コラム記事
空き家税金対策｜固定資産税6倍を回避し長屋や難物件を即買取
公開日 2026年1月25日
最終更新日 2026年1月25日
越川直之（宅地建物取引士 / 空き家相談士）
代表ブログへ訳アリ不動産1,000件以上の相談実績を持つ、空き家・再建築不可・長屋・共有持分の専門家。株式会社フィリアコーポレーション代表取締役。現場経験に基づき、訳アリ不動産売却の正しい知識を監修しています。
「実家の空き家、放置しているけれど税金はどうなるの？」
「古い長屋だから売れないし、更地にするのもお金がかかるし……」
そんな悩みをお持ちではありませんか？
実は、2023年の法改正により、ボロボロの空き家だけでなく、管理が行き届いていない空き家も固定資産税が最大6倍になるリスクが大幅に高まりました。
本記事では、1000件以上の難物件を解決してきた不動産のプロが、空き家にかかる税金のリスクと、税金負担をゼロにするための「賢い出口戦略」を解説します。
目次
空き家の固定資産税は？放置で税金が6倍になるリスクを解説
「空き家を壊すと税金が上がるから、そのままにしておこう」という考えは、今や非常に危険です。
住宅用地の特例（税金の軽減措置）とは
通常、人が住むための家が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、自治体から「放置されすぎている」と判断され、改善の勧告を受けると、この軽減措置が強制的に解除されてしまいます。
特定空家への指定リスク
特に倒壊の恐れがある「特定空家」に指定されると、ボロボロのまま放置するだけで固定資産税は実質6倍に跳ね上がります。早期解決をしない限り、毎年高額な納付書が届き続けることになります。
| 物件の状態 | 税金の負担額 | 状態の詳細 |
| 適切な管理 | 本来の税額（1/6軽減） | 人が住める、または適切に維持されている |
| 管理不全空き家 | 最大6倍（勧告後） | 窓が割れている、雑草がひどいなど |
| 特定空家 | 最大6倍+過料 | 倒壊の危険、衛生上有害な状態 |
管理不全空き家と固定資産税｜法改正で増税対象が拡大した理由
2023年施行の改正空き家対策特別措置法により、新たに「管理不全空き家」という区分が新設されました。これにより「まだ崩れていないから大丈夫」という言い訳が通用しなくなっています。
「予備軍」の段階で増税対象に
新制度では、放置すれば「特定空家」になる恐れがある物件を「管理不全空き家」として指定します。
- 窓ガラスが割れている
- 庭木が伸び放題で隣家に侵入している
- 外壁が剥がれ落ちそうになっている
こうした「見た目に管理されていない状態」だけで、自治体からの指導対象となり、最終的には増税（特例の解除）へと繋がります。特に、遠方の実家や古い長屋など、所有者が状況を把握しにくい物件が狙われやすい実態があります。
更地か売却か？空き家の税金負担を最小限に抑える出口戦略
「解体して更地にすると税金が上がる」というジレンマ。これをどう解決すべきでしょうか？
解体費用の壁と固定資産税のジレンマ
更地にすれば管理の負担は減りますが、100万〜300万円といった高額な解体費用がかかる上に、翌年から住宅用地の特例が外れて税金が上がります。かといって、仲介で売ろうとしても「再建築不可」や「長屋」は買い手がつかず、何年も税金を払い続けるケースが少なくありません。
解決策は「現況のまま直接買取」
弊社が提案するのは、解体費用をかけず、「そのままの状態で今すぐ手放す」という戦略です。
専門会社による直接買取を利用すれば：
- 即座に固定資産税の負担がゼロになる
- 数百万円の解体費用が不要
- 荷物やゴミ、隣人トラブルもそのままで丸投げ可能
仲介では断られる難物件でも、直接買取なら「税金問題」から最短1週間で解放されます。
長屋や共有持分も！1000件の知見で空き家税金問題を即解決
株式会社フィリアコーポレーションは、大手不動産会社が匙を投げた物件の「最終的な引き受け先」として、プロの不動産業者からも頼られる存在です。
節税メリットの最大化（3000万円特別控除）
相続した空き家を売却する場合、一定要件を満たせば「譲渡所得の3000万円特別控除」が受けられる可能性があります。こうした税務上の知識も含め、売主様にとって手残りの資金が最大化されるプランを提案いたします。
フィリアコーポレーションの強み
- 「不動産業界のプロが頼るプロ」：1000件超の難物件解決実績。
- 「一切の丸投げ」が可能：隣人交渉、境界測量、残置物撤去をすべて弊社負担で実施。
- 「中間マージンなし」：他社に卸さない「直買い」だからこその高値提示。
不用品もそのままで、最短1週間で現金化。税金の督促や近隣トラブルに怯える日々を、最短ルートで終わらせましょう。
【買取事例】増税勧告寸前！ゴミ屋敷化した再建築不可の長屋を解決
「この家がある限り、死ぬまで税金と苦情に悩まされると思っていました」
東京都内にお住まいのA様は、相続した「再建築不可の古い長屋」の扱いに頭を抱えていました。建物内は「ゴミ屋敷」状態で、庭の木は隣家へ越境。自治体から「管理不全空き家」の候補として指導が入っており、このままでは固定資産税が6倍になる寸前でした。
地元の仲介会社からは「まずはゴミを片付け、隣人の切り離し承諾を得てからでないと扱えない」と門前払い。高額な解体費用を払う余裕もなく、A様は絶望していました。
【フィリアコーポレーションの対応】
弊社は、現地を確認したその日に買取価格を提示しました。
- 残置物の丸投げ：大量の荷物も、そのままで引き取り。
- 隣人交渉：境界や切り離しに関する隣人との難しい交渉をすべて代行。
- スピード決済：ご相談から10日後には決済を完了し、現金化。
【結果】
A様は1円も持ち出すことなく、増税の恐怖から完全に解放されました。現在は弊社が再生させた建物で、地域の環境改善にもつながっています。
空き家税金問題に関するよくある質問（FAQ）
Q：役所から「指導」の通知が届きました。今から売却しても増税は避けられますか？
A：はい、十分に間に合います。
自治体からの「勧告」が出される前に売却・引き渡しを完了すれば、固定資産税が6倍になる特例解除を回避できます。弊社なら最短1週間で決済可能なため、法改正による増税リスクを最小限に抑えることが可能です。
Q：長屋の一部を所有していますが、隣人とトラブルがあり話し合いができません。事前に交渉が必要ですか？
A：いいえ、売主様は「何もしない」でください。
境界問題や切り離し承諾など、隣人との困難な交渉はすべて弊社が引き受けます。感情的になりがちな交渉をプロが代行することで、売主様に精神的な負担をかけずに解決いたします。
Q：古い家なので雨漏りやシロアリが心配です。売却後に不具合が見つかった場合、責任を問われますか？
A：売主様の「契約不適合責任」は一切免除いたします。
弊社が買い取る場合は「現況のまま」が原則です。売却後に雨漏りやシロアリが見つかっても、損害賠償を請求することはありません。ボロボロのままでも安心してお任せください。
Q：遠方に住んでいるため、一度も現地に行かずに手続きできますか？
A：郵送やメール、LINEだけで完結可能です。
一度も現地にお越しいただくことなく、査定から決済まで進めることができます。鍵だけ郵送でお送りいただければ、現地の確認から責任を持って対応いたします。
Q：問い合わせから現金化まで、実際どのくらいの期間がかかりますか？
A：最短1週間で買取可能です。
ただし、大切な資産の整理ですので、売主様にとって不利な条件を見落とさないよう、冷静かつ確実に手残りの資金を最大化できる最適なスピードで進めさせていただきます。
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越川直之（宅地建物取引士 / 空き家相談士）
代表ブログへ
株式会社フィリアコーポレーション代表取締役の越川直之です。
当社は空き家や再建築不可物件、共有持分など、一般的に売却が難しい不動産の買取・再販を専門とする不動産会社です。
これまでに1000件以上の相談実績があり、複雑な権利関係や法的・物理的制約のある物件にも柔軟に対応してきました。
弊社ホームページでは現場経験に基づいた情報を発信しています。
当社は地域社会の再生や日本の空き家問題の解決にも取り組んでおり、不動産を通じた社会貢献を目指しています。
