空き家どうする？放置リスクと6つの対処法・売却まで専門家が徹底解説

空き家はなぜ増えている？知っておきたい現状と背景

日本全国で空き家の数が増え続けています。総務省の調査によると、その数は過去最多を更新しており、今や多くの方が耳にする社会問題のひとつになっています。ただ、「なぜここまで増えているのか」という背景まで知っている方は、意外と少ないものです。

空き家が増える理由は、大きく分けて「社会構造の変化」と「個人・家族の事情」の2つから生まれています。少子高齢化や核家族化といったマクロな変化が住宅需給のバランスを崩している一方で、親の施設入居や相続をきっかけに「気がついたら空き家を抱えていた」という方も後を絶ちません。

• 少子高齢化・核家族化が住宅の供給過剰を招いている構造的な背景
• 親の施設入居・相続で「気づいたら空き家」になってしまうよくあるケース

まずは、空き家が増え続ける社会的な背景から見ていきましょう。

少子高齢化・核家族化で空き家は増え続けている

「人口が減っているなら、家も余るはず」と思われるかもしれません。ところが実態はそう単純ではありません。日本では人口こそ減り続けているものの、単身世帯や夫婦のみ世帯の増加により、世帯数は増加傾向にあります。世帯数が増えるということは新築住宅への需要も生まれ続けるということです。結果として、古い家は誰にも使われないまま取り残され、空き家になっていきます。

さらに核家族化が進んだことで、親が存命のうちに子ども世帯が別の家を持つのが当たり前になりました。かつては親が亡くなれば子どもが実家に入るというサイクルがありましたが、今はそのサイクルが機能しなくなっています。親が施設に入居したり亡くなったりしても、子どもはすでに自分の家を持っているため、実家がそのまま誰も住まない家になってしまうのです。

こうした社会構造の変化が積み重なり、空き家は今後も増え続けると見られています。新築への需要がある限り古い家は余り続ける構造は、当面変わらないと私は考えています。

親の施設入居・相続で「気づいたら空き家」になるケース

私どもに寄せられる相談の中で、最も多いのがこのパターンです。「親が施設に入ったのでそのままにしていた」「相続したが何から手をつければいいかわからなかった」という声を、日々お聞きしています。

実際に相談に来られる方の多くは、残置物がそのまま残り、建物も老朽化が進んでいる状態で訪ねてこられます。親が元気なうちは「いずれ何とかしよう」と思っていても、施設入居や相続というタイミングは突然やってくるもので、気づけば数年が経っていた、というケースは珍しくありません。

問題は、時間が経つほど選択肢が狭まっていくことです。建物は誰も住まなくなった瞬間から傷み始めます。風を通さず、水を流さず、手をかけない状態が続くと、軽微なリフォームで対応できた物件も、やがて大規模な修繕が必要な状態になってしまいます。そうなると専門業者でも買取が難しくなり、最終的に価値がゼロになってしまうことも、実務上の現実として起こり得ます。

「まだ大丈夫」と思っているうちに動くことが、空き家問題における最大のポイントだと考えています。

💡もっと知りたい:実家の空き家相続における問題と対処法

空き家を放置するとどうなる？8つのリスク

空き家は「誰も住んでいないだけ」と軽く見られがちですが、放置している間にも問題は着実に積み重なっていきます。建物の劣化、害虫・害獣の発生、近隣トラブル、防犯リスク……これらは個別の問題ではなく、放置期間が長くなるほど互いに絡み合い、最終的には所有者が法的・金銭的な責任を問われる事態にまで発展することがあります。

空き家を放置することで起こりうるリスクを、順を追って解説します。

①建物の劣化が急速に進む

「誰も住んでいないのだから、傷みも少ないだろう」と思われる方は多いのですが、実態はまったく逆です。建物は人が住まなくなった瞬間から、むしろ傷みが加速します。

最大の原因は「湿気」です。日本の木造住宅は、定期的な換気と通水によってちょうどよい状態が保たれています。誰も住まなくなるとこれが途絶え、室内に湿気がこもり、木材の腐朽やカビの発生が進みます。雨漏りや配管のトラブルも、気づかないまま放置されることで修繕コストが一気に膨らみます。

実務上の現実として、空き家になってすぐに売却や買取の相談をいただければ、軽微なリフォームで十分活用できる物件でも、数年放置されると大規模な修繕が必要な状態になってしまいます。そうなると買取が難しくなり、最終的に物件の価値がゼロになるケースも珍しくありません。建物は放置すればするほど、選択肢が狭まっていくのです。

②害虫・害獣（ゴキブリ・ネズミ）が大量発生する

人の気配がなくなった建物には、ゴキブリやネズミ、ハクビシンといった害虫・害獣が住み着きます。換気が滞り、清掃も行われない空き家は、彼らにとって格好の住処です。

特にネズミは繁殖力が非常に高く、短期間で大量発生することがあります。さらに深刻なのは、ネズミが電気の配線をかじることで漏電・火災のリスクが生まれる点です。これは建物単独の問題にとどまらず、隣家への延焼という事態にも発展しかねません。

害獣は一度住み着くと追い出すのが難しく、専門業者による駆除費用も高額になります。また、糞尿による悪臭は近隣への迷惑となり、クレームに発展するケースも少なくありません。「住んでいないから虫が出ても関係ない」では済まない問題です。

③庭木・雑草の放置が近隣トラブルに発展する

手入れされない庭は、あっという間に雑草や樹木が伸び放題になります。これは単なる見た目の問題にとどまりません。枝葉が隣地や道路にはみ出せば、近隣の方から苦情が来るのはもちろん、法的な除去義務が生じることもあります。

2023年の民法改正により、越境した枝については一定の要件のもとで隣地所有者が自ら切除できるようになりましたが、それは裏を返せば「放置した所有者に管理責任がある」という前提が明確になったということです。雑草が生い茂り、ゴミが散乱している空き家は地域の景観を損ない、周辺住民との関係を悪化させます。私のところに相談に来られる方の中にも、近隣トラブルが発端で「早く手放したい」と追い詰められた状態で来られるケースが一定数います。

④防犯リスク：不法侵入・放火・犯罪の温床になる

「誰も住んでいない」と一目でわかる空き家は、犯罪者にとって標的になりやすい環境です。不法侵入・不法投棄・器物損壊はもちろん、住み着かれるケースや放火被害も現実に起きています。

放火以外にも、前述のネズミによる配線被害や、コンセント周辺のホコリと湿気による「トラッキング現象」で自然発火するリスクも見逃せません。ブレーカーを落としていない空き家は、電気が通じたままの状態が続いており、漏電火災は静かに進行します。火災が起きれば隣家への延焼という重大な事態になり、所有者として損害賠償を問われる可能性もあります。

⑤倒壊・損壊による賠償責任を問われる

老朽化が進んだ空き家は、地震や台風をきっかけに倒壊・損壊するリスクがあります。外壁や屋根の一部が崩れて通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者は「無過失責任」として損害賠償の義務を負います。「住んでいなかったから知らなかった」は、残念ながら免責の理由にはなりません。

賠償額は状況によりますが、隣家の建物に被害が及んだ場合には数千万円規模になることもあります。保険に入っていなければ、その全額が自己負担です。老朽化した建物を放置することは、いつ爆発するかわからない「時限爆弾」を抱えているようなものだと、私は感じています。

⑥固定資産税・維持費の負担がかさむ

空き家を持ち続ける限り、固定資産税と都市計画税は毎年かかり続けます。「誰も住んでいないのだから安くなるはず」と思われることもありますが、税額は居住の有無とは関係なく課税されます。

さらに、水道・電気などのライフラインの基本料金、定期的な草刈りや清掃の費用、建物の最低限の維持管理費も積み重なっていきます。「とりあえず置いておこう」という判断が、実は毎年一定のコストを生み続けているのです。

📌こちらも参考に：維持費がかさむ負動産の処分方法

⑦「特定空家」「管理不全空家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる

管理が行き届いていない空き家は、行政から「特定空家」または「管理不全空家」に指定されることがあります。2023年の空家法改正で「管理不全空家」という区分が新たに設けられ、倒壊の危険がなくても、景観や衛生上の問題があれば勧告の対象になりました。

勧告を受けると、これまで適用されていた固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がります。「建物を壊せば解決する」と思いがちですが、更地にしても同じように軽減措置が外れてしまうため注意が必要です。放置せず、最低限の管理を続けることが税負担を抑えるいちばんの対策です。

🔍詳しくはこちら：放置で指定される管理不全空き家の条件とは

⚠放置により行政から指定を受けると大幅な増税や強制解体を招きます。手遅れになる前に具体的な基準と罰則を確認しましょう。知っておくべき危険な空き家放置のリスク

⑧今動かないと手遅れに？空き家が「負の遺産」になるリスク

ここまで挙げてきたリスクは、時間が経つほど複合的に重なっていきます。そしてもうひとつ、見落とされがちな問題があります。それが2025年施行の4号特例の廃止です。

💡4号特例の廃止って？

これまで木造2階建て以下の住宅は、修繕工事の手続きが簡略化されていました。しかし法改正により、大規模な修繕や模様替えには建築確認申請が必要になりました。

さらに、万が一その空き家が再建築不可物件だった場合は、そもそも確認申請が通りません。老朽化が進んで大規模な修繕が必要な状態になってしまうと、事実上どうにもできなくなります。

ちょっとしたリフォームで済む状態のうちに動けるかどうかが、明暗を分けます。今1,000万円で売れる物件が、1年放置するだけで100万円の価値にしかならなくなるケースも珍しくありません。「まだ大丈夫」と思っているうちに、ぜひ一度ご相談ください。

💡あわせて読みたい：手遅れになる前に知る再建築不可物件の今後

空き家どうする？住まない場合の6つの選択肢

空き家の対処法は、大きく6つあります。

• そのまま維持する
• 賃貸に出す
• 売却する
• 解体して更地にする
• 空き家バンクに登録する
• 無償譲渡・国庫帰属制度を使う

どれが正解かは、物件の状態や立地、ご家族の事情によって異なります。

ただ、これまでの実務の中で感じるのは、「選択肢を知っているだけ」では十分ではないということです。それぞれに、一般的な解説記事には載っていない落とし穴や、選んでから後悔するパターンがあります。ここでは現場目線で、各選択肢のリアルな実態をお伝えします。

💡あわせて読みたい：実家を手放す相続放棄の現実

①そのまま維持する（おすすめできない選択肢）

「すぐには決められないので、とりあえず維持しておきたい」というご相談をよくいただきます。お気持ちはよくわかります。ただ、私がこの選択肢を積極的におすすめできない理由が、2025年の法改正にあります。

これまで木造2階建て以下の住宅は「4号特例」により、修繕工事の手続きが簡略化されていました。しかしこの特例が廃止されたことで、大規模な修繕や模様替えには原則として建築確認申請が必要になりました。

放置して老朽化が進んでしまうと、いざ直そうとしたときに「再建築不可物件で確認申請が通らない」となり、工事自体ができないという事態に陥ることがあります。「維持しておけば選択肢が残る」と思いがちですが、実はその逆になってしまうケースがあるのです。

つまり「いつかリフォームして直せばいい」という考えは、法改正によってもう通用しなくなっています。

ちょっとしたリフォームで済む状態のうちに動けば、専門業者への売却は十分可能です。しかし放置して老朽化が進んでしまうと、買取すら難しくなり、最終的に価値がゼロになってしまうケースも実際に起きています。

「とりあえず維持しておこう」という判断が、気づかないうちに選択肢を狭めていく——そのことをぜひ頭の片隅に置いておいていただければと思います。

実家をどうするか悩む背景には、家を壊すことへの心理的な抵抗感も。実際のアンケートデータを見てみましょう。

②賃貸に出す（メリット・デメリットと注意点）

家賃収入が得られる点は確かに魅力ですが、空き家を賃貸に出す場合には以下の点に注意が必要です。

• 初期費用がかかる：給湯器・エアコン・水回りなど、入居前に交換や修繕が必要になるケースが多く、リフォーム費用だけで数十万〜百万円単位になることも珍しくありません
• 入居後の設備トラブルがオーナー負担：古い建物は配管の劣化や雨漏りなどが潜在しており、入居中に問題が起きると、その都度修繕費用がかかります
• 空室リスク・家賃滞納・退去後のリフォームなど継続的なコストが伴う：賃貸経営は「貸して終わり」ではありません

また、一度でも賃貸に出すと「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できなくなります。将来的に売却を考えているなら、賃貸に出す前に必ず税理士や専門家に確認することを強くお勧めします。

③売却する（リスクが最も少ない選択肢）

活用予定のない空き家は、思い切って売却して現金化してしまうのがいちばんシンプルな解決策です。不動産として売ってしまえば、賃貸よりも手間もリスクも格段に少ないからです。

売却すれば固定資産税や維持費の負担がなくなり、まとまった現金も手に入ります。物件の状態によっては、思ったより高く売れることもあります。

「古い家なんて売れないのでは？」と心配される方も多いのですが、最近は空き家専門の買取業者が増えています。一般の方には売れないような古い家でも、専門業者であれば買い取れるケースがほとんどです。弊社フィリアコーポレーションも、空き家専門として1,000件以上のご相談をお受けしてきました。

売却の方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、空き家の状態や権利関係によって向いている方法が異なります。詳しくは次の章で解説します。

④解体して更地にする（費用相場と注意点）

解体を検討する前に、以下の2点を必ず確認してください。

• 再建築可能かどうか：道路に面していない土地は「再建築不可物件」となり、解体して更地にしても新しい建物を建てることができません。「解体してセットバックすれば建て替えられる」と思い込んで解体したものの、実際には建て替えられなかった——そういったご相談を私どもも受けることがあります。解体前に必ず専門家へ確認してください。
• 固定資産税が最大6倍に上がる：建物がある土地には住宅用地特例が適用されていますが、解体するとこれが外れます。解体してもすぐに売れなければ、高くなった固定資産税を払い続けることになります

解体はあくまで売却の見込みが立ってから判断することをお勧めします。

💡もっと知りたい：空き家解体のメリットと更地売却の注意点

💡もっと知りたい：建て替えできない家の特徴とプロの解決策

⑤空き家バンクに登録する（自治体のマッチング制度）

空き家バンクとは、自治体が売却・賃貸を希望する空き家情報を集め、移住希望者などとマッチングする無料の制度です。ただ実務上、空き家バンク経由で実際に売れたという話はほとんど聞きません。また、売主・買主が直接やり取りするケースが多いため、不動産の知識がないまま話を進めると、価格や契約条件で損をしてしまうリスクがあります。まずは専門業者に相談したうえで、あくまで補助的に使う程度にとどめておくことをおすすめします。

⑥無償譲渡・相続土地国庫帰属制度を活用する

「タダでもいいから手放したい」というお気持ち、よく理解できます。ただ、現実はなかなかうまくいきません。個人に無償で譲渡しようとしても、維持管理の手間とコストがかかる物件を引き取ってくれる方を見つけること自体が、とても難しいのが実態です。

国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も、建物が建っている土地は対象外です。更地にしたうえで、10年分の管理費相当の負担金を支払って初めて申請できます。そもそも国や行政も、管理コストのかかる土地はできれば引き取りたくないのが本音です。所有者に固定資産税を払い続けてもらう方が、行政にとっては都合がよいのです。

「タダで手放せる」というイメージとは裏腹に、費用も手間もかかる選択肢だということをぜひ知っておいてください。まずは専門業者への売却・買取をご検討されることをおすすめします。

参考：地方や田舎の空き家活用アイデア！活用方法をご紹介！

空き家を売却するなら「仲介」と「買取」どちらが向いている？

空き家を売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つです。どちらが向いているかは物件の状態や権利関係によって変わりますが、空き家の場合はこの2つの違いが、普通の物件よりもずっと大きくなると感じています。

それぞれの特徴をきちんと理解したうえで選ぶことが、後悔のない売却への近道です。

仲介のメリット・デメリット

仲介とは、不動産会社が買い手を探して、売主と買主の間に入って取引を進める方法です。広く買い手を募るため、条件が合えば買取より高い価格で売れる可能性があります。築年数が浅くて状態のよい物件や、駅近など立地のよい物件であれば、仲介は有効な選択肢です。

メリット

• 市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
• 広く買い手を募るため、条件の良い物件は高値がつきやすい

デメリット

• 売却まで数ヶ月〜1年以上かかるケースがある
• その間も固定資産税や維持管理費は発生し続ける
• 売却できた場合、売買価格×3%＋6万円の仲介手数料が発生する

仲介会社が空き家を積極的に扱わない理由

空き家の売却を仲介会社に相談しても、なかなか動いてもらえないという経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。これには明確な理由があります。

仲介手数料は売買金額に連動するため、価格が低い空き家は手数料も小さく、手間の割に収益が上がりません。下の表を見ていただければ、仲介会社がどちらの物件を優先するかは一目瞭然です。

	空き家	通常物件
売買価格	安い→手数料が小さい	高い→手数料が大きい
引き渡し後のリスク	トラブルが多い	少ない
買主探し	需要が少なく大変	需要が多く簡単
仲介会社の優先度	低い	高い

これが、空き家の売却相談が後回しにされやすい実態です。

📌こちらも参考に：上限30万に変わった低廉な空き家の仲介事情

買取のメリット・デメリット

買取は専門業者が物件を直接購入する方法です。最大のメリットはスピードと確実性です。

メリット

• 最短数日〜1週間程度で現金化できる
• 残置物あり・老朽化・再建築不可・共有持分など複雑な物件でも対応可能
• 仲介手数料が不要
• 残置物の処理費用を業者が負担するケースもある

デメリット

• 仲介と比べて売却価格が低くなる傾向がある

ただし空き家の場合、仲介でそもそも買い手がつかないケースも多く、「仲介で高く売れるはずが結局売れず、時間と維持費だけかかった」という結果になることも珍しくありません。価格だけで比較するのではなく、売却の確実性や時間コストも含めて判断することが重要です。

引き渡し後のトラブルを回避する「契約不適合責任免除」とは

仲介で空き家を売却した場合、引き渡し後に雨漏りや配管トラブルなどの不具合が発覚すると、売主が「契約不適合責任」を問われ、修繕費用の負担や損害賠償を請求されるリスクがあります。老朽化した空き家はこうした潜在的な不具合が多く、売却後も不安が続くケースがあります。

専門の買取業者に売却する場合は、契約不適合責任を免除した取引が可能です。売主は売却後のトラブルを一切心配する必要がなく、安心して引き渡しができます。

売却前にリフォームしてはいけない理由

「少しでも高く売るために、売却前にリフォームした方がいいのでは？」と考える方は多いのですが、ほとんどの場合おすすめできません。

空き家の買い手の大半は投資家です。投資家は購入後の使い方について独自のノウハウを持っており、民泊にするのか、単身者向けにするのか、ファミリー向けにするのかを、エリアや入居者の属性に合わせて自分たちで決めます。そのため売主がリフォームをしても、投資家の考えと合わなければその費用はまったく無駄になってしまいます。むしろ「余計なことをされた」と思われるケースもあります。

お金をかけてリフォームした分だけ手取りが減るという逆効果になりかねません。荷物さえ片付いていなくても、現況のまま引き渡すのがいちばんです。リフォームをお考えの場合は、必ず事前に専門業者へご相談ください。

空き家売却にかかる費用・税金（譲渡所得税・仲介手数料）

空き家を売却する際にかかる主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：売買価格×3%＋6万円（買取の場合は不要）
• 登記費用：司法書士報酬含め数万円程度
• 譲渡所得税：売却益に対して約20%（所有期間5年超）、約39%（5年以下）

ただし相続した空き家には「3,000万円特別控除」などの節税制度が適用できる場合があり、税負担を大幅に抑えられるケースがあります。適用には期限や条件があるため、売却のタイミングを誤ると使えなくなる点には注意が必要です。

売却前に必ず確認！3,000万円特別控除などの節税制度

空き家を売却する際、知っておくだけで税負担が大きく変わる制度があります。ただしどの制度にも適用条件と期限があり、知らないまま時間が経過すると使えなくなるケースが非常に多いのが実態です。売却を検討し始めたら、物件の状態や売却方法を考える前に、まずこれらの制度を確認することを強くお勧めします。

相続した空き家の3,000万円特別控除とは

この特例を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 被相続人が一人で居住していた自宅であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること
• 売却時に耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地で売却すること
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却前・売却後を通じて賃貸に出していないこと

相続人が複数いる場合は一人あたりの控除額が変わるケースもあるため、事前に税理士へ確認することをお勧めします。

適用条件と期限（相続開始から3年以内・賃貸に出すと使えなくなる）

この特例には明確な期限があります。相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。「いつか売ればいい」と後回しにしているうちに期限が切れてしまったというご相談を、実際に何件もいただいています。

また見落とされがちな注意点として、一度でも賃貸に出すと特例が適用できなくなります。「とりあえず賃貸に出しておこうか」という判断が、数百万円単位の税負担の差につながることがあります。売却と賃貸を迷っている場合は、必ずこの点を踏まえたうえで判断してください。

💡特例を利用できるかで手元の現金が大きく変わります。損をしないための適用要件や節税知識を事前に確認しておきましょう。[古い家を売る際の節税法と3000万円控除]

相続登記が完了していないと売却できない──早めの手続きを

不動産を売却するには、売主名義での登記が完了していることが前提です。相続が発生しても登記手続きをしないまま放置されているケースは多く、「いざ売ろうとしたら登記が数代前のままだった」というご相談も珍しくありません。

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料（最大10万円）の対象となります。登記には戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成など、一定の手間と時間がかかります。売却を検討しているなら、早めに司法書士へ相談することをお勧めします。なお弊社は司法書士事務所と提携しており、相続登記から売却までをワンストップでサポートすることが可能です。

※相続登記の義務化について詳しく知りたい方は、こちらの「相続登記にかかる3種類の費用と司法書士の報酬相場・手数料を解説」の解説もご覧ください。 

他社に断られた空き家でも買取できる理由──フィリアコーポレーションの強み

フィリアコーポレーションには、他社に断られた物件の相談が数多く寄せられます。「再建築不可だから無理と言われた」「ゴミ屋敷で手がつけられないと断られた」「共有持分が複雑で対応できないと言われた」——そうした物件を、私どもはこれまで累計1,000件超の相談実績をもとに解決してきました。

私どもが他社に断られた物件を買取できる理由は、以下の4つの強みにあります。

• 再建築不可・未接道でも現況のまま買取
• 残置物・ゴミ屋敷・傾き有りでも追加費用なし
• 共有持分・長屋・違反建築もワンストップで解決
• 最短1週間でのスピード現金化

それぞれの詳細を以下で解説します。

再建築不可・未接道でも現況のまま買取できる

再建築不可物件や未接道物件は、住宅ローンが使えないため一般的な市場では買い手がつきにくく、仲介会社にも敬遠されがちです。しかし私どもは、こうした物件こそ得意領域として、これまで多くの実績を積み上げてきました。

リノベーションや隣地との交渉によって物件の価値を高めたり、再販ルートを確保したりと、一般の業者にはない出口戦略を持っているからこそ、そのままの状態で適正価格での買取が可能です。「再建築不可だから売れない」「価値がない」ではなく、その物件に合った活用方法を私どもが考えて引き受ける——これが他社との根本的な違いです。

残置物あり・ゴミ屋敷・傾き有りでも追加費用なしで買取

相続した実家に大量の荷物が残っている、長年放置してゴミ屋敷状態になっている、建物が傾いている——こうした状態の物件は、一般の買取業者でも断られるケースがあります。私どもは完全現状渡しを標準としており、残置物の撤去や清掃、修繕を売主様にお願いすることはありません。

ゴミ屋敷、傾きがある物件、未接道物件、未登記物件など、複数の悪条件が重なっていても追加費用なしで買取を完了しています。「片付けてから売らないといけない」というご心配は不要です。荷物がそのままの状態でご相談ください！

共有持分・長屋・違反建築もワンストップで解決

親族間で共有している不動産や、隣の家と構造上つながっている長屋・連棟式物件、建築基準法に違反している物件は、権利関係や法律の複雑さから、多くの業者が対応を断ります。こうした物件は不動産の知識だけでなく、法律や税務の専門知識が欠かせません。

私どもは司法書士・弁護士・税理士と提携しており、権利関係の整理から売買契約、登記手続きまでをまとめてサポートします。「どこに相談すればいいかわからない」という複雑な物件ほど、ぜひ私どもにお任せください。

最短1週間で現金化するスピード買取とは

資金が急ぎで必要な方や、早く手放して気持ちを切り替えたい方にとって、スピードは重要な要素です。私どもは自社が直接買主となる直買いのため、買い手を探す時間が不要で、最短1週間での現金化が可能です。

フィリアコーポレーション独自の調査・査定システムを活用することで、即断・即決の意思決定を実現しています。足立区での共有持分案件では「明日までに資金が必要」という切迫した状況に対し、1週間での現金化を実現した実績もあります。まずはお気軽にご相談ください。

実家の空き家を高く・早く売るには？専門業者を選ぶポイント

空き家の売却を成功させるカギは、その物件の状態や権利関係をよく知っている専門業者を選ぶことです。一般的な不動産会社は状態のよい物件を得意としており、訳あり物件の売却経験や買取のノウハウが少ないケースも多くあります。

複数の業者に査定を依頼して比べてみると、同じ物件でも提示される価格に大きな差が出ることがあります。専門業者を選ぶ際に確認しておきたいポイントをお伝えします。

💡もっと知りたい：東京の空き家買取における相場とおすすめ業者

解決事例：他社に断られた空き家がこうして売れた

他社に断られた空き家が、どのようにして解決に至ったのか。実際の買取事例を3つご紹介します。「うちの物件も同じような状況かもしれない」と感じた方は、ぜひ一度ご相談ください。

事例①：横浜市港北区──ゴミ屋敷・傾き有り・未接道物件を現況買取

項目	内容
所在地	神奈川県横浜市港北区仲手原
物件種別	再建築不可の空き家（中古戸建）
建物状態	傾き・床沈みあり（長期放置による老朽化）
取引形態	買取→リフォーム→賃貸運用中
今後の計画	投資家への収益物件売却予定

■ご相談の背景

接道条件を満たさない再建築不可の空き家で、長年放置されたことにより建物の傾きや床の沈みが進行していました。周辺は人気エリアで立地としての魅力はあるものの、建物の損傷状態から一般市場では買い手がつかず、複数の業者に断られた末にフィリアコーポレーションへご相談をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

• 現地調査により建物状況・劣化リスクを精査
• 再建築不可を前提に収益還元法で適正価格を査定
• 契約不適合責任免責・残置物ありのまま買取を実行
• 傾き・床沈みを含むリフォームを施し賃貸物件として運用開始
• 将来的に収益物件として投資家へ売却予定

再建築不可かつ建物に大きな損傷がある物件は「売れない」と判断されがちですが、賃貸運用を前提とすれば十分に活用価値があります。フィリアコーポレーションでは再建築不可物件のリスクとポテンシャルの両方を見極め、再生スキームを組むことに強みを持っています。

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事例②：世田谷区鎌田──幅員1m前後の通路に面した再建築不可物件を買取・賃貸再生

項目	内容
所在地	東京都世田谷区鎌田
物件種別	再建築不可の中古戸建（空き家）
接道状況	前面通路幅員約1.0m（建築基準法外）
取引形態	買取→リフォーム→賃貸運用→投資家売却

■ご相談の背景

接道部分が1m前後と非常に狭い通路に面しており、再建築が認められない再建築不可物件でした。立地も駅から離れたバス便エリアで一般市場では敬遠されがちで、なかなか買い手がつかない状態が続いていました。他社で「買えない」と断られた末に、フィリアコーポレーションへご相談をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

• 再建築不可・狭小通路の法的リスクを精査し、適正価格にて買取
• 建物状態を活かしつつ、賃貸需要を見据えたリフォームを実施
• リフォーム後は安定した賃料収入を見込める物件として投資家に紹介
• 結果として収益物件としてスムーズに売却完了

再建築不可物件の中でも、前面通路が極端に狭いケースは特に流通が難しいと言われています。しかし建物の活用余地があり賃貸運用に適していると判断できれば、収益物件としての価値を創出することが可能です。フィリアコーポレーションでは流通困難な物件でも”活かす視点”で再生し、出口戦略までしっかり設計しています。

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事例③：江戸川区松江──関係性が悪化した兄弟間の共有持分50%を買取・完全所有権化し再販

項目	内容
所在地	東京都江戸川区松江
物件種別	中古戸建（持分共有・50%）
所有関係	兄弟間で持分50％ずつ保有
現況	共有者間の関係性が悪く、協力不可
取引形態	持分買取→交渉→完全所有権化→再販

■ご相談の背景

売主様は十数年前に兄弟間で相続した不動産を50％ずつ共有していましたが、その後の関係悪化により、一緒に活用・売却することができないまま放置されていました。ご自身の持分だけでも現金化したいというご希望があり、フィリアコーポレーションへご相談をいただきました。

■フィリアコーポレーションの対応

• 共有持分のみを売却したい売主様の意向を受け、法的リスクを踏まえて価格査定
• 契約不適合責任免責・現況引渡しで契約締結
• 取得後、残る共有者に対して丁寧に交渉を実施
• 結果として残る持分も取得し、完全所有権化を実現
• 不動産全体をリフォームし、通常の中古戸建として再販

共有不動産は相続や過去の事情で権利関係が複雑になっているケースが非常に多く、放置されやすいのが現状です。フィリアコーポレーションでは共有持分の単独買取からスタートし、残る共有者との交渉・完全所有権化・再販まで一貫して対応しています。「他の共有者と話すのもストレス」「売却の目処が立たない」そんなお悩みに、現実的な出口をご提案します。

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よくある質問（FAQ）

いらない実家はどうすればいいですか？

管理をまったくしない状態では、半年もしないうちに目に見える劣化が始まるケースが多いというのが実務上の現実です。誰も住まなくなった瞬間から、以下の劣化が始まります。

• 湿気によるカビの発生
• 木材の腐朽
• 害虫の侵入

ただし、週に1回でも窓を開けて風を通すだけで状況は大きく変わります。風通しの有無で建物の寿命は大きく差が出るというのが、多くの空き家を見てきた私の実感です。

空き家になるとゴキブリは増えますか？

はい、増えます。人が住まなくなった建物は換気が滞り、湿気がこもりやすくなります。ゴキブリをはじめとする害虫は湿気を好むため、空き家は格好の住処となります。またネズミやハクビシンなどの害獣も同様に住み着きやすく、一度発生すると駆除費用も高額になります。

対策としていちばん効果的な対策は、定期的な風通しです。同時にトイレや洗面台など全ての蛇口の水を流す「通水」も行うことで、湿気の蓄積を防ぐことができます。維持管理にコストをかけ続けるより、早期に売却を検討することが根本的な解決策です。

空き家は何年でダメになりますか？

「しばらく放置してから考えよう」と思っている方に知っておいていただきたいのですが、空き家の傷みは思っている以上に早く進みます。管理をまったくしない状態では、半年もしないうちに目に見える傷みが始まるケースが多いというのが実務上の現実です。

湿気によるカビの発生、木材の腐朽、害虫の侵入——これらは誰も住まなくなった瞬間から始まります。ただし、週に1回でも窓を開けて風を通すだけで状況は大きく変わります。風通しの有無で建物の寿命は大きく差が出るというのが、多くの空き家を見てきた私の実感です。

実家をたたむのにかかる費用は？

実家をたたむ際にかかる費用は、どの方法を選ぶかによって大きく異なります。主な費用の目安は以下の通りです。

• 残置物・遺品整理費用：3LDK程度で50〜150万円が目安
• 解体費用：木造住宅で1坪あたり3〜5万円。30坪なら総額100〜200万円前後
• 相続登記費用：司法書士報酬含め10〜25万円程度
• 譲渡所得税：売却益に対して約20%（所有期間5年超の場合）

ただし専門の買取業者に売却する場合は、残置物の処理費用が不要になるケースが多く、仲介手数料もかかりません。解体も不要なため、手出しをほとんどかけずに実家をたたむことが可能です。費用を抑えて早期に解決したい場合は、まず買取業者への相談をお勧めします。

売却後に建物の不具合で責任を問われることはありますか？

はい、通常の売却では責任を問われる可能性があります。これを「契約不適合責任」といい、引き渡した後に雨漏りや配管のトラブルなどが見つかった場合、売主が修繕費用を負担したり、損害賠償を求められたりするリスクがあります。

これを避けるには、「契約不適合責任を免責にする」という条件で売却することが有効です。専門の買取業者であれば、免責条件での契約に対応しているケースがほとんどです。売却した後のトラブルを心配せず、安心して引き渡しができます。

空き家を処分したいが、まずどこに相談すればいい？

「何から始めればいいかわからない」という方こそ、まず訳あり不動産の専門買取業者へのご相談をお勧めします。物件の状態や権利関係を正確に把握したうえで、最適な解決策を提案できます。

弊社フィリアコーポレーションでは、無料査定・秘密厳守で対応しており、匿名相談も歓迎しています。24時間受付フォーム・お電話でお気軽にご相談ください！

まとめ：空き家は放置せず早めに動き出すことが大切

空き家は放置するほど、建物の劣化・税負担・近隣トラブル・法的リスクが複合的に重なり、選択肢が少なくなっていきます。売れる状態のうちに動くことが、最善の選択です。

フィリアコーポレーションは、空き家専門業者として1,000件以上のご相談実績があります。再建築不可物件や古い長屋等も豊富な事例があり、最短1週間で現金買取するスピード対応も強みです。空き家のまま放置せずベストな活用策を一緒に考えましょう！