コラム記事
相続人がいない空き家はどうなる？処分手続きや国庫帰属を解説
公開日 2026年1月25日
最終更新日 2026年1月25日
越川直之（宅地建物取引士 / 空き家相談士）
代表ブログへ訳アリ不動産1,000件以上の相談実績を持つ、空き家・再建築不可・長屋・共有持分の専門家。株式会社フィリアコーポレーション代表取締役。現場経験に基づき、訳アリ不動産売却の正しい知識を監修しています。
「隣の家が空き家だが、持ち主が亡くなって相続人が誰もいないらしい」「故人と親しかったので家を引き継ぎたいが、手続きがわからない」「貸していたお金を回収したいが、不動産をどう処分すればいいのか」
日本国内で急増している「相続人不在」の空き家。放置すれば地域社会の不安材料となり、最終的には国の所有物となりますが、その過程には複雑な法的ルールが存在します。
本記事では、1,000件以上の相談実績を持つプロが、相続人不在の空き家がたどる運命と、利害関係者が解決のために取れる具体的なステップを解説します。
目次
相続人がいない空き家の行方は？法律上の流れと国庫帰属の仕組み
身寄りのない方が亡くなり、遺言書もなく相続人が一人もいない場合、その空き家は自動的に誰かのものになるわけではありません。最終的には「国（国庫）」に帰属しますが、そこに至るまでには長いプロセスが必要です。
相続財産清算人の選任
相続人がいない場合、家庭裁判所に申し立てを行い、「相続財産清算人（旧：相続財産管理人）」を選任してもらう必要があります。清算人は、故人の遺産を整理し、借金を返し、残った財産を国に納める役割を担います。
国庫帰属への長い道のり
清算人が財産を整理した後、残った不動産や現金が国に引き継がれます。しかし、管理が難しいボロボロの空き家などは、国も引き取りを渋るケースがあり、手続きが停滞することも珍しくありません。
放置は危険！管理不全空き家への指定リスクと近隣トラブルの恐れ
相続人がいないからといって、そのまま放置しておくことは許されません。2024年からの改正法により、管理されない空き家へのペナルティは一層厳しくなっています。
「管理不全空き家」として行政指導の対象に
誰も手入れをしていない空き家は、たとえ相続人が不在であっても自治体の調査対象となります。「管理不全空き家」に指定され、窓割れや雑草の越境が放置されると、住宅用地としての税制優遇が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
近隣への損害賠償リスク
放火による火災や、台風による建物の倒壊で近隣に被害を与えた場合、その損害賠償責任はどこへ行くのでしょうか。相続人がいなくても、相続財産の中から支払われることになりますが、手続きが遅れれば周囲に多大な迷惑をかけることになります。
特別縁故者や利害関係人が空き家を譲り受ける・買い取るための条件
「相続人ではないが、故人の身の回りの世話をしていた」「隣の空き家を買い取って駐車場にしたい」といった方々には、空き家を取得できる道が残されています。
特別縁故者としての財産分与
故人と生計を同じくしていた、あるいは療養看護に努めた方は、裁判所に認められれば「特別縁故者」として空き家の一部または全部を譲り受けることが可能です。
利害関係人による直接買取
近隣住民や債権者などの利害関係人は、前述の「相続財産清算人」が選任された後、清算人から適正な価格で空き家を買い取ることができます。ただし、裁判所の許可が必要なケースが多く、専門的な実務知識が不可欠です。
【実録】相続人不在の「出口がない家」を救ったストーリー
実際に弊社がサポートした、相続人不在物件の事例をご紹介します。
事例：隣地の方が「買いたいけれど買えない」と悩んでいた長屋
ある古い長屋の一画。持ち主が亡くなり相続人がおらず、隣家の方は「自分の土地と合わせて活用したい」と願っていました。しかし、誰に交渉すればいいのかわからず数年が経過。弊社がご相談を受け、弁護士と連携して裁判所へ「相続財産清算人」の選任を申し立てるサポートを実施。最終的に弊社が清算人から直接買い取ることで、滞っていた権利関係を整理し、隣地の方の要望も叶える形で再生を実現しました。
1000件超の知見！相続人不在の長屋や難物件の解決はプロへ相談
相続人がいない空き家が、さらに「再建築不可」であったり「壁の繋がった長屋」であったりする場合、解決の難易度は極めて高くなります。
「実務の総本山」だからできるスピード解決
フィリアコーポレーションは、単なる買取業者ではありません。複雑な裁判所の手続きや権利関係の整理が必要な案件こそ、私たちの本領です。
- 複雑な案件の適正評価：一般的な業者が値を付けられない難物件でも、再生ノウハウに基づき適正価格を提示します。
- 直接買取による最短の出口：他社へ卸さない「直買い」だからこそ、清算人との交渉もスムーズに進み、高値での買取が可能です。
- 丸投げOKの機動力：室内の不用品やゴミ、庭木の繁茂もそのままでお引き受けします。
「相続人がいなくてどうしようもない」と諦める前に、まずはご相談ください。代表の私が現場へ足を運び、解決への道筋を明確に示します。
相続人がいない空き家に関するよくある質問（FAQ）
Q
相続財産清算人の選任には費用がかかりますか？
Q
隣の空き家が相続人不在です。勝手に壊したり片付けたりしてもいいですか？
Q
故人に借金があったようです。その場合でも買い取ってもらえますか？
Q
遠方に住んでいる利害関係者ですが、手続きを丸投げできますか？
Q
問い合わせから解決まで、どのくらいの期間がかかりますか？
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越川直之（宅地建物取引士 / 空き家相談士）
代表ブログへ
株式会社フィリアコーポレーション代表取締役の越川直之です。
当社は空き家や再建築不可物件、共有持分など、一般的に売却が難しい不動産の買取・再販を専門とする不動産会社です。
これまでに1000件以上の相談実績があり、複雑な権利関係や法的・物理的制約のある物件にも柔軟に対応してきました。
弊社ホームページでは現場経験に基づいた情報を発信しています。
当社は地域社会の再生や日本の空き家問題の解決にも取り組んでおり、不動産を通じた社会貢献を目指しています。
