空き家は売る？貸す？収支と手間で徹底比較【2026年11月最新】

空き家を売るか貸すか｜結論は「立地・築年数・収支」で決まる

空き家を売るべきか、貸すべきか。正直申し上げますと、答えは物件によって違います！ただ判断のポイントはシンプルで、立地・築年数・収支の3つに集約されます。まずは売る場合と貸す場合、それぞれのメリットと注意点から一緒に見ていきましょう！

【比較】空き家を「売る」を選択した場合のメリットと注意点

空き家を売る最大の魅力は、まとまった資金が手に入ることと、維持管理の負担から解放されることです。固定資産税や相続トラブルの懸念まで一気に解消できるのは、大きな安心材料ですよね。ただし売却には税金や諸費用もかかります。ここでは3つのメリットと、押さえておきたい注意点を順番に見ていきましょう！

まとまった現金が一度に手に入り、資産を整理できる

空き家を売る一番のメリットは、なんといってもまとまった現金が一度に手に入ることです！実際、当社にご相談いただく中でも「まとまったお金が欲しい」という声は少なくありません。たとえば相続税対策のために現金が足りないケース。あるいは、ご本人やご家族の高額な手術費用、老人ホームなどの施設入居費用が急に必要になり、不動産を現金化するしかないというケースもありました。こうした場面では、悠長に賃貸で少しずつ回収している余裕はないのです。まとまった資金がすぐ手元に入る売却だからこそ、対応できることがあります。

また、複数の相続人がいる場合は、不動産のまま持ち続けるよりも現金化しておいたほうが、後々の遺産分割もスムーズに進みます。実家をどう分けるかで揉めるケースは本当に多いですが、現金であれば公平に分けやすいですよね。空き家を「資産」として塩漬けにせず、必要なタイミングで現金という形に変えておく。それが、資産を整理するという意味でも一番わかりやすい選択でしょう。

将来にわたる維持管理の手間とコストから完全に解放される

空き家の維持管理で一番厄介なのは、実は「草」なのです。庭の雑草はあっという間に伸びて、気づけば隣地へ越境してしまうことも珍しくありません。放っておくと当然、お隣からクレームが入ります。

さらに怖いのが建物の傾きです。人が住まなくなった家は風通しがされず湿気がこもり、木材が傷んで老朽化が一気に進みます。傾きが出始めると、直すのは正直かなり大変です。

当社にご相談いただいた方の中にも、5年間空き家のままでも週に1回窓を開けて風通しを続けていた方がいて、驚くほど状態が良く保たれていたケースがあります！反面、半年放置しただけで傷みが早く進んでしまった空き家もあるんです。

つまり維持管理とは、草刈りと風通しという地味な作業を、ずっと続けなければならないということ。仕事や家庭がある中で、これを何年も続けるのは簡単なことではありませんよね？売却すれば、こうした手間とコストから完全に解放されます。放置による近隣トラブルの心配も、もう抱える必要がなくなるのです。

固定資産税や将来の相続トラブルの懸念がなくなる

空き家を所有し続けていると、実はじわじわと重くなっていく懸念が2つあります。固定資産税と、相続トラブルです。

まず税金の話から。空き家を解体して更地にすると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がることをご存知でしょうか？住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、税額が最大1/6に抑えられています。ところが建物がなくなったり、管理不全で特定空き家に指定されたりすると、この特例が外れてしまうのです。「危ないから解体しよう」と急いだ結果、かえって税負担が増えてしまうケースも少なくありません！

もうひとつ見落とされがちなのが、相続トラブルの芽です。空き家を持ち続けたまま相続が発生すると、所有者はどんどん増えていきます。兄弟、その子供たち、さらにその先へ。共有者が増えるほど、売却には全員の合意が必要になり、まとまる話もまとまらなくなってしまいます。

📌こちらも参考に：空き家相続で共有者が増える前の手続き

私がいつもお伝えしているのは、今が一番手放しやすいタイミングだということです。売却してしまえば、税金が跳ね上がる心配も、将来の相続で揉める心配も、まとめて手放すことができます。

空き家を売却も賃貸もせずに、そのまま放置し続けることで発生する危険性やペナルティは、以下の記事をご覧ください。

【注意点】売却時にかかる税金と諸費用について

空き家を売却するとメリットが目立ちますが、税金や諸費用がかかることも忘れてはいけません！

売却で利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。さらに、諸費用として次のようなものが発生します。

• 仲介手数料：売買価格の3％＋6万円＋消費税
• 印紙代：売買契約書に貼付
• 解体費用：更地渡しで売却する場合
• 残置物撤去費用：家財を残したまま空渡しする場合

この中でも仲介手数料はほぼ必ず発生する費用で、ざっくり売却価格の4％前後が目安です。ただし、解体や残置物撤去、測量まで追加していくと、諸費用の総額は数十パーセントに膨らんでしまうケースもあります。「思っていたより手取りが少ない」とならないよう、事前にどこまで費用がかかるのか、一度整理しておくことをおすすめしています。

【比較】空き家を「貸す」を選択した場合のリスクとリターン

空き家を貸せば、継続的な家賃収入が期待できます。ただし貸主には、空室・滞納・入居者トラブルへの対応や、予期せぬ修繕費用への備えも欠かせません！ここでは1つのリターンと2つのリスクを取り上げ、貸主としての現実をお伝えします。

【リターン】条件が合えば継続的な家賃収入が見込める

空き家を貸す最大のリターンは、やはり継続的な家賃収入です。特に戸建ては、マンションにはない広さがあるため、ファミリー層から根強い需要があります！

意外に思われるかもしれませんが、これは私が現場で日々実感していることなんです。再建築不可の物件であっても、賃料相場は再建築できる物件とほとんど変わりません。借りる人にとって重要なのは「今住める広さと状態があるか」であって、将来建て替えできるかどうかは関係ないのです。

「再建築不可だから貸せない」「価値がない」と決めつけてしまうのは、あまりにもったいない判断だと私は考えています。立地や建物の状態が良ければ、空き家は思っている以上に「収益を生む資産」に変えられる可能性を秘めています。

【リスク】空室、家賃滞納、入居者トラブルの可能性

賃貸に出せば家賃収入が入りますが、その裏側には入居者トラブルというリスクも潜んでいます。まず多いのが家賃滞納です。毎月きちんと振り込まれる前提で収支を考えていると、滞納が続いた瞬間に計画が崩れてしまうんです！

さらに厄介なのが、入居者がごみ屋敷のような状態で生活してしまうケースや、近隣から苦情が入るほどの騒音問題です。せっかく貸したのに、資産価値を落とすような住まい方をされてしまうこともあります。

そして一番の問題は、こうした入居者を簡単には追い出せないということ。借地借家法は借主を強く保護する契約のため、よほどの理由がない限り、貸主側の都合だけで退去してもらうことはできません。裁判を起こして「正当事由」が認められない限り、契約解除は難しいのが実情です。一度貸してしまえば、こちらの思うようにコントロールできない部分が多い。これが賃貸経営の怖さと言えます。

【リスク】突発的な修繕費用の発生と終わらない管理の手間

賃貸経営では、建物の経年劣化による修繕や、設備の故障といった突発的な出費から逃れることはできません。「そんなに頻繁に壊れるの？」と思うかもしれませんが、これが賃貸経営の宿命なんです。

給湯器の故障、エアコンの不具合、雨漏り・・入居者の生活に直接影響する設備トラブルが起きれば、貸主は自己負担で迅速に修理・交換する義務があります。工事内容によっては数十万円にのぼることもあり、数ヶ月分の家賃収入が一度に消えてしまうことも珍しくないです！

しかも厄介なのが、こうした故障のタイミングを選べないこと。築年数が経った物件ほど、給湯器とエアコンが同じ時期に寿命を迎えることも多く、まとまった出費が重なってしまうケースもあります。退去時のリフォーム費用まで考えると、表面的な利回りほど手元にお金が残らないのが実情です。

賃貸経営とは、こうした出費と管理の手間を、ずっと引き受け続けることだと私は考えています。

【参考】シェアハウスチンタイ（全国のシェアハウスを様々な条件で検索可能なサイト

【参考】シェアシェア（物件掲載数が豊富で最新トレンド物件を探せる検索サイト）

【参考】空き家不動産投資の全貌｜高利回り20%の裏に潜む「5つのリスク」と成功条件

空き家は売ると貸すで収支がどう違う？10年でシミュレーション比較

空き家は「売る」か「貸す」かで、10年後の手取り額は大きく変わります。感覚だけで判断すると、後で「こんなはずじゃなかった」となりかねません。ここでは売った場合と貸した場合、2つの収支を具体的な数字で比較してみましょう！

売った場合の収支（手取り・税金・諸費用）

売却で得られる手取り額は、売却価格から諸費用と税金を差し引いた金額です。ここでは、実際に数字を当てはめてシミュレーションしてみましょう。

仮に、売却価格が1,000万円だった場合の手取り額は次のとおりです。

• 売却価格：1,000万円
• 仲介手数料（3％＋6万円＋消費税）：約39万6,000円
• 印紙代：約1万円
• 手取り額の目安：約960万円前後

ここに、解体費用や残置物撤去費用が加わると、手取りはさらに減っていきます。加えて注意したいのが、訳あり物件は通常の相場より3〜7割ほど安くなるのが実務上の現実だという点です。「うちの土地は駅から近いのに」と思っていても、査定額はそもそもの前提から低くなりやすいのです。

この振れ幅はエリアや建物の状態によって変わるため、複数の専門業者に査定を依頼して比較することをおすすめします。

貸した場合の収支（家賃収入から空室・修繕・管理コストを差し引く）

貸した場合の収支は、家賃収入から空室・修繕・管理コストを差し引いた金額で考える必要があります。ここでは、先ほどと同じ売却価格1,000万円の物件を、貸した場合でシミュレーションしてみましょう。

まず前提として、家賃相場を調べておくことが欠かせません。「市区町村名＋坪単価」で検索したり、ポータルサイトで近隣の賃貸物件を確認したりすると、大まかな相場観がつかめます。

ここでは「表面利回り（物件価格に対する年間家賃の割合）」から家賃を逆算してみます。戸建て賃貸の表面利回りをおよそ8％と仮定すると、年間家賃収入は1,000万円×8％＝80万円、月あたりではおよそ6万7,000円。わかりやすく月6万円台として試算します。

• 家賃収入（空室・滞納を考慮し稼働率90％と仮定）：月6万円×12ヶ月×10年×90％＝約648万円
• 管理委託費（家賃の5％前後）：約32万円
• 修繕費用（外壁・水回り等、10年間の目安）：約100万円
• 貸し出し前のリフォーム費用：約150万円
• 10年間の手取り額の目安：約366万円

同じ1,000万円の物件でも、売却なら手取り約960万円がすぐに手元へ入るのに対し、貸した場合は10年かけてようやく約366万円です。なお、上記の試算には家賃収入にかかる所得税・住民税は含めていません。実際にはこれらの税負担も加わるため、手取り額はさらに目減りする点に留意してください！

所有権を残せるという魅力はありますが、収支だけで見ると差は歴然です。

空き家は売る？貸す？後悔しないための4つの判断基準

ここまで見てきた収支の違いに加えて、実際の判断では住む予定の有無や物件の状態、家族の意向なども無視できません。数字だけでは決めきれないからこそ迷ってしまうんですよね。ここでは、後悔しないための4つの判断基準を順番に確認していきましょう！

今後その家に住む、または利用する可能性はあるか？

「将来また住むかもしれない」という理由で、判断を先延ばしにしてしまう方は少なくありません。ただ、この問いに答えるときは、漠然とした可能性ではなく具体的に考えることが大切です。

チェックしたいのは、次の3点です。

• いつ戻るのか（時期）
• 誰が戻るのか（住む人）
• どんな条件が揃えば戻るのか（条件）

これらが決まっていないなら、それは「住む予定」ではなく「手放せない気持ち」であるケースがほとんどです。私はこれまで多くの相談を受けてきましたが、明確な時期を答えられる方はあまり多くいません！

一方で、「親の介護が終わったら戻る」「子供が独立したら住む」のように、時期や条件がはっきりしているなら、無理に売る必要はないでしょう。その場合は賃貸や一時的な保有も選択肢に入ってきます。

判断がつかないまま先延ばしにするのであれば、せめて定期的な風通しをしておいてください。老朽化は思っているよりずっと早く進みます。結論を急がなくてもいいですが、家を放置するのだけは避けたほうがいいのです。

空き家の立地と築年数はどうか？

立地と築年数は、売るか貸すかを分ける大きな要素です。

まず立地について。エリアによって、向いている選択肢は変わってきます。

• 貸すのが現実的：駅近・都心部など賃貸需要が見込めるエリア
• 売るほうが有利：郊外・過疎が進むエリア（借り手も買い手も見つかりにくい）

時間が経つほど選択肢は狭まっていきます！

次に築年数です。ここで見逃せないのが、2025年の法改正で見直された「4号特例」です。これまでは木造2階建て以下の住宅などで簡略化されていた建築確認申請が、今後は原則必要になりました。再建築不可物件はそもそも接道の問題で建築許可が下りないため、大規模な修繕をしようにも申請が通らないケースが増えているのです。

古い再建築不可物件ほど、軽いリフォームで済むうちに動くべきだと私は考えています。老朽化が進んでからでは、貸すことも売ることも難しくなってしまいます。

維持管理の手間と費用をかけ続けられるか？

維持管理でまず気になるのが、どのくらいの頻度で空き家に通えばよいのかということですよね。

目安は次のとおりです。

• 通常時：週1回程度の風通し
• 夏場：風通しに加えて草刈りも必要
• 遠方の場合：管理代行業者への依頼も検討

特に夏場は雑草がぐんぐん伸びるので、負担も増えてきます。

とはいえ、仕事や家庭がある中で、週1回のペースを何年も続けるのは簡単ではありません。遠方に住んでいる方であれば、なおさら現実的ではないでしょう。そういった場合は、ご自身だけで抱え込まず業者に頼ってしまって構わないのです。

大切なのは、「自分は本当にこの頻度を続けられるか」を一度自分に問いかけてみることです。続けられないと感じたなら、無理に維持管理を続けるより、早めに売却や賃貸を検討したほうが、結果的に負担も少なく済むでしょう！

空き家の維持管理が限界に達し、いっそ解体して更地で売却すべきか検討されている方は、以下の記事が参考になります。

相続人・共有者の意向は一致しているか？

相続人や共有者が複数いる場合、意向が一致しているかどうかは非常に重要な判断基準です。

共有名義には、次のようなリスクがあります。

• 全員の同意がないと売却できない
• 相続のたびに共有者が増えていく
• 相続登記が未了だと売却手続きに進めない

1人でも反対すれば、売りたくても売れません！しかも厄介なのが、相続のたびに共有者はどんどん増えていくということ。今は2人でも、次の相続で子供たちに分かれれば4人、5人と広がっていくんです。だからこそ、早めに単独名義化しておくことが重要でしょう。

また、相続登記が完了していないと、そもそも売却手続きに進めません。2024年4月からは相続登記が義務化され、放置すると罰則の対象にもなります。

意向がバラバラなまま時間だけが過ぎていくと、いずれ誰も手をつけられない不動産になりかねませんね。話し合いが大変でも、早めに動くことをおすすめします。

いざ売却や賃貸を考えた時、親族との話し合いで障壁となるのが、生まれ育った実家への愛着です。

第三の選択肢：空き家の手間とリスクをなくす「買取」という最善手

ここまで売る・貸すの両面を見てきましたが、どちらも一長一短ですよね。実はもうひとつ、手間とリスクをまとめて手放せる選択肢があります。それが「買取」です！仲介との違いから、当社が訳あり物件でも買い取れる理由まで、3つの視点でご紹介します。

一般的な「仲介」との違いとは？

仲介と買取、何が違うのか気になりますよね？

仲介は、不動産会社が買い手を探し、成約すれば仲介手数料を受け取る仕組みです。仲介手数料は成約価格に応じて決まるため、価格の安い空き家は、いくら苦労して売っても手数料はわずかしかありません。しかも訳あり物件は引き渡し後のトラブルも多く、手間がかかる割に実入りが少ないというのが実務上の現実です。

一方、買取は当社自身が買い手になります。両者の違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	仲介	買取
収益の仕組み	成約価格に応じた仲介手数料	買取価格そのもの（手数料なし）
訳あり物件への対応	手数料が安く動きにくい	現況のまま引き受けられる
売却までの時間	買い手が見つかるまで数か月以上	最短1週間
向いている人	時間に余裕があり、高く売りたい方	相続税の納税期限が迫っている方、施設入居費用をすぐ用意したい方

仲介手数料という発想がそもそも存在しない買取だからこそ、物件の状態や価格の安さを理由に敬遠することがありません！誰かが見つかるのを待つ必要もなく、この差が何より重要になってくる方も多いのです。

💡もっと知りたい：千葉の空き家買取の相場と業者選びのポイント 

不動産売却における「仲介」と「買取」のより詳しい仕組みや、後悔しない選び方について知りたい方は以下の記事をご覧ください。

なぜ「買取」なら早く、手間なく、安心なのか？

買取が「早い・手間なく・安心」と言われる理由は、売主がやることをとことん減らせる仕組みにあります。

まず、老朽化した空き家は、引き渡し後に雨漏りや配管トラブルが見つかることが少なくありません。通常の売買なら、これは売主が責任を負う「契約不適合責任」の対象です。ですが専門の買取会社なら、この責任を免除した取引が可能なんです。「売ったあとで何か言われるのでは」という不安を、そもそも抱える必要がなくなります。

さらに、測量・残置物撤去・近隣への挨拶まわりといった、通常の売却で必須とされる準備も一切不要です。荷物を置いたまま、庭が荒れたままでも構いません。現況のまま、最短1週間での現金化も可能です！

売主側でやることがない。これに尽きます。手間をかけず、リスクも背負わず、今すぐ現金に変えたい。そんな方にこそ、買取という選択肢を知っておいてほしいのです。

フィリアコーポレーションが訳あり物件でも買取できる理由

「うちみたいな訳あり物件、本当に買い取ってもらえるの？」そう思われる方も多いと思います。実際、当社にはこれまで1,000件を超えるご相談が寄せられ、その多くが他社で断られた物件でした。

なぜ、そんな物件でも買い取れるのか。理由のひとつが、司法書士・弁護士・税理士との提携体制です。訳あり物件では、次のような法務的な壁が珍しくありません。

• 相続登記が未了
• 共有者との調整が必要
• 境界が不明確

多くの不動産会社は、こうした壁に突き当たると「解決してから出直してください」と対応を諦めてしまいます。ですが当社はあらかじめ司法書士・弁護士・税理士と提携しているため、法務的な壁があっても専門家と連携しながら買取を前に進められるのです。

この体制があるからこそ、他社が「無理」と判断した案件でも、私たちは買取という選択肢を提示できます。「他社で断られたから、もう無理だろう」とあきらめる前に、ぜひ一度、ご相談いただきたいです！

【事例】他社に断られた空き家を「買取」で解決した実例

ここまで一般論を中心にお伝えしてきましたが、最後に、実際に当社が買取で解決した事例を2つご紹介します。他社で断られた案件がどう動いたのか、具体的な流れを見ていきましょう！

事例①：板橋区若木──他社で断られた再建築不可の空き家を相続後買取

所在地	東京都板橋区若木
物件種別	中古戸建（再建築不可）
現況	空き家
所有者様	相続人の方（遠方在住）

築古で再建築不可となると、多くの会社が及び腰になります。今回は、それでも1ヶ月というスピードで解決できたケースです！

■ご相談の背景

ご依頼者様は都内にお住まいで、板橋区若木の戸建てを相続されました。ただ建物は築年数が古く、しかも再建築不可の制限つき。複数の不動産会社に相談したものの、いずれも「取り扱いが難しい」と断られてしまい、行き場を失ったところで当社にご相談いただきました。

■当社の対応

当社には、再建築不可や古家付き土地の買取実績が豊富にあります。今回も現地調査と役所調査を迅速に行い、法的リスクや契約条件をきちんとご説明したうえで買取を実行。ご相談から約1ヶ月以内という短期間で、現金買取を完了させることができました。

■担当者より

「再建築不可」「他社で断られた」という条件は、当社にとって珍しいものではありません。独自の活用ノウハウとネットワークがあるからこそ、柔軟に対応できるのです。相続や空き家問題でお困りの方は、あきらめる前にぜひ一度ご相談ください。

♦物件の詳細記事はこちらから読めます！

事例②：世田谷区鎌田──再建築不可で売れないと諦めていた空き家を買取

所在地	東京都世田谷区鎌田
物件種別	再建築不可の中古戸建（空き家）
接道状況	前面通路幅員約1.0m（建築基準法外）
現況	バス便エリア／空き家
取引形態	買取→リフォーム→賃貸運用→投資家売却

「1メートル」という数字だけで、可能性まで諦めてしまうのはもったいないんです！

■ご相談の背景

前面の通路幅が約1メートルと非常に狭く、建築基準法上の接道要件を満たさない再建築不可の空き家でした。立地も駅から離れたバス便エリアで、一般市場ではどうしても敬遠されがちです。他社にも「これは買えない」と断られ、行き場を失ったところで当社にご相談いただきました。

■当社の対応

再建築不可かつ通路も極端に狭いという法的リスクを一つひとつ精査し、適正価格で買取を実行しました。買取後は、建物の状態を活かしながら賃貸需要を見据えたリフォームを実施。安定した賃料収入が見込める収益物件として投資家にご紹介し、結果としてスムーズに売却まで完了できました。放置されていた空き家が、家賃を生む物件として生まれ変わったのです。

■担当者より

再建築不可の中でも、前面通路が1メートル前後しかないケースは、特に流通が難しいと言われています。ですが、建物に活用の余地があり、賃貸に向いていると判断できれば、収益物件としての価値を新たに生み出すことができるんです。他社で「買えない」と言われた物件でも、どうかあきらめないでください。

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フィリアコーポレーション対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	157件
再建築不可	98件
長屋・連棟	64件
共有持分	27件

※2026年11月時点

空き家を売る・貸すに関するよくある3つの質問（FAQ）

ここまでお伝えしてきた内容と重なる部分もありますが、あらためて空き家の売却・賃貸についてよくいただくご質問にお答えします。ここでは、特に多い3つの質問を取り上げます。

実家は売るか貸すか、どちらがいいですか？

結論から言うと、私は売却をおすすめしています。貸すには修繕費用や空室・滞納リスクへの対応が必要で、労力もかかります。実家は昭和築の建物が多く、家賃を回収できても数年で寿命を迎えるケースも珍しくありません。今売れる状態なら、労力を抑えつつ利益を最大化しやすいのは売却です！迷ったときは、まずは査定額を確認してみてください。

ハウスリースバックはやばいと聞きますが本当ですか？

やばいかどうかは、契約内容次第ですね。定期借家契約になっていると、期日が来れば契約更新ができず、退去を求められることになります。また所有者が変わると、家賃や契約内容の見直しが入ることも珍しくありません。永久的に同じ条件で住み続けられるとは思わないほうがいいでしょう。契約前に、更新の有無や条件をしっかり確認することをおすすめします。

空き家を個人で貸すにはどうすればいいですか？

DIYではなく、専門業者に貸せるレベルまでリフォームしてもらうことが大切なんです。ご自身で直した箇所が入居後に壊れてしまうと、住んでいる方の生活に大きな迷惑がかかってしまいます。修繕やリフォームは、必ずプロに任せましょう。個人で対応しきれない場合は、無理せず専門会社への相談をおすすめします。

まとめ｜空き家は売る・貸す・買取から最適な選択を

ここまで、空き家を売る場合と貸す場合、そして買取という第三の選択肢についてお話ししてきました。最後に、私が一番お伝えしたいことをまとめておきます。

建物は、時間とともに価値が下がっていくものです。裏を返せば、今がこれから先で一番高く売れるタイミングなんです。「そのうち考えよう」と先延ばしにするほど、選べる道は狭くなっていきます。早く動くこと自体が、最大の相続対策と言っても過言ではありません。

売るべきか、貸すべきか、それとも買取という手段を使うべきか。答えは物件によって違いますが、迷ったまま放置するのだけは避けてほしいのです。

私たちフィリアコーポレーションは、他社で断られた空き家、再建築不可、共有持分といった難しい物件でも、現況のまま買い取ってきました。ご相談も査定も無料です。あなたの空き家にとっての最善の出口を、一緒に見つけていきましょう！