空き家の放置は大きなリスク！7つの危険と特定空家の回避法

空き家の放置にはどんなリスクがある？まず知るべき全体像

空き家を放置すると、想像以上に多くのリスクが積み重なっていくものです！倒壊の危険や害虫の発生、資産価値の低下、そして固定資産税の増額まで、「まだ大丈夫」と思っているうちに状況は静かに悪化しているのです。まずは空き家放置がもたらす7つのリスクから、一緒に整理していきましょう！

空き家の放置で起こる7つのリスク

空き家を放っておくと、実は驚くほど多くの問題が静かに進んでいきます！倒壊の危険から犯罪の温床になるリスクまで、放置期間が長引くほど状況は深刻になってしまいます。ここでは、私が現場で実際に見てきた空き家放置の7つのリスクを順番にご紹介したいと思います。

①建物の劣化・倒壊で近隣に損害を与える（損害賠償リスク）

空き家は、人が住まなくなった瞬間から傷み始めます。正直、そのスピードは想像以上に早いです！風通しがされないと湿気がこもり、木材が腐り始め、シロアリ被害まで進んでしまう。放置が長引けば、屋根や外壁の落下、最悪の場合は建物そのものの倒壊に至ることも珍しくありません。

実際に弊社へご相談いただいた方の中に、5年間空き家のままでも週に1回窓を開けて風通しを続けていた方がいました。驚くほど状態が良く、もちろん問題なく売却できています。一方で、たった半年放置しただけでも空き家はとても傷みが早く、売却価格が下がってしまうこともあるのです。風通しの有無だけで、これほど差が出ます。

もしも倒壊した建物が隣家や通行人に損害を与えてしまったらどうなるでしょうか？民法上、土地工作物責任（建物の管理不備によって生じた損害への賠償責任）を問われる可能性があります。建物を管理している所有者自身が、賠償責任を負う立場になるということです。「うちは大丈夫」そんな呑気な話ではないことがわかりますね。

②害虫・害獣（ゴキブリ・ネズミ）が発生する

「空き家ってゴキブリが増えやすいの？」と気になる方も多いと思いますが、正直に言うと答えは「はい」です。人の気配がなくなった家は、害虫や害獣にとって居心地の良い場所になってしまうんです。ゴキブリやネズミはもちろん、地域によってはハクビシンのような害獣が屋根裏に住み着いてしまうケースも少なくありません。

原因はやはり風通しの悪さです。換気がされないと湿気がこもり、木材も傷みやすくなります。湿った環境はシロアリだけでなく、あらゆる害虫にとって快適な繁殖場所になってしまうのです。人が定期的に出入りするだけで気配が残り、動物は警戒して寄りつきにくくなるのですが、空き家はそこが完全に抜け落ちてしまいますね。

厄介なのは、害虫・害獣の被害は近隣にも広がっていくという点でしょう。お隣の庭先やベランダにまでゴキブリやネズミが移動してしまえば、当然クレームにつながります。「自分の家の中だけの問題」では済まないのが、空き家放置の怖いところです！

③不法投棄・放火など犯罪の温床になる

管理されていない空き家は、残念ながら犯罪の標的になりやすいのが現実です。人の出入りがなく、いつもひっそりとしている家は、不法投棄や放火を企てる人にとって「好都合な場所」に映ってしまうんですね。

最初はちょっとしたゴミのポイ捨てだったものが、やがて粗大ゴミや家電まで持ち込まれ、いわゆるゴミ屋敷のような状態になってしまうことも。実際、私たちが買い取ってきた物件の中にも、ゴミ屋敷化してしまった空き家は本当に少なくないのです。悪臭や害虫の発生源にもなるので、放置すればするほど厄介さは増していきます！

さらに気をつけたいのが放火のリスクでしょう。枯れ草やゴミに火をつけられ、近隣の住宅にまで燃え広がってしまえば、「知らなかった」では済まされない重大な責任を問われることになります。「うちみたいな古い家、狙われないだろう」と思う方もいるかもしれませんが、むしろ静かで人目につきにくい空き家こそ狙われやすいです。大切な資産を犯罪の拠点にしないためにも、所有者として地域全体の安全を守るという視点を持っておきたいですね。

④景観の悪化・近隣からの苦情につながる

空き家を放置していると、まず目に見えて表れるのが景観の悪化です。庭の雑草は伸び放題になり、植木は隣の敷地へはみ出し、落ち葉が道路に散らばる・・。外壁の汚れや割れた窓ガラスがそのままになっていれば、家全体がどんどん荒れた印象になっていきます。こうなると近隣の方が受ける印象は、決して良いものではありませんよね。

こうした状態が続くと、当然ながら近隣からの苦情につながります。実際、弊社にお問い合わせいただく中には、「隣の空き家が放置されていて困っている。所有者と連絡が取れないので、代わりに連絡してもらえないか」というご相談も少なくないんです。つまり、離れて暮らす所有者が気づかないところで、近隣の方が我慢を重ねているケースは本当に多いということですね。

ちなみに「空き家の苦情はどこに言えばいいの？」と迷う方もいますが、多くの場合はまず市区町村の空き家対策窓口が受け皿になります。行政から所有者へ指導が入ることもありますし、放置が深刻なら特定空き家の指定にもつながりかねません。景観の乱れは、単なる見た目だけの問題では済まないのです！

⑤資産価値が下がり売れなくなる

「いつか売ればいい」と思っているうちに、その”いつか”がどんどん不利になっていくのが空き家の怖いところなんです。建物は時間の経過とともに価値が下がっていきます。はっきり言ってしまえば、今が一番高く売れるタイミングです！もう少し待てば上がるかも、と期待される方もいますが、値上がりが見込めるのは都市部の一部だけ。需要の少ないエリアでは、大規模な再開発でもない限り上がることはまずありません。

しかも、いざ売りたいときには建物がボロボロで、修繕に大幅な費用がかかってしまう。これでは手取りもぐっと減ってしまいます。

もうひとつ見落とされがちなのが、相続によって権利者が増えてしまうパターン。時間が経つほど所有者の数は増え、「売りたい人」と「維持したい人」で意見が分かれてしまう。全員の合意が取れず、売りたくても売れない。私はこうしたケースを、これまで何度も見てきました。残念ながら資産価値というのは、放っておくだけで静かに削られていくものなのです。

参考：知らないうちに進行する恐怖…シロアリ被害を防ぐために今できること｜マナカリフォーム

参考：放置空き家はトラブルの元！実例と解決策｜訳あり物件買取プロ

⑥固定資産税・維持費の負担が続く

見落とされがちですが、空き家は「持っているだけ」でお金が出ていき続けます。誰も住んでいなくても、固定資産税は毎年きっちりかかってくるんです。使っていない家のために、毎年まとまった税金を払い続ける。これはなかなか、ばかにできない負担です。

かかるのは税金だけではありません。建物を保つには、定期的な換気や庭木の手入れ、傷んだ箇所の修繕といった維持管理の手間と費用もかかります。しかも、こうした管理をサボると建物はあっという間にダメになってしまう。放置すれば傷むし、管理すればお金と手間がかかる。どちらを選んでも負担からは逃れられないというわけで、これがまた悩ましいところなんです。

だからこそ私がいつもお伝えしているのは、「使う予定がないなら早めに手放すのが一番」ということです。持ち続けるコストと、手放して得られる安心。一度、天秤にかけてみる価値は十分にあると思います！そして、この毎年の負担すら、ある条件が重なると一気に跳ね上がってしまう。それが次にお話しする「特定空き家」の問題なのです。

⑦「特定空き家」指定で固定資産税が最大6倍になる

7つのリスクの締めくくりが、この「特定空き家」への指定にまつわる問題です。空き家の話でよく耳にする「固定資産税が6倍」という言葉、聞いたことがある方も多いと思います。これは脅しでも大げさな話でもなく、実際に起こりうる怖い現実なんです！

きっかけは、これまでお話ししてきた「特定空き家」への指定です。管理が行き届かず特定空き家に指定されて勧告を受けると、それまで受けられていた税金の優遇（住宅用地の特例）が外れてしまう。その結果、土地にかかる固定資産税が一気に跳ね上がる、という流れです。

では、なぜ優遇が外れると6倍にもなるのか。実際いくらくらい変わるのか。その仕組みとリアルな金額については、次の章でじっくり解説していきましょう！

空き家放置のリスク①特定空き家への指定

ここからは、空き家放置で特に押さえておきたいリスクを、ひとつずつ掘り下げていきます。最初に取り上げるのが「特定空き家」への指定です。これは単なる呼び名の問題ではなく、指定されると固定資産税の負担増から行政の関与まで、一気に現実的な不利益が降りかかってくるものなのです。まずは、どんな状態だと指定されてしまうのか、その4つの基準から見ていきましょう！

あなたの家は大丈夫？「特定空き家」に指定される4つの状態

「特定空き家」は、自治体が思いつきで指定するわけではありません。「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律で定められた、客観的な基準に基づいて判断されるものです。具体的には、以下の4つのいずれかの状態にあると判断された場合に、指定される可能性があります。

• 保安上危険となるおそれのある状態（例：基礎に亀裂が入り、建物が傾いている。屋根や外壁が剥がれ落ちそうになっている）
• 衛生上有害となるおそれのある状態（例：ゴミが散乱し、悪臭や害虫が発生している。浄化槽が壊れ汚物が流出している）
• 著しく景観を損なっている状態（例：外壁が落書きだらけで、窓ガラスも割れ放題になっている）
• その他、周辺の生活環境の保全上不適切な状態（例：庭木が隣家や道路に越境している。動物が住み着き、騒音や糞尿被害が出ている）

これらの項目を見て、少しでもご自身の空き家に当てはまる点があれば、早急な対策が必要でしょう！「まだそこまでひどくないから」と思っていても、放置している間に状態は進んでいきます。気になったなら、今のうちに動いておくのが安心です！

2023年法改正で新設された「管理不全空き家」との違い

2023年12月に施行された改正法によって、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。これは「特定空き家」に至る一歩手前の、いわば“イエローカード”の状態を指します！

これまでの制度では、「特定空き家」に指定されない限り行政は強い措置を取れませんでした。ところが今後は、その手前の「管理不全空き家」の段階でも、行政から改善の「指導」を受けることになります。つまり、行政が動き出すタイミングがぐっと早まったということですね！

そして、最も見逃せない変更点はここです。この「指導」に従わないでいると、固定資産税の優遇措置が解除される可能性があります。これまでは「特定空き家」まで進まないと外れなかった優遇が、その手前の段階で外れてしまうかもしれない。つまり、ペナルティが課されるまでのハードルが実質的に下がったわけです。「まだ大丈夫」と思っていても、以前より早く行政の目が届くようになった。これまで以上に空き家の所有者は早めの対応をしなければなりません！

管理不全空き家の定義や特定空き家との違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

空き家放置のリスク②固定資産税が最大6倍

「固定資産税6倍」の中身を、ここでしっかり掘り下げます。なぜそこまで税金が跳ね上がるのか、実際にいくらくらい変わるのか。この2つの疑問に順番にお答えしていきましょう。仕組みさえ理解すれば、「なんとなく怖い」から「だから早めに動くべきなんだ」と、腹落ちするはずです！

なぜ税金が跳ね上がるのか？「住宅用地の特例」解除の仕組み

税金が跳ね上がる仕組みのカギを握るのが、「住宅用地の特例」という制度です。少し聞き慣れない言葉かもしれませんが、要は住宅が建っている土地は固定資産税が大幅に安くなるという優遇措置のことなんです。

具体的にはこうです。住宅が建っている土地のうち、200平方メートルまでの部分は、固定資産税のもとになる評価額が6分の1にまで軽減されます。200平方メートルを超える部分も3分の1に軽減されます。この優遇があるおかげで、私たちは住宅の土地にかかる税金を、ぐっと抑えられているわけですね。

ところが、この特例には「住宅として使われている土地に対する優遇」という前提があります。空き家が特定空き家に指定されて勧告を受けると、「もう住宅としてまともに機能していませんね」と判断され、この特例から外されてしまう。すると、それまで6分の1だった軽減がなくなり、土地の固定資産税が一気に膨れ上がるのです。これが「6倍」と言われるからくりの正体です。

つまり、税金が6倍になるのは「罰金が上乗せされる」からではありません。今まで受けていた割引が、まるごと取り消されるということなんです。そう考えると、なおさら特定空き家には指定されたくないですよね！

【具体例】税額はいくら変わる？簡単なシミュレーション

言葉で「6倍」と言われても、正直ピンとこないですよね。そこで、具体的な数字で見てみましょう。ここでは、土地の固定資産税評価額が1,800万円、面積150平方メートルの土地を例にとってみます。

通常の状態（住宅用地の特例あり）

• 1,800万円×1/6（特例による軽減）＝300万円
• 300万円×1.4%（標準税率）＝約4万2,000円

特定空き家に指定され、特例が外れた状態

• 1,800万円×（軽減なし）＝1,800万円
• 1,800万円×1.4%（標準税率）＝約25万2,000円

同じ土地なのに、税額はおよそ6倍。年間で20万円以上も負担が増える計算です。

固定資産税の6倍増税を回避するための具体的な税金対策については、以下の記事で解説しています。

もちろん、これはあくまで仕組みをわかりやすく示すための一例です。実際には負担調整措置という別のルールが働くため、増え方が正確に6倍ぴったりになるわけではなく、4倍前後にとどまるケースもあります。とはいえ、それでも負担が数倍に膨らむのは間違いありません。「たかが税金」と侮れない金額です。こうなる前に手を打つ。それが結局一番の節約になるのです！では、具体的にどんな対処法があるのか、次の章で確認していきましょう。

空き家放置のリスク③行政の罰則・過料

「空き家を放置すると罰則がある」と聞いて、不安に思う方も多いと思います。ただ、いきなり罰金や強制解体が下るわけではありません。行政は法律に沿って、いくつかの段階を踏んで対応してきます。具体的には、次の流れです。

• ステップ1＆2：助言・指導から「勧告」へ（ここで税金が6倍に）
• ステップ3：「命令」違反で科される50万円以下の過料
• ステップ4：最終手段「行政代執行」で解体費用も請求される

この流れを知っておけば、どのタイミングで何をすべきかが見えてくるはずです。それでは、順番に確認していきましょう！

ステップ1＆2：助言・指導から「勧告」へ（ここで税金が6倍に）

まず知っておいていただきたいのは、行政はある日突然、罰則を科してくるわけではないということです。近隣からの情報提供などをきっかけに現地調査が行われ、そこから段階的に手続きが進んでいきます。最初の入口が、この助言・指導と勧告です。

ステップ1は「助言・指導」です。「お宅の空き家、少し傷んできているので手を入れてくださいね」という、いわば最初の声かけの段階です。強制力はありません。ここで真摯に対応すれば、話はここで終わります。正直、この段階できちんと動けるかどうかが、その後の明暗を大きく分けるんです。

問題は、これを放置してしまった場合です。
ステップ2の「勧告」に進むと、状況は一変します。というのも、この勧告を受けた時点で、前の章でお話しした住宅用地の特例が外れてしまうからです。つまり、固定資産税が一気に跳ね上がる、あの「6倍」が現実になるのがこのタイミングなんです。

「まだ指導の段階だから」と軽く考えているうちに勧告まで進んでしまうと、金銭的な負担が一気に重くのしかかります。だからこそ、行政からの最初の声かけは、絶対に軽視してはいけません。むしろ、指導が来る前に自分から動いておくのが一番なのです！

ステップ3：「命令」違反で科される50万円以下の過料

勧告を受けてもなお改善されない場合、行政は次の段階へ進みます。それが「命令」です。ここからは、これまでの声かけとは重みがまったく変わってきます。

助言・指導や勧告は、あくまで「直してくださいね」というお願いや働きかけの段階でした。ところが命令は、法的な拘束力を持ちます。「必ず改善しなさい」という強制力のある行政処分です。ここまで来ると、もう「そのうち考えます」では通用しません。

そして、この命令に従わなかった場合、50万円以下の過料が科される可能性があります。過料というのは、法律上の義務を果たさなかったことに対するペナルティのことです。刑事罰の「罰金」とは少し性質が違いますが、お金を取られるという点では変わりありません。空き家を放っておいただけで、50万円もの出費が現実になってしまう。これはかなり重い話ですよね。

ここまで読んで、「思ったより厳しいな」と感じた方もいるかもしれません。その感覚は正しいです。国も自治体も、空き家問題を本気で解決しようとしていて、年々対応は厳しくなっています。だからこそ、命令や過料といった段階に至る前に手を打つことが、何より大切なのです！

ステップ4：最終手段「行政代執行」で解体費用も請求される

命令にも従わなかった場合、いよいよ最後の段階に入ります。それが「行政代執行」です。これは、所有者が改善しないなら、行政が代わりに強制的に対応するという、いわば最終手段なんです。

具体的には、危険な状態の空き家を、行政の判断で解体・撤去してしまいます。「勝手に壊されるなんて」と驚かれるかもしれませんが、周囲に危険が及ぶ以上、行政はそこまでの権限を持っているのです。そして、ここが一番恐ろしい点なのですが、その解体費用は、あとから所有者に全額請求されます。

しかも、この費用は決して安くありません。規模にもよりますが、100万円以上、場合によっては数百万円に及ぶこともあります。自分のタイミングでもなく、業者を選ぶこともできず、ただ高額な請求書だけが届く。これほど理不尽で、もったいない終わり方はありません。

私がいつも「早めに動きましょう」とお伝えしているのは、まさにこういう結末を見てきているからです。放置した先に待っているのは、こうした最悪のシナリオなんです。でも裏を返せば、早めに手を打ちさえすれば、十分に避けられます。では具体的にどんな対処法があるのでしょうか？

空き家の放置リスクを回避する4つの対処法

ここまで放置のリスクを見てきて、正直、少し不安になった方もいるかもしれません。特に怖いのは、放置している間に相続が起きると、そのたびに共有者が増えてしまうことなんです。そうなると売りたくても全員の合意が取れず、いずれ誰も手をつけられない「負の遺産」になってしまいます。でも、安心してください。空き家は、早めに動きさえすれば必ず手を打てます。ここからは、有効な4つの対処法を見ていきましょう！

①売却する（リスクが最も少ない選択肢）

数ある対処法の中で、私が最もおすすめするのが売却です。理由はシンプルで、手放してしまえば固定資産税も管理の手間も、この記事で挙げてきたリスクから一気に解放されるからです。持ち続ける限りついてまわる悩みを、根本からなくせる。これが売却の一番の強みなんです。

そして、売るならとにかく早いほうがいいです。建物は時間とともに価値が下がっていきますから、はっきり言って今が一番高く売れるタイミングなのです。「もう少し様子を見てから」とためらっているうちに、売れたはずの値段はどんどん下がっていきます。動くのが早いほど、手元に残るお金は多くなります。

なお、売却先を探す方法として「空き家バンク」を耳にした方もいるかもしれません。自治体が売り手と買い手をつなぐ仕組みですね。選択肢のひとつではありますが、正直なところ、実務では空き家バンク経由で売れたという話はあまり聞きません。買い手と直接やり取りするぶん、価格や契約条件で損をしやすい面もあります。あくまで補助的な手段、というのが私の実感です！

💡あわせて読みたい：放置リスクを回避する千葉の空き家買取業者

②賃貸に出す（費用と注意点）

「売るのは惜しいから、貸して活かせないか」と考える方もいると思います。賃貸に出せれば毎月家賃が入りますし、人が住むことで建物も傷みにくくなる。放置するよりずっと健全な選択です！

ただし、注意点があります。長く空き家だった家をそのまま貸せることはまずなく、たいていはまとまった修繕費用がかかります。傷んだ箇所の補修や設備の入れ替え、場合によってはリフォームまで必要になり、数十万円から数百万円の出費になることも珍しくありません。

そこで大事になるのが、貸し出す前の計算です。まず近隣の賃料相場を調べ、いくらで貸せそうかを把握します。そのうえで、修繕費を家賃で何年かけて回収できるのかを見積もっておく必要があります。たとえば修繕に200万円かけて月8万円で貸せたとしても、回収にはおよそ2年。しかもその間、借り手がずっと付く保証はありません。

この見極めを甘くすると、「貸したはいいが、かけた費用がなかなか戻ってこない」という事態になりかねません。賃貸は魅力的ですが、感覚ではなく数字で判断することが何より大切ですね！

③解体して更地にする（費用相場と税負担）

老朽化がかなり進んでいる場合、「もう建物を壊して更地にしたほうがすっきりする」と考える方も多いです。確かに、倒壊や放火のリスクを一気に減らせる意味では、解体も有効な手段のひとつです。

ただし、解体には2つの大きなハードルがあります。ひとつは費用です。木造の戸建てでも100万円以上、規模や立地によっては200万円を超えることも珍しくありません。決して軽い出費ではないんです。

もうひとつは、意外と見落とされがちですが、更地にすると税金が上がることです。前の章の「住宅用地の特例」を思い出してください。あれは「住宅が建っている土地」への優遇でした。つまり、建物を壊して更地にした瞬間に特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に膨らむのです。特定空き家に指定されたときと、まったく同じことが起きるわけですね。

ですから、私は安易な解体をおすすめしません。「危ないから」と急いで壊した結果、高い解体費を払ったうえに税金まで跳ね上がるのでは本末転倒です。焦って更地にするより、建物を残して管理する、あるいは建物ごと売却するほうが得をするケースは多いのです。解体は、出口の見通しが立ってから判断すべきなのです！

空き家を解体して更地で売却する際のメリットや高額な解体費用については、以下の記事で解説しています。

④管理し続ける（当面手放さない場合）

「いろいろ考えたけれど、今はまだ手放す決心がつかない」という方もいると思います。その場合の選択肢が、空き家をそのまま所有し、管理していく道です。ただ、正直に申し上げると、私はこの選択をあまりおすすめしていません。

理由は、持ち続ける限りお金が出ていき続けるからです。まず、固定資産税や都市計画税は誰も住んでいなくても毎年かかります。さらに、建物を良い状態で保つには定期的な管理も欠かせません。換気や庭木の手入れはもちろん、屋根や外壁が傷んでくれば、その都度修繕が必要になります。

厄介なのは、この修繕費が思いがけないタイミングで、まとまった額でやってくることなんです。「今年は雨漏りで数十万円」といった予定外の出費が続くことも珍しくありません。使っていない家のために、これだけのお金と手間をかけ続ける。冷静に考えると、なかなか厳しいですよね。

もちろん、思い出の詰まった家をすぐに手放せないお気持ちはよくわかります。ですが、その気持ちのぶんだけ負担も続きます。管理を続けるにしても、「いつまで」「どうなったら手放すのか」という出口だけは、先に考えておくことをおすすめします！

空き家放置のリスクが叫ばれる中、皆様はご実家が空き家になることへどの程度不安を感じていますか？

ここまでの4つの対処法を、一度整理しておきましょう。こうして並べてみると、どの方法にも一長一短があることがわかります。

対処法	メリット	注意点	向いている人
売却	税金も管理の手間も一気に解放される	早く動くほど高く売れる	使う予定がなく、負担をなくしたい
賃貸	家賃収入が得られ、建物も傷みにくい	先にまとまった修繕費がかかる	立地・状態が良く収益を見込める
解体	倒壊・放火のリスクを解消できる	費用が高く、更地にすると税が最大6倍	出口（売却など）が決まっている
管理を続ける	すぐに手放さなくてよい	固都税に加え、不定期の修繕費が続く	当面は手放せない事情がある

📌こちらも参考に：賃貸や解体を含め空き家をどうするか徹底比較

放置した空き家の悩みから解放される最も賢い方法

ここまで、売却・賃貸・解体・管理という4つの対処法を見てきました。ただ、賃貸も解体も先にまとまったお金がかかり、その費用を回収できる保証はありません。管理を続けても負担は減らない。そこで、訳あり物件や老朽化した空き家を抱えた方にこそ知ってほしい、遠回りせずに悩みから解放される方法。それをこれからお伝えします！

専門の買取会社なら「そのままの状態」で売却できる理由

先に結論からお伝えします。傷んだ空き家や訳あり物件を手放すなら、専門の買取会社に「そのままの状態」で買い取ってもらうのが一番現実的です。修繕もリフォームも、残置物の処分すらいりません。今のままで手放すことが可能です！

なぜ買取をおすすめするのか？それは、こうした物件が仲介に向いていないからです。仲介は成約時の手数料で成り立つ商売なので、価格の安い物件ほど手数料も安くなります。手間がかかるわりに実入りが少なく、引き渡し後のトラブルのリスクまである物件は、正直、仲介会社にとって「動きにくい案件」なんです。だから買い手も見つからず、時間だけが過ぎていく。

その点、私たちのような専門の買取会社は、自分たち自身が買い手になります。「買ってくれる人」を探すわけではないので、家の状態を理由に敬遠することがありません。売り手側で準備することは何もない、というわけですね。

仲介と買取、それぞれの違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	仲介	買取（専門会社）
買い手	買ってくれる人を探して待つ	買取会社そのものが買い手
訳あり物件への対応	手数料が安く動きにくい	現況のまま引き受けられる
修繕・残置物の処分	売主側で必要になることが多い	不要（そのまま買取）
売れるまでの時間	買い手が見つかるまで数か月以上	短期間で完了しやすい

「こんな状態では売れないだろう」とあきらめていた家でも、買取なら現状のまま手放せる。仲介で買い手を待ち続けるより、ずっと現実的な選択なのです！

他社に断られた空き家でも買取できる理由──フィリアコーポレーションの強み

「あちこちの不動産会社に相談したけれど、どこも買い取ってくれなかった」。そんな声を、私たちは本当によく耳にします。当社にはこれまで1,000件を超えるご相談が寄せられ、その多くが他社で断られた”難しい物件”でした。ではなぜ、他社が敬遠する空き家を私たちは買い取れるのか。その理由を、3つの強みに分けてお話しします！

再建築不可・未接道でも現況のまま買取できる

他社に断られる代表的な物件が、「再建築不可」や「未接道」の空き家です。これは、今建っている建物を壊すと、もう新しい家を建て直せない土地のことなんです。

こうした土地は住宅ローンも組みにくく、一般の買い手はまず手を出しません。だから多くの不動産会社は「売れる見込みがない」と判断して、買取を断ってしまうのです。

ですが、私たちは違います。再建築不可でも未接道でも、現況のまま買い取れます。都内をはじめ、こうした土地には土地なりの活かし方があることを、経験からよく知っているからです。実際、隣地の方から土地を通らせてもらう「通行掘削承諾」がまだ取れていない、そんな状態の物件でも買い取ってきた実績があります。「これはもう無理だろう」とあきらめる前に、一度ご相談いただきたいです！

残置物あり・ゴミ屋敷・傾き有りでも追加費用なしで買取

「家の中に荷物が残ったままだけど大丈夫だろうか」「ゴミ屋敷のようになっていて、とても人には見せられない」そんな心配から、相談をためらってしまう方は少なくありません。ですが、どうか安心してください！当社は、残置物が残ったまま、ゴミ屋敷の状態、建物が傾いている物件でも、そのまま買い取ります。

一般的な売却では、売主側でやるべきことがたくさんあります。

• 土地の境界を確定させる測量
• 家財道具の撤去
• ご近所への挨拶まわり

これらを一つひとつ片付けるだけでも、大変な手間とお金がかかりますよね。当社では、こうした準備を売主の方に求めません。片付けも掃除も一切不要で、今ある状態のまま、追加費用なしで買い取ります。

さらに、引き渡した後のことも心配いりません。通常の売買では、あとから雨漏りやシロアリなどの欠陥が見つかると、売主が責任を負う「契約不適合責任」というものがあります。当社の買取では、この責任も免除するのが基本です。ですから、「売ったあとで何か言われるのでは」と不安を抱える必要もありません。文字通り、何もせずに手放して、すぐ現金化することが可能なのです！

最短1週間で現金化するスピード買取

「相続でまとまったお金がすぐに必要」「固定資産税の支払いが迫っている」。不動産を手放したい方には、時間との戦いになっている事情も少なくありません。当社の買取は、そうした切迫したニーズにもお応えするべく、最短1週間での現金化が可能となっています！

なぜ、これほど早く動けるのか。その理由は、当社の体制にあります。
当社では、司法書士事務所と提携し、弁護士や税理士の顧問も擁しています。つまり、売却に必要な手続きを、外部にいちいち依頼して待つのではなく、チームで一気通貫に進められるんです。この体制があるからこそ、余計な時間をかけずスピーディーに買取を完了できる。「とにかく早く手放してしまいたい」という方にこそ、私たちの強みを実感していただけるはずです！

【実例】他社に断られた空き家がこうして売れた

ここまで当社の強みをお話ししてきましたが、「本当にそんな空き家が売れるの？」と半信半疑の方もいると思います。そこで、実際に他社で断られた空き家が、当社の買取で解決に至った事例をご紹介します。ご自身の状況と重なる部分がないか、ぜひ照らし合わせながら読んでみてください！

事例①：横浜市港北区──ゴミ屋敷・傾き有り・未接道物件を現況買取

項目	内容
所在地	神奈川県横浜市港北区仲手原
物件種別	再建築不可の空き家（中古戸建）
建物状態	傾き・床沈みあり（長期放置による老朽化）、残置物あり
特記事項	未接道・他社で断られた・相続物件
取引形態	買取→リフォーム→賃貸運用中
今後の計画	投資家への収益物件売却を予定

■ご相談の背景

こちらは、接道条件を満たさない再建築不可の空き家でした。長年放置されていたことで、建物の傾きや床の沈みといった老朽化がかなり進んでいました。周辺は人気のあるエリアで立地の魅力はあったのですが、建物の傷みが激しく、一般市場ではどうしても買い手が付かない。複数の業者に断られた末に、当社へご相談いただきました。

■当社の対応

まず現地調査を行い、建物の状況と劣化のリスクをしっかり見極めました。そのうえで、再建築不可であることを前提に、賃貸に出したときの収益から逆算する「収益還元法」で価格を査定。契約不適合責任は免責、残置物も残ったままという、売主の負担がゼロの条件で買取を実行しました。買取後は傾きや床沈みを含めてリフォームを行い、現在は賃貸物件として再生し、運用しています。

■担当者より

再建築不可で、しかも建物に大きな傷みがある物件は、「売れない」「価値がない」と判断されがちです。ですが、賃貸運用を前提に考えれば、十分に活かせる価値があるんです。当社は、再建築不可物件のリスクとポテンシャルの両方を見極めて、再生の道筋を組み立てることに強みを持っています。「もう無理だ」とあきらめる前に、ぜひ一度ご相談いただきたいです！

♦物件の詳細記事はこちらから読めます！

🔍買取業者はこちら：神奈川で空き家買取を依頼すべき優良業者と相場

事例②：世田谷区鎌田──他社に断られた未接道・再建築不可物件を買取

項目	内容
所在地	東京都世田谷区鎌田
物件種別	再建築不可の中古戸建（空き家）
接道状況	前面通路の幅員約1.0m（建築基準法上の道路ではない）
特記事項	未接道・他社で断られた・売れない・バス便エリア
取引形態	買取→リフォーム→賃貸運用→投資家へ売却

■ご相談の背景

こちらは、前面の通路が幅1メートル前後と非常に狭く、建築基準法上の接道要件を満たさない再建築不可の空き家でした。立地も駅から離れたバス便エリアだったこともあり、一般市場ではどうしても敬遠されがちで、なかなか買い手がつかない状態が続いていました。他社でも「これは買えない」と断られ、行き場を失ったところで当社にご相談いただきました。

■当社の対応

まず、再建築不可で通路も極端に狭いという法的なリスクを一つひとつ精査し、そのうえで適正な価格で買取を行いました。買取後は、建物の状態を活かしながら、賃貸需要を見据えたリフォームを実施。安定した賃料収入が見込める収益物件として投資家の方にご紹介し、結果としてスムーズに売却まで完了できました。放置されていた空き家が、家賃を生む物件として生まれ変わりました。

■担当者より

再建築不可の中でも、前面の通路が1メートル前後しかないケースは、特に流通が難しいと言われています。ですが、建物に活用の余地があり、賃貸に向いていると判断できれば、収益物件としての価値を新たに生み出すことができます。当社は、こうした流通の難しい物件こそ”活かす視点”で再生し、出口までしっかり設計することを得意としています。他社で「買えない」と言われた物件でも、どうかあきらめないでください！

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空き家の放置に関するよくある質問（FAQ）

最後に、空き家の放置について、当社によく寄せられるご質問にお答えしていきます。ネットで検索してもなかなかスッキリしない、そんな疑問を4つ取り上げました。

空き家を3年放置してもいいですか？

正直、おすすめしません。空き家は放置した期間の長さが、そのまま価格に響いてくるからです。空き家になったばかりなら軽いリフォームで活用でき、買取もスムーズです。ところが数年放置すると建物の傷みが一気に進み、買取価格がぐっと下がって、値段が付かず0円になってしまうケースすらあります。「3年くらいなら」と考えているうちに、売れたはずの家が売れなくなる。放置するほど選択肢は狭まっていくのです！

空き家を放置するのは危ないですか？

はい、はっきり危ないです。放置という選択肢は、正直なしだと考えています。危険は2つあります。ひとつは倒壊・放火・害虫の発生といった物理的な危険。もうひとつが、見落とされがちな気持ちの面での負担です。「そろそろ何とかしないと」という心配が、持っているだけで頭の片隅に居座り続けます。物理的にも気持ちのうえでも、放置していいことは何ひとつありません。危ないと感じた今こそ、動き出すタイミングなのです！

空き家はゴキブリが増えやすいですか？

はい、増えやすいです。換気がされない空き家は室内に湿気がこもり、ゴキブリの温床になってしまうんです。人の出入りもないので、ネズミやハクビシンといった害獣が住み着くことも珍しくありません。対策は定期的な風通しです。月1回でも窓を開ければ、発生をかなり抑えられます。とはいえ遠方だと毎月通うのは大変ですよね。手間を根本からなくしたいなら、手放すのも一つの選択肢です！

相続登記が終わっていなくても相談できますか？

はい、もちろんです。登記がお済みでない段階でも遠慮なくご相談ください。ただし実際に売却する際は、名義を移す相続登記が必要になります。相続登記は2024年から義務化され、放置すると罰則の対象にもなりました。共有者が多いほど話し合いに時間がかかるので、早めの着手が肝心です。当社は提携司法書士と連携し、登記から売却まで一貫サポートします。まずはお気軽にご相談ください！

🔍詳しくはこちら：実家の空き家相続における最適な対処法

まとめ：空き家の放置は「先延ばし」が最大のリスク

ここまで、空き家を放置するリスクから具体的な対処法までお話ししてきました。最後に、私が一番お伝えしたいことをまとめておきます。空き家の放置で最も怖いのは、倒壊でも税金でもなく、「先延ばし」そのものなのです。

「いつかやろう」と思っているうちに、その”いつか”は静かに遠のいていきます。だからこそ、今日この記事を読んだことをきっかけに、まずは一歩を踏み出してみませんか？

私たちフィリアコーポレーションは、他社で断られた空き家、再建築不可、未接道、残置物ありといった難しい物件でも、現況のまま買い取ってきました。「こんな家、どうにもならない」とあきらめる前に、どうか一度ご相談ください。ご相談も査定も無料です。あなたの空き家にとっての最善の出口を、一緒に見つけていきましょう！

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