空き家の解体で固定資産税は減免される？【2026年10月最新】専門家がわかりやすく解説

空き家を解体すると固定資産税は減免される？

結論からお伝えすると、空き家を解体しただけで固定資産税が減免されることはありません。むしろ土地の固定資産税は上がります。「古い家を壊せば税金が軽くなる」と思われがちですが、実は逆なのです。

理由は「住宅用地の特例」です。住宅が建っている土地は、固定資産税の計算のもとになる金額が大きく下げられています。今まで払っていた税金は、すでにこの特例で減免された状態だったわけですね。

土地の区分	固定資産税の計算のもと	都市計画税の計算のもと
200㎡以下の部分	評価額×1/6	評価額×1/3
200㎡を超える部分	評価額×1/3	評価額×2/3

建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。よく「6倍になる」と言われますが、更地には負担を和らげる調整のしくみがあり、実際は固定資産税で最大約4.2倍、都市計画税で約2.1倍です。

たとえば土地の評価額が3,000万円（200㎡以下）の場合で見てみましょう。

• 住宅が建っている状態：3,000万円×1/6×1.4%＝年7万円
• 更地にした状態：3,000万円×70%×1.4%＝年29.4万円

6倍ほどではないとはいえ、年22万円以上の負担増。決して小さくありませんよね。なお固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるので、解体するなら年明けを過ぎてからが鉄則です。

この負担増を抑えるには、自治体の減免制度を使って、自分から減免申請をする必要があります。減免は待っていても自動ではかかりません。しかも制度があるかどうかは自治体次第なのです。

では、具体的にどうすれば減免を受けられるのか？ここからは、解体後の固定資産税を減免する3つの方法と、減免以外で実質負担を減らす2つの工夫をご紹介します！

解体するか売るか迷っている方は、以下の記事で更地売却の利点と注意点を解説しています。

空き家の解体で固定資産税を減免する方法

解体後の固定資産税は、何もしなければ上がったままです。ただ、条件が合えば減免を受けられる制度もありますし、税金そのものは減らなくても負担を軽くする工夫はあります。ここでは、3つの減免制度と、実質的な負担を減らす2つの工夫を順番に見ていきましょう！

• 自治体の減免制度を利用する
• 解体後の跡地を公共の用に提供して非課税・減免を受ける
• 災害による被害専用の減免制度を活用する
• 解体後に駐車場として利用する
• 固定資産税をクレジットカード払いにして実質負担を減らす

自治体の減免制度を利用する

解体後の固定資産税を抑える方法として、まず確認したいのが自治体独自の減免制度です。老朽化した空き家の解体を後押しするため、更地にしても一定期間は税金を据え置く制度を設けている自治体があるのです。一都三県でも、次のような例があります。

自治体	主な対象	減免の内容
東京23区の不燃化特区	特区内の老朽建築物を解体した土地	土地の税額の8割を最長5年度分減免（2031年3月末までの解体が対象）
千葉市	1年以上空き家だった住宅を2026年8月以降に解体した土地	特例が外れて増えた分を、解体翌年度の1年分減免
埼玉県久喜市	1981年5月以前に建てられた空き家を解体した土地	特例が使えた場合との差額を3年間減免

当社がある板橋区にも不燃化特区があり、木造住宅が密集する地域の解体を後押ししています。

ただし、条件はかなり細かいです。久喜市の場合は、2027年1月1日までに解体しなければ対象外。不燃化特区でも、跡地を駐車場にしたり雑草を伸び放題にしたりすると減免は受けられません。行政から勧告を受けた空き家を対象外とする自治体もあります。

制度があるかどうか、解体前に必ず確認すること。これが大前提なのです。壊してから「対象外でした」では取り返しがつきません。解体費用の補助金と合わせて、まずは市区町村の窓口に問い合わせてみてくださいね！

解体後の跡地を公共の用に提供して非課税・減免を受ける

空き家を解体した跡地を、自治体に無償で貸して広場などとして使ってもらう。こうした「公益のために直接使われる土地」は、固定資産税が非課税や減免になる場合があります。自分では使い道のない更地でも、地域の役に立てながら税負担を抑えられるわけですね。

一都三県でも、次のような制度があります。

自治体	制度の内容	主な条件
東京都文京区	空き家の跡地を区が無償で借り、憩いの広場や消火器具置場などに活用	原則10年間の無償貸付。解体費用は上限200万円を区が補助
神奈川県横浜市	借地公園制度。民有地を市が借りて公園にする	500㎡以上、20年以上貸せること。固定資産税・都市計画税が減免され、相続税の評価も4割減

文京区のように、解体費用の補助と跡地の活用がセットになった制度は、特に使い勝手が良いと思います。

ただし、どんな土地でも借りてもらえるわけではありません。面積や形、前面道路の幅などから、自治体が「活用できる」と判断した土地に限られます。お金を取って使わせる場合は、減免の対象から外れるのも注意点です。

もう一つ大事なのが、契約期間中は売ることも自分で使うこともできない点。10年、20年と土地が動かせなくなるのです。将来売るつもりがあるなら、貸す前によく考えること。正直、相続した空き家を早く手放したい方には、向いていない方法かもしれません！

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災害による被害専用の減免制度を活用する

地震や台風、大雨、火事などで建物が壊れてしまった場合は、災害専用の減免制度が使えます。固定資産税はこうした場合に備えて、各自治体が条例で減免のルールを定めているのです。

ポイントは次の2つです。

• 災害による減免：被害を受けた土地や建物について、損害の程度に応じて固定資産税が減額、または全額免除されます。
• 被災住宅用地の特例：災害で住宅がなくなったり、壊れて取り壊したりした土地は、被災後2年度分は住宅用地の特例がそのまま続きます。つまり、更地になっても税金がすぐに跳ね上がることはないわけですね。

注意したいのは、どちらも自分から申請しないと受けられない点です。申請の期限は自治体ごとに決まっていて、多くは納期限までとされています。被災直後は生活の立て直しで手一杯だと思いますが、建物が壊れた様子は写真に残しておきましょう。罹災証明書と合わせて、申請のときに役立ちます。

なお、この制度はあくまで災害で被害を受けた場合に限られます。老朽化で自分から解体したケースは対象外なので、混同しないようにしてくださいね。被害の大きさによって減免の割合も変わりますので、詳しくは物件のある市区町村、東京23区なら都税事務所に問い合わせてみてください！

解体後に駐車場として利用する

解体した跡地を駐車場にするのも、よく知られた方法です。ただ、ここは誤解の多いところなので、正直にお伝えしますね。

まず、駐車場にしても住宅用地の特例は戻りません。土地の評価額が下がるわけでもなく、税金は更地と同じ水準です。アスファルト舗装や精算機には、別に税金（償却資産税）がかかることもあります。

それでも駐車場をおすすめできるのは、収益で税負担をまかなえるからです。

• 税金の増加：前にご紹介した例だと、年22万円ほど
• 駐車場の収入：仮に月1.5万円で3台貸せれば、年54万円

税金そのものは減らなくても、実質的な負担はプラスに転じるわけですね。

減免という点では、東京23区に、200㎡までの部分の税額を2割減らす「小規模非住宅用地の減免」があります。ただし、不燃化特区の減免とは併用できません。不燃化特区の減免は、駐車場にすると対象外になってしまいます。

月極で貸せば借地借家法は適用されないので、売却が決まったら貸主の都合で解約できます。車が出入りしやすい道に面しているかは、事前に確認しておきましょう！

ちなみに、「舗装した駐車場なら特例が使える」という話を聞いたことがあるかもしれません。それは相続税の「小規模宅地等の特例」のことです。貸駐車場は土地の評価が200㎡まで50%減額されますが、固定資産税とは別の制度なのです。

固定資産税をクレジットカード払いにして実質負担を減らす

減免ではありませんが、ちょっとした節約術です。固定資産税をクレジットカードで払うと、ポイントがつく分だけ実質的な負担を減らせます。

2023年からは、納付書に印刷されたQRコードを読み取れば、全国共通の「地方税お支払サイト」からカードで払えるようになりました。窓口に行かずに、スマホで支払いが完結するので便利ですよね。

ただし、カード払いには決済手数料がかかります。目安は納付額の0.8%ほど。ポイント還元率がこれを下回ると、かえって損をしてしまうのです。

年30万円の固定資産税を払う場合で比べてみましょう。

• 決済手数料：約2,500円
• 還元率1%のカードのポイント：3,000円分
• 実質的な得：約500円

正直、劇的に安くなる方法ではありません。税金の支払いではポイント還元率が下がるカードもあるので、手持ちのカードの条件は事前に確認しておきましょう。

それより大事なのは、払い忘れを防げることかもしれません。期限を過ぎると延滞金がかかりますからね。根本的に負担をなくしたいなら、売却や活用を考えることが近道です。その方法は、後ほど詳しくご紹介します！

空き家解体後の固定資産税の減免対象になる条件

ここまで減免の方法を見てきましたが、誰でも受けられるわけではありません。減免や税負担の軽減には、満たすべき条件があります。ひとつでも外れると対象外になってしまうので、解体前に確認しておきたい3つの条件を見ていきましょう！

• 直近で解体もしくは売却予定がある
• 相続後も空き家を適切に管理している
• 各自治体ごとに設けている減免制度の対象である

直近で解体もしくは売却予定がある

自治体の減免制度は、「近いうちに解体する」と決まっている空き家を後押しするためのものです。そのため、解体の計画がはっきりしていることが前提になります。

多くの制度では、次の流れで進みます。

• 事前の確認：解体前に、自治体が対象となる空き家かどうかを確認・認定する
• 期限内の解体：決められた期限までに解体する
• 翌年度から減免：住宅用地の特例があった場合との差額が減免される

減免期間は自治体によってばらばらです。前にご紹介した千葉市は1年度分、埼玉県久喜市は3年間、東京23区の不燃化特区は最長5年度分でした。

注意したいのは、認定を受ける前に壊してしまうと対象外になる点です。期限を過ぎてからの解体も同じく対象になりません。

もう一つ、売却予定の方に知っておいてほしいことがあります。不燃化特区の減免のように、解体したときの所有者が持ち続けることを条件にしている制度があるのです。つまり、売ってしまえば減免はそこで終わり。そもそも減免を受ける前に売るなら、解体するかどうか自体を考え直す余地があるわけです。

当社のような買取会社なら、建物が残ったままの現況で買い取れます。解体せずに売れば、税金が上がる心配もありません。解体と売却、どちらが得か迷ったら、両方の数字を出して比べてみてくださいね！

相続後も空き家を適切に管理している

親の家を相続しても、すぐに売るか壊すか決められないことは多いですよね。でも安心してください。家が建っている限り、空き家でも住宅用地の特例は基本的にそのまま続きます。

ただし、例外があります。管理を怠って行政から「勧告」を受けると、特例が外れてしまうのです。2023年12月の法改正で、倒壊寸前の「特定空き家」だけでなく、放っておけばそうなりかねない「管理不全空き家」も勧告の対象になりました。

特例を守るために、最低限やっておきたいのは次の2つです。

• 定期的な換気：湿気がこもると、建物は一気に傷みます
• 通水：水を流さないと、排水口から臭いや虫が上がってきます

実際、当社にご相談いただいた方の中に、5年間空き家でも週1回は窓を開けて風を通していた方がいました。驚くほど状態が良く、問題なく売却できたのです。

あわせて知っておきたいのが、「相続空き家の3,000万円特別控除」です。これは固定資産税ではなく、売ったときの所得税・住民税の制度。相続した家を売った利益から最大3,000万円を差し引けます。1981年5月31日以前に建てられた家であることなどが条件で、相続から3年目の年末までに売る必要があります。2024年からは、買主が解体や耐震改修をする場合も対象になりました。

管理を続けて特例を守りながら、期限内に売って控除を使う。相続した空き家は、この順番で考えるのが一番損をしない方法です！

勧告の対象となる空き家の基準は、以下の記事で詳しく解説しています。

✅関連情報　売るか壊すか迷う親の家の処分手順

各自治体ごとに設けている減免制度の対象である

解体後の土地の減免は、国が全国一律で決めている制度ではありません。地方税法では、特別な事情がある場合に、市区町村が条例で固定資産税を減免できるとされています。つまり、制度を作るかどうか、どんな条件にするかは、それぞれの自治体次第なのです。

制度の中身はばらばらですが、条件にはよく似た傾向があります。一都三県の制度を見比べると、次のような項目が並んでいました。

• 古い空き家であること：1981年5月31日以前に建てられたものなど
• 一定期間使われていないこと：1年以上空き家だったなど
• 解体前に申請・認定を受けること：壊してからでは間に合わない
• 行政から勧告を受けていないこと：管理を放置した空き家は対象外
• 税金の滞納がないこと
• 跡地をお金もうけに使わないこと：駐車場や資材置き場は対象外になりやすい

ひとつでも当てはまらなければ、減免は受けられません。特に見落としがちなのが、解体のタイミングです。対象となる解体期間が決まっていて、数年で終わる制度も少なくありません。

制度があるかどうかは、「市区町村名＋空き家解体固定資産税減免」で検索すれば、だいたい見当がつきます。ただ、ホームページに載っていない運用もあるので、最後は必ず窓口で確認することが大切です。東京23区なら、区役所と都税事務所の両方に問い合わせてくださいね！

空き家解体後の固定資産税の減免制度がある自治体の例

国土交通省のまとめによると、空き家を解体した後の土地の税負担を軽くする措置を設けている市町村は、2023年12月時点で全国66市町村ありました。全国に約1,700ある市町村のうち、ほんの一部です。お住まいの地域にあればラッキー、というのが正直なところですね。

一都三県の主な制度と、全国の代表的な例をまとめました。

自治体	主な対象	減免の内容	対象となる解体期間
東京23区の不燃化特区	特区内の老朽建築物	土地の税額の8割を最長5年度分	2031年3月31日まで
千葉県千葉市	1年以上空き家だった住宅	特例が外れて増えた分を1年度分	2026年8月1日〜2031年1月1日
埼玉県深谷市	1981年5月31日以前に建てられた空き家	特例が外れて増えた分を3年間	2023年1月2日〜2030年1月1日
埼玉県久喜市	1981年5月31日以前に建てられた空き家	特例が使えた場合との差額を3年間	2021年1月2日〜2027年1月1日
石川県輪島市	特定空家等	3年間	ー
福岡県豊前市	老朽危険家屋	10年間（6年目以降は段階的に縮小）	ー

このほか、千葉県木更津市や埼玉県富士見市にも同様の制度があります。

表を見ると、期間も中身もかなり違うことがわかりますよね。深谷市の場合は、個人が持つ土地に限られ、法人は対象外です。売却などで納税者が変わると、相続の場合を除いて途中で打ち切られます。雑草が伸び放題になったり、跡地をお金もうけに使ったりした場合も同じです。

減免を受けた後に土地を売ると、その時点で減免が終わる制度もあります。「減免を受けてから売る」より、「建物があるうちに売る」方が手間も税金も少ないケースは珍しくありません。どちらが得か、解体前に一度試算してみることをおすすめします！

参照データ：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712269.pdf

空き家解体後の固定資産税の減免申請を進める手順

減免制度は、順番を間違えると使えなくなってしまうのが怖いところです。特に「先に壊してしまった」は取り返しがつきません。ここでは、相談から減免が始まるまでの流れを5つのステップに分けて、順番に見ていきましょう！

• 解体前に市区町村へ相談する
• 職員の現地判定で減免対象かを確認する
• 認定を受けてから解体工事を発注する
• 解体工事の完了後に減免を申請する
• 解体の翌年から減免が適用される

解体前に市区町村へ相談する

最初のステップは、解体業者に連絡することではありません。物件がある市区町村の窓口に相談することです。ここを飛ばして先に壊してしまうと、減免はまず受けられません。

相談先は、自治体によって分かれていることが多いです。

• 空き家の担当課：減免制度の有無、対象になる建物かどうか
• 税務課（東京23区は都税事務所）：減免の金額や申請時期
• 建築・まちづくりの担当課：解体費用の補助金

東京23区の不燃化特区のように、届出は区役所、減免の手続きは都税事務所と、窓口が分かれているケースもあります。

相談のときは、次のものを持っていくと話がスムーズです。

• 固定資産税の課税明細書：地番や面積、評価額が書かれていて、税額の試算に使えます
• 建物の写真：外観と傷んでいる箇所
• 登記簿謄本：名義人を確認するため

相続した家の場合、名義が亡くなった親のままだと申請できないことがあります。相続登記がまだなら、このタイミングで司法書士に相談しておきましょう。

正直、窓口で「うちには制度がありません」と言われることも多いと思います。それでも無駄ではありません。補助金や今後の税額の見通しまで聞いておけば、解体するか、建物ごと売るかの判断材料になりますよ！

相続した空き家の手続きの進め方は、以下の記事で順を追って解説しています。

職員の現地判定で減免対象かを確認する

相談して制度の対象になりそうだとわかったら、次は自治体の職員による現地調査です。書類だけでなく、実際に建物を見て減免の対象になるかを判断するのです。

職員がチェックするのは、主に次のような点です。

• 建物の傷み具合：屋根や外壁、基礎の状態、傾きの有無
• 周りへの危険：倒壊したり、瓦や外壁が落ちたりするおそれがないか
• 空き家の期間：実際に人が住んでいないか、使われていないか
• 建てられた時期：1981年5月31日以前の古い建物かどうか

自治体によっては、点数をつけて老朽度を判定し、一定以上の点数になれば対象と認める仕組みをとっています。

調査には、所有者の立ち会いを求められることが多いです。遠方に住んでいる方は、日程の調整に時間がかかるので早めに連絡しておきましょう。

注意したいのは、調査の結果「まだ使える建物」と判定されるケースです。この場合は減免の対象外になります。

ただ、裏を返せば、建物にまだ価値が残っているということ。壊して税金を払い続けるより、建物を活かしたまま売る方が、手元に残るお金が多いことも十分あり得ます。当社も、現地を見て建物を活かせると判断すれば、解体せずにそのまま買い取っています！

認定を受けてから解体工事を発注する

自治体から減免の対象と認められたら、いよいよ解体工事です。くれぐれも、認定の通知を受け取る前に工事を始めないでください。順番を守らないと、それだけで対象外になってしまいます。

解体費用の目安は、次のとおりです。

建物の構造	1坪あたりの解体費用
木造	5万〜7万円
鉄骨造	10万円前後

たとえば木造30坪の家なら、150万〜210万円ほどが一つの目安です。ただし、これは重機が入れる場所での話。狭い路地の奥で重機が入らない場合や、アスベストが含まれる建物は、費用が大きく上がります。家財が残っていれば、その撤去費用も別にかかります。一般的な戸建てで50万円前後、物があふれた家だと100万円を超えることも珍しくありません。

業者選びでは、2〜3社から見積もりを取って比べましょう。延床面積80㎡以上の建物を壊す場合は、工事の7日前までに自治体へ届け出る必要があります。業者が代行してくれることが多いですが、届出の義務は発注者にある点も覚えておいてください。

もう一つ大事なのが、解体の時期です。固定資産税は1月1日時点の状態で決まるので、年末に慌てて壊すより、年明けを過ぎてから壊す方が、その年の土地の税金は安く済むのです！

解体工事の完了後に減免を申請する

工事が終わったら、今度は減免の申請です。「認定を受けたから自動で安くなる」わけではありません。解体後にもう一度、自分から申請する必要があります。

申請に必要な書類は自治体によって違いますが、千葉市の場合は次のとおりです。

• 減免申請書
• 解体日がわかる書類：解体業者が発行する建物解体完了証明書など
• 1年以上使われていなかったことを示す書類：電気や水道の使用量がわかるものなど
• 土地の直近の納税通知書の写し

解体完了証明書は、工事が終わったら業者に忘れずに発行してもらいましょう。後から頼むと、手間取ることがあります。

申請の期限にも注意が必要です。千葉市は解体した翌年の4月末まで、東京23区の不燃化特区は、減免を受けたい年度の第1期分の納期限までと決まっています。遅れると減免できる金額が減ったり、その年度は対象外になったりするのです。

あわせて、解体後は法務局で建物の滅失登記も行いましょう。建物を壊してから1か月以内に申請する義務があります。これを放っておくと、壊したはずの建物に固定資産税がかかり続けることも。解体後の手続きは、減免申請と滅失登記をセットで進めてくださいね！

解体の翌年から減免が適用される

申請が通ると、解体した翌年度の固定資産税から減免が始まります。ここで少し、時間の流れを整理しておきましょう。

たとえば、2026年3月に解体した場合はこうなります。

年度	課税の基準になる日	税金の状態
2026年度	2026年1月1日（建物あり）	建物の税金も1年分かかり、土地は特例が使えたまま
2027年度	2027年1月1日（更地）	特例は外れるが、減免が始まる

解体した年に建物の税金が月割りで安くなることはありません。1月1日に建っていれば、1年分しっかりかかるのです。

減免の期間は、自治体によって1年から5年ほどです。ただ、期間中も油断はできません。東京23区の不燃化特区のように、毎年度申請し直す必要がある制度もあります。雑草を伸び放題にしたり、跡地を駐車場にしたりすると、途中でも打ち切られます。

そして、減免期間が終われば税金は本来の金額に戻ります。つまり減免は、更地にした後の負担を少しの間だけ軽くする「猶予期間」に過ぎないわけです。

その間に、跡地をどう活かすか、いつ売るかを決めておくこと。これが、減免を本当の意味で役立てるコツだと私は考えています！

空き家の固定資産税の減免をスムーズに受けるポイント

減免の手順はわかっても、いざ申請すると「条件を満たしていない」「書類がそろわない」とつまずく方は少なくありません。ここでは、申請をスムーズに進めるために、解体前から準備しておきたい3つのポイントをご紹介します！

• 空き家を適切に管理しておく
• 減免期間中の跡地の使い道が明瞭である
• 相続登記やその他手続きを早めに完了させておく

空き家を適切に管理しておく

減免をスムーズに受けるために、まず押さえておきたいのが日頃の管理です。管理を放っておいた空き家は、そもそも減免の対象から外れてしまうことがあるからです。

前にご紹介した埼玉県の深谷市や久喜市では、行政から「勧告」を受けた空き家を対象外としています。勧告とは、管理不足で周りに迷惑をかけている空き家に、自治体が改善を求めるものです。つまり、放置して勧告を受けてから「壊すので減免してください」は通らないのです。

解体前にやっておきたい管理は、次のとおりです。

• 換気と通水：月に1回でも窓を開け、水を流す
• 雨漏りの応急処置：見つけたらすぐに業者を呼ぶ
• 庭木や雑草の手入れ：隣の敷地にはみ出すと、苦情の原因になります
• 戸締まりの確認：ハクビシンなどの動物が入り込むのを防ぐ

そして、管理が必要なのは解体した後も同じです。東京23区の不燃化特区では、跡地が適正に管理されていると区長が証明しないと、減免が受けられません。深谷市も、雑草や樹木が伸び放題になれば途中で打ち切りです。

遠方に住んでいて通えない方も多いと思います。家族で当番を決めるか、管理を業者に任せるか、解体前の段階で決めておきましょう！

減免期間中の跡地の使い道が明瞭である

減免を受けている間、跡地は自由に使えるわけではありません。ここを知らずに使ってしまい、減免が打ち切られるケースもあるのです。

多くの制度では、減免期間中に次のような使い方をすると対象外になります。

• お金もうけに使う：貸駐車場、資材置き場、貸し倉庫など
• 新しい建物を建て始める：着工した時点で減免は終了
• 売却して持ち主が変わる：相続以外の名義変更で打ち切りになる制度も

つまり減免期間は、更地のまま管理しながら「次にどうするか」を決めるための期間なのです。

だからこそ、解体の前に跡地の使い道を決めておくことが大切になります。家を建て直すのか、売るのか、それとも当面は持ち続けるのか。自治体の窓口でも、解体後の予定を聞かれることがよくあります。

売るつもりなら、減免期間中に売却の準備を進めておくと効率的です。たとえば、お隣と立ち会って境界をはっきりさせる測量は、半年以上かかることもあります。減免が終わる頃に売りに出せるよう、逆算して動いておけば無駄がありません。

正直、「とりあえず壊して、使い道は後で考える」が一番もったいないと思います。減免が終わった後の計画まで決めてから壊す。この順番を意識してくださいね！

相続登記やその他手続きを早めに完了させておく

相続した空き家で、申請のときに一番つまずきやすいのが名義の問題です。

減免を申請できるのは、原則として土地の所有者や納税者本人です。ところが、登記の名義が亡くなった親のままになっているケースは本当に多いのです。この状態だと、誰が申請する権利を持っているのか証明できず、手続きが止まってしまいます。

2024年4月からは、相続登記が義務になりました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。それでも現場の実感としては、まだ登記していない方が多い印象です。

早めに済ませておきたい手続きは、次のとおりです。

• 遺産分割協議：誰が空き家を相続するかを相続人全員で決める
• 相続登記：決まった人の名義に変える
• 共有者の同意：兄弟で共有している場合、解体には全員の同意が必要

相続人が多いと、書類集めだけでも大仕事です。当社が関わった案件では、相続人が30人いて、司法書士の先生に任せてようやく書類がそろったこともありました。

相続登記を担当した司法書士に、そのまま売却時の登記もお願いすると、経緯を把握しているので手続きがスムーズです。名義の整理は、解体や売却のすべての出発点。早めに動いておきましょう！

空き家解体後の固定資産税の減免に関する注意点

減免制度は心強い味方ですが、「受けられたら一安心」とはいきません。制度の中身は自治体ごとにばらばらで、受けている途中で打ち切られることもあります。最後に、減免を受ける前に知っておきたい3つの注意点を確認しておきましょう！

• 自治体によって適用対象・期間に違いがある
• 期間中でも減免が打ち切られる場合がある
• 定期的に更新手続きをする必要がある

自治体によって適用対象・期間に違いがある

解体後の減免は、国の統一ルールではなく、それぞれの自治体が独自に作っている制度です。そのため、同じ「減免」でも中身は驚くほど違います。

違いが出やすいのは、次のような点です。

• 減らしてもらえる金額：税額の8割か、特例が外れて増えた分の全額か
• 期間：1年だけか、3年か、5年か
• 申請のタイミング：解体前の認定が必要か、解体後の申請だけで済むか
• 対象者：個人だけか、法人も含むか

もう一つ見落としがちなのが、制度そのものに期限があることです。たとえば埼玉県久喜市は、2027年1月1日までに解体しないと対象になりません。逆に千葉市のように、2026年8月に新しく始まった制度もあります。ネットで見つけた情報が、今も正しいとは限らないのです。

そして注意したいのが、ルールが決まるのは物件がある自治体だという点です。遠方に住む相続人の方が、自分の住まいの役所に問い合わせて「制度はない」と言われ、諦めてしまうケースもあります。

問い合わせるのは、空き家がある市区町村。そして必ず、解体する直前に最新の情報を確認してくださいね！

期間中でも減免が打ち切られる場合がある

一度減免が認められても、期間の最後まで続くとは限りません。条件から外れれば、その時点で打ち切りになります。

前の見出しでもお伝えしましたが、主な打ち切りのきっかけは次のとおりです。

• 跡地の管理不足：雑草や樹木が伸び放題になる
• お金もうけに使う：駐車場や資材置き場として貸す
• 建物を建て始める：新築工事に着手する
• 持ち主が変わる：売却などで名義が変わる

面白いのは、名義の変わり方で扱いが分かれる点です。埼玉県深谷市では、売却で持ち主が変われば打ち切りですが、相続で変わった場合は続けられます。

打ち切りになると、条件から外れた年度の分までで減免は終わり、翌年度からは本来の税額に戻ります。年22万円の負担増だった場合、残りの期間はまるごとその負担がのしかかるわけです。

怖いのは、条件から外れたことを黙っているケースです。自治体によっては、所有者に届け出の義務があります。後から分かれば、減免が取り消されることもあるのです。

使い方を変えたり、売ったりする予定ができたら、先に窓口へ相談すること。これが余計なトラブルを防ぐ一番の方法ですね！

定期的に更新手続きをする必要がある

減免は、一度申請すれば期間中ずっと自動で続くとは限りません。制度によっては、毎年度申請し直す必要があります。

たとえば東京23区の不燃化特区の減免は、毎年度の申請が条件です。しかも、跡地がきちんと管理されていることを区長が証明する書類も、毎回そろえなければなりません。申請の期限は、その年度の固定資産税の第1期分の納期限まで。23区では例年6月末ごろです。

うっかり忘れると、その年度は減免されずに本来の税額がかかってしまいます。1年忘れるだけで、数十万円の差が出ることもあるのです。

更新を忘れないために、次のことを習慣にしておきましょう。

• カレンダーに登録：毎年の申請期限を、スマホのリマインダーに入れておく
• 納税通知書の確認：届いたら、課税明細書に減免が反映されているかチェック
• 書類の保管：前回の申請書の控えを残し、次回の参考にする

引っ越しで住所が変わったときは、自治体への届け出も忘れずに。通知が届かなければ、更新のタイミングにも気づけません。

正直、毎年の手続きは地味に手間がかかります。その手間と減免の金額を比べて、早めに売却するのも立派な選択肢だと私は考えています！

空き家の固定資産税を減免する以外の対策

ここまで見てきたとおり、減免はあくまで期間限定の「猶予」で、使える地域も限られます。根本的に税金の負担をなくすなら、空き家そのものの扱いを決めることが近道です。活用する2つの方法と、手放す3つの方法を順番に見ていきましょう！

• 賃貸として家賃収入を確保する
• 解体して更地にし土地として活用する
• 専門会社に空き家を売却する
• 仲介会社を通して一般の買主に売却する
• 空き家バンクを活用する

賃貸として家賃収入を確保する

空き家を人に貸せば、家賃収入で固定資産税をまかなえます。建物が建っているので住宅用地の特例もそのまま使えて、税金が上がる心配もありません。

戸建ての賃貸は、実はとても需要があります。マンションより広く、隣と壁を共有していないので、小さな子どもがいても音を気にせず暮らせる。ファミリー層にとって魅力的な住まいなのです。家賃も、古い家だからといって周辺相場より大きく下げる必要はありません。

ただし、貸すまでには修繕が必要です。当社が空き家を賃貸用に整える場合、主に次の工事をします。

• クロスの張り替え
• 和室の畳の表替え
• お風呂・洗面台・トイレなど水回りの簡易リフォーム

これだけでも、100万〜200万円ほどかかるのが一般的です。修繕を始めてから入居者が決まるまで、おおむね4か月は見ておきましょう。

注意したいのは、2025年の法改正です。木造2階建てなどの家は、大がかりな修繕をするのに建築確認という役所の審査が必要になりました。傷みがひどい家は、貸せる状態に戻すこと自体が難しくなっているのです。

入居後も、水が出ない、雨漏りしたといった連絡が来ます。貸すなら、管理会社に任せる前提で収支を考えてくださいね！

解体して更地にし土地として活用する

建物の傷みがひどく、修繕しても使えない場合は、解体して土地として活用する道もあります。

主な活用方法は、次のとおりです。

• 駐車場として貸す：初期費用が少なく、始めやすい
• 新しく建物を建てる：自宅や賃貸住宅を建て直す
• 土地として売る：古家付きより、更地の方が買い手が見つかりやすい場合も

駐車場は、月極で貸せば借地借家法が適用されないので、売りたくなったら貸主の都合で解約できます。逆に、建物を建てる前提で土地を丸ごと貸すと借地借家法が適用され、簡単には返してもらえなくなるので注意が必要です。

ただし、ここまでお伝えしてきたとおり、更地にすると土地の固定資産税は最大で約4.2倍に上がります。解体費用も木造で1坪5万〜7万円ほど、30坪の家なら150万〜210万円はかかります。

当社では、古家付きのまま売る場合と更地にして売る場合、両方の価格を出してご提案しています。建物がまだ使えるなら、壊さない方が高く売れることもあるからです。

一番気をつけてほしいのは、建て替えができない土地のケース。いったん壊すと、二度と家を建てられません。解体する前に、建て替えられる土地かどうかを必ず確認することが鉄則です！

専門会社に空き家を売却する

「管理も修繕も、もう手に負えない」という方に一番おすすめなのが、空き家の買取を専門にする会社への売却です。売ってしまえば、固定資産税の負担そのものがなくなります。

当社のような買取会社に売る場合、主なメリットは次のとおりです。

• 現況のまま売れる：家具や荷物、仏壇が残っていても大丈夫
• 測量や片付けが不要：売主様に準備をお願いすることはほとんどありません
• 引き渡し後の責任を負わない：雨漏りやシロアリが後から見つかっても、売主様が責任を負わない条件（契約不適合責任の免除）で買い取ります
• 早く現金化できる：最短1週間ほどで決済可能

空き家は、引き渡した後に不具合が見つかることが本当に多いのです。古い建物ほど、その心配は大きくなりますよね。だからこそ、その責任ごと引き受けられるかどうかが、専門会社の大事な役割だと私は考えています。

実際、千葉県松戸市で、他社から「負の遺産だから相続放棄した方がいい」と言われていた傾きのある空き家を買い取ったこともあります。売主様からは「やっと肩の荷が下りた」と言っていただきました。

デメリットは、一般の買主に売るより価格が安くなりやすいこと。金額だけでなく、手間とリスクまで含めて比べるのが、後悔しない選び方です！

傾きがある相続空き家を現況のまま買い取った事例は、以下の買取実績をご覧ください。

仲介会社を通して一般の買主に売却する

少しでも高く売りたいなら、不動産会社に仲介を頼んで、一般の買主を探してもらう方法があります。立地や建物の状態が良ければ、買取より高い価格で売れる可能性があるのです。

一方で、次のような点は知っておきましょう。

• 時間がかかる：買主が見つかるまで、3か月から半年以上かかることも
• 仲介手数料がかかる：売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限
• 準備が必要：隣地との境界を確定する測量や、荷物の片付けを求められることが多い

高く売るには、買主の不安をなくすことが欠かせません。測量で境界をはっきりさせる、残った荷物を撤去する、庭の草木を手入れする。こうした準備の費用と手間は、売主様の負担になります。

正直なところ、古い空き家は仲介会社に後回しにされがちです。売却価格が低いわりに手間がかかり、引き渡し後のトラブルも多いからです。仲介会社にとっては、きれいなマンションを売る方が効率が良いのですね。

そしてもう一つ大事なのが、引き渡し後の責任です。一般の買主は、売主の責任を免除する条件を受け入れてくれないことも多いです。後から雨漏りが見つかれば、修繕費用を請求される可能性も。売却価格だけでなく、手元に残る金額で判断することをおすすめします！

買取と仲介の違いを整理したい方は、以下の記事で比較しています。

空き家バンクを活用する

空き家バンクとは、自治体が空き家の情報を集めて、利用したい人とマッチングする仕組みです。登録は無料で、移住を考えている人などに物件を紹介してもらえます。

地方では、空き家バンクをきっかけに売れたり貸せたりするケースもあります。自治体によっては、購入者向けの改修費の補助とセットになっていることもあるのです。

ただ、正直に言うと、実務の中で「空き家バンクで売れた」という話はほとんど聞きません。都市部では、空き家バンクを運用していない自治体も少なくありません。

注意したいのは、売主と買主が直接やり取りするケースが多い点です。

• 価格の決め方：相場がわからないまま、安く売ってしまうおそれがある
• 契約条件：引き渡し後の責任などを決めずに進めて、トラブルになることも
• 時間：問い合わせが来るまで、何か月も待つことがある

不動産の知識がないまま話を進めると、後から思わぬ損をしかねません。

なので、空き家バンクはメインの売り方ではなく、補助的な手段として考えるのがいいと思います。まずは専門の会社に相談して相場を知り、そのうえで登録するかどうかを決めてくださいね！

株式会社フィリアコーポレーションの対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	146件
再建築不可	92件
長屋・連棟	60件
共有持分	25件

※2026年10月時点

空き家解体後の固定資産税の減免に関するよくある質問

空き家を解体すると固定資産税はどうなりますか？

土地の固定資産税は上がります。住宅が建っている土地には、税金を最大1/6に抑える「住宅用地の特例」がありますが、解体するとこれが外れるからです。ただし、すぐに上がるわけではありません。固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるので、上がるのは解体後に最初の1月1日を迎えた翌年度からです。建物の税金はなくなるので、その分は差し引いて考えてください！

空き家の固定資産税は減免されますか？

建物が建っている限り、空き家でも住宅用地の特例で税金は軽くなっています。これ以上の減免は、原則としてありません。解体後の土地については、一部の自治体が独自の減免制度を設けています。東京23区の不燃化特区や千葉市、埼玉県深谷市などです。対象や期間は自治体ごとに違うので、解体前に必ず窓口で確認しましょう！

空き家の固定資産税が最大6倍に上がるのはいつからですか？

タイミングは2つあります。1つは、解体して更地のまま1月1日を迎えた翌年度から。もう1つは、管理不足で行政から「勧告」を受け、その後の1月1日を迎えた年度からです。2023年12月の法改正で、勧告の対象が「管理不全空き家」にも広がりました。なお、実際の上昇幅は6倍ではなく、最大で約4.2倍です。早めの管理と判断が大切ですね！

空き家を3年放置してもいいですか？

空き家を放置しただけで罰金を科されることはありません。ただ、3年は大事な節目です。相続登記は相続を知ってから3年以内が義務で、怠ると10万円以下の過料の対象になります。相続した空き家の3,000万円特別控除も、相続から3年目の年末までに売らないと使えません。建物も年々傷んでいきます。迷ったら、まずは無料査定でご相談ください！

【まとめ】空き家解体後の固定資産税の減免について

空き家を解体しても、固定資産税は自動では減免されません。むしろ住宅用地の特例が外れて、土地の税金は最大で約4.2倍に上がります。この記事のポイントをおさらいしておきましょう。

• 解体だけでは減免されない：減免を受けるには、自治体の制度を使って自分から申請する必要がある
• 制度があるのは一部の自治体だけ：一都三県では東京23区の不燃化特区、千葉市、深谷市、久喜市などに限られる
• 順番が大切：解体前に相談し、認定を受けてから壊す。先に壊すと対象外になる
• 減免は期間限定：1年から5年ほどで終わり、途中で打ち切られることもある
• 解体は年明け以降に：固定資産税は1月1日時点の状態で決まる

減免は、更地にした後の負担を少しの間だけ軽くする「猶予期間」に過ぎません。根本的に税金の負担をなくすなら、空き家をどうするかを決めることが一番の近道です。

当社は空き家をはじめ、一般的に売却が難しい不動産の買取を専門にしており、これまで1,000件以上のご相談をお受けしてきました。建物が残ったまま、家具や荷物もそのままで買い取れるので、解体費用も税金が上がる心配もありません。引き渡し後に不具合が見つかっても、売主様に責任を負っていただくことはありません。

正直、空き家は早く動いた方が、選べる道が多いのです。解体する前に、一度当社の無料査定で「壊さずに売った場合の金額」を確かめてみてください。一都三県のご相談なら、代表の私が直接お伺いします！