空き家を相続したらどうする？相続人がすべき手続きなどを専門家がわかりやすく解説【2026年10月最新】

空き家の相続に必要な手続き

親御様が遺した家を相続することになったら、何から手をつければいいのでしょうか。実は、それぞれの手続きに期限が定められており、順番も決まっています。相続するかどうかの判断から税の申告まで、4つのステップで確認していきましょう！

相続するかの判断を行う

最初に決めるのが、相続するかどうかです。相続人には相続しない自由もあり、家庭裁判所に申し立てれば相続放棄ができます。期限は原則として相続の開始を知ってから3か月以内。過ぎると放棄できなくなりますので、判断は早めに必要です。

ただし、空き家だけを選んで放棄することはできません。預貯金も含めた全財産を手放すことになる。ここが最大のネックなのです。

実際にあったご相談をお話しします。空き家を相続された方が、何社もの不動産会社に相談したものの売却の目途が立たず、「売り先に困る資産を相続するくらいなら」と、現金数百万円ごと放棄しようと考えておられました。

ですが、計算してみてください。現金500万円と売れない空き家がある場合、100万円を払って専門業者に引き取ってもらえば、手元には400万円が残ります。相続放棄をすれば0円です。

この差は決して小さくありませんよね。「とりあえず放棄」で動く前に、まず査定を取って数字を確かめてください。それからでも判断は間に合います！

遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合、誰がその空き家を引き継ぐのかを話し合って決めます。これが遺産分割協議です。遺言がなければ、この協議で所有者を確定させることになります。

協議がまとまるまでの間、空き家は相続人全員の共有状態です。つまり管理責任も全員が負うということですね。塀が崩れて通行人がけがをした、庭の草木が隣家に被害を与えた。こうした場合、誰が賠償するのかで揉めるケースは実際にあります。

そして見落とされがちなのが、税金への影響です。相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内。この時点で分割が決まっていないと、小規模宅地等の特例や配偶者控除が使えません。いったん高い税額を納めることになってしまうのです。

私が何より心配しているのは、協議が長引くことです。話し合いが止まっている間に相続人の誰かが亡くなれば、その方の相続人が加わります。時間が経つほど関係者が増え、合意はさらに難しくなるのです。

早く決めるほど、選べる道は多い。これが実務上の現実です！

実際、相続手続きを「難しそう・面倒そう」と感じる人は8割を超えており、専門用語の複雑さや遺産分割の家族間調整が主な理由です。

相続登記（名義変更）を行う

相続すると決めたら、次は空き家の名義を自分に移す相続登記です。

2024年4月から義務化され、相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

なぜ急ぐ必要があるのか。理由は明快で、名義が故人のままでは売却も賃貸も解体もできないからです。登記簿上の所有者と実際の所有者が違えば、買主は安心して取引できません。担保に入れて融資を受けることも不可能です。

そして共有者が複数いる場合は、なおさら早く動いてください。話し合いに時間がかかるうえ、放置している間に次の相続が発生すれば、権利関係はさらに複雑になります。

なお、売却をお考えの方に一つお伝えしておきます。フィリアコーポレーションは司法書士事務所と提携していますので、売却時の所有権移転登記と相続登記を同時に申請できます。登記が済んでいない段階でのご相談でも問題ありません。

「まず登記を終わらせてから」と待つ必要はないのです！

相続税の申告をする

遺産の総額が基礎控除を超える場合、相続税の申告が必要です。基礎控除の計算式はこちらです。

基礎控除額＝3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）

相続人が1人なら3,600万円、3人なら4,800万円ですね。空き家の評価額と他の財産の合計がこの範囲に収まれば、課税はされません。

申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。前にもお伝えしたとおり、この時点で遺産分割が決まっていないと各種の特例が使えませんので、協議は早めにまとめてください。

注意していただきたいのが、不動産の評価です。相続税では路線価や固定資産税評価額をもとに計算しますが、これらが実際に売れる金額とは限りません。特に再建築不可や未接道の物件は、評価額は高く出るのに、市場ではほとんど値がつかないことがあります。

評価額どおりの税金を払ったのに、売ってみたら半値以下。こうした落差を防ぐためにも、税理士と不動産の専門家、両方に早い段階で相談しておくことをおすすめします！

空き家を相続放棄する場合の注意点

「管理も税金も面倒だから相続放棄で済ませたい」。そう考える方は少なくありません。ですが放棄には、思っているほど都合のいい面ばかりではないのです。見落とされがちな2つの落とし穴を確認しておきましょう！

その他の遺産を失う

相続放棄で一番のネックが、これです。空き家だけを選んで放棄することはできません。

放棄の対象は、故人が遺したすべての財産です。預貯金も株式も、もちろん借金や滞納している税金も含めて、まとめて手放すことになります。「使い道のない家だけ要らない」という選び方は、制度上できないのです。

期限にも注意してください。原則として相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てが必要です。過ぎると単純承認とみなされ、放棄はできなくなります。

実際にあったご相談をお話しします。何社もの不動産会社に断られ、「売り先に困る資産を相続するくらいなら」と、現金数百万円ごと放棄しようとお考えの方がいらっしゃいました。

ですが、計算してみてください。現金500万円と売れない空き家がある場合、100万円を払って専門業者に引き取ってもらえば、手元には400万円が残ります。放棄すれば0円です。

売れないと思い込んでいた家に値段がつくこともあります。放棄を決める前に、必ず査定を取ってください！

空き家の管理義務が残る場合がある

相続放棄をすれば管理からも解放される。そう思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

民法940条では、相続を放棄した人であっても、その財産を現に占有していた場合には、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自分の財産と同じ程度の注意をもって保存しなければならないと定められています。

つまり、放棄した時点でその家を実際に使っていた、鍵を管理していたといった事情があれば、責任は残るということですね。放棄したから無関係、とは言い切れないのです。

そして、もう一つ現実的な話があります。結局は誰か一人が担当することになるという問題です。

実は私の両親の実家も空き家です。資産価値はなく、兄弟の間でも処分したいという意向で一致しています。それでも管理義務は残りますから、誰かが手をかけるしかない。今は私の両親が担っています。

全員が「自分は関わりたくない」と思っていても、家は放っておけば傷むのです。

だからこそ、根本的な解決は手放すことだと考えます。管理する人を決めるより、管理そのものをなくしてしまうほうが早いのです！

相続放棄をするとその後どうなるのか、権利の行方まで以下の記事で詳しく解説しています。

🔍詳しくはこちら　親の家の処分、手放し方ごとの流れ

相続後の空き家を放置するリスク

相続の手続きが終わっても、それで一安心とはいきません。使う予定のない家を持ち続けることには、相応のリスクがついて回ります。費用・資産価値・近隣トラブル・管理責任・行政指定という5つの観点から見ていきましょう！

維持管理の費用と税負担が続く

相続した空き家は、持っているだけでお金が出ていきます。

まず税金です。所有している限り、固定資産税と都市計画税を毎年納める義務があります。誰も住んでいなくても関係ありません。

項目	固定資産税	都市計画税
課税対象	国内の土地・建物	市街化区域内の土地・家屋
納税義務者	1月1日時点の所有者	1月1日時点の所有者
税率	1.4％	0.3％（制限税率）

住宅が建っている土地は住宅用地の特例で軽減されます。200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1に。これを超える部分もそれぞれ3分の1、3分の2に圧縮されます。

そして税金以外の負担も続きます。

• 交通費：定期的な風通しや通水のために現地へ通う費用
• 草刈り：草木が茂れば半年に1回程度は必要になります
• 修繕費：外壁や屋根が傷めば、その都度まとまった出費に

遠方にお住まいなら、通うだけでも大変ですよね。使っていない家のために、お金と時間をかけ続ける。冷静に考えると、なかなか厳しいのです。

建物の資産価値が下がり続ける

建物の価値は、時間とともに下がっていきます。これは築年数による当然の話なのですが、空き家の場合はもう一段、事情が違うのです。

人が住まなくなった途端、劣化が一気に加速します。

換気がされないので湿気がこもり、木材が腐り始める。カビが広がり、シロアリの被害も進みます。配管は固着し、雨漏りにも気づけません。人の気配がなくなればハクビシンが屋根裏に住み着くこともあり、最悪の場合は倒壊にまで至ります。

ただ、これは裏返せば管理次第で大きく変わるということでもあるのです。

実際にご相談いただいた方の中に、空き家期間は5年間でも、週に1回は窓を開けて風通しをされていた方がいました。驚くほど状態が良く、問題なく売却できています。一方で、たった半年の放置でも傷みが進んでしまう家もある。風通しをした5年のほうが、放置された半年より高く売れるのです。

とはいえ、遠方から毎週通うのは現実的ではありませんよね。

そして傷んだ建物は、修繕費がかさむうえに「リフォーム前提」と見られ、価格も下がります。今が一番高く売れるタイミングなのです！

近隣トラブルを招き損害賠償責任を負う場合がある

管理されていない空き家は、周囲にとって不安の種になります。実際に起こりやすいのは、こうしたトラブルです。

• 害虫・害獣の棲み処になり、隣家にまで広がる
• 不法投棄の場所にされ、ゴミ屋敷のような状態になる
• 人目につきにくいことから、放火や犯罪の標的になる
• 台風や地震で屋根や外壁が落下、建物が倒壊する

そして、もし近隣の方や通行人に被害が出た場合、所有者が賠償責任を問われる可能性があります。民法717条の土地工作物責任という規定で、建物の管理に不備があったことによる損害は、管理している側が負うという考え方です。

「うちの古い家なんて狙われないだろう」と思われるかもしれません。ですが、むしろ静かで人目につきにくい家こそ狙われやすいのです。

実際、フィリアコーポレーションには「隣の空き家が放置されていて困っている。所有者と連絡が取れないので代わりに連絡してもらえないか」というご相談も届きます。離れて暮らす所有者が気づかないところで、近隣の方が我慢を重ねているわけですね。

遠方だからこそ、目の届かないリスクは大きいのです。

所有者として管理義務を負う

空家等対策特別措置法では、所有者に対して周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理する義務が課されています。住んでいないから関係ない、という理屈は通用しないのです。

屋根や外壁が崩れて近隣に損害を与えれば、当然ながら責任を問われます。しかも建物の老朽化が進んでいると、火災保険や賠償責任保険の引き受けを断られることがある。いざというとき、すべて自己負担になりかねないわけですね。

ここで、国や行政が引き取ってくれないかと考える方もいらっしゃいます。ですが、まず無理だとお考えください。土地は放っておけば雑草が茂り、害虫が発生して周囲からクレームが来ます。引き取れば、その管理を税金で担うことになる。行政としても受けられないのです。使っていない不動産でも、所有者は責任から逃げられないという構造になっています。

そしてもう一つ、現実的な問題があります。結局は誰か一人が担当することになるのです。

実は私の両親の実家も空き家です。資産価値はなく、兄弟の間でも処分したいという意向で一致しています。それでも管理義務は残りますから、誰かが手をかけるしかない。今は私の両親が担っています。

全員が関わりたくないと思っていても、家は放っておけば傷むのです。だからこそ、管理する人を決めるより管理そのものをなくす。それが一番の解決だと考えます！

特定空家や管理不全空家に指定される場合がある

管理を怠っていると、市区町村から特定空き家または管理不全空き家に指定される可能性があります。空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづく制度です。

区分	主な内容
特定空き家	倒壊など保安上著しく危険、衛生上有害、著しく景観を損なっているといった状態の空き家
管理不全空き家	適切な管理がされず、放置すれば特定空き家になるおそれがある空き家

管理不全空き家は2023年12月の改正で新設された区分です。特定空き家に至る手前の段階から、行政が指導や勧告に動けるようになりました。つまり、行政の目が届くタイミングが以前より早まったということですね。

そして指定された後の流れはこうです。助言・指導から勧告へ進み、それでも改善されなければ命令、最終的には行政代執行による強制的な解体まであり得ます。

注意していただきたいのが勧告のタイミングです。ここで住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。しかも代執行で解体された場合、その費用は全額請求されます。木造でも100万円以上、規模によっては数百万円です。

自分で業者も時期も選べず、高額な請求書だけが届く。これほどもったいない終わり方はありません。

管理不全空き家の指定基準や特定空き家との違いは、以下の記事で詳しく確認できます。

【資産価値がある場合】空き家を相続したときの活用方法

相続した空き家に市場価値があるなら、選べる道は広がります。売却はもちろん、貸し出す、自分たちで住むという選択肢もある。ただし、それぞれに向き不向きがあるのです。4つの活用方法を順に見ていきましょう！

不動産会社に仲介を依頼して3年以内に売却する

建物の状態が良く、立地にも恵まれている空き家なら、仲介で売るのが一番高く売れます。市場価格に近い金額を狙えますし、買主さえ見つかれば希望の条件で進められるからです。ひび割れや傾き、雨漏りがなく、駅や商業施設が近い物件であれば、まず仲介を検討してください。

仲介で高く売るコツは、買主の不安を消しておくことです。確定測量で隣地との境界をはっきりさせる、残置物を撤去する、伸びた草木を刈る。手間はかかりますが、状態が整っているほど価格は伸びます。

そして意識していただきたいのが、3年以内という期限です。

相続した空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。ただし一定の要件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除が使えます。期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。ここを過ぎると控除は使えません。

税額にして数百万円単位の差が出ることもあります。動き出しの早さが、そのまま手残りに直結するのです！

空き家バンクを活用する

空き家バンクとは、自治体が売却や賃貸を希望する空き家の情報を集め、移住希望者などとマッチングする制度です。登録は無料で、自治体のサイトに物件情報が掲載されます。地方への移住を考えている方に向けて、行政が窓口になってくれる仕組みですね。

仲介手数料がかからず、自治体によっては改修費の補助を受けられることもあります。費用をかけずに買い手を探せる点は、たしかに魅力です。

ただ、実務での印象は正直なところ厳しいです。空き家バンク経由で実際に売れたという話は、ほとんど聞きません。

理由のひとつは、掲載したからといって積極的に売却活動が行われるわけではないこと。もうひとつは、売主と買主が直接やり取りするケースが多い点です。不動産の知識がないまま話を進めると、価格でも契約条件でも損をしやすいのです。引き渡し後にトラブルが起きても、間に入ってくれる人がいません。

ですから、あくまで補助的な手段と考えてください。まずは専門業者に相談して、自分の空き家にいくらの値がつくのかを確かめる。判断はそれからで十分です！

賃貸物件として貸し出す

売らずに貸すという選択もあります。毎月の家賃が入りますし、人が住むことで建物も傷みにくくなる。放置するよりずっと健全な使い方ですね。

しかも、戸建ての賃貸には強みがあります。マンションに比べて延床面積が大きいため、ファミリー層に需要があるのです。広さという分かりやすい価値がありますから、賃料も高めに見込めます。もし再建築不可の物件だったとしても、借りる側にとっては関係のない話ですので、賃料相場は建て替えできる物件とほとんど変わりません。

ただし、修繕費が発生するのは避けられません。長く空き家だった家をそのまま貸せることはまずなく、設備の入れ替えや傷んだ箇所の補修で、数十万円から数百万円の出費になることもあります。

ですから、先に数字で判断してください。近隣の賃料相場を調べ、いくらで貸せそうかを把握する。そのうえで、修繕費を何年で回収できるかを計算しておく。たとえば200万円かけて月8万円で貸せても、回収には2年以上かかります。しかもその間、借り手が付き続ける保証はありません。

感覚ではなく数字で。ここが分かれ目です！

自分や家族の住まいとして使う

相続した実家に自分が住む、あるいは家族や子どもに使ってもらう。思い出のある家を残せますし、住宅を新たに買う必要もありません。悪くない選択に見えますよね。

ただ、正直に申し上げます。この選択肢があるせいで、結果的に放置されてしまうケースが非常に多いのです。

「将来、子どもが使うかもしれない」「いずれ誰かが住むだろう」。そう考えて判断を先送りにしている間にも、建物は傷み続けます。空き家になった時点で、すでに劣化は始まっているのです。いざ使おうとしたときには、修繕に想定外の費用がかかる。そして、その頃には売ることも難しくなっています。

私の考えはこうです。建物の状態がよほど良くない限り、住むために直すより建て替えたほうがいい。古い家の修繕は、配管や構造まで手を入れると新築並みの費用になることも珍しくありません。

そして忘れてはいけないのが、2025年の4号特例の見直しです。再建築不可の物件では、大規模な修繕に建築確認が必要となり、事実上できなくなりました。「いつか直して住む」という前提自体が崩れているのです。

使う予定があるなら、今すぐ動く。なければ手放す。中間はないと考えてください！

💡４号特例の廃止とは？

【資産価値がない場合】空き家を相続したときの処分方法

一般の市場では買い手がつきそうにない。そんな空き家でも、手放す道はあります。ただし方法によって、手元に残るものも負担も大きく変わるのです。買取・解体・無償譲渡・国庫帰属という4つの選択肢を比べていきましょう！

専門の買取業者に直接買い取ってもらう

資産価値がないと言われた空き家こそ、専門の買取業者に相談していただきたいのです。

そもそも、なぜ一般の市場で売れないのか。狭小地、再建築不可、長屋・連棟、共有持分。東京でさえ空き家が多いのは、こうした法的な制約を抱えた物件が多いからです。そして仲介会社は、こうした物件に積極的に動いてくれません。売買価格が安いぶん手数料も少なく、引き渡し後のトラブルリスクは高い。綺麗なマンションを扱ったほうが効率がいいわけですから、優先順位が下がるのは構造上仕方のないことなのです。

その点、専門の買取業者は自社が買主になります。買い手を探す必要がありませんから、物件の状態を理由に断ることがないのです。

フィリアコーポレーションでは、残置物が残ったまま、測量もしていない現況のままお引き受けします。片付けも掃除も不要で、追加費用もいただきません。さらに引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかっても、売主様の契約不適合責任は免除するのが標準の条件です。

老朽化した建物ほど、後からの不具合は実際に起こります。だからこそ免責が大切なのです。

1,000件を超えるご相談の多くが、他社で断られた物件でした。あきらめる前に、一度お声がけください！

他社で断られた相続空き家を現況のまま買い取った事例を、以下でご覧いただけます。

建物を解体して更地として売却する

老朽化が進んでいる場合、建物を解体してから売るという方法もあります。更地のほうが買い手はつきやすく、倒壊や放火のリスクもなくなります。

ただ、解体には2つの大きな落とし穴があります。

ひとつは費用と税金です。木造の戸建てでも解体費は100万円以上、規模によっては200万円を超えます。そのうえ更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に。お金を払って税金が増えるのでは、本末転倒ですよね。

そしてもう一つ、こちらが本当に怖いのですが、再建築不可だった場合は取り返しがつきません。

建築基準法上の道路に接していない土地では、建物を壊した時点でもう建て直せません。「解体してセットバックすれば建て替えられる」と誤解される方が多いのですが、セットバックが有効なのは建築基準法42条2項道路の場合だけです。法律上の道路ではない通路で下がっても、意味はないのです。

実際、解体してしまってから「建て替えられない」と気づいてご相談に来られる方がいます。こうなると、どうすることもできません。

解体の前に、必ず道路種別を確認してください。出口が決まってから壊す。これが鉄則です！

隣地の所有者や知人に無償で譲渡する

売れないなら、無償でも引き取ってもらおうという考え方です。隣地の所有者や知人に持ちかける、0円譲渡のマッチングサイトを使うといった方法があります。

ただ、実務での感触をお伝えすると、隣地の方が引き取ってくれるケースは極めて稀です。

隣地からすれば、土地が広くなること自体はメリットになり得ます。将来の建て替えで活かせるかもしれません。ですが、今の敷地で満足している方は、わざわざ手を挙げません。無償であっても、受け取れば固定資産税と管理の負担が始まるからです。要らないものを押し付けられる、と受け取られてしまうのです。

税金にも注意してください。個人から個人への無償譲渡では受け取る側に贈与税がかかり、個人から法人への譲渡では時価で売ったものとみなされ、譲る側に譲渡所得税が課される場合があります。タダで手放したのに納税だけ残る、という事態も起こり得るのです。

そして何より、無償で渡せば手元には一円も残りません。

買取なら値段がつく物件かもしれないのです。0円と決めつける前に、まず査定を取ってみてください！

相続土地国庫帰属制度の利用を検討する

相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。2023年4月から始まりました。ただし、空き家の処分方法として期待しすぎないほうがいいと考えます。

理由は3つあります。

まず、建物が建っている土地は対象外です。使うには先に解体して更地にする必要があります。解体費で100万円以上かかり、そのうえ固定資産税も上がる。ここが最初のハードルですね。

次に、審査基準が厳しいのです。境界が不明確な土地、担保権が設定されている土地、他人が通路として使っている土地なども除かれます。訳ありの不動産ほど、要件を満たせません。

そして費用と時間です。審査手数料に加え、承認されれば10年分の管理費に相当する負担金を納めます。宅地なら20万円が基準です。審査から引き取りまで1年前後かかります。

もう一つ、現場からの実感をお伝えします。フィリアコーポレーションでも「これはどうしようもない」という不動産について行政と協議したことがありますが、実際に国が引き取ってくれたケースはありません。引き取れば管理する土地が増えるだけですから、当然といえば当然なのです。

国が何とかしてくれる、という期待は持たないほうがいいのです！

空き家の相続登記（名義変更）のポイント

相続登記は2024年4月から義務化され、放置すると過料の対象になります。とはいえ、何から手をつければいいのか分かりにくいですよね。期限・書類・申請・費用という4つのポイントに分けて確認していきましょう！

相続登記の申請期限を確認する

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。期限は、相続の開始を知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。

ここで見落とされやすいのが、2024年4月より前の相続にも適用されるという点です。施行日以前の相続については、2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日までが期限とされています。

「祖父の代から名義がそのまま」という実家をお持ちの方は、少なくありません。まさに今、対応が必要な状態ですので、確認しておいてください。

ただ、私が期限より心配しているのは別のことです。登記を放置している間に、権利者が増えていくという問題ですね。

名義をそのままにしていると、その間に相続が重なります。共有者が10人、20人と増えれば、全員から署名と押印をもらうのは至難の業です。実際、フィリアコーポレーションが扱った物件で、共有者が30人以上おり音信不通の方も含まれていたため、売却できなかった事例があります。

共有者が少ないうちに終わらせる。これに尽きるのです！

登記に必要な書類を集める

遺言書がなく、遺産分割協議で相続する場合に必要となる主な書類です。

書類	取得先とポイント
被相続人の出生から死亡までの戸籍	本籍地の市区町村。相続人を確定するために必要
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）	最後の住所地。登記上の住所とのつながりを示す
相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地
不動産を取得する相続人の住民票	住所地の市区町村
遺産分割協議書	相続人全員の実印と印鑑証明書が必要
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村。登録免許税の計算に使う

一番手間がかかるのが戸籍集めです。出生まで遡るため、本籍を何度も移している方だと複数の役所に請求することになり、数か月かかることも珍しくありません。

フィリアコーポレーションが対応した案件で、相続人が30人いた物件がありました。全員の戸籍と印鑑証明を集めるだけでも、正直とんでもない作業量です。このときは提携する司法書士に任せて進めてもらいました。

こういうものは専門家に任せたほうがいい。これが率直な実感です。書類が一つ足りなければ登記は通らず、集め直しになれば相続人全員に再びお願いすることになります。費用を惜しんで何か月も費やすより、一度で確実に終えるほうが得なのです。

当社は司法書士事務所と提携していますので、登記が済んでいない段階でのご相談でも問題ありません！

法務局に登記を申請する

書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。自分の住所地ではなく、物件がある場所の法務局です。ここを間違える方が意外といらっしゃいます。

申請の方法は3つあります。窓口へ持参する、郵送で送る、オンラインで申請する。登記申請書に必要事項を記入し、収集した書類を添えて提出します。完了までの期間は、法務局の混み具合にもよりますが1〜2週間程度が目安です。

気をつけたいのが、不備があれば差し戻されるという点ですね。申請書の記載ミス、添付書類の不足、遺産分割協議書の押印漏れ。ひとつでも引っかかれば、そこで手続きは止まります。

そして厄介なのは、やり直しが自分だけの問題では済まないことです。相続人全員に「もう一度お願いします」と頭を下げることになる。二度三度と続けば、協力してくれていた方の気持ちも離れていきます。

だからこそ、一度で確実に通したいのです。

なお、売却を前提にお考えなら、当社の提携司法書士が所有権移転と同時に対応できます。ご相談の段階で登記が未了でも構いません！

申請にかかる費用を把握しておく

相続登記でかかる費用は、大きく3つに分かれます。

1.登録免許税

国に納める税金で、計算式は固定資産税評価額×0.4％です。評価額1,000万円の不動産なら4万円ですね。法務局への持参や郵送なら収入印紙で、オンライン申請ならインターネットバンキングやATMからの振込で納付します。

2.書類の取得費

書類	費用の目安
登記事項証明書	1通480〜600円（申請方法による）
戸籍謄本	1通450円
除籍謄本・改製原戸籍謄本	1通750円
住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書	自治体による

1通あたりは少額ですが、相続人が多いほど通数は増えていきます。

3.司法書士報酬

登記申請書や遺産分割協議書の作成を依頼する場合に発生します。事務所や案件の複雑さによって変わりますので、依頼前に見積もりを取ってください。

ここで押さえておきたいのが、金額が変わるのは司法書士報酬だけだという点です。登録免許税も書類代も、誰に頼んでも同じ。比較して差が出るのは報酬の部分だけなのです！

空き家の相続で起こりやすいトラブル

相続した空き家をめぐる揉め事には、決まったパターンがあります。そして厄介なことに、どれも時間が経つほど解決が難しくなっていくのです。実務でよく目にする3つのトラブルを見ていきましょう！

共有名義のままで売却や解体が進まない

相続で一番多い失敗が、とりあえず共有名義にしてしまうことです。話し合いがまとまらないから法定相続分どおりに分けておく。その場は収まりますが、問題は先送りされるだけなのです。

共有名義の不動産を売却したり建物を解体したりするには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、あるいは連絡が取れなければ、そこで手続きは止まります。賃貸に出す場合は持分の過半数で足りるケースもありますが、いずれにしても合意形成の難しさは変わりません。

そして最も怖いのが、時間の経過で共有者が増えていくことです。

共有者の誰かが亡くなれば、その持分はさらに次の相続人へ分かれます。最初は兄弟3人だったものが、次の代で6人、その次で10人以上に。関係の遠い親族にまで広がれば、顔も知らない相手から署名と押印をもらうことになります。

フィリアコーポレーションが扱った物件でも、共有者が30人以上で音信不通の方も含まれていたため、売却できなかった事例がありました。

今後の日本では、こうした不動産がさらに増えていくと考えています。だからこそ、単独名義にしておくことが何より大切なのです！

共有名義になった実家を揉めずに処分する進め方は、以下の記事で解説しています。

法定相続分の登記が売却の妨げになる

相続登記には、法定相続分どおりに登記する方法があります。遺産分割協議を経ずに申請できるため、話し合いがまとまらないときや、期限が迫っているときに選ばれがちです。

ですが、正直に申し上げます。この選択は、あまりおすすめできません。

法定相続分で登記すると、相続人それぞれが持分を持つ共有状態になります。前の見出しでお伝えしたとおり、共有になれば売却も解体も全員の同意が必要です。登記を終えた瞬間、動かせない不動産ができあがるわけですね。

しかも、この状態は次の世代へそのまま引き継がれます。持分がさらに細かく分かれ、疎遠な親族同士で共有する形になる。そうなると処分はほぼ不可能です。

「とりあえず」で申請される方は本当に多いのですが、その「とりあえず」が何十年も続くのです。

義務化された期限を守ることは大切です。ただ、期限に追われて共有を作ってしまっては本末転倒でしょう。分割協議が難しい事情があるなら、相続人申告登記という手もあります。

どう登記するかで、その後が決まります。必ず専門家に相談してから判断してください！

先代の名義が残って権利関係が複雑になる

登記簿を取ってみたら、名義が祖父のまま、あるいは曾祖父のままだった。相続のご相談では、珍しくないケースです。

昔は司法書士に相談する機会も限られ、法務局の手続きも今より難しいものでした。インターネットで調べることもできませんでしたから、名義を移さないまま代を重ねてしまった土地が各地に残っているのです。

こうなると、権利関係は手に負えません。相続が一代進むごとに権利者は枝分かれし、数十人、場合によっては数百人に膨れ上がります。もはや全員と連絡を取ることすら事実上不可能です。

当然、遺産分割協議はまとまりません。名義変更ができず、売ることもできない。固定資産税だけが誰かのもとに届き続ける、という状態になります。

私が心配しているのは、今まさにこの状態が全国で増えつつあることです。戦後に建てられた家の相続が重なり、数十年後には所有者が10人近くいる不動産が当たり前になると考えています。

気づいた世代で止めるしかありません。登記簿を確認して先代の名義が残っていたら、一日も早く専門家に相談してください！

空き家を相続したときに発生する税金

空き家の相続では、場面ごとに異なる税金がかかってきます。相続したとき、名義を移すとき、持ち続けているとき、そして売ったとき。4つのタイミングに分けて、何にいくらかかるのかを整理していきましょう！

遺産総額に応じて決まる相続税

相続税は、遺産の総額が基礎控除を超えた場合にかかります。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

相続人が1人なら3,600万円です。遺産が1億円のケースで計算してみましょう。

• 課税対象額：1億円−3,600万円＝6,400万円
• 速算表より税率30％・控除額700万円を適用
• 相続税：6,400万円×30％−700万円＝1,220万円

相続人が複数いる場合は、それぞれの取得分に応じて按分します。

負担を抑える制度もあります。代表的なのが小規模宅地等の特例で、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できます。条件次第では相続税が0円になることもあるのです。ただし、原則として申告期限までに遺産分割が済んでいることが必要ですので、協議は早めにまとめてください。

なお、注意していただきたいのが評価額と売値のずれです。再建築不可や未接道の物件は、評価額どおりには売れません。評価額で税金を払ったのに、売ったら半値以下。こうした落差を防ぐため、税理士と不動産の専門家、両方に早めに相談しておくことをおすすめします！

相続登記で納める登録免許税

名義を移す際に国へ納めるのが登録免許税です。計算式はこちらです。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％

評価額1,000万円の不動産なら4万円。売買による移転（2％）と比べると、相続は税率が低く設定されています。

ここで知っておいていただきたいのが、免税措置です。評価額が100万円以下の土地については、相続登記の登録免許税が免除されます。対象は2027年3月31日までに行う登記です。

地方の山林や、狭い私道の持分など、評価額の小さい土地をお持ちの方は該当する可能性があります。土地ごとに判定されますので、複数の土地を相続する場合は一つずつ確認してみてください。

なお、登記の費用は登録免許税だけではありません。書類の取得費と、司法書士に依頼する場合の報酬が加わります。

前にもお伝えしましたが、金額が変わるのは司法書士報酬だけです。登録免許税も書類代も、誰に頼んでも同じ。見積もりを比べるときは、報酬の内訳まで確認してください！

解体後に負担が増す固定資産税

空き家を持ち続ける限り、固定資産税と都市計画税は毎年かかります。ただ、ここで知っておいていただきたいのが住宅用地の特例です。

住宅が建っている土地には、税の軽減措置が適用されています。

• 200平方メートル以下の部分：固定資産税の課税標準が6分の1に
• 200平方メートルを超える部分：3分の1に

この優遇があるからこそ、私たちは住宅の土地にかかる税金を抑えられているわけですね。

問題は、建物を壊した瞬間にこの特例が外れることです。更地になれば住宅用地ではなくなりますから、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。しかも判定の基準日は1月1日時点の状態。この日に更地だと、その年は増額された税金を払うことになります。

解体費で100万円以上を払い、そのうえ税金まで増える。これでは何のために解体したのか分かりませんよね。

同じことは、特定空き家に指定されて勧告を受けた場合にも起こります。

だからこそ私は、安易に更地にしないことをおすすめしています。建物を残したまま管理する、あるいは建物ごと売却する。そのほうが得をするケースは多いのです！

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売却益に課される譲渡所得税

相続した空き家を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。計算式はこちらです。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

ここで実務上の大きな落とし穴があります。取得費を証明する資料が残っていないケースがほとんどなのです。

親御様が何十年も前に購入した家では、当時の売買契約書が見つからないことが普通です。この場合、取得費は売却価格の5％として計算するしかありません。4,000万円で売れても、取得費はたった200万円。

実際に計算してみましょう。売却価格4,000万円、譲渡費用130万円のケースです。

• 譲渡所得：4,000万円−（200万円＋130万円）＝3,670万円

税率は被相続人の所有期間を引き継いで判定しますので、通常は長期譲渡の約20％。税額はおよそ734万円になります。

そこで効いてくるのが相続空き家の3,000万円特別控除です。適用できれば譲渡所得は670万円まで圧縮され、税額は約134万円に。600万円もの差が出るわけですね。

まずは実家に売買契約書が残っていないか、探してみてください！

取得費の証明で税額がどれだけ変わるのか、具体的な計算例を以下の記事で紹介しています。

空き家の相続から3年以内の売却で使える特例制度

相続した空き家を売るなら、絶対に押さえておきたいのがこの制度です。正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、一般には相続空き家の3,000万円特別控除と呼ばれています。

要件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引けます。取得費の資料が残っていないケースでは譲渡所得が大きく膨らみますから、この控除が効くかどうかで税額は数百万円単位で変わるのです。

主な適用要件

• 被相続人が住んでいた家屋と、その敷地を相続したこと
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンション）ではないこと
• 相続の開始直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続開始から売却まで空き家のままであること（賃貸や事業に使っていないこと）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 親族など特別な関係にある人への売却ではないこと

家屋については、耐震基準を満たした状態で売るか、取り壊して更地にしてから売ることが条件です。従来は売主が先に工事を終えている必要があり、100万円以上の費用を先に負担するという大きな壁がありました。

ところが2024年1月1日以降の譲渡からは、ここが変わりました。売買契約の中で買主が期限までに耐震改修または解体を行う旨を定めておけば、売主が工事をしなくても控除が使えます。具体的には、譲渡の翌年2月15日までに買主が工事を完了させることが条件です。

これは売主にとって非常に大きな改正ですね。手元資金を出さずに控除を受けられるようになったのですから。

フィリアコーポレーションでは、この解体や耐震補強を買取後に当社が引き受ける形でご対応しています。売主様の持ち出しはなく、控除のメリットだけを受け取っていただけます。提携する士業と連携してスキームを組みますので、ご安心ください。

なお、この特例は自動では適用されません。税額が0円になる場合でも確定申告が必要です。適用の可否は個別の事情で変わりますので、税務署や税理士にもご確認ください！

💡あわせて読みたい：相続した空き家の税金と3000万円控除

空き家の相続を専門家へ相談するメリット

空き家の相続が難しいのは、判断のたびに違う分野の知識が必要になるからです。建物の状態、道路の条件、税の特例、登記の手続き。どれか一つでも見落とすと、손をするのは所有者本人なのです。専門家に相談する主なメリットを整理しておきます。

• 適切な出口を提示してもらえる：修繕して活かすのか、解体するのか、現況のまま売るのか。物件の状態と立地から、一番手残りの多い方法を判断してもらえます
• 調査を代行してもらえる：前面道路の種別や再建築の可否、境界の状況など、役所や現地で確認すべき事項をまとめて調べてもらえます
• 費用を正確に見積もってもらえる：修繕費も解体費も、実際の相場を知らなければ判断を誤ります。実務に即した金額を出してもらえます
• 使える税の特例を漏れなく教えてもらえる：3,000万円特別控除も小規模宅地等の特例も、知らなければ使えません。適用の可否を早い段階で確認できます
• 手続きを一括して任せられる：戸籍集めから相続登記、売却まで。手間のかかる作業を引き受けてもらえます
• 期限を管理してもらえる：相続放棄は3か月、相続税申告は10か月、相続登記は3年。期限を逃すリスクを防げます

相談先は内容によって分かれます。登記なら司法書士、税金なら税理士、相続人間の争いなら弁護士です。

ただ、最初にどこへ相談すべきか迷いますよね。空き家の場合は不動産の専門業者から入るのが早いと考えます。その物件にいくらの値がつくのか。ここが分からなければ、他の判断も進まないからです。

フィリアコーポレーションは司法書士事務所と提携し、弁護士・税理士の顧問も置いています。査定から登記、税のスキームまで一気通貫で進められますので、まずはご相談ください！

株式会社フィリアコーポレーションの対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	146件
再建築不可	92件
長屋・連棟	60件
共有持分	25件

※2026年10月時点

空き家の相続に関するよくある質問

空き家の相続で3,000万円控除とは何ですか？

相続した空き家を売却したときの利益から、最大3,000万円を差し引ける特例です（租税特別措置法第35条第3項）。譲渡所得が3,000万円以内なら、税額が0円になることもあります。

ただし昭和56年5月31日以前の建築であること、相続から3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなど、複数の要件があります。

適用できるかどうかで手残りが大きく変わります。まずはご相談ください！

空き家を相続したら税金はいくらかかりますか？

主に3つです。遺産総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えれば相続税、名義変更では登録免許税として評価額の0.4％、そして所有している間は毎年固定資産税・都市計画税がかかります。

売却して利益が出れば譲渡所得税も加わりますが、3,000万円特別控除で0円になることもあります。

物件ごとに大きく変わりますので、まずは査定からご相談ください！

相続後に放置した空き家はいつ行政の指定対象になりますか？

法律上、明確な期間の基準はありません。こればかりは行政の判断としか申し上げられないのです。

大きく影響するのが近隣からのクレームです。草木の繁茂や外壁の損壊、郵便物の溜まりなどが目に見えてくると、通報をきっかけに現地調査が入ります。そこから指導、勧告と段階が進みます。

勧告を受けると固定資産税が最大6倍に。指定される前に動くのが一番です！

相続した空き家を管理できないときの相談先はどこですか？

まずは不動産会社に相談していただくのが早いです。管理代行の案内も、売却したほうがよいかの判断も、まとめて答えられるからです。

自治体の空き家対策窓口も選択肢のひとつで、管理代行業者の紹介や補助金制度を設けている地域もあります。

ただ、管理は続けるほど費用も手間もかさみます。そもそも手放すという選択も含めて、一度ご相談ください！

空き家をリフォームする場合の費用はどのくらいですか？

管理状態によって大きく変わります。定期的に風通しをしていた家なら軽微な修繕で済みますが、数年放置された家は配管や構造まで傷み、数百万円規模になることも珍しくありません。

注意したいのが2025年の4号特例の見直しです。大規模な修繕には原則として建築確認申請が必要となり、費用に加えて時間もかかるようになりました。再建築不可の物件では、そもそも許可が下りません。

判断に迷ったらご相談ください！

【まとめ】空き家の相続について

ここまで、空き家の相続について手続きから税金まで長くお話ししてきました。最後に、私が一番お伝えしたいことをまとめます。

放置して良いことは、何ひとつありません。

誰も住んでいなくても固定資産税は毎年かかります。管理が行き届かず特定空き家に指定されて勧告を受ければ、住宅用地の特例が外れて税額は最大6倍に。そして建物は、人が住まなくなった時点から驚くほどの速さで傷んでいきます。いざ活用しようとしたときには、想定外の修繕費が待っているのです。

さらに怖いのが、時間とともに権利関係が複雑になることですね。相続を経るたびに共有者は増え、全員の合意が取れなくなる。フィリアコーポレーションが扱った案件でも、共有者が30人以上にのぼり売却できなかった事例がありました。

一方で、早く動いた方ほど選べる道は多いのです。相続から3年以内なら3,000万円特別控除が使えますし、建物の状態が良いうちなら買取価格も高くつきます。

そして、判断に必要なのは情報です。この家にいくらの値がつくのか。売れるのか売れないのか。それが分からなければ、相続するか放棄するかさえ決められませんよね。

フィリアコーポレーションは、他社で断られた空き家、再建築不可、長屋・連棟、共有持分といった難しい物件を現況のまま買い取ってきました。荷物が残っていても、測量が済んでいなくても構いません。1,000件を超えるご相談に向き合ってきた経験があります。

ご相談も査定も無料です。「どうすればいいか分からない」という段階で構いませんので、どうか一度お声がけください。あなたの空き家にとっての最善の出口を、一緒に見つけていきましょう！