相続人がいない空き家はどうなる？専門家がわかりやすく解説【2026年11月最新】

相続人がいない空き家の行方は？法律上の流れと国庫帰属の仕組み

相続する人が誰もいない空き家は、自動的に国のものになるわけではありません。実際には家庭裁判所での手続きを経て、時間をかけて処理されていきます。まずは相続財産清算人の選任と、国庫に帰属するまでの2つの段階から整理していきましょう！

相続財産清算人の選任

相続人がいない空き家は、誰かが勝手に処分することはできません。まず家庭裁判所に申し立てて、相続財産清算人を選んでもらう必要があります。2023年の民法改正で「相続財産管理人」から名称が変わった制度ですね。

申し立てができるのは、故人の債権者や特別縁故者、あるいは隣地の所有者といった利害関係人です。誰でもできるわけではありません。選ばれた清算人は、たいてい弁護士や司法書士といった専門家が務めます。

清算人の役割は、大きく分けて次の3つです。

• 相続人の調査：戸籍を辿り、本当に相続人がいないのかを確認します
• 財産の管理と清算：空き家を管理し、故人に借金があれば財産から返済します
• 残った財産の引き継ぎ：特別縁故者への分与を経て、最終的に国庫へ納めます

ここで押さえておきたいのが、清算人が選ばれるまで、その空き家は誰も手を出せない状態だという点です。屋根が崩れかけていても、雑草が隣地にはみ出していても、勝手に片づけることはできません。

だからこそ、放置期間が長引くほど周囲への影響は大きくなっていくのです。

国庫帰属への長い道のり

清算人が財産を整理し終えると、残った不動産や現金は最終的に国へ引き継がれます。ただ、この「最終的に」までが本当に長いのです。

流れとしては、清算人の選任が公告され、債権者への支払いが済み、相続人を探す公告期間が終わり、特別縁故者からの申し立て期間も経過して、ようやく国庫への引き継ぎに進みます。すべて終えるまでに1年以上かかるのが一般的です。

そして、ここからが本題なのですが、国は不動産を進んで引き取ってはくれません。

フィリアコーポレーションでも、「これはどうしようもない」という不動産について行政と協議することがあります。ですが実際に国が引き取ってくれたケースは、正直ひとつもありません。当然といえば当然で、引き取れば管理する土地が増えるだけ。雑草が伸びれば苦情が来ますし、その手入れは税金で賄うことになります。行政としても対応しきれないのです。

つまり「最後は国が何とかしてくれる」という期待は、持たないほうがいいということですね。

出口は自分で用意するしかない。これが現場から見た現実なのです。

相続人がいない空き家を放置するリスク・問題点

相続人が誰もいないからといって、放置していい理由にはなりません。むしろ手を入れる人がいないぶん、傷み方も周囲への影響も加速していきます。行政指導・近隣トラブル・解体費用の負担という3つのリスクを見ていきましょう！

「管理不全空き家」「特定空家」として行政指導の対象になる

相続人が不在でも、自治体の調査対象からは外れません。誰も手入れをしていない空き家は、近隣からの通報などをきっかけに現地調査が入ります。

危険な状態と判断されれば、「管理不全空き家」や「特定空家」に指定され、改善を求める指導や勧告を受けることになります。2023年12月の法改正で管理不全空き家という区分が新設され、特定空家に至る手前の段階から行政が動けるようになりました。つまり、指導が入るタイミングが以前より早まったのです。

そして勧告まで進むと、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるわけですね。

ここで見落とされがちなのが、その支払い元です。税金も管理費用も、相続財産の中から支出されます。つまり放置している間に、故人が残した財産がどんどん目減りしていくのです。

債権者の方も、特別縁故者として財産分与を期待している方も、この点は他人事ではありません。時間が経つほど自分の取り分が減っていく。誰も動かないことのツケは、必ず誰かが払うことになるのです。

管理不全空き家と特定空家の違いは、以下で詳しく解説しています。

近隣トラブルが発生しやすくなる

人の気配がなくなった家は、驚くほど早く傷んでいきます。風通しがされないので湿気がこもり、木材が腐り、シロアリの被害も進む。庭の草木は伸び放題になり、ゴキブリやネズミ、地域によってはハクビシンが住み着くことも。

こうなると、影響は敷地の中では収まりません。害虫や害獣は隣家にも広がりますし、枯れ草に火をつけられれば近隣まで燃え広がります。台風で屋根や外壁が飛ぶ、建物そのものが倒れるといった事態も現実に起こり得るのです。

では、近隣に被害が出た場合、その賠償は誰が負うのでしょうか。

相続人がいなくても、相続財産清算人が選任されていれば、相続財産の中から賠償金が支払われます。ここは押さえておきたい点ですね。

問題は、選任がされていない場合です。責任を負う主体がいない状態では、被害を受けた側はいつまでも賠償を受けられません。壊れた塀も、燃えた家も、そのまま放置されることになります。

近隣の方にとっては、たまったものではありません。だからこそ清算人の申し立ては早いほうがいいのです。

【実例解説】放置空き家が「強制解体」させる基準とは？｜納得不動産売却

行政代執行で解体費用を負担しなければならない場合がある

行政の指導や命令にも改善がなされない場合、最終手段として行政代執行が行われます。自治体が所有者に代わって、建物を強制的に解体・撤去する手続きです。

対象になるのは、倒壊寸前の建物、ゴミや悪臭で衛生上の問題がある空き家、景観を著しく損ねている物件など。特定空家に指定され、そこから段階を踏んで至るケースです。

そして重要なのが費用の話です。この解体費用は、後から全額請求されます。木造の戸建てでも100万円以上、規模や立地によっては200万円を超えることも珍しくありません。しかも業者を選ぶことも、時期を選ぶこともできず、請求書だけが届くのです。

相続人が不在の場合、この費用は相続財産から支払われます。財産が足りなければ、自治体が回収できずに終わることもあります。

私がいつも「早めに動きましょう」とお伝えしているのは、こうした結末を見てきているからです。自分のタイミングで手放していれば、お金が出ていくどころか入ってきたはずなのです。この差は、決して小さくありません。

相続人がいない空き家になる主なケース

「相続人がいない」と一口に言っても、その中身はさまざまです。本当に一人もいない場合もあれば、いるのに引き受け手がいない場合もあります。実務でよく見かける3つのケースに分けて、状況の違いを整理していきましょう！

相続人が1人も存在しないケース

法定相続人が誰もいない。生涯独身だった方、子どもがいない方、兄弟姉妹も先に亡くなっている方。このケースは、今の日本では決して珍しくありません。

ここで注意していただきたいのが、法律上の相続人と、実際に身近だった人は別だという点です。

たとえば長年連れ添った事実婚のパートナー。日常を共にしてきたとしても、法律上の婚姻関係がなければ相続権はありません。長く面倒を見てくれた甥や姪の配偶者、親身にしてくれた友人も同じです。「あの人が引き継いでくれるだろう」という想定は、法律上は通用しないのです。

その結果、家だけが宙に浮きます。誰も手をつけられないまま傷んでいき、最終的には家庭裁判所の手続きに委ねられることになります。

だからこそ、生前に考えておくことが本当に大切なのです。遺言書で引き継ぎ先を指定しておく、あるいは元気なうちに売却して現金にしておく。どちらも今日から動ける話ですよね。

「自分にはまだ早い」と思われるかもしれません。ですが、こればかりは早すぎて困ることはないのです！

相続人全員が相続放棄したケース

相続人はいるけれど、全員が相続放棄した。実務ではこのパターンが一番多いと感じています。

理由は明快で、引き継いでも負担にしかならないと判断されたからです。借金のほうが多い、地方にあって売れる見込みが立たない、老朽化が進んで解体費だけがかかる。こうした不動産は、相続人にとって資産ではなく負債なのです。

そして厄介なのは、放棄が連鎖することですね。第一順位の子どもが放棄すれば、次は親、その次は兄弟姉妹へと相続権が移ります。誰か一人でも引き受ければ話は終わるのですが、事情を知っている親族ほど手を出しません。結果として全員が放棄し、法律上の引き受け手がゼロになるわけです。

こうなると、その空き家は誰のものでもない状態で残されます。相続財産清算人が選ばれるまで、誰も管理できず、誰も処分できません。

隣地の方や債権者にとっては、これが一番困る形です。傷んでいく建物を前に、手を出す権限だけがない。放棄した側の事情とは無関係に、周囲が困る構図なのです。

ご自身が相続放棄する場合の流れは、以下の記事で解説しています。

相続人と連絡が取れないケース

法律上の相続人はいる。ところが、どこにいるのか分からない。この状態も、実質的には「相続人がいない」のと変わりません。

住民票の住所を辿っても本人がいない、登記簿の住所に手紙を送っても返事がない。相続を重ねた不動産では本当によくある話で、正直これが一番厄介です。連絡がつかない以上、遺産分割の話し合いは一歩も進みません。

この場合に使えるのが、不在者財産管理人という制度です。行方の分からない相続人に代わって、家庭裁判所が選んだ管理人が財産を管理します。相続財産清算人とは別の制度ですので、混同しないよう気をつけてください。

• 相続財産清算人：そもそも相続人がいない場合に選任される
• 不在者財産管理人：相続人はいるが、行方が分からない場合に選任される

どちらも家庭裁判所への申し立てが必要で、選ばれるのは弁護士や司法書士といった専門家です。

ただし、いずれも時間はかかります。相続人の調査だけで数か月を要することも珍しくありません。その間も建物は傷み続けるという現実は、頭に入れておいてください。

相続人がいない空き家の対処法

ここまで読んで、「では自分の家はどうすればいいのか」と考えた方もいらっしゃると思います。相続人がいないと分かっているなら、生前に手を打っておくのが一番です。売却・解体に加え、住み続けながら現金化する2つの方法まで、順にご紹介します！

📌こちらも参考に：相続人がいない空き家の生前対策

売却・解体する

一番確実なのは、自分の代で売却してしまうことです。現金にしておけば、遺言で分けるのも、生活資金に充てるのも自由になります。家という形で残すから、引き受け手のいない負担になってしまうのです。

近年は、退職を機に自宅を売り、利便性の高い都市部の住まいへ移るシニア層も増えています。資産を手放すことに抵抗を感じる方は多いのですが、建物の価値は時間とともに下がる一方。今が一番高く売れるタイミングなのです。

一方の解体については、慎重に判断してください。更地にすれば管理の手間は減ります。ですが住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。しかも解体費用は木造の戸建てでも100万円以上。お金を払ったうえに税金まで増えるのでは、本末転倒ですよね。

私が安易な解体をおすすめしないのは、この理由からです。建物付きのまま売れるなら、そのほうが手残りは多くなります。

なお、老朽化が進んだ物件でも、専門の買取会社なら現況のまま引き受けられます。「解体しないと売れない」と決めつける前に、一度ご相談ください！

💡あわせて読みたい　空き家解体固定資産税減免の自治体差

リースバックの活用を検討する

リースバックとは、自宅を売却したうえで、その後は家賃を払って住み続ける仕組みです。まとまった資金を手にしながら住まいは変わらないため、老後の生活費を確保したい方に選ばれています。所有者が変わりますから、将来空き家として残る心配もなくなるわけですね。

ただ、仕組みを理解しておかないと後悔します。

買主の立場で考えてみてください。購入しても自分は住めませんから、投資用不動産として家賃収入を得る形になります。当然、利回りが判断基準です。家賃を低く設定すれば投資商品としての魅力がなく、買い手がつきません。かといって家賃を上げれば、毎月の負担が自分に跳ね返ってきます。このバランスが最大の論点なのです。

売却価格も、市場相場の6割から8割程度に収まるのが一般的です。

そしてもう一つ、賃貸借契約の中身を必ず確認してください。定期借家契約になっていると更新ができず、期間満了で退去を求められます。「ずっと住めると思っていたのに」という話は、実際に起こっています。

金額だけでなく、契約条件まで見比べてから判断していただきたいのです！

リバースモーゲージの活用を検討する

リバースモーゲージは、自宅を担保に生活資金を借り入れる制度です。存命中は利息だけを返済し、亡くなった後に自宅を売却して元本を返す仕組みですね。住み慣れた家を離れずに老後資金を確保できるため、家が空き家として残る心配もありません。

配偶者がいる場合は、夫婦で連帯債務として契約することもできます。どちらかが先に亡くなっても、残った方が債務を引き継いで住み続けられるわけです。

ただし、注意点もあります。

まず利用できる年齢が限られます。多くの金融機関で55歳以上、あるいは60歳以上が条件とされており、それ未満では申し込めません。

そして見落とされやすいのが、担保評価の壁です。金融機関は将来の売却を前提に融資しますから、売れる見込みのない不動産では話が進みません。再建築不可の物件や、地方で需要の乏しい土地は、そもそも対象外になることが多いのです。

つまり、この制度が使えるのは資産価値のある自宅に限られます。

「うちは対象になるだろうか」と迷われたら、まず不動産としての価値を確かめてみてください。判断はそこからです！

相続人がいない空き家にしないための対策方法

そもそも、引き受け手のいない空き家を生まないことが一番です。元気なうちに決めておけば、家庭裁判所の手続きに委ねる必要はありません。遺言・生前贈与・売却という3つの備え方を見ていきましょう！

遺言書で受遺者を指定しておく

法定相続人がいないなら、遺言書で引き継ぎ先を決めておくのが基本です。遺言によって財産を受け取る人を受遺者といい、相続人以外の方を指定できます。

長年支えてくれた事実婚のパートナー、身の回りを気にかけてくれた友人、あるいはNPO法人や自治体。相続権のない相手でも、遺言書があれば財産を渡せます。これで相続人不在という状態そのものを避けられるわけですね。

ただし、ここで注意点があります。受け取る側にも都合があるという点です。

特に不動産の場合、寄付を申し出ても断られることは珍しくありません。自治体もNPOも、管理コストのかかる物件は引き受けたがらないからです。この構図は、国が土地を引き取らないのと同じですね。遺言書に書いておけば必ず引き継がれる、というわけではないのです。

ですから、指定する前に相談しておいてください。受け入れが可能かどうか、確認したうえで書く。この一手間が、後の混乱を防ぎます。

そして遺言書は形式を誤ると無効になります。確実を期すなら、公正証書遺言をおすすめします！

生前贈与で引き継ぎ先を決めておく

遺言書が「亡くなった後に渡す」方法だとすれば、生前贈与は今のうちに渡してしまう方法です。名義を先に移してしまえば、相続人不在で宙に浮くことはありません。

たとえば事実婚のパートナーがいる場合。法律上の相続権はありませんが、生前贈与なら確実に住まいを残せます。遺言書と違って形式の不備で無効になる心配もなく、本人が元気なうちに完了できるのが利点ですね。

不動産業界でも、生前贈与は相続税対策として広く使われています。使い方次第では節税効果も見込めるのです。

ただ、税金の扱いは複雑です。贈与税は税率が高く、渡し方を誤ると想定外の負担が発生します。配偶者控除や相続時精算課税といった制度もありますが、適用には細かい要件があり、事実婚では使えないものもあります。

ですから、必ず司法書士や税理士に相談したうえで進めてください。よかれと思って贈与した結果、受け取った側が納税に困る。こうした事態は避けたいですよね。

登記と税務、両方を押さえた設計が必要な手段だと考えます！

生前に専門業者へ売却しておく

私が一番おすすめするのが、元気なうちに売却してしまうという選択です。

理由はシンプルで、現金なら誰も困らないからです。家という形で残すから、引き受け手が必要になり、管理の手間がかかり、放置されて傷んでいく。現金にしておけば、老後の生活資金にも使えますし、遺す場合も分けやすい。受け取る側にとっても、扱いに困らない財産なのです。

そして、問題を先送りにしないという点が何より大きいですね。家庭裁判所での清算人の選任も、1年以上の手続きも、行政代執行の心配も、すべて不要になります。

とはいえ「うちは古いし、売れないだろう」と思われる方は多いのです。実際、老朽化した物件や再建築不可の土地は、一般の市場では買い手がつきません。仲介会社も積極的には動いてくれない。

そこで専門の買取会社の出番になります。フィリアコーポレーションは自社が買主となる直接買取ですので、残置物が残ったまま、現況のままお引き受けできます。1,000件を超える相談の多くは、他社で断られた案件でした。

「もう無理だ」と決める前に、まず査定を取ってみてください！

終活を考える人の多くも「遺品整理の苦労をさせたくない」ことを理由に挙げており、生前の売却判断と同じ発想です。

特別縁故者や利害関係人が空き家を譲り受ける・買い取るための条件

ここからは、相続人ではない立場の方に向けたお話です。故人と親しかった方、隣地の所有者や債権者。こうした方々にも、空き家を引き継いだり買い取ったりする道は用意されています。財産分与と直接買取という2つの方法を見ていきましょう！

特別縁故者としての財産分与

法律上の相続人でなくても、故人と特別に深い関係にあった方は、特別縁故者として財産を受け取れる可能性があります。

認められるのは、次のような立場の方です。

• 故人と生計を同じくしていた方（事実婚のパートナーなど）
• 故人の療養看護に努めた方
• その他、特別の縁故があったと認められる方

手続きの流れとしては、まず家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てます。その後、相続人を探す公告期間が終わってから、3か月以内に財産分与の申し立てを行います。この期限を過ぎると権利を失いますので、気をつけてください。

裁判所が認めれば、空き家の全部または一部を譲り受けられます。

ただ、正直に申し上げると、道のりは長いです。清算人の選任から分与の決定まで、1年以上かかるのが一般的です。その間も建物は傷み続けますし、管理費用は相続財産から出ていきます。

長年お世話をしてきた家を残したいというお気持ちがあるなら、早く動くことがすべてです。時間が経つほど、受け取れる財産は目減りしていくのです。

利害関係人による直接買取

隣地の所有者や債権者といった利害関係人も、相続財産清算人の選任を申し立てられます。そのうえで、裁判所の許可を得て清算人から空き家を買い取ることが可能です。

「隣の空き家が荒れていて困っている」「いっそ自分が買って土地をまとめたい」。こうしたご相談は、実際によくいただきます。

ただ、ハードルは低くありません。

まず、申し立てには数十万円から100万円程度の予納金が必要です。清算人の報酬などに充てられるお金で、申立人が先に納めます。財産から回収できず戻ってこないこともあります。

さらに、清算人が売却する際は裁判所の許可が要ります。適正な価格でなければ許可は下りません。安く買い叩くことはできないということですね。そして選任から売却まで、1年以上を見込む必要があります。

つまり、費用も時間も相応にかかる手続きなのです。

「買いたいけれど買えない」という状態で止まってしまう方は本当に多いです。フィリアコーポレーションは、こうした難しい案件も数多く手がけてきました。まずはご相談ください！

相続財産清算人の選任手続き

相続人がいない空き家を動かすには、まず相続財産清算人を選んでもらう必要があります。では、誰が申し立てられて、何を用意し、どれくらいの時間がかかるのか。実際に手続きへ進む前に、3つのポイントを押さえておきましょう！

申し立てができる人

申し立ては誰でもできるわけではありません。認められているのは、次の立場の方です。

• 利害関係人：故人の債権者、特別縁故者、特定遺贈を受けた人など
• 検察官

ここでいう利害関係人とは、その空き家の処理によって法律上の影響を受ける立場の方を指します。お金を貸していた方、財産分与を求める立場の方が代表例ですね。

判断に迷いやすいのが、隣地の所有者です。単に「隣が荒れていて迷惑」というだけでは利害関係人と認められにくく、越境や倒壊の危険など具体的な影響を示す必要があります。

また、相続放棄をした元相続人でも、空き家を現に占有・管理している事情があれば利害関係人として扱われる場合があります。放棄したから無関係、とは言い切れないのです。

さらに、防災や衛生、治安の面で地域に影響が及ぶ場合には、市町村長が利害関係人として申し立てるケースもあります。行政が動くこともある、ということですね。

自分が該当するか分からない場合は、まず専門家に確認してください。ここが入口ですので、判断を誤ると先へ進めません。

申し立てに必要な書類

家庭裁判所へ申し立てる際に必要となる費用と書類を整理しておきます。

費用の目安

項目	金額の目安
収入印紙	800円
連絡用の郵便切手	数千円程度（裁判所により異なる）
官報公告料	5,000円前後
予納金	数十万円〜100万円程度

主な必要書類

• 申立書：裁判所の書式が用意されています
• 被相続人の戸籍謄本・住民票除票：出生から死亡まで遡って集める必要があります
• 財産を証明する書類：不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書など
• 利害関係を示す資料：金銭消費貸借契約書など、立場を裏づけるもの

負担が大きいのは、やはり予納金です。清算人の報酬などに充てられるお金で、申立人が先に納めます。金額は財産の内容や事案によって判断され、財産から回収できずに戻ってこないこともあります。

そして手間がかかるのが戸籍集めですね。出生まで遡るため、本籍が何度も変わっている方だと数か月かかることも珍しくありません。

詳細は、被相続人が最後に住んでいた住所地を管轄する家庭裁判所に確認しましょう。

手続き完了までにかかる期間

正直に申し上げます。この手続き、1年以上かかるのが普通です。

清算人が選ばれた後、その事実が公告されます。次に債権者や受遺者へ請求を促す期間、そして相続人を探す公告期間。それぞれに定められた期間があり、順番に消化していくしかありません。特別縁故者への財産分与まで進むなら、さらに時間が必要です。

問題は、その間ずっと空き家が放置されることですね。手続きが進んでいる最中も建物は傷み続けます。雑草は伸び、屋根は落ち、近隣からの苦情は続く。清算人が選任されるまでは、誰も手をつけられません。

そして何より、精神的な負担が重いのです。いつ終わるのか分からない手続きを抱えたまま、1年、2年と過ごす。予納金として納めたお金が戻ってくるかも分からない。この宙ぶらりんの状態が、思っている以上にこたえます。

だからこそ私は、そもそもこの手続きに入らなくて済む道を考えていただきたいのです。ご自身が所有者なら、生前に専門業者へ売却してしまえば、遺された方がこの苦労を背負うことはありません。

問題を先送りにしないこと。これに尽きるのです！

相続財産清算人の選任から国庫帰属までにかかる費用

手続きを最後まで進めるには、まとまったお金が必要です。しかも、その多くを申立人が先に負担することになります。どこにいくらかかるのか、順に確認しておきましょう。

裁判所に納める費用

項目	金額の目安
収入印紙・郵便切手	数千円程度
官報公告料	5,000円前後
予納金	数十万円〜100万円程度

負担が重いのは、やはり予納金です。清算人の報酬や管理費に充てられるもので、申立人が先に納めます。財産が十分にあれば後から返ってくることもありますが、売れる見込みのない不動産しかない場合は戻ってきません。

国庫帰属の段階で生じる費用

無事に手続きが進んでも、その先にもハードルがあります。相続土地国庫帰属制度を使う場合、土地ごとに審査手数料がかかり、承認されれば10年分の管理費に相当する負担金を納めなければなりません。宅地なら20万円が基準です。

しかも審査基準は厳しく、建物が建っている土地は対象外。そもそも空き家が残っている状態では申請すらできないのです。

そして前にもお伝えしたとおり、国が不動産を進んで引き取ってくれることは、まずありません。フィリアコーポレーションでも行政と協議した経験がありますが、実際に引き取られたケースはないのです。

つまり、数十万円から100万円以上を投じても、出口にたどり着けるとは限らないということですね。この現実は、動き出す前に知っておいていただきたいのです。

相続人がいない空き家の管理義務

「相続放棄をしたのだから、もう関係ない」。そう思われている方は多いのですが、実はそう単純ではありません。

2023年の民法改正で、放棄後の管理義務の範囲が整理されました。義務が残るのは、放棄の時点でその空き家を現に占有していた人です。つまり故人と同居していた、あるいは実際に建物を使っていた場合には、放棄をしても一定の責任が残ります。

逆に言えば、遠方に住んでいて一度も足を運んでいない相続人には、この義務は及びません。放棄すればそこで手を離れます。誰が住んでいたか、誰が鍵を持っていたか。ここが分かれ目になるわけですね。

義務はいつまで続くのか

期限が来れば自動的に終わる、というものではありません。相続財産清算人が選任され、その清算人に財産を引き渡した時点で義務は終わります。つまり、誰かが申し立てをしない限り、いつまでも続くということです。

前の章でお伝えしたとおり、清算人の選任には数十万円から100万円の予納金がかかります。だからこそ誰も動かず、占有していた方だけが責任を負い続ける。こうした宙ぶらりんの状態は、実務でよく見かけます。

管理を怠った場合の責任

求められるのは、自分の財産と同じ程度の注意をもって管理することです。専門的な保全までは求められませんが、放置してよいわけではありません。

もし建物が倒壊して隣家や通行人に被害が出れば、土地工作物責任として損害賠償を問われる可能性があります。放火や不法投棄の温床になれば、近隣とのトラブルにも発展します。

放棄したはずの家に、責任だけが残る。この状態から抜け出すには、清算人の選任か、そもそも放棄前に売却してしまうか。どちらかしかないのです。

相続人がいない空き家の税金

引き受け手がいなくても、課税は毎年続いていきます。

課税の仕組み

固定資産税は、その年の1月1日時点で登記簿に名義がある人に課されます。役所は実際の権利関係ではなく、登記の記載をもとに納税先を決めているからです。

ですから、名義人が亡くなった後も納税通知書は発行され続けます。相続登記がされていなければ、故人名義のまま届くことになります。受け取る人がいないまま、納税義務だけが積み上がっていくわけですね。

誰が払うことになるのか

相続人が全員放棄している場合、納税義務を負う人は法律上いなくなります。ただし、これで税金が消えるわけではありません。相続財産清算人が選任されれば、相続財産の中から支払われます。

つまり、放置期間が長引くほど、財産は税金の支払いで目減りしていくということです。債権者の方も特別縁故者の方も、この点は他人事ではありません。

なお、相続放棄をしていない相続人がいる場合は、その方に納税義務が生じます。「うちには関係ない」と思っていたら請求が来た、という話は実際にあります。

管理不全で税額が跳ね上がる

さらに気をつけたいのが、税額そのものが増えていくことです。管理されない状態が続いて特定空家や管理不全空き家に指定され、勧告を受けると、住宅用地の特例が外れます。土地の固定資産税が最大6倍になるのです。

誰も住んでいない家のために、増額された税金を財産から払い続ける。これほどもったいない話はありません。

だからこそ、生前に手を打っておくことが何より大切なのです！

固定資産税を増やさないための出口戦略は、こちらでご紹介しています。

【実録】「私が亡くなったらどうしよう」相続人がいない方の空き家を生前に解決した事例

ここまで、相続人がいない空き家がどうなるかをお話ししてきました。では、生前に動くとどう変わるのか。フィリアコーポレーションが実際にお引き受けした事例をご紹介します！

事例：相続人がいない状態で5年空き家だった実家を現況買取

項目	内容
所在地	東京都板橋区
物件種別	空き家（親から相続した戸建て）
空き家期間	約5年
ご相談者	高齢の方・相続人不在
取引形態	フィリアコーポレーションによる現況買取
買取後	賃貸物件として再生・運用中

ご相談の背景

ご相談者は高齢の方で、法定相続人がいらっしゃいませんでした。ご自身はマンションにお住まいで、以前に親御様から相続した実家が別にありました。しばらくは人に貸していたそうですが、その後は5年ほど空き家の状態が続いていたのです。

きっかけは、ご本人のこの一言でした。「このまま放置していても仕方ない。私が亡くなったら、この家はどうなるのでしょうか」。

まさに、この記事でお伝えしてきた問題そのものですね。引き受ける相続人がいない以上、亡くなった後は家庭裁判所での手続きに委ねられます。清算人の選任には予納金がかかり、完了までは1年以上。しかも国が引き取ってくれる保証はありません。

当社の対応と結果

現地を確認して驚いたのは、建物の状態が思っていたよりずっと良かったことです。理由を伺うと、ご自宅から近かったこともあり、月に1回は足を運んで換気をされていたとのこと。

これは私が常々お伝えしていることなのですが、風通しの有無で建物の傷み方はまるで変わります。放置された半年より、手を入れた5年のほうが状態は良いのです。この物件は、まさにその見本でした。

そこで、リフォームも残置物の撤去もお願いせず、現況のまま買い取りました。ご相談者は現金を手にされ、「亡くなった後どうなるのか」という不安からも解放されました。

買取後は必要な手直しを行い、現在は賃貸物件として運用しています。放置されるはずだった家が、住まいとして再生したわけですね。

担当者より

もしご相談いただかなければ、この家は相続人不在の空き家として何年も宙に浮いていたはずです。行政の手を煩わせ、近隣に迷惑をかけ、最終的にも出口が見つからなかったかもしれません。

動けるうちに動く。これに尽きます。ご自身の判断で手放せる時期があるうちに、ぜひご相談ください！

その他ご相談を解決した事例は、以下からもご覧いただけます。

1000件超の知見！相続人不在の長屋や難物件の解決はプロへ相談

相続人がいない空き家、長屋・連棟、再建築不可。こうした物件は一般の市場ではまず動きません。だからこそ、扱い慣れた専門業者に相談していただきたいのです。フィリアコーポレーションが何をお引き受けできるのかをご紹介します！

1,000件超の現場経験だからできるスピード解決

フィリアコーポレーションには、これまで1,000件を超えるご相談が寄せられてきました。その多くは、他社で断られた難しい物件です。長屋・連棟、再建築不可、未接道、残置物あり。一般の不動産会社が敬遠する案件ばかりを扱ってきました。

なぜスピーディーに動けるのか。理由は3つあります。

• 自社が買主になる直接買取：買い手を探す期間が不要で、査定から決済まで一気に進められます
• 士業との連携体制：司法書士事務所と提携し、弁護士・税理士の顧問も置いています。手続きのたびに外部へ依頼して待つ必要がありません
• 代表が全案件に関与：意思決定はすべて代表自身が行いますので、社内で判断が止まることがありません

条件が整えば、最短1週間での現金化も可能です。

そして買取は現況のままが原則です。残置物が残っていても、測量が済んでいなくても構いません。引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかっても、売主様の契約不適合責任は免除します。

「もう手の打ちようがない」と思われている物件こそ、私たちの専門領域です。ご相談も査定も無料ですので、まずはお気軽にお声がけください！

株式会社フィリアコーポレーションの対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	157件
再建築不可	98件
長屋・連棟	64件
共有持分	27件

※2026年11月時点

相続人がいない空き家に関するよくある質問（FAQ）

誰も住んでいない空き家を相続したらどうなる？

住んでいなくても、所有者としての負担はすべて引き継ぐことになります。

まず固定資産税と都市計画税です。これは不動産を所有していること自体に課される税金ですので、誰も住んでいなくても毎年届きます。空き家だから軽くなる、ということはありません。

そして管理の責任も生じます。空家等対策特別措置法では、所有者に対して周囲へ迷惑をかけないよう適切に管理する義務が定められています。草刈りや清掃、傷んだ箇所の修繕、火災保険料。金額が決まっているわけではありませんが、実際にはこれらの費用が積み重なっていきます。

管理を怠れば、管理不全空き家や特定空家に指定され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性もあります。

つまり、相続した瞬間から「持っているだけでお金が出ていく」状態が始まるのです。しかも建物の価値は年々下がっていきます。

使う予定がないのであれば、早めに手放す判断も選択肢に入れてください。今が一番高く売れるタイミングなのです！

相続財産清算人の選任には費用がかかりますか？

かかります。収入印紙や郵便切手、官報公告料で1万円弱に加え、予納金として数十万円から100万円程度が必要です。

予納金は清算人の報酬などに充てられるお金で、申立人が先に納めます。財産から回収できず、戻ってこないこともあります。

費用も時間もかかる手続きですので、進める前に一度ご相談ください！

隣の空き家が相続人不在です。勝手に壊したり片づけたりしてもいいですか？

できません。相続人がいなくても、その空き家は他人の財産です。無断で解体したり片づけたりすれば、損害賠償を求められる可能性があります。

越境した枝など一部は法改正で対応できる範囲が広がりましたが、建物そのものには手を出せません。

まずは市区町村の空き家対策窓口にご相談ください。状況によっては、相続財産清算人の選任を申し立てる道もあります！

故人に借金があったようです。その場合でも買い取ってもらえますか？

問題ありません。借金があることと不動産の売却は、通常は別の話です。

ただし抵当権が設定されている場合は別です。その不動産を担保にお金を借りていたケースですね。この場合、抵当権を抹消できない限り取り扱いはできません。

登記簿を確認すれば分かりますので、まずは状況をお聞かせください！

遠方に住んでいる利害関係者ですが、手続きを丸投げできますか？

可能です。フィリアコーポレーションは司法書士事務所と提携し、弁護士・税理士の顧問も置いていますので、士業と連携して手続きを進められます。

ご対応いただくのは委任状のご準備くらいです。やり取りは郵送やメール、LINEでも構いません。

一度も現地へお越しいただくことなく進められますので、まずはご相談ください！

問い合わせから解決まで、どのくらいの時間がかかりますか？

裁判所の手続きを伴う場合は、半年から1年程度が一般的です。相続人がいない物件は、どうしても時間がかかります。

一方、所有者ご本人からのご相談で権利関係に問題がなければ、最短1週間での現金化も可能です。

いずれにしても、放置するほど建物は傷み、費用も膨らみます。一日でも早く動き出すことが解決への近道です！

【まとめ】相続人がいない空き家について

ここまで、相続人がいない空き家について長くお話ししてきました。最後に、私が一番お伝えしたいことをまとめます。

とにかく、手間と時間とお金がかかります。

家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、数十万円から100万円の予納金を納め、1年以上の手続きを待つ。その間も建物は傷み、固定資産税は毎年届き、近隣からの苦情も続きます。そして最後まで進めたとしても、国が引き取ってくれる保証はありません。フィリアコーポレーションが行政と協議した案件でも、引き取られたケースはひとつもないのです。

ここで一度、考えてみてください。この空き家を、未来永劫管理し続けるのでしょうか。ご自身が元気なうちは何とかなるかもしれません。ですが、その先は誰が引き継ぐのでしょう。

私の答えははっきりしています。専門業者に売却して、そこで終わりにしてしまうのが一番です。

現金が手元に残り、管理からも税金からも解放され、遺された方に面倒を押し付けることもない。正直、これが一番気持ちのいい終わり方なのです。

フィリアコーポレーションは、他社で断られた空き家、再建築不可、長屋・連棟、共有持分といった難しい物件を、現況のまま買い取ってきました。荷物が残っていても、測量が済んでいなくても構いません。1,000件を超えるご相談に向き合ってきた経験があります。

「うちの家はどうにもならない」と決めつける前に、どうか一度ご相談ください。ご相談も査定も無料です。あなたの空き家にとっての最善の出口を、一緒に見つけていきましょう！