負動産の処分方法とは？専門家がわかりやすく解説

負動産とは

「負動産（ふどうさん）」という言葉をご存じでしょうか。本来であれば資産であるはずの「不動産」が、所有しているだけで負担となってしまう状態を指す造語です。売りたくても売れず、活用もできず、固定資産税や管理コストだけがかかり続ける—そんな不動産が今、全国で増え続けています。

実はこの「負動産」こそ、フィリアコーポレーションが日々向き合っている専門領域です。再建築不可・長屋連棟・共有持分・老朽化した空き家など、一般の不動産会社が敬遠する負動産を数多く買い取り、再生してきました。一般市場では行き詰まってしまう物件にも、解決の道は存在します。

まずは負動産とは何か、なぜ増えているのか、どのような問題を引き起こすのかを整理しておきましょう。

• 負動産の定義
• 負動産はなぜ増加しているのか
• 負動産に関する問題

負動産の定義

負動産とは、所有しているだけで固定資産税や維持費といったコストばかりがかかり、売るのも貸すのも難しい不動産のことです。本来「資産」であるはずの不動産が、実質的に「負債」になってしまっている状態を表した言葉です。

世間一般では、次のような物件が負動産の典型例として語られます。

• 地方や郊外にある需要の乏しい空き家
• 活用しづらい山林や農地
• 老朽化が進んだ古い建物
• バブル期に購入されたまま使われていないリゾートマンション

これらに加えて、フィリアコーポレーションが現場で多く向き合っているのが、法的・物理的な制約を抱えた負動産です。例えば建て替えができない再建築不可物件、隣の住戸と壁でつながっていて単独では動かしにくい長屋・連棟式建物、そして共有者同士で意見がまとまらず売却に踏み切れない共有持分などが挙げられます。

これらの物件は、需要がないというより「そもそも売る仕組みが難しい」ことが負動産化の原因です。近年、空き家問題が社会的に注目されていますが、一向に解決する見込みは立っていません。「売りたくても売れない不動産」は確実に増えており、所有者の方は本当に困っています。国や行政に相談しても引き取ってもらえず、「空き家問題」という言葉で語られるばかりで、現実的な解決策に乏しいのが、現場を経験してきた立場から見たリアルな実情です。だからこそ、こうした負動産を専門に扱う買取業者の存在が重要になっています。

負動産はなぜ増加しているのか

負動産が増え続けている背景には、いくつかの社会的な要因が複雑に絡み合っています。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の空き家数は約900万戸で過去最多となり、空き家率は13.8％に上昇しました。1993年からの30年間で空き家はおよそ2倍に増えています。

現場で実感する主な要因は以下の通りです。

①世帯数の増加と新築の供給過多
人口は減少しているにもかかわらず、核家族化や単身世帯の増加により世帯数はむしろ増えています。世帯数が増えれば住宅需要が増えるため新築が次々と建てられ、その一方で古い中古戸建が使われずに残されていきます。

②都市部への一極集中
地方から都市部への人口流出が続いており、地方・郊外の不動産は買い手も借り手も見つからず、負動産化しやすい状況が生まれています。

③根強い「新築信仰」
日本では中古住宅より新築を好む傾向が依然として強く、中古戸建の流通が活発化しません。結果として築古物件が市場に滞留し、負動産として残り続けます。

これらに加え、高齢化による相続の増加や解体費用の高騰も重なり、「使わないけれど手放せない不動産」が全国で積み上がっているのが現状です。

負動産に関する問題

負動産は今後さらに深刻化すると予測されています。2025年には団塊の世代が全員75歳以上となり、相続の急増によって空き家や管理困難な不動産が一気に増えると見込まれています。都市部と地方の不動産価値の格差拡大も懸念されており、負動産に悩む人は今後ますます増えていくでしょう。

フィリアコーポレーションは東京都板橋区の不動産会社ですが、地価の高い東京都内でさえ空き家は増え続けています。「使っていないなら売れば高く売れるはずなのに、なぜ売らないのか」と疑問に感じる方も多いでしょう。答えは明確で、法的な制約があって売りたくても売れない空き家が多いからです。狭小地・再建築不可・長屋連棟・共有持分など、一癖ある不動産が東京の空き家には数多く存在します。

中でも特に深刻なのが共有持分の問題です。共有名義の不動産は、相続が発生するたびに権利者が連鎖的に増えていきます。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要なため、数十年後には一つの不動産に所有者が10人近くいるという状況も珍しくなくなるでしょう。そうなれば全員の合意形成は極めて困難になり、誰も手をつけられない負動産が大量に生まれてしまいます。

こうした問題を防ぐには、相続が発生する前からの早めの対策が何よりも重要です。

負動産になりやすい不動産の特徴と要因

負動産になりやすい物件には共通する特徴があります。「使い道が乏しい」「買い手が少ない」「維持や取引に手間とコストがかかる」という条件が重なるほど、負動産化するリスクが高まります。以下のような不動産は特に注意が必要です。

特徴	負動産化しやすい理由
地方・郊外の空き家	人口流出で需要が縮小・供給過多で買い手がつきにくい
山林・農地	用途が限られ、管理・転用・売却のハードルが高い
評価額が極端に低い物件	市場価値が乏しく、仲介でも買い手が見つからない
築年数が極端に古い建物	老朽化・耐震性の不安・修繕費の高騰
リゾート・郊外のタワーマンション	管理費・修繕積立金が高く、入居率も低迷しやすい
管理不全のマンション	美観・衛生・資産価値が低下し敬遠される
再建築不可・建築制限のある土地	建て替えができず、融資も使えないため流通しにくい
共有持分など権利関係が複雑な物件	共有者全員の同意が必要で売却・管理の調整が難航する

これらに共通する根本的な要因が「人口減少と都市部への一極集中」です。若い世代がどんどん都市部へ移住するエリアは、住む人も買う人も減り続けるため、不動産の流動性が下がっていきます。今は売れる物件でも、人口動態次第では将来的に負動産化するリスクがあるという点を意識しておくことが重要です。

📌こちらも参考に：買い手がつかない低廉な空き家の特例を解説

負動産を所有・放置するリスク

「使わないけれど、とりあえず持っておけばいい」—負動産に対してそう考えていると、知らないうちに損失が積み上がっていきます。負動産は所有しているだけで、経済的にも物理的にも法的にも負担が増え続けるやっかいな存在です。

放置することで具体的にどのようなリスクが生じるのか、6つの観点から見ていきましょう。

• 維持費や固定資産税がかかる
• 売却や活用が難しい
• 管理の負担が続く
• 老朽化によりカビや腐食が発生する
• 法的なトラブルを抱えるおそれがある
• 次の世代に「負の遺産」を引き継いでしまう

維持費や固定資産税がかかる

相続などで取得した不動産は、たとえ使っていなくても固定資産税が毎年かかり続けます。利用していないのに税金だけが発生する状態は、家計にとって継続的な負担になります。長く保有するほどコストは積み上がっていきます。

ここで知っておきたいのが固定資産税の仕組みです。建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されています。そのため、建物を解体して更地にすると、この特例が外れて固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

注意したいのは、更地にしなくても税金が上がるケースがある点です。建物を残したまま放置して老朽化が進み、自治体から「特定空き家」に認定されて勧告を受けると、同じく住宅用地特例が解除され固定資産税が最大6倍になります。

つまり「解体しても」「放置しても」税負担が増えるリスクがあるということです。これを避けるには、建物がある間は定期的に風通しや通水を行って適切に管理するか、管理が難しいのであれば特例が外れる前に処分してしまうのが、最も負担の少ない選択です。

⚠放置を続けると固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクについて、その具体的な回避策を以下の記事で解説しています。

売却や活用が難しい

負動産が「負」である最大の理由は、出口が見つからないことにあります。普通の不動産なら「売る」「貸す」という選択肢がありますが、負動産はそのどちらも機能しにくいのが現実です。

売却に出しても内見はおろか問い合わせすら入らない。複数の不動産会社に声をかけても「うちでは扱えません」と断られる。こうした状態が続くうちに物件の価値はじわじわと下がり、やがて「タダでも引き取り手がいない」段階まで落ち込んでいきます。山林や農地のように用途が極端に限られる土地は、相続税評価額こそ付いていても、いざ売ろうとすると現実の値段がつかないことも珍しくありません。

活用についても同様で、立地や建物の状態によっては事業利用も難しく、駐車場や資材置き場すら需要がないエリアも存在します。

もし建物がまだ人の住める状態で、周辺に少しでも賃貸需要があるなら、相場より家賃を抑えてでも貸し出すことは検討する価値があります。貸せるなら貸すのが、固定資産税や維持費を回収する一つの手段だからです。とはいえ負動産化している物件の多くは、その賃貸すら成立しないのが実情です。

売却も活用も難しいからこそ、早い段階で訳あり物件に強い専門業者へ相談することが、最も現実的な解決策になります。

管理の負担が続く

負動産は所有している限り、管理の責任から逃れることができません。土地は放置すれば雑草が生い茂り、害虫の発生源となって近隣からクレームが入ることもあります。市区町村によっては雑草の除去が条例で義務付けられているケースもあり、遠方に住んでいても定期的な手入れが求められます。建物がある場合は、換気・通水といった維持作業も必要です。

「管理が大変なら行政に引き取ってもらえばいい」と考える方もいますが、現実には行政は簡単には引き取ってくれません。行政が引き取れば、その後は税金を使って管理し続けなければならなくなるためです。需要のない負動産を自治体が積極的に受け入れる理由はなく、相談しても断られるのが実情です。

つまり、使っていない不動産であっても、所有者である限り管理責任からは逃れられないということです。草刈り業者への委託費用、遠方への交通費、近隣対応の手間—これらは物件を手放すまで延々と続きます。管理の負担に終わりが見えないからこそ、早めに処分の道を探ることが重要です。

老朽化によりカビや腐食が発生する

建物は人が住まなくなった瞬間から、傷みのスピードが一気に加速します。フィリアコーポレーションも数多くの不動産を扱ってきましたが、人が住まなくなった空き家の劣化の進み方は想像以上にひどいというのが現場での実感です。

その主な原因は、日常的な管理が行われなくなることにあります。具体的には以下のような状態が劣化を早めます。

• ドアや窓が閉め切られ、湿気が室内にこもる
• 通水がされず、排水管の封水切れや配管トラブルが起きる
• 住んでいないため、汚れや雨漏りなどの不具合に気づきにくく対処が遅れる

こうして湿気がこもるとカビや木材の腐食が発生し、建物全体の劣化が連鎖的に進みます。気づいたときには軽微な修繕では済まず、大規模な工事や解体が必要になっているケースも少なくありません。解体費用は建物の規模によりますが、一般的な家屋でも200万円以上かかることが多く、放置するほどコストは膨らんでいきます。

特に売却を考えている場合、建物が使える状態のうちに動くかどうかで結果が大きく変わります。劣化が進んでからでは買い手も価格もつきにくくなるため、早めの対処が肝心です。

法的なトラブルを抱えるおそれがある

負動産を放置していて見落とされがちなのが、所有者が負う「法律上の責任」です。誰も住んでいない・使っていないからといって、責任まで消えるわけではありません。

民法では、建物や土地の管理に不備があり第三者に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負うと定められています。例えば、老朽化した建物の屋根材が強風で飛んで通行人にぶつかった、外壁が剥落して隣家の車を傷つけた、放置された山林の倒木が道路をふさいだ——こうしたケースでは、所有者に賠償が求められる可能性があります。

特にリスクが高いのが、長期間放置された空き家と管理されていない山林・斜面地です。空き家は放置期間が長いほど飛散・落下・倒壊の危険が増し、山林は倒木や土砂流出による隣地被害のリスクを常に抱えています。

万が一こうした事態が起これば、撤去費用や賠償金が数百万円規模に膨らむこともあり、地域住民との関係も悪化します。「使っていないから関係ない」では済まされず、所有しているだけで賠償リスクを背負い続けている—これが負動産の怖さです。トラブルが現実になる前に、手放す方法を検討しておくことが賢明です。

次の世代に「負の遺産」を引き継いでしまう

負動産の問題を後回しにしても、良いことは一つもありません。むしろ時間が経つほど問題は複雑になり、解決の難易度は上がっていきます。

最も深刻なのが、相続による権利関係の複雑化です。負動産を処分しないまま自分が亡くなれば、その不動産は子や孫へと相続されます。相続のたびに共有者は増えていき、数十年後には一つの物件に何人もの所有者がいる状態になりかねません。前述の通り、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。共有者が増えれば増えるほど合意形成は難しくなり、最終的には誰も手をつけられない「塩漬けの負動産」になってしまいます。

「自分が元気なうちは何とかなる」という考えは、問題を先送りにしているだけです。負担を背負わされるのは、何も知らない次の世代です。子や孫に面倒な不動産トラブルを残さないためにも、負動産は自分の代で処分しておくことが、最も責任ある選択です。

処分の方法に迷う場合は、専門業者へ相談することで道が開けるケースも多くあります。まずは現状を整理することから始めましょう。

『負の遺産』を引き継ぐかもしれない子供世代は、実はこんな不安を抱えています。リアルな声を見てみましょう。

負動産の処分方法

負動産を抱え続けても、リスクとコストが増えるばかりです。大切なのは「どうすれば手放せるか」を知り、自分の状況に合った方法を選ぶことです。負動産の処分方法は一つではなく、物件の種類・状態・権利関係によって取れる選択肢が変わります。

ここでは代表的な10の方法を紹介します。それぞれにメリット・デメリットがあるため、特徴を理解したうえで自分に合った方法を検討しましょう。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 専門の買取業者に売却する
• 解体して更地にして売却する
• 賃貸物件として再生し投資家に売却する
• 隣地や知人に無償で引き取ってもらう
• マッチングサイトで引き取り手を探す
• 空き家バンクを活用する
• 自治体や国に寄付する
• 相続土地国庫帰属制度を申請する
• 相続放棄を検討する

不動産会社に仲介を依頼する

不動産を処分する際の最も基本的な方法が、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう方法です。仲介なら幅広い買い手と出会える可能性があり、需要のある物件であれば市場価格に近い金額での売却が期待できます。最近では一括査定サイトを使って複数社にまとめて査定を依頼することもでき、効率的に売却の可能性を探れます。

ただし負動産の処分手段としては、仲介には大きな弱点があります。それは「価格が安い物件は仲介会社にとって旨味が少ない」という点です。

仲介手数料は売買価格に連動するため、価格の低い負動産では手数料がわずかしか発生しません。さらに、こうした物件は買い手を見つけること自体が難しく、販売活動に手間もかかります。手間がかかる割に報酬が少ないため、仲介会社が積極的に動いてくれず、後回しにされてしまうケースが多いのが実情です。

そのため負動産の場合、仲介に出してもなかなか売れず、時間だけが過ぎてしまうこともあります。まずは仲介で反応を見つつ、並行して買取など他の処分方法も検討しておくことをおすすめします。

専門の買取業者に売却する

仲介で買い手がつかない負動産でも、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、直接買い取ってもらえる可能性があります。買取は買い手を探す必要がないため、条件が合えば最短数日〜1週間程度での現金化も可能です。

専門の買取業者が仲介と決定的に違うのは、自社で物件を再生・活用するノウハウを持っている点です。再建築不可・長屋連棟・共有持分・老朽化した空き家など、一般の不動産会社が「売れない」と判断する物件でも、リフォームして賃貸に出す・隣地と一体で活用するといった出口戦略があれば、価値を見出して買い取ることができます。

「どうせ値段がつかないだろう」と諦めている物件でも、専門業者に相談すれば思わぬ価格がつくこともあります。まずは専門の買取業者に査定を依頼してみることが、負動産処分の現実的な第一歩です。

フィリアコーポレーションは、まさにこうした負動産の買取を専門とする不動産会社です。1,000件超の難物件対応実績をもとに、他社が断った物件にも価値を見出します。査定・ご相談は無料ですので、まずはお気軽にご連絡ください。

💡あわせて読みたい：東京で負動産・空き家買取に強いおすすめ業者

✅関連情報：早めの処分に役立つ神奈川の空き家買取業者一覧

💡売れにくい負動産を手放す際、仲介と買取のどちらが適しているのか、不動産のプロがそれぞれの違いと選び方を指南します。

解体して更地にして売却する

老朽化して活用が難しい建物は、解体して更地にすることで売却しやすくなる場合があります。買い手にとっては建物の解体費用や手間が省け、自由に新築を建てられるため、購入希望者の幅が広がるケースもあります。

ただし注意すべき点がいくつかあります。まず解体費用が100万円〜数百万円かかること、そして建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍に上がることです。更地にしたものの売れずに残れば、高い固定資産税を払い続けることになりかねません。

そして最も注意が必要なのが、再建築不可物件の場合です。再建築不可の物件を解体してしまうと、二度と建物を建てられなくなり、土地としての価値しか残りません。建物が残っていれば賃貸再生や現況買取という選択肢がありますが、解体後はそれらの道が断たれてしまいます。「更地にすれば売れる」と思い込んで安易に解体し、かえって価値を失ってしまうケースが後を絶ちません。

解体を検討する際は、自分の物件が再建築可能かどうかを必ず役所や専門家に確認したうえで、コストと売却価格のバランスを見極めることが重要です。

🔍詳しくはこちら：解体せずに進める空き家売却のポイント

賃貸物件として再生し投資家に売却する

空き家のまま売り出してもなかなか売れない負動産でも、一度賃貸物件として再生してから売却すると、買い手が見つかりやすくなることがあります。

具体的には、まず人が住める状態までリフォームを行い、入居者を募集します。実際に賃借人がついた状態（オーナーチェンジ）で売却すれば、不動産投資家にとって魅力的な収益物件となります。

この方法のメリットは投資家の購入ハードルが下がる点です。空室の物件を買う場合、投資家は「本当に借り手がつくのか」という不安を抱えます。しかし既に入居者がいるオーナーチェンジ物件なら、購入した瞬間から家賃収入が見込めるため、その不安がありません。結果として買い手の数が増え、売却の可能性が高まります。

ただしこの方法は、リフォーム費用の負担や入居者募集の手間がかかるため、ある程度の資金と知識が必要です。「自分でそこまでやるのは難しい」という場合は、こうした再生スキームを持つ専門の買取業者に売却することで、同じ価値を引き出せるケースもあります。フィリアコーポレーションでも、買い取った負動産をこの方法で再生・運用しています。

隣地や知人に無償で引き取ってもらう

負動産を手放す方法として、隣地の所有者や知人に無償で譲るという選択肢もあります。特に隣地の所有者にとっては、自分の土地が広くなるチャンスであり、無償で手に入るならメリットのある話になり得ます。間口や敷地が広がることで土地の使い勝手や資産価値が上がるケースもあるため、交渉次第で引き取ってもらえる可能性があります。

ただし注意点もあります。広い土地の場合は、引き取った側の固定資産税の負担が増えてしまうため、相手にとってデメリットが上回ると敬遠されることがあります。知人に譲る場合も、負動産の事情を理解してくれる相手でなければ話はまとまりません。

さらに見落としがちなのが税金の問題です。不動産を無償で譲渡すると、その不動産の評価額によっては受け取った側（新所有者）に贈与税が課されることがあります。「タダであげるのだから相手は得をするはず」と思っていても、思わぬ税負担が発生して相手に迷惑をかけてしまうケースもあります。

無償譲渡を検討する際は、相手のメリット・デメリットと税金の取り扱いを事前に確認し、必要に応じて税理士に相談しておくと安心です。

⚠不要な物件をタダで手放す「空き家の無償譲渡」が本当に可能なのか、その現実と気を付けるべき注意点をまとめています。

マッチングサイトで引き取り手を探す

近年は、不要な不動産を欲しい人とつなぐ個人間取引のマッチングサイトが複数存在します。「負動産を手放したい人」と「安く不動産を手に入れたい人」を直接結びつけるサービスで、自分で引き取り手を探して交渉することができます。仲介手数料がかからない点はメリットです。

ただし、この方法には個人間取引ならではのリスクがあります。不動産会社が間に入らないため、契約書の作成・引き渡し条件の取り決め・代金の支払いといった手続きをすべて当事者同士で行わなければなりません。素人同士の取引では契約内容が曖昧になりやすく、引き渡し後にトラブルへ発展するケースが少なくありません。

特に負動産の場合は、雨漏り・シロアリ・境界の問題・再建築不可といった引き渡し後に発覚しやすいリスクを多く抱えている点に注意が必要です。こうしたリスクを相手に十分説明せずに引き渡すと、後から「聞いていない」とトラブルになり、損害賠償を求められる可能性もあります。

マッチングサイトを利用する場合は、物件のリスクを相手にきちんと把握してもらったうえで契約することが何より重要です。不安がある場合は、契約書だけでも専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。

空き家バンクを活用する

負動産を処分する方法のひとつに、自治体が運営する「空き家バンク」への登録があります。空き家バンクとは、売却・賃貸を希望する空き家情報を自治体が集約し、移住希望者などとマッチングする無料の制度です。地域への移住・定住を考えている人との出会いが期待できます。

ただし実務的な視点で言えば、空き家バンク経由で実際に成約したという話はそれほど多くありません。登録しても問い合わせが入らないまま時間だけが過ぎてしまうケースも珍しくないのが実情です。

また空き家バンクは売主と買主が直接やり取りするケースが多く、不動産の知識がないまま交渉を進めると、価格や契約条件で不利になってしまうリスクがあります。負動産は引き渡し後のトラブルも起きやすいため、個人間での取引には注意が必要です。

とはいえ、不動産会社が仕入れ目的で空き家バンクをチェックしていることもあり、登録しておくことで思わぬ問い合わせが入る可能性もあります。空き家バンクはあくまで補助的な手段と位置づけ、まずは専門業者への相談を優先するのが現実的なおすすめです。

自治体や国に寄付する

負動産は、自治体へ寄付して処分できる場合があります。寄付が認められれば、コストをかけずに無償で不動産を手放せるうえ、その後の固定資産税や管理責任からも解放されるというメリットがあります。

ただし現実には、自治体や国が負動産の寄付を受け入れてくれるケースは非常に限られています。その理由は明確で、行政が引き取れば、その土地を税金を使って管理し続けなければならなくなるからです。

自治体にとって、活用の見込みがない土地を受け入れることは負担でしかありません。管理されない土地は雑草が生い茂り、害虫の発生や近隣からのクレームにつながります。そうした維持・管理のコストを税金で負担することになるため、自治体は道路拡張や公共施設の用地など明確な利用目的がある土地でない限り、寄付を受け付けないのが一般的です。

つまり「いらないから国や自治体にもらってもらおう」という考えは、ほとんどの場合通用しません。使っていない不動産であっても、所有者である限り管理責任からは逃れられないのが現実です。寄付に過度な期待をせず、売却や他の処分方法を並行して検討することをおすすめします。

相続土地国庫帰属制度を申請する

相続土地国庫帰属制度とは、相続した不要な土地を国に有料で引き取ってもらえる制度です。2023年4月にスタートした比較的新しい制度で、これまで手放す方法がなかった負動産の処分手段として注目されています。

この制度の最大のメリットは、相続放棄とは異なり、欲しい財産は相続しつつ、不要な土地だけを手放せる点です。相続放棄では預貯金などすべての財産を放棄しなければなりませんが、この制度なら現預金は相続したうえで、負動産となる土地だけを国に引き渡すことができます。

メリット	デメリット
相続したうえで不要な土地だけを手放せる	利用できる土地の条件が限定されている
国が引き取るため将来の管理責任がなくなる	審査手数料・負担金などの費用がかかる

ただし注意点として、対象となる土地には厳しい条件があります。建物が建っている土地・担保権が設定されている土地・境界が不明確な土地などは対象外です。また申請には審査手数料に加え、10年分の管理費相当額の「負担金」を国に納める必要があります。

費用を払ってでも不要な土地を確実に手放したいという方に向いた制度です。ただし建物付きの負動産は対象外となるため、まずは自分の物件が条件を満たすか確認することが必要です。

相続放棄を検討する

相続放棄をすれば、そもそも負動産を相続せずに済みます。負動産を引き継ぎたくない場合の根本的な解決策ですが、制約が非常に大きい点に注意が必要です。

メリット	デメリット
負動産を所有せずに済む	預貯金など他の財産も一切相続できない
管理責任・維持費から完全に解放される	相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所での手続きが必要

相続放棄の最大のネックは、不動産だけでなく、現預金を含むすべての財産を放棄しなければならないことです。ここで慎重に判断していただきたい実際の事例があります。

フィリアコーポレーションへ相談に来られた方の中に、再建築不可の戸建てを相続することになり、複数の不動産会社に相談しても売却の目処が立たず、「売れない不動産を相続するくらいなら、現金数百万円も含めて相続放棄しよう」と考えていた方がいました。

しかし、ここで一度立ち止まって計算してみることが大切です。例えば現金500万円と売却困難な訳あり不動産を相続する場合、訳あり不動産を専門業者に有償で引き取ってもらう（こちらが100万円を支払って買い取ってもらう）という選択肢もあります。この場合、手残りは現金500万円−100万円＝400万円です。一方、相続放棄をすれば手元に残るのは0円です。

このように、相続放棄が本当に得なのかは必ず計算したうえで判断することが重要です。負動産の処分に費用がかかったとしても、他の財産を相続できるなら、そのほうが有利なケースは多くあります。判断に迷う場合は、不動産の専門業者や専門家に相談することをおすすめします。

🔍詳しくはこちら：実家の相続放棄を選ぶ判断基準

💡もっと知りたい：再建築不可物件の相続放棄の可否と注意点

負動産の処分に必要な書類

負動産を処分する際は、選ぶ方法によって必要な書類が異なります。ここでは代表的な「売買による処分」と「相続放棄による処分」に分けて、必要書類を整理します。

■一般的な売買で処分する場合

不動産を売却して手放す場合は、主に以下の書類が必要です。

• 登記識別情報（権利証）
• 所有者の印鑑証明書（3ヶ月以内に取得したもの）
• 実印
• 土地・建物の登記簿謄本
• 固定資産評価証明書・公課証明書
• その他物件に関する書類一式（測量図、隣地との覚書など）

ただしフィリアコーポレーションへの買取の場合、測量図がない・境界が未確定といった状態でも対応可能です。まずは住所をお知らせいただければ、必要書類の準備からサポートいたします。

■相続放棄をする場合

相続放棄の手続きは家庭裁判所への申述が必要で、亡くなったことを知った日から3ヶ月以内に完了させなければなりません。期限が短いため早めの準備が重要です。基本的な必要書類は以下の通りです。

• 相続放棄申述書
• 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
• 相続放棄する人の戸籍謄本

ケースによって追加書類が求められることもあるため、相続放棄を検討する場合は早めに家庭裁判所や専門家へ確認しておくと安心です。

負動産にしないための対策

負動産は、いったん抱えてしまうと処分に大変な労力がかかります。だからこそ重要なのが、そもそも不動産を負動産化させない「予防」です。特に負動産の多くは相続をきっかけに生まれるため、相続が起こる前からの準備が大きな差を生みます。

負動産にしないための対策を5つ紹介します。

• 生前に親族間で話し合っておく
• 相続前に物件の資産価値を見極める
• 持分の共有状態を解消しておく
• 定期的な管理で建物の状態を維持しておく
• 使い道のない物件は早めに手放す

生前に親族間で話し合っておく

負動産化を防ぐうえで最も効果的なのが、親が元気なうちに家族で話し合っておくことです。所有している不動産の現状を把握し、登記情報を整理したうえで、「売るのか・残すのか・誰が引き継ぐのか」を事前に決めておくことで、相続時の混乱を大きく減らせます。

ここで何より大切なのが、誰か1人が代表して率先して動くことです。

フィリアコーポレーションへ相談に来られる方を見ていて毎回感じるのは、問題がこじれる原因のほとんどが「全員が他人事として先送りにしてしまうこと」だということです。「兄が考えるだろう」「妹に任せよう」とお互いに様子を見ているうちに、誰も動かないまま時間が過ぎ、相続が連鎖して権利者が増え、収拾がつかなくなっていきます。

逆に言えば、家族の中に一人でも「自分が中心になって進める」という代表者がいれば、問題は驚くほどスムーズに動き出します。フィリアコーポレーションでは、相談に来られた方を窓口として、期日を設定しながら手続きをサポートし、一つずつ着実に前へ進めていきます。

完璧な合意を待つ必要はありません。まずは家族の中で誰か一人が動き出し、必要に応じて専門家を頼ること。それが負動産を生まないための最良の第一歩です。

相続前に物件の資産価値を見極める

負動産化を防ぐには、所有している不動産が「今いくらで売れるのか」「将来売れなくなるリスクはないか」を早めに把握しておくことが重要です。資産価値を定期的に確認する習慣を持つことで、最適なタイミングで売却・活用の判断ができます。

特に過疎が進むエリアや災害リスクのある立地の物件は、時間の経過とともに価値が下がりやすいため注意が必要です。「今は売れる物件」でも、数年後には買い手がつかなくなる可能性があります。

資産価値を調べる方法はいくつかあります。最近では「市区町村名＋坪単価」で検索するだけで、おおよその市場価格を把握できます。さらにSUUMO・LIFULLHOME’S・アットホームなどのポータルサイトで、近隣で現在売り出されている物件の価格を確認することで、より具体的な相場感がつかめます。

こうした自分での調査に加えて、不動産会社に査定を依頼して客観的な評価をもらっておくと安心です。早い段階で資産価値を把握しておけば、「気づいたときには手遅れだった」という事態を避けられます。相続が発生する前から、所有不動産の価値を定期的にチェックしておきましょう。

持分の共有状態を解消しておく

共有名義の不動産は、負動産化する最大のリスク要因のひとつです。なぜなら、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要だからです。

共有者が分散していると、売却の意思があっても全員から署名・捺印をもらう必要があり、それだけで大変な手間がかかります。さらに深刻なのが、時間の経過とともに共有者が増えていくという問題です。最初は親子・兄弟など数人の共有でも、相続が繰り返されるたびに権利者は連鎖的に増えていきます。

相続が二次・三次と続くと、最終的には「会ったこともない、ほぼ他人」というレベルの親戚まで共有者に含まれるケースも珍しくありません。そうなると全員の連絡先を把握すること自体が困難になり、合意形成は事実上不可能に近づきます。こうして誰も手をつけられない負動産が生まれてしまうのです。

こうした事態を防ぐには、共有状態を早めに解消し、できるだけ単独名義にしておくことが大切です。具体的には、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」や、一人が不動産を取得して他の相続人に金銭で精算する「代償分割」が有効です。

共有状態は放置するほど解消が難しくなります。共有者が少なく、関係性が近いうちに整理しておくことが、将来の負動産化を防ぐ鍵となります。

💡親族間トラブルの原因になりやすい共有不動産について、スムーズに持分を解消し処分するための手順をご確認いただけます。

定期的な管理で建物の状態を維持しておく

すぐに売却・処分できない空き家を抱えている場合、定期的な管理を続けることが資産価値を守るうえで非常に重要です。空き家は放置すればするほど老朽化が一気に進みます。人の気配がなくなるとハクビシンなどの動物が侵入し、風通しがされないことで湿気がこもって建物が腐敗していきます。シロアリ被害も広がり、最悪の場合は倒壊にまで至ります。

ここで強調したいのが、「放置するか・管理するか」で建物の状態は劇的に変わるということです。

フィリアコーポレーションへ相談に来られた所有者様の中に、空き家期間は5年間あるものの、週に一度、窓を開けて風通しをしているという方がいました。その物件は驚くほど状態が良く、問題なく売却することができました。一方で、わずか半年間でも完全に放置された空き家は、傷みが進んで価値が大きく下がってしまいます。週一で手入れをした5年間の空き家のほうが、放置された半年間の空き家よりも高く売れる—これは現場で何度も目にしてきた事実です。

すぐに手放せない事情がある場合でも、換気・通水・庭の手入れといった最低限の管理を続けるだけで、将来の売却価格は大きく変わります。遠方で管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も検討するとよいでしょう。

使い道のない物件は早めに手放す

これまで述べてきた内容とも重なりますが、使い道のない不動産は、できるだけ早く手放すことが最善の対策です。

その理由は明確で、建物は時間の経過とともに確実に価値が下がっていくからです。今日が一番新しく、今日が一番状態が良い。つまり、多くの場合「今が一番高く売れるタイミング」なのです。1年先送りにすれば、その分だけ老朽化が進み、買い手も価格も減っていきます。

「もう少し待てば価値が上がるかもしれない」と期待する方もいますが、負動産の場合、価値が上がることはまずありません。都市部の好立地であれば土地の値上がりも期待できますが、需要の乏しいエリアの負動産は、その町が大規模な再開発でもされない限り、価格が上向くことはないのが現実です。むしろ人口減少が進むほど、価値は下がり続けます。

固定資産税・管理費・維持の手間を払い続けながら、価値が下がっていくのを待つことに合理性はありません。使う予定がないと判断したなら、最も価値の高い「今」動くことが、結果的に最も損の少ない選択になります。

売却が難しい物件でも、専門の買取業者であれば値段がつくケースは多くあります。まずは現状を専門家に相談し、早めに出口を見つけることをおすすめします。

負動産の処分に関するよくある質問

負動産を処分したいのですが、どうすれば良いですか？

負動産の処分方法はいくつかあります。主な選択肢は以下の通りです。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 専門の買取業者に売却する
• 解体して更地にして売却する
• 賃貸物件として再生し投資家に売却する
• 隣地や知人に無償で引き取ってもらう
• マッチングサイトで引き取り手を探す
• 空き家バンクを活用する
• 自治体や国に寄付する
• 相続土地国庫帰属制度を申請する
• 相続放棄を検討する

ただし、どの方法が最適かは物件の種類・状態・権利関係によって大きく異なります。自分で一つずつ検討するのは難しいため、まずは不動産会社に相談し、自分の物件にとってどの方法が最適かを確認することをおすすめします。

フィリアコーポレーションは負動産・訳あり不動産を専門に扱う不動産会社です。買取はもちろん、買取が難しいケースでも最適な処分方法をアドバイスいたします。査定・ご相談は無料ですので、お気軽にご連絡ください。

♦他社で断られた老朽化物件や、ゴミが残ったままの相続空き家など、当社で実際に解決へと導いた買取実績をご覧ください。

負動産の相続放棄はできますか？

はい、相続放棄をすれば負動産を相続せずに済みます。ただし相続放棄には重大な注意点があります。

相続放棄をすると、不動産だけでなく現預金を含むすべての財産を放棄しなければなりません。「いらない不動産だけを放棄する」ということはできないため、本当に放棄すべきかどうかは慎重に判断する必要があります。

実際にフィリアコーポレーションへ相談に来られた方の事例をご紹介します。再建築不可の戸建てを相続することになり、複数の不動産会社に相談しても売却の目処が立たず、「売れない不動産を相続するくらいなら、現金数百万円も含めて相続放棄しよう」と考えていた方がいました。

ここで一度計算してみることが大切です。仮に現金500万円と売却困難な訳あり不動産を相続する場合、訳あり不動産を専門業者に有償で引き取ってもらう（こちらが100万円を支払って買い取ってもらう）という方法もあります。この場合の手残りは、500万円−100万円＝400万円です。一方、相続放棄をすれば手元に残るのは0円です。

このように、相続放棄が本当に得なのかは必ず計算したうえで判断することが重要です。費用を払ってでも不動産を処分できれば、他の財産を相続できる分、有利になるケースが多くあります。判断に迷う場合は、まず専門業者に「その不動産が処分可能かどうか」を相談してみることをおすすめします。

不要な不動産を処分するにはどうすればいいですか？

まずはその不動産の市場価値を見極めることが出発点です。価値の有無によって取るべき方法が変わります。

• 売却できる見込みがある場合：不動産会社の仲介や、専門の買取業者への売却を検討します。需要のある物件は仲介、再建築不可や老朽化した物件は買取が現実的です。
• 売却が難しい場合：隣地や知人への無償譲渡、自治体や国への寄付、相続土地国庫帰属制度の利用などを検討します。
• 相続前で財産全体を見直したい場合：相続放棄も選択肢になりますが、すべての財産を放棄することになるため慎重な判断が必要です。

どの方法を選ぶにしても共通して言えるのは、早めに動くことが大切だということです。不動産は所有している限り固定資産税や管理費がかかり続け、建物は時間とともに価値が下がっていきます。先送りにするほど処分は難しくなり、コストだけが積み上がっていきます。

「売れるのか、売れないのか」「いくらで手放せるのか」を判断するためにも、まずは負動産に強い専門業者へ相談してみることをおすすめします。フィリアコーポレーションでは査定・相談を無料で承っていますので、お気軽にご連絡ください。