空き家を売却するにはどうすれば良い？分かりやすく解説

空き家を売りたい方必見！放置のリスクと早期売却のメリット

「とりあえず今は使わないからそのままにしておこう」と判断している方も多いですが、空き家は放置するほどリスクと損失が積み上がっていきます。何もしないことが最も損をする選択になりかねません。

放置のリスクと早期売却のメリットを正しく理解することが、空き家を賢く手放すための第一歩です。

• 「特定空き家」指定で固定資産税が最大6倍に
• 早期売却こそが「手残りの現金」を最大化する

「特定空き家」指定で固定資産税が最大6倍に

空き家を放置し続けると、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。倒壊の危険・衛生上の問題・景観の悪化など、周辺環境に悪影響を及ぼすと判断された空き家が指定の対象となります。

特定空き家に指定され、改善勧告に従わない場合、それまで適用されていた「住宅用地の特例」が解除されます。この特例は建物が建っている土地の固定資産税を最大6分の1に軽減するものです。解除されると固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、毎年の税負担が大幅に増加します。

更地にしても同じ問題が起きます。建物を解体すると「住宅用地の特例」が外れるため、更地にした時点で固定資産税が最大6倍になります。つまり「放置しても解体しても税負担が増える」という状況に追い込まれるリスクがあるのです。

こうした事態を避けるためには、建物がある状態で定期的に風通しをするなど適切に管理するか、使用できる状態のうちに早めに売却することが最も合理的な選択です。

⚠放置により行政から指定を受けると大幅な増税や強制解体を招きます。手遅れになる前に具体的な基準と罰則を確認しましょう。

早期売却こそが「手残りの現金」を最大化する

建物は時間が経つほど劣化し、資産価値は下がり続けます。その間も固定資産税・維持管理費・修繕費が発生し続けるため、放置する期間が長くなるほど手残りの現金は目減りしていきます。

さらに2025年の法改正（4号特例の廃止・見直し）により、老朽化が進んだ空き家への修繕の選択肢も狭まりました。軽微なリフォームで対応できる状態を超えて劣化が進むと、買取業者も引き受けが難しくなり、最終的に買取価格がゼロになるケースもあります。

居住用財産の3,000万円特別控除や相続空き家の特別控除といった節税特例にも「住まなくなってから3年以内」「相続から3年以内」という期限があります。時間が経つほど使える特例が減り、税負担も増えていきます。

「まだ売れる状態のうちに動く」ことが、売却価格・節税・維持コストのすべての面で手残りを最大化する唯一の方法です。フィリアコーポレーションでは1,000件超の実績をもとに、現状のまま最短での売却をサポートしています。まずはお気軽にご相談ください。

関連記事： 空き家を放置するリスクとは？「特定空家」に指定された場合の罰則と回避策を解説

参考：空き家の維持費はいくら？解体と売却でどちらが得かを比較

空き家の売却方法の種類

空き家を売却する方法はひとつではありません。物件の状態・立地・売却を急ぐかどうか・費用をかけられるかどうかによって、最適な方法は物件ごとに異なります。方法を誤ると、費用だけかかって売れ残るという事態にもなりかねません。

それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。主な売却方法は以下の6つです。

• そのままの状態で売却する
• 空き家バンクを活用して売却する
• 解体して更地にして売却する
• リフォームして売却する
• 買取業者へ売却する
• 個人間で売買する

そのままの状態で売却する

空き家をそのままの状態で中古住宅として売り出す方法です。フィリアコーポレーションが最もおすすめしている売却方法でもあります。

最大のメリットは修繕・解体・リフォームなどの費用と手間をかけずに売却できる点です。建物がある状態のままであれば「住宅用地の特例」が適用され固定資産税の優遇も維持されます。また解体前に売却先を決めることで、更地にした後に再建築不可だったことが判明するというリスクも回避できます。解体が必要かどうかは買主側で判断してもらうのが最も合理的です。

注意が必要なのが契約不適合責任です。相続後に一度も住んでいない物件は建物の状態を把握しにくく、引き渡し後に設備の不具合・雨漏り・シロアリ被害などが発覚した際に売主が責任を問われるリスクがあります。専門の買取業者への売却であれば契約不適合責任が免除されるケースがほとんどのため、築古の空き家ほど買取による現況引き渡しが安心です。

古い家をそのまま売る場合、買い手はどう感じるのでしょうか？中古戸建に対するリアルな意識調査をご紹介します。

参考：空き家の「現状渡し」メリットとデメリットは？｜空き家・訳あり物件買取のことならrehome買取UP

空き家バンクを活用して売却する

空き家バンクとは、空き家を売却したい方と購入したい方をつなぐ自治体運営のマッチングサービスです。基本的に無料で利用できるため、選択肢のひとつとして登録しておくこと自体は問題ありません。

ただし実際に空き家バンク経由で売却が成立するケースは非常に少ないのが現実です。最大の理由は、そもそも空き家バンクの認知度が一般的に高くないため、購入を検討している人がこのサービスを見ていないケースが多い点にあります。不動産投資家や専門業者はポータルサイトや独自ルートで物件情報を収集するため、空き家バンクを利用する層は限られます。

また問い合わせがあった場合は購入希望者と直接やり取りすることになり、契約業務を不動産会社に依頼する場合は仲介手数料が別途発生します。一般個人との取引では契約不適合責任のリスクも残ります。

空き家バンクはあくまで「試しに登録しておく程度の選択肢」として認識しておくにとどめ、確実な売却を目指す場合は専門の買取業者への相談を優先することをおすすめします。

解体して更地にして売却する

建物を解体して更地にしてから売却する方法です。新築を希望する買い手や土地活用を検討している買い手にもアプローチできるため、買い手の母数が広がるというメリットがあります。

ただし更地にする前に必ず収支を試算することが重要です。例えば建物付きの現況引き渡しで5,000万円の売買価格が見込める物件でも、更地にすることで5,400万円に上がったとします。しかし解体費用が500万円かかった場合、手残りは4,900万円となり、建物付きのまま売却したほうが手残りが多くなるケースもあります。

さらに以下の点にも注意が必要です。更地にすることで「住宅用地の特例」が外れて固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。また解体後に再建築不可であることが判明するリスクもあります。売却先が決まる前に解体してしまうと取り返しがつかない事態になりかねないため、必ず査定を先に受けて収支を確認してから判断することをおすすめします。

リフォームして売却する

リフォームを行ってから売却する方法です。壁紙・キッチン・水回りなどを新品にすることで物件の印象が改善され、内見時の第一印象が良くなるというメリットがあります。

ただしリフォームをすれば必ずしも高く売れるわけではありません。実需として購入を検討している買い手は自分なりのこだわりやデザインの好みを持っています。また投資家は民泊・単身者向け・ファミリー向けなど、エリアや属性に応じた賃貸運営の独自ノウハウを持っています。売主が自身のセンスでリフォームを行っても、買主の意図と合わなければそのリフォーム費用は丸ごと無駄になってしまいます。

さらにリフォーム工期中は売却活動ができず、タイミングを逃すリスクもあります。費用と時間をかけてリフォームしても、上乗せした価格では売れないというケースも珍しくありません。

リフォームを検討する場合は、まず専門業者に現況のまま査定を依頼し「どこを直せば査定額が上がるか」を確認してから最小限の範囲に絞ることが、手残りを最大化するための鉄則です。

買取業者へ売却する

専門の買取業者へ売却する方法は、空き家の売却方法の中で最もスピーディーかつリスクが低い選択肢です。買取業者が直接買主となるため仲介手数料が不要で、早ければその日のうちに現金化することも可能です。

特に空き家の売却において買取をおすすめする最大の理由が契約不適合責任のリスク回避です。老朽化した空き家は設備の不具合・シロアリ被害・配管トラブルなど、引き渡し後に問題が発覚しやすい物件です。仲介での個人間売買ではこうした問題が発覚した際に売主が責任を問われるリスクがあります。さらに仲介会社は引き渡し後のトラブルリスクが高い物件に対して積極的に売却活動をしてくれないケースも少なくありません。

専門の買取業者への売却であれば契約不適合責任が免除されるケースがほとんどです。残置物がある状態のままでの現況引き渡しにも対応しており、売主が修繕・清掃・手続きに時間と費用を費やす必要がありません。売却を急いでいる場合や、築古で状態が気になる空き家ほど、買取業者への売却が最も合理的な選択です。

個人間で売買する

売主と買主が直接交渉して売買する方法です。仲介手数料が発生しないため費用を抑えられる点はメリットですが、実務上は最もハードルが高い方法といえます。

最大のリスクは相場の把握が難しい点です。不動産の適正価格を正確に判断するには専門知識が必要であり、相場を知らないまま交渉すると本来の価値より大幅に安く売ってしまうケースがあります。逆に買主から契約条件を有利に設定されてしまうリスクもあります。売主自身にも一定の法律・契約・相場に関する知識が求められるため、知識のない状態で進めると契約書の不備や法的トラブルに発展する可能性があります。

また空き家の個人間売買では契約不適合責任のリスクも売主がそのまま負います。引き渡し後に建物の不具合が発覚した際に買主から責任を追及されるケースも想定されます。

費用節約を目的に個人間売買を検討する場合でも、まず専門業者に査定を依頼して適正価格を把握したうえで進めることが最低限必要です。不安がある場合は専門業者への買取を優先することをおすすめします。

空き家の売却手順を解説｜仲介と買取はどちらがおすすめ？

空き家を売却する際に多くの方が迷うのが、「仲介と買取のどちらを選ぶべきか」という点です。どちらが正解かは物件の状態や売主の優先順位によって異なりますが、特に築古の空き家においては両者の差が大きく出ます。

まず売却の流れ全体を把握したうえで、仲介と買取それぞれの特徴を比較し、なぜ古い空き家には買取が合理的なのかを解説します。

• 不動産売却の一般的なステップ
• 「仲介」と「買取」の比較表
• なぜ古い空き家は「買取」が合理的なのか

不動産売却の一般的なステップ

空き家の売却は、大きく以下の5つのステップで進みます。

ステップ1：査定依頼

まず複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼し、物件の価値を把握します。査定は無料で行えるため、複数社に依頼して比較することが重要です。

ステップ2：媒介契約または買取提案

査定結果をもとに、仲介での売却か買取かを決定します。仲介の場合は媒介契約を締結し、買取の場合は買取価格の提案を受けます。

ステップ3：販売活動・交渉

仲介の場合は不動産会社が買い手を探す販売活動が始まります。買取の場合はこのステップが不要で、条件の調整のみで進みます。

ステップ4：売買契約

買い手との条件に合意したら売買契約を締結します。契約内容・契約不適合責任の範囲・引き渡し条件などを必ず確認してください。

ステップ5：決済・引き渡し

売買代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、物件を引き渡します。買取の場合は早ければ契約締結からわずか数日で現金化が可能です。

「仲介」と「買取」の比較表

項目	仲介（一般の方へ売却）	買取（不動産会社へ売却）
売却価格	相場に近い価格が期待できる	仲介より1〜2割低くなる傾向
売却期間	3ヶ月〜1年以上（売れないリスクあり）	最短数日〜2週間程度
片付け・修繕	売主の負担で行うのが一般的	現況のまま（丸投げ）でOK
売却後の保証	契約不適合責任を負うことが多い	一切免除される

空き家を売るなら買取・仲介？メリット・デメリット比較

💡物件の状態によって最適な売却方法は異なります。仲介と買取の具体的な違いと、後悔しない選び方をプロの視点から確認しましょう。[仲介と買取どちらが正解？違いと選び方を比較]

なぜ古い空き家は「買取」が合理的なのか

築年数が経過した古い空き家は、仲介での売却において「売れない」「売れても後でトラブルになる」という二重のリスクを抱えています。

仲介会社は販売価格に応じて手数料が決まる仕組みのため、価格が低くなりがちな築古物件は積極的に売却活動をしてもらえないケースが多いです。仮に買い手が見つかっても、引き渡し後にシロアリ・雨漏り・配管トラブルなどの欠陥が発覚した場合、売主が契約不適合責任を問われるリスクが残ります。

一方、フィリアコーポレーションのような専門業者による直接買取であれば、こうした問題をすべて回避できます。売主が最も精神的負担に感じる「隣人との交渉」「境界測量」「残置物撤去」もすべてフィリアコーポレーションが引き受けます。契約不適合責任も免除されるため、引き渡し後のトラブルリスクはゼロです。

古い空き家ほど、手間・時間・リスクのすべてを排除できる買取が合理的な選択です。「一切の丸投げ」で最短での現金化を実現できるのが、専門買取業者の最大の強みです。

買取事例： 【残置物ありでもOK】ふじみ野市の空き家をそのままの状態で買取した事例を見る ≫

参考：金・貴金属・ブランド品の高価買取なら玉光堂

参考：遺品整理・終活の相談も「骨董品買取こたろう」｜確かな目利きで高額査定

空き家売却の費用と税金を抑える方法

空き家を売却する際、売却価格だけでなく「手残りの現金をいかに最大化するか」という視点が重要です。不動産売却には譲渡所得税をはじめとする税金が発生するケースがありますが、適用できる控除や特例を正しく活用することで、税負担を大幅に抑えられる場合があります。

知っているかどうかで手残り額に大きな差が生まれるため、売却前に必ず確認しておきましょう。主な節税方法は以下の4つです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受ける
• 相続空き家の3,000万円特別控除の適用を受ける
• 不動産売買契約書を保管する
• 所有期間10年超え軽減税率の特例の適用を受ける

居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受ける

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる制度です。売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得税がかからないため、多くの方が非課税で不動産を売却できます。

適用を受けるには以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋を売ること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年および前々年に同じ特例の適用を受けていないこと
• 売手と買手が親子・夫婦など特別な関係でないこと

特に注意が必要なのが「住まなくなってから3年以内に売却する」という期限です。空き家として長期間放置していると要件を満たせなくなり、控除が受けられなくなります。これも「早めに売却すべき理由」のひとつです。この制度を利用できるかどうかで手残り金額が大きく変わるため、売却前に必ず要件を確認し、必要に応じて税理士に相談することをおすすめします。

相続空き家の3,000万円特別控除の適用を受ける

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却した際に譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる制度です。前述の居住用財産の特別控除がマイホームを対象とするのに対し、こちらは相続した空き家が対象となります。

適用を受けるための主な要件は以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 相続直前に被相続人が1人で居住していたこと
• 相続時から売却時まで事業・貸付・居住の用に供されていないこと
• 空き家を新耐震基準に適合するようリフォームして譲渡するか、取り壊して敷地のみを譲渡すること（または買主が売買翌年の2月15日までに同様の対応を行うこと）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること

ここで重要なのが「解体または耐震改修が行われること」を確実に担保する点です。買主側に解体を任せる場合は、売買契約書に「いついつまでに解体し滅失登記を完了すること」という条件を明記しておくことが不可欠です。この縛りがないと特別控除の要件を満たせないリスクがあるため、契約条件の設定には細心の注意が必要です。

💡特例を利用できるかで手元の現金が大きく変わります。損をしないために詳しい適用要件や節税知識を事前に確認しておきましょう。[古い家を売る際の節税法と3000万円控除]

不動産売買契約書を保管する

不動産を売却した際、「購入時の売買契約書」がない場合、売却額の5%しか取得費として認められません。これが譲渡所得税の計算において非常に大きな問題になります。

譲渡所得税は「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。取得費が低くなるほど課税対象となる利益が増え、納税額が膨らみます。売却価格3,000万円・譲渡費用360万円の場合で比較すると以下の通りです。

ケースA：購入時2,000万円の契約書がある場合

3,000万円－2,000万円－360万円＝利益640万円640万円×20.315%＝税額約130万円

ケースB：契約書がなく「5%ルール」を適用する場合

3,000万円－150万円（売値の5%）－360万円＝利益2,490万円2,490万円×20.315%＝税額約506万円

その差はなんと376万円です。書類がないだけで本来払わなくてよい多額の税金を納めることになります。なお仲介手数料・測量費・解体費・印紙代など売却のために支払った費用はすべて譲渡費用として差し引けるため、領収書も合わせて保管しておきましょう。

所有期間10年超え軽減税率の特例の適用を受ける

まず前提として、不動産売却で生じた利益（譲渡所得）にかかる税率は所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡」（税率約39%）、5年超なら「長期譲渡」（税率約20%）となります。この区分だけで税負担が約2倍変わるため、所有期間の確認は必須です。

さらに所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、長期譲渡よりもさらに税率が軽減される「10年超え軽減税率の特例」が適用できます。

譲渡所得	税率
6,000万円以下の部分	14.21%
6,000万円超えの部分	20.315%

適用には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」などの要件があります。居住用財産の3,000万円特別控除と併用できるため、条件を満たす場合は両方の特例を合わせて活用することで大幅な節税が可能です。売却前に必ず税理士に相談することをおすすめします。

空き家売却の注意点

空き家の売却は通常の不動産売却と比べて、確認すべき事項や注意すべきポイントが多くあります。事前に把握せずに進めてしまうと、売却が頓挫したり、思わぬ費用やトラブルが発生するリスクがあります。

特に相続した空き家の場合は手続き上の注意点が多いため、売却活動を始める前に以下の5つのポイントを必ず確認しておきましょう。

• 相続登記が完了しているか確認する
• 解体するかどうかは査定をしてから判断する
• 相続の場合は相続人全員の同意が必要
• 1月1日に更地になっていると固定資産税が上がる
• 契約不適合責任について確認しておく

相続登記が完了しているか確認する

不動産の売却は登記簿に記載された名義人のみが行えます。そのため相続登記が完了していない状態では売却手続き自体が進められません。

2024年から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を完了させることが法律で定められました。正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料という罰則が科される可能性があります。

フィリアコーポレーションへの相談の中には、「相続登記をいつ・どのように進めればいいかわからない」という方も多くいらっしゃいます。売却を検討し始めた段階で、遺産分割協議の進捗と相続登記のスケジュールを合わせて確認しておくことが重要です。相続人が複数いる場合は全員の合意のもとで登記手続きを進める必要があるため、早めに司法書士に相談することをおすすめします。フィリアコーポレーションは司法書士事務所とも提携しているため、相続登記から売却まで一気通貫でサポートが可能です。

解体するかどうかは査定をしてから判断する

解体するかどうかは、必ず査定を受けてから判断することが鉄則です。築年数が経っていても使用できる建物は多く、まだ使える家屋を先に解体してしまうと大きな損につながるケースがあります。

解体前に収支を試算することが特に重要です。例えば建物付きの現況引き渡しで5,000万円の売買価格が見込める物件でも、更地にすることで5,400万円に上がったとします。しかし解体費用が500万円かかった場合、手残りは4,900万円となり、建物付きのまま売却したほうが手残りが多くなるケースもあります。

また解体のタイミングにも注意が必要です。売却活動が長期化した場合、先に更地にしてしまうと「住宅用地の特例」が外れて固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。さらに解体後に再建築不可だったことが判明するリスクもあります。「売却先が決まってから解体する」が基本の考え方です。解体の要否と収支のシミュレーションは、査定後に専門業者と相談しながら判断することをおすすめします。

⚠老朽化していても安易に解体すると大幅な増税を招きます。更地にするかどうかの判断基準とメリット・デメリットを確認しましょう。

相続の場合は相続人全員の同意が必要

相続した不動産を売却するには、相続人全員の合意が必要です。共有名義で相続登記をしている場合、一人でも売却に反対すると売却手続きを進めることができません。

これは理屈としてはシンプルですが、実務上は非常に難易度が高くなるケースがあります。フィリアコーポレーションが扱った物件の中には、共有者が30人以上にのぼり、そのうち音信不通の方も含まれていたため売却が実現できなかった事例もあります。相続を経るたびに所有者が増え、連絡が取れない相続人が出てくるケースは珍しくありません。

こうした事態を避けるためにも、相続が発生した段階でできるだけ早く相続人全員の意思を確認し、売却の合意を取り付けておくことが重要です。時間が経つほど相続人の人数が増え、合意形成がより困難になります。相続人の特定や連絡に困っている場合は、司法書士や弁護士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。

1月1日に更地になっていると固定資産税が上がる

固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税額が決まります。この日に更地になっていると「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。解体のタイミングを誤るだけで、翌年から大幅な税負担が発生してしまいます。

解体を検討している場合は、1月2日以降に解体工事を開始することで、その年の固定資産税は軽減措置が適用された状態で済みます。そのうえで翌年の1月1日までに売却が完了するスケジュールを組むのが理想的です。

ただし解体のタイミングだけを意識するあまり、売却先が決まっていない状態で解体を先行させてしまうことは避けてください。売却が思うように進まず更地のまま1月1日を迎えてしまうと、固定資産税の増加が続きます。解体は売却先が決まってから・かつ1月2日以降というのが基本の考え方です。解体のスケジュールは専門業者と相談しながら慎重に組むことをおすすめします。

契約不適合責任について確認しておく

契約不適合責任とは、売買契約後に契約書に記載されていない欠陥（シロアリ・雨漏り・配管トラブルなど）が発覚した場合に、売主が修繕費用の負担などの責任を負う制度です。

空き家は老朽化が進んでいるケースがほとんどのため、目に見えない問題が潜んでいるリスクが高く、契約不適合責任を免責にしたうえで売却することを強くおすすめします。シロアリ被害は外観からは判断できず、配管の老朽化も引き渡し後に初めて問題が顕在化するケースが多いです。仲介での個人間売買でこうした問題が発覚すると、売主が高額な修繕費用を請求されるリスクがあります。

契約書を作成する際は、契約不適合責任の免責範囲・期間・付帯設備の免責について必ず明記しておきましょう。エアコンなどの付帯設備も免責となるよう記載することをおすすめします。

専門の買取業者への売却であれば、契約不適合責任が免除されるケースがほとんどです。築古の空き家ほど、買取による現況引き渡しが売主にとって最もリスクの低い選択肢となります。

空き家を高く売却するためのポイント

空き家の売却では「とにかく早く手放したい」という気持ちが先行しがちですが、少しの工夫と正しい判断で手残りの現金を大きく変えることができます。一方で「高く売ろう」とするあまり余計な費用をかけてしまうと、かえって手残りが減るケースもあります。

何にお金と時間をかけるべきか・かけるべきでないかを正しく見極めることが、空き家を高く売るための本質です。押さえておきたいポイントは以下の3つです。

• 適切な価格設定をする
• 不用品を事前に処分しておく
• リフォーム・修繕を検討する

適切な価格設定をする

不動産の価格設定において最も重要なのが「鮮度」です。売り出してから時間が経過した物件は「なぜ売れないのか」という疑念を買い手に与え、印象が悪くなる悪循環に陥ります。

例えば相場5,000万円の物件を強気で6,000万円で売り出し、1年後に値下げして4,800万円で売るよりも、最初から5,200万円で売り出すほうが結果的に高く売れるケースが多くあります。相場より少し高い程度の新着物件であれば「早めに動こう」と感じた買い手がそのままの金額で契約するケースも珍しくありません。不動産は想像以上に縁起物であり、鮮度を大切にすることが高値売却の鍵です。

値下げ交渉を見越して最初から大幅に高い価格を設定するのは逆効果になりやすいため、複数の専門業者に査定を依頼して適正価格の相場感を把握したうえで、売り出し価格を設定することが重要です。価格設定を誤ると長期化し、最終的に相場以下での売却を余儀なくされるリスクがあります。

不用品を事前に処分しておく

空き家に家具・家電・衣類などの残置物がある状態のままだと、内見した際に買い手のイメージに悪影響を与えます。「片付けにどれだけ費用がかかるか」を意識させてしまい、その分を値引き交渉の材料にされるケースもあります。

室内をすっきりさせて清掃しておくだけで、部屋が広く明るく見えて買い手がリフォームや新生活のイメージをしやすくなります。費用をかけてリフォームするほどではなくても、不用品の処分と最低限の清掃は内見前に済ませておくことをおすすめします。

自分で運び出せるものは処分し、大きな家具や大量の残置物は専門の不用品回収業者に依頼するのが効率的です。ただしすべての残置物を処分する必要はありません。フィリアコーポレーションでは残置物がある状態のままでの現況引き渡しに対応しているため、処分しきれない場合や手間をかけたくない場合は、そのままの状態で買取査定を依頼いただくことも可能です。

リフォーム・修繕を検討する

リフォームをして売り出す方法は物件の印象を改善できる一方で、費用をかけすぎると手残りが減るリスクがあるため慎重な判断が必要です。

買い手の大半は投資家か、自分好みにリノベーションしたい実需層です。売主が自身のセンスで大掛かりなリフォームを行っても、買い手の意図と合わなければその費用は無駄になります。またリフォーム費用を上乗せした価格設定になることで、「自分でリノベーションしたい」という買い手の選択肢からも外れてしまいます。リフォームは最低限に抑え、買主に自由度を残しておくことが重要です。

費用対効果が最も高いのは水回りのハウスクリーニングです。キッチン・浴室・トイレ・洗面所を清潔にするだけで内見時の印象が大きく変わり、売却につながりやすくなります。外壁塗装や屋根の補修も外観の第一印象を改善する効果があります。まず専門業者に現況のまま査定を依頼し、「どこを直せば査定額が上がるか」を確認してから必要最小限の対応に絞ることが、手残りを最大化するための正しい順番です。

売りにくい空き家の売却方法

「複数の不動産会社に相談したが断られた」「査定すらしてもらえなかった」というご相談は、フィリアコーポレーションに寄せられる案件の中で非常に多いケースです。他社が断った物件・売れない空き家の買取こそ、フィリアコーポレーションが最も得意とする領域です。

一般的な不動産会社や大手買取業者が対応を断る理由は、物件の再販・活用ノウハウを持っていないからです。専門知識と実績があれば、一見売れないように見える物件でも買取・再生できるケースは多くあります。

実際にどのような物件が解決できたのか、またなぜ他社より高値を提示できるのかを以下で解説します。

• 【実録】他社で断られた物件の解決ストーリー
• フィリアコーポレーションが「最高値」を提示できる理由

【実録】他社で断られた物件の解決ストーリー

■東京都板橋区向原｜借地権×連棟という二重の制約を抱えた物件

大規模な長屋の一区画をご所有の売主様からのご相談でした。長屋は多くの権利者が関わっているため単独での建て替えが極めて難しく、さらに「土地が借地である」という二重の制約がありました。隣接する2軒も5年以上空き家のまま放置されており、建物の老朽化も進行。売主様は地元の不動産会社に相談されましたが、「権利関係が複雑すぎる」「買い手が見つからない」と積極的に動いてもらえず、困り果ててフィリアコーポレーションにご連絡をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

現地を確認したところ、建物の状態は決して良くありませんでしたが、エリアの立地の良さに着目しました。「建て替え」ではなく、建物を活かした「リノベーションによる店舗兼住宅」としての再生なら十分にニーズがあると判断。難所となる底地権者（地主様）との名義書換（譲渡承諾）の手続きも、専門知識を持つフィリアコーポレーションが全て代行。売主様に一切の負担をかけることなく、残置物もそのままでスピーディーな決済を実現しました。

「借地権×連棟」という物件は一般的な不動産会社が最も敬遠するジャンルのひとつです。しかしフィリアコーポレーションには「癖のある物件」を再生し収益物件として蘇らせる独自のスキームがあります。他社で断られた複雑な権利関係の物件も、ぜひご相談ください。

♦上記物件の詳細記事はこちら

フィリアコーポレーションが「最高値」を提示できる理由

フィリアコーポレーションは、他社が匙を投げた物件を最終的に引き受ける「実務の総本山」です。ネット広告に多くの予算を割く大手買取会社や仲介会社が対応を断った物件、あるいは彼らが買い取った物件を最終的に引き受けてきた実績があります。

最高値を提示できる理由は大きく2つあります。

1つ目は「直買いによる中間マージンなし」です。フィリアコーポレーションは他社への転売（卸し）を挟まず、自社で直接買い取ります。他社への卸しが発生しない分、その中間マージンをそのまま売主への買取価格に上乗せできます。広告費に多くの予算を割く大手よりも高値を提示できる論理的な裏付けがここにあります。

2つ目は「代表・越川による現場主義」です。ネット上のシステムで自動算出するだけでなく、代表自らが現地に足を運び、1,000件超の実地経験に基づいた適正な評価を行います。現場を知っているからこそ、他社が低く見積もる物件にも正確な価値を見出すことができます。

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空き家売却に関するよくある質問

査定には費用がかかりますか？何を用意すればよいですか？

査定・ご相談は完全無料です。費用は一切かかりません。

対象不動産の住所をお知らせいただければ調査が可能です。「登記簿謄本」やスマートフォンで撮影した内装の写真などがあれば、よりスピーディーに回答できますが、書類が揃っていなくても問題ありません。まずはお気軽にご連絡ください。

売却した後に、建物の不具合で責任を問われることはありますか？

フィリアコーポレーションへの買取の場合、売主様の契約不適合責任は一切免除いたします。古い物件は引き渡し後にシロアリ・配管トラブル・設備の不具合など、予期せぬ問題が発覚することがあります。フィリアコーポレーションが買い取る場合は、引き渡し後に修理費用などを請求することは一切ありません。

他の不動産会社や仲介での売却を検討される際は、契約不適合責任が免除されているかどうかを必ず確認してください。免除されていない場合、引き渡し後のトラブルリスクは売主が負い続けることになります。

隣人とトラブルがあり話し合いができません。事前に交渉が必要ですか？

いいえ、売主様は「何もしない」でください。

境界の確定・隣人との調整はすべてフィリアコーポレーションが引き受けます。むしろ感情的になっている状態で売主様が直接交渉されると、関係がさらにこじれて解決が難しくなるケースが多いです。交渉の経験と専門知識を持つフィリアコーポレーションに、そのままの状態でお任せください。

遠方に住んでいて現地に行けませんが、売却できますか？

可能です。郵送・メール・LINEのやり取りだけで、決済まで完結できます。

一度も現地にお越しいただく必要はありません。室内確認のために鍵だけ郵送でお送りいただければ、その後の作業はすべてフィリアコーポレーションが対応します。遠方にお住まいの方や、お仕事・ご事情でなかなか時間が取れない方も、安心してお任せください。

問い合わせから現金化まで、最短でどのくらいかかりますか？

最短1週間での買取が可能です。

ただし、スピードだけを優先して売主様が不利な条件で売却することがないよう、冷静に「手残り」を最大化できる最適なスケジュールをご提案しています。急ぎの事情がある場合は最短対応しますが、不動産の売却は焦らず冷静に進めることが大切です。まずはご状況をお聞かせください。

相続した空き家を売るときに受けられる3000万円特別控除とは何ですか？

空き家の発生を抑制するために国が設けている特例措置です。

被相続人（亡くなった方）の住まいを相続した方が、その家屋または敷地を売却する際に一定の要件を満たした場合、売却益（譲渡所得）から1人あたり最大3,000万円が控除されます。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限となります。

対象となるのは昭和56年5月31日以前に建築された空き家です。また「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があるため、相続後は早めに売却を検討することが重要です。詳しい要件については税理士にご確認ください。

家をタダであげたら贈与税はかかりますか？

個人から個人への無償譲渡は「贈与」に該当します。この場合、売主（贈与者）には税金は発生しません。一方で、受け取った側の買主（受贈者）には贈与税が課されます。

売主に税金が課されない理由は、買主にすでに重い贈与税が課せられているため、売主にも所得税をかけると二重課税になってしまうという考え方があるからです。買主に生じる贈与税は相続税評価額をもとに計算されます。

なお不動産の贈与税は高額になるケースも多いため、受け取る側の負担が想定以上に大きくなることがあります。タダで譲渡することを検討している場合でも、事前に税理士に相談して双方の税負担を確認したうえで判断することをおすすめします。