コラム記事
管理不全空き家とは？税金6倍を回避し長屋や難物件を即買取で解決
公開日 2026年1月23日
最終更新日 2026年1月20日
越川直之（宅地建物取引士 / 空き家相談士）
代表ブログへ訳アリ不動産1,000件以上の相談実績を持つ、空き家・再建築不可・長屋・共有持分の専門家。株式会社フィリアコーポレーション代表取締役。現場経験に基づき、訳アリ不動産売却の正しい知識を監修しています。
「実家が空き家だが、最近庭木が伸び放題で心配だ」「行政から手紙が届いたが、どう対応すればいいかわからない」「古い家なので修繕するのも負担だが、売却も断られてしまった」
2023年12月に施行された改正空き家対策特別措置法により、新たに「管理不全空き家」という区分が新設されました。これにより、これまで以上に「空き家の放置」が大きな経済的リスクに直結するようになっています。
本記事では、1,000件以上の相談実績を持つ実務のプロが、管理不全空き家のリスクと、増税を回避するための確実な出口戦略を解説します。
目次
管理不全空き家とは？放置で固定資産税が6倍になる改正法を解説
これまでの法律では、倒壊の恐れがあるような極めて危険な「特定空き家」のみが行政指導の対象でした。しかし、改正法で新設された「管理不全空き家」は、その一歩手前の段階を指します。
行政から「勧告」を受けるとどうなる？
自治体から管理不全空き家として「勧告」を受けると、その時点で土地に対する固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除されます。その結果、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
「まだ大丈夫」が通用しなくなった理由
改正法の狙いは、特定空き家になる前の段階で所有者に適切な管理を促すことにあります。「窓が割れている」「雑草が腰の高さまで伸びている」といった、これまでは見過ごされていた程度の放置でも、行政指導の対象となる時代になったのです。
管理不全空き家の判定基準｜自治体の勧告を受けやすい物件の特徴
どのような状態が「管理不全」とみなされるのでしょうか。多くの自治体の基準では、主に以下の4つのポイントがチェックされます。
- 建物の破損：窓ガラスが割れている、外壁が剥がれ落ちそうになっている。
- 衛生上の問題：ゴミが放置され悪臭がする、害虫が発生している。
- 景観の悪化：庭木や雑草が伸び放題で、道路や隣家に越境している。
- 防犯上の懸念：門扉が開けっぱなし、あるいは施錠が不十分で誰でも入れる状態。
特に、遠方で管理が難しい実家や、権利関係が複雑で手出ししにくい長屋（連棟）などは、知らぬ間に劣化が進み、近隣からの苦情をきっかけに自治体のターゲットになりやすい実態があります。
管理不全な長屋や再建築不可物件は売れない？売却が難しい理由
「管理不全」と指摘される物件の多くは、単に古いだけでなく、長屋（連棟）や再建築不可といった、一般的な不動産会社が敬遠する「難物件」であることが少なくありません。
仲介会社が「取り扱い困難」とする理由
- 買い手がつかない：住宅ローンが組めないことが多く、一般の購入希望者が現れにくい。
- トラブルのリスク：隣人と壁を共有している長屋などは、切り離しや補修に高度な専門知識と交渉力が必要。
- 管理の丸投げができない：通常の仲介では、売却前に売主の負担で不用品撤去や清掃、修繕を求められる。
「直して持っておくにはコストがかかりすぎるが、売ろうとしても断られる」という袋小路に陥り、結果として管理不全空き家になってしまうケースが非常に多いのです。
【実録】「管理不全」の不安から解放された解決ストーリー
実際に弊社が解決した事例を、プライバシーに配慮してご紹介します。
事例：近隣苦情から「特定空き家」寸前だった長屋の解決
ある所有者様は、相続した長屋を放置してしまい、自治体から管理不全の状態であると指摘を受けていました。隣家との境界も曖昧で、室内には大量の残置物。大手不動産会社数社から「まずは片付けと測量を」と言われ、その費用も出せないと途方に暮れていました。弊社がご相談を受けた際、現状を拝見し、すべての残置物込み・境界交渉も弊社負担という条件で即日買取を提示。行政からの勧告が進む前に契約を完了し、売主様は「増税の恐怖から解放された」と安堵されていました。
勧告前に即現金化！管理不全空き家を1000件の実績で直接買取
行政からの「勧告」を受けて税金が上がる前に、専門会社へ売却することは最も賢明な選択です。フィリアコーポレーションは、他社が匙を投げた物件を最終的に引き受ける「実務の総本山」です。
一切の「丸投げ」ができる直接買取
- 現況引渡しの徹底：ゴミ屋敷状態、雑草が生い茂った状態、そのままの姿で買い取ります。
- 中間マージンなし：直接買取（直買い）だからこそ、広告費に頼る大手よりも高値での提示が可能です。
- 契約不適合責任なし：売却後に建物の不具合が見つかっても、売主様の責任を一切問いません。
代表である私が直接現地へ足を運び、実務に基づいた適正な出口戦略をご提示します。
管理不全空き家の売却に関するよくある質問（FAQ）
Q
査定には費用がかかりますか？また、何を用意すればよいですか？
Q
行政から指導を受けていますが、そのまま買い取ってもらえますか？
Q
遠方に住んでいて片付けにも行けませんが、売却できますか？
Q
共有持分でもめている物件でも相談に乗ってもらえますか？
Q
問い合わせから買取まで、どのくらいの期間がかかりますか？
空き家売却のご相談はこちら
管理不全空き家、再建築不可、共有持分の売却でお困りなら、まずは無料査定から。
越川直之（宅地建物取引士 / 空き家相談士）
代表ブログへ
株式会社フィリアコーポレーション代表取締役の越川直之です。
当社は空き家や再建築不可物件、共有持分など、一般的に売却が難しい不動産の買取・再販を専門とする不動産会社です。
これまでに1000件以上の相談実績があり、複雑な権利関係や法的・物理的制約のある物件にも柔軟に対応してきました。
弊社ホームページでは現場経験に基づいた情報を発信しています。
当社は地域社会の再生や日本の空き家問題の解決にも取り組んでおり、不動産を通じた社会貢献を目指しています。
