えの場合、いずれ相続登記は必要になりますが、その手続きも含めてワンストップでサポートいたします！

家の中に荷物（残置物）が大量にあっても、売却できますか？

はい、問題ありません。家財道具やゴミが大量に残っている状態でも、そのまま買取が可能です。片付けや処分は当社が引き受けますので、ご自身で手をつける必要はありません。まずは今の状態のまま、お気軽にご相談ください！

売却で利益が出た場合、税金を安くする方法はありますか？

物件ごとに適用できる税制は異なるため一概には言えませんが、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除は、比較的使いやすい制度だと思います。ただ、大切なのは税金の額そのものより「最終的に手元にいくら残るか」です。残置物の処分費用や、引き渡し後に雨漏りなどの修繕が必要になるケースもあるため、税金以外にかかる費用まで含めて考えることをおすすめします！

査定を依頼したら、必ず売却しないといけないのでしょうか？

いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで物件の価値を知るためのものなので、結果を見てから「やっぱりやめておく」というご判断でも問題ありません。無理な勧誘をすることもありませんので、まずは価値を知る目的だけでも、お気軽にご相談ください！

【まとめ】空き家になった実家について

ここまで、相続した実家が空き家になったときの正しい向き合い方を、具体的なステップとともに解説してきました。最後に、この記事の要点を5つにまとめます。

• 空き家の放置は「税金」「トラブル」「資産価値の下落」という3つの大きなリスクを生む
• 解決の鍵は、相続人全員で話し合い、査定などの客観的な情報を共有すること
• 売却方法には「仲介」と「買取」があり、状況に応じて選び分けることが重要
• 複雑な手続きや家族間の調整は、専門家と二人三脚で進めるのが近道
• 共有持分や再建築不可など、他社で断られた物件も専門家なら解決できる可能性がある

一番避けていただきたいのは、問題を「先延ばし」にしてしまうことです。時間が経つほど、金銭的にも精神的にも負担は確実に重くなっていきます。この記事を読んだ今この瞬間が、行動を起こすのに一番良いタイミングです！まずはご家族とこの内容を共有して話し合うこと、そして専門家に相談してみること。その小さな一歩が、あなたとご家族を将来の大きな悩みから解放する道につながるのです。

ひとりで悩まず、私たちにご相談ください

株式会社フィリアコーポレーションは、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県を中心に、空き家、なかでも共有持分や再建築不可といった権利関係が複雑な不動産を専門に扱う買取会社です。

「何から手をつけていいか分からない」「他の会社に相談したが断られてしまった」「とにかく手間をかけずに早く解決したい」。私たちのもとには、そうした切実なお声が日々寄せられています。1,000件以上のご相談実績で培った知識と経験をもとに、一つひとつ丁寧にお応えします。

ご相談は無料、秘密は厳守いたします。ご希望があれば、代表である私、越川が直接お話をお伺いすることも可能です。一人で抱え込まず、まずは今の状況をお聞かせください。必ずお力になれることがあるはずです！