家の前が私道の場合の注意点とは？メリット・デメリットも解説【2026年10月最新】-株式会社フィリアコーポレーション

私道とは？公道との違い

家の前の道路が私道だと分かると、まず「公道と何が違うのか」と気になりますよね！実は私道には、所有者や管理の面で独特のルールがあり、知らずにいると思わぬトラブルにつながることもあります。ここでは、私道の定義・所有形態・調べ方という3つの基本から確認していきましょう。

私道とは何か

私道とは、個人や会社などが所有している道路のことです。国や自治体が所有する公道と並べると、違いは次の通りです。

項目	公道	私道
所有者	国・自治体	個人・法人など
整備・管理	所有者である行政	所有者本人

私道の場合、通行を認めるかどうかの判断も所有者側にあります。ただ、家の建て替えを考えるうえで本当に大事なのは、公道か私道かよりも「建築基準法上の道路」かどうかです。私道でも位置指定道路や42条2項道路のように基準法上の道路として扱われるものは、私道だから建てられないというわけではありません。反対に、行政が所有する区道でも基準法上の道路でなければ、建て替えはできないのです！

だからこそ、「私道だからダメ」と決めつけず、まず基準法上の道路かどうかを確認することが出発点になります。調べ方は、のちほどご紹介します。

私道の所有形態には2種類ある

私道の持ち方は、大きく分けて2つのタイプがあります。共有型と分筆型です。分筆とは、一つの土地を分けて別々の土地として登記することをいいます。

項目	共有型	分筆型
持ち方	道路の土地全体を、関係者で持分を分け合って所有する	道路を区画ごとに分け、それぞれを各自が単独で所有する
自分の権利	持分の割合に応じた権利を持つ	自分の区画については単独で決められる
注意点	道路に手を加えるときは、共有者どうしの話し合いが避けられない	他の人の区画の上を通って出入りすることになる

どちらのタイプかによって、工事や売却の場面で話をする相手が変わってきます！ご自宅の前の私道がどちらにあたるのか、最初に確認しておきたいところです。

自宅前の道路が私道か公道か調べる方法

調べ方は難しくありません。まずはインターネットで「市区町村名＋道路種別」と検索してみてください。道路の種類をネット上で公開している自治体が増えています。載っていなければ、次の方法で確認しましょう。

方法	確認先	分かること
役所で確認	建築指導課・道路管理課など	公道か私道か、道路の種類
公図で確認	法務局	道路部分に地番があるか、土地の形
登記事項証明書で確認	法務局	私道の所有者

公図では、道路の形をした土地に地番が振られていれば私道であることが多く、地番がなければ公道と見分けられます。地番がある場合は、登記事項証明書を取れば所有者まで分かります。

ただ、公図だけでは建て替えられる道路かどうかまでは分かりません！冒頭でお話しした「建築基準法上の道路」かどうかは、役所の窓口で道路の種類を確認するのが確実です。

私道負担とは

私道負担とは、自分の土地の一部が私道として使われている状態、そしてそれに伴う持ち主側の負担のことです。気づかないうちに負担を抱えている方も少なくありません！ここでは、費用と義務、セットバック、固定資産税という3つのポイントを順番に見ていきましょう。

私道負担で発生する費用と義務

私道負担があると、持ち主には「土地の使い方の制限」と「維持管理の責任」がついてきます。旗竿地の通路部分や、分譲地の内部にある道路などで生じやすい負担です。

区分	内容
義務	道路として使われている部分には建物を建てられず、敷地として使える面積が実質的に小さくなる
費用	私道の維持や管理の責任を負い、補修などが必要になれば、他の所有者と費用を分担することがある

私道部分は、自分の土地でありながら建物を建てられないところが最大のポイントです！維持管理の費用も所有者どうしで分担することがあります。私道に面した土地では、このほかにセットバックが必要になる場合もあります。次の項目で確認していきましょう。

セットバックが必要になる私道

家を建てるには、幅員（道幅）4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これを接道義務といいます。前の私道が4m未満なら、敷地の一部を後退させて道幅4mを確保するセットバックが必要です。後退した部分は所有権が自分のままでも、建物は建てられません。

ただし、セットバックに意味があるのは、一定の道路に限られます。

前面の道路	セットバックの扱い
道幅4m以上の道路	不要
道幅4m未満で、42条2項道路として認められたもの	後退すれば建て替えが可能になる
建築基準法上の道路ではない通路	後退しても建て替えはできない

建築基準法で道路と認められていない通路でセットバックしても意味はありません！相続した再建築不可の家を解体してから、建て替えられないと分かったという相談は、実際によくいただきます。解体の前に、必ず役所で道路の種類を確認してください。

私道に固定資産税はかかるのか

私道にも固定資産税はかかります。納めるのは、その私道の所有者です。持ち方ごとの負担は、次の通りです。

私道の持ち方	税金の負担
1人が単独で所有	所有者が全額を負担
共有	共有者全員に連帯して納める義務があり、負担は持分の割合に応じて分ける
分筆	各自が、自分の区画の分を負担

ただし、公衆用道路（誰もが通行に使う道路）と認められると非課税になることがあります！毎年届く納税通知書を見れば、私道の地番が非課税になっているかどうかが分かります。条件は自治体ごとに異なるため、気になる方は市区町村の窓口で確認してみてください。

家の前が私道の場合のデメリット・注意点

家の前が私道だと、公道に面した物件にはない手間や制約が出てきます。ただ、あらかじめ知っておけば、慌てずに備えられるものばかりです！売却を考える方が特に押さえておきたい、6つのデメリット・注意点を順番に見ていきましょう。

舗装や配管の維持管理を自分たちで負担する

公道は自治体が舗装や清掃、補修を行ってくれます。一方、私道は原則として所有者（共有の場合は共有者）の負担です。例えば、次のような費用と手間がかかります。

• 路面の舗装の修理
• 除雪や草刈り
• 道の下を通る水道管・排水管の修繕
• 側溝や排水設備、街灯などの管理

費用は住民どうしで分担する形になります。ただ、管理する人が決まっていないと、誰も修繕しないまま傷んでしまう場合があります。

お金だけでなく手間も続くのが、私道の維持管理なのです。

所有者間の権利関係が複雑でトラブルになりやすい

私道は、所有者が1人とは限りません。権利関係が入り組んでいると、通行や工事の場面で話が止まりやすくなります。例えば、次のようなケースです。

• 所有者が多く、全員とは連絡がつかない
• 所有者がすでに亡くなっていて、相続の登記もされていない（古い住宅地では特に見られます）
• 通行や掘削の承諾をお願いしても、断られたり印鑑代を請求されたりする

弊社が買い取った日野市の物件では、前面の通路の権利者が20人近くいました。しかも、その中に倒産した会社が含まれ、清算人の所在も分からず、道路として認めてもらうための申請ができない状態でした。権利者が多いほど、全員の合意をそろえるのは難しくなるのです！

ご自身だけで対応するのは大変なため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

建て替えやリフォームが制限される場合がある

前の道が建築基準法で道路と認められていないと、家の建て替えができません。接道義務を満たせず、建築の許可が下りないためです。資産価値にも大きく響きます！

リフォームにも影響があります。2025年4月施行の4号特例の縮小で、木造2階建てなどは大規模な修繕や模様替えにも、建築確認の申請が必要になりました。許可が下りない物件では、次のような扱いになります。

工事	前面が道路と認められていない場合
建て替え	できない
大規模なリフォーム	申請の許可が下りず、できない
軽微な修繕	できる

なお、平屋で延べ面積200㎡以下の建物は、従来どおり申請が不要な範囲が残っています。

建て替えも大規模なリフォームもできないため、傷んだ建物を直して使い続けるのも難しくなるのです。

水道・ガス工事の際に所有者の承諾が必要になる

水道管やガス管の引き込み・修理では、道路を掘る工事が必要になります。私道の場合は、実務上、掘削に私道所有者の承諾が必要です。所有者が分からない、あるいは協力してもらえないと、工事が進められなくなります。

掘削が必要になる場面は、例えば次の通りです。

• 水道管・ガス管を新たに引き込むとき
• 古くなった設備を更新・修繕するとき
• 水道管にトラブルが起きたとき

今は必要なくても、10年後に掘削が必要になるかもしれません！承諾がないままだと、工事が止まって、設備の修理まで遅れてしまうのです。

公道の物件より売却や住宅ローンが不利になりやすい

公道に面した物件と比べると、私道に面した物件は、売却価格が多少下がったり、売れるまでに時間がかかったりすることがあります。買主が、私道の持分や承諾の有無を確認する必要があるためです。なお、私道の持分や所有している部分は、敷地と一緒に売却するのが基本です。持分がないと、買い手が付きにくい傾向があります。

また、買主が住宅ローンを使う場合は、通行掘削承諾の状況によって、融資が受けにくくなることもあります！売却を考えるなら、まずご自宅の私道の持分と承諾の有無を確認しておきましょう。

相続のたびに私道の共有者が増えて権利調整が難しくなる

私道が共有のまま放置されていると、相続のたびに権利者が増えていきます。今は親世代や孫世代までで済んでいても、世代が広がるほど、会ったこともない親族が共有者に加わるのです。

そうなると、全員の合意を取るのが難しくなります。実際に、弊社が買い取った不動産の中には、私道の所有者が50人近くまで増えていた例がありました。新築を計画していたものの、全員の同意がなく、ライフラインの引き込みで道路を掘れず、計画が頓挫してしまったのです。

ご自身の代で整理しておけば、次の世代に負担を残さずに済みます。共有者が少ないうちに動くのが、一番の対策です！

家の前が私道の場合のメリット

家の前が私道だと、デメリットばかりが気になりますよね。ただ、暮らしやすさの面で、プラスになる点もあるのです！住環境、防犯、駐車のしやすさ、そして条件が整えば売却にも支障がないという4つのメリットを、順番に見ていきましょう。

通り抜けが少なく静かで子どもも安全に過ごせる住環境

私道は、基本的に近隣の住民が使う道路です。そのため、公道に比べて車の通りが少なく、騒音や排気ガスが抑えられた静かな環境になりやすい傾向があります。

項目	公道	私道（特に行き止まり）
通る車	不特定多数	住民の車が中心
静かさ	交通量しだい	静かになりやすい
子どもの遊び・自転車	車に注意が必要	比較的安心

特に行き止まりの私道は、通り抜ける車がほとんどありません。子育て世帯にとっては大きな魅力です！ただし、通り抜けができる私道もあるので、実際の交通量は現地で確認しておきましょう。

外部の人が入りにくく防犯面で安心

私道は、通り抜ける人や車が少ないため、不審者や営業の車の出入りも少なくなる傾向があります。人通りの多い道に比べると、防犯面で安心しやすいといえます。

また、使うのは主に近隣の住民なので、外からの視線が入りにくく、プライバシーを守りやすい点もメリットです！

ただし、暗い私道では、外灯を付けるにも所有者の承諾が必要になることがあります。防犯面は、周辺の環境もあわせて確認しておきましょう。

車の出し入れや駐車に余裕がある

私道は、通り抜ける車が少なく、通行する車のスピードも抑えられやすい道です。そのため、車の出し入れや車庫入れのときに、急いで動く必要がありません。ゆっくり落ち着いて車を動かせるのは、利点の一つです！

ただし、私道を通るには、所有者の許可が必要です。車で通ってよいかどうかは、私道ごとに個別に判断されます。通行承諾に車の通行が含まれているかを、売却の前に確認しておくと安心です。

適切に通行掘削承諾を備えていれば公道の物件と遜色なく売却できる

前面が私道でも、通行掘削承諾をきちんと備えていれば、公道の物件と遜色なく売却できます。ポイントは、承諾書に、「第三者に売却しても、その効力が引き継がれる」という文言を入れておくことです。

この文言があれば、買主は安心して購入できます。通行や、水道管などの引き込みの際の掘削について、将来も同意が得られるからです。融資も付きやすくなり、公道の物件と同じように売買できるのです。

私道の物件では、承諾を取っておくことが、売買で大切な引き渡し事項の一つです！

私道の通行掘削承諾とは

ここまでの解説でも何度か出てきた「通行掘削承諾」。

私道の物件では、売却や建て替え、水道・ガスの工事にまで関わる大切なものです！ここで改めて、承諾の基本から、ない場合のリスクまで、4つのポイントをしっかり整理していきましょう。

そもそも私道は勝手に通ってもいいのか

私道は他人の所有地なので、基本的には所有者の許可が必要です。ただし、自宅から公道へ出る道がその私道しかない場合は、囲繞地通行権（他人の土地を通って公道に出る権利）によって、通行が認められます。なお、通れる範囲は、必要で、かつ所有者の損害が最も少ない場所・方法に限られます。

掘削についても、2023年4月施行の民法改正で、水道やガスの設備を通すときは、事前に通知すれば、必要な範囲で所有者の承諾がなくても設備を設置できるようになりました（損害に対する償金の支払いなどは必要です）。ところが実務では、水道業者が所有者の同意のない掘削を断るケースが多いのです。

法律上は通行や掘削ができる場合があっても、実際には承諾がないと困るのが現実です！

通行承諾と掘削承諾の違い

2つの承諾は、承諾する中身が違います。

種類	承諾する内容	必要になる場面
通行承諾	私道を人や車が通ること	毎日の出入り
掘削承諾	私道を掘って水道管・ガス管などを埋設・交換・修繕すること	引き込み工事や配管の修繕

通行の承諾があっても、掘削の承諾がなければ、道路を掘る工事は原則としてできません。法律上は承諾なしでも可能な場合がありますが、実務では掘削承諾がなければ水道管の工事が進まないのです！そのため、2つをまとめて「通行掘削承諾書」として取り交わすことが多くあります。書面を見るときは、通行と掘削の両方が書かれているかを確認しましょう。

通行掘削承諾と地役権の違い

通行掘削承諾と地役権は、どちらも他人の私道を使うための取り決めですが、手続きの重さが大きく違います。

項目	通行掘削承諾	地役権
手続き	書類一枚に押印	登記が必要
難易度	低い	高い
所有者が変わったとき	承諾書に引き継ぎの文言を入れておく	登記があれば新しい所有者にも主張できる

地役権（自分の土地のために他人の土地を使う権利）は、登記が関わるため難易度が高く、実際に設定される場面はほとんどありません。一方、通行掘削承諾は書類一枚に押印してもらえば完了します。私道の物件で通行掘削承諾が使われるのは、こうした手軽さがあるためです！

承諾がないと売却価格や住宅ローンに影響する

私道の持分がない場合は、所有者に承諾をお願いする立場になるため、承諾の有無が売却に影響しやすくなります。 

通行掘削承諾がない私道の物件は、買主が次のような不安を抱えます。

• 持ち主が変わったあとで、「通らないでほしい」「通るなら通行料を払ってほしい」と言われるおそれ
• 水道管やガス管の工事のときに、掘削を断られたり、承諾料を求められたりするおそれ

この不安は、住宅ローンにも響きます。住宅ローンは数十年にわたる借入なので、10年後に水道管の掘削が必要になる可能性まで考えられるのです。承諾がないと、金融機関が融資に応じないケースもあります。

融資が付かなければ、買える人は限られます。その結果、公道に面した中古戸建より安くなるのです！

私道の通行掘削承諾が得られない場合の対処法

私道の所有者から承諾がもらえないと、売却も工事も止まってしまい、困りますよね。断られる、承諾料を求められる、所有者が見つからないなど、理由はさまざまです。ただ、諦める必要はありません！ここでは、状況に応じた4つの対処法を順番に見ていきましょう。

私道の所有者と直接交渉する

承諾が得られないときは、まず冷静に話し合うことが大切です。私道の所有者は近所の方であることが多く、関係がこじれると、その後の付き合いにも響いてしまいます。交渉のポイントは次の通りです。

• 断られる理由を聞く（騒音、ゴミ、無断駐車などが原因なら、謝罪と改善で許可が出ることもあります）
• 道路の清掃を手伝う、管理費を負担するなど、協力する姿勢を見せる
• 所有者が現地にいない場合は、登記簿の住所宛てに手紙を送る（返事が来ないことも珍しくありません）

交渉では、承諾の見返りに印鑑代を請求されるケースもあります。また、トラブルになっても、警察は民事不介入のため、基本は自力で解決するしかないのです！

自治体に相談する

前面の私道が位置指定道路や2項道路など、建築基準法上の道路であれば、自治体への相談が有効なことがあります。こうした道路は、日常生活に必要な通行を、所有者の意思だけで妨げることができないとされているためです。

通行を拒否されたときは、担当課に相談すれば、助言や指導を受けられる可能性があります。相談先の部署名は自治体ごとに違うので、道路の種類を確認する建築指導課や道路管理課に、まず問い合わせてみましょう。

一方、建築基準法上の道路ではない私道には、この方法が当てはまらない場合もあります！ご自宅の前の私道がどの種類かを把握することが、出発点です。

弁護士や専門家に相談する

当事者どうしでは感情的になりやすい場面でも、第三者の弁護士が代理で交渉すると、話が進みやすくなる場合があります。弁護士は、これまでの経緯や状況を踏まえて、解決を図ってくれます。

それでも所有者が納得しなければ、民事調停や訴訟も視野に入ります。手続きや書類の準備が必要になるため、弁護士のサポートがあると進めやすくなります。相談先は、不動産関連の案件に実績がある法律事務所を選びましょう！

売却まで見据えるなら、不動産の手続きに詳しい専門家と連携して進めるのが安心です。弊社も、司法書士事務所と提携し、弁護士・税理士の顧問がいますので、いつでもご相談ください。

専門の買取業者に相談する

交渉や自治体への相談、弁護士への依頼が難しい場合は、専門の買取業者に売却するという選択肢もあります。

弊社のように訳アリ不動産を専門に扱う会社であれば、承諾が得られていない状態でも買取できるケースが多くあります！

まずは査定だけでも相談して、今の状況でいくらで売れるのかを知っておくと、次の判断がしやすくなります。

私道トラブルを抱えた物件でも専門の買取業者なら売却可能

私道のトラブルで売却が止まっていても、専門の買取業者なら、手放せる可能性があります！承諾がなくても買い取れる、現況のまま引き渡せる、最短1週間で現金化できるという、3つの強みを順番に見ていきましょう。

通行掘削承諾がなくても買取できる

私道の通行掘削承諾が取れていなくても、弊社は買い取れます。次のような物件も、実際に買い取ってきました。

• 承諾が未取得のままの物件
• 承諾をお願いしたものの、断られた物件
• 印鑑代を請求されて困っている物件

承諾が取れないから買い取れない、ということはありません。法律上も、通行には囲繞地通行権、掘削には民法改正による事前通知の仕組みがあり、一定の逃げ道があります。

承諾の問題で売れないと諦めていた方も、まずはご相談ください。ご相談も査定も無料です！

現況のまま契約不適合責任も免除で引き渡せる

弊社の買取は、今の状態のまま引き渡せます。仲介で売るなら必要になる、次のような準備は不要です。

• 隣地と立ち会って境界を確定する測量
• 家財など残置物の撤去
• ご近所への挨拶まわり

さらに安心なのが、契約不適合責任です。これは、引き渡した後に雨漏りやシロアリなどが見つかったとき、売主が負う責任のことです。古い建物ほど不具合が出やすく、仲介では、売主が対応を求められることもあります。弊社は契約不適合責任を免責とする条件が標準です！売った後に何か言われないかという不安なく、手放せるのです。

最短1週間で現金化できる

弊社の買取は、条件がそろえば最短1週間で現金化できます。実際に、相談から1週間で決済した実績があります。

最短で進めるための条件は、次の2つです。

• 必要書類をきちんとそろえていただくこと
• 司法書士による本人確認を行うこと

この2つがそろえば、売買契約と決済を同日に行うこともできます。1週間で決済した案件は、施設への入居費用が急ぎで必要になった方でした。スピード対応は、急ぐ理由をお聞きしたうえで行っています！

一日でも早く現金が必要な方は、まずご相談ください。

株式会社フィリアコーポレーションの対応実績数まとめ

種別	対応実績数
空き家	146件
再建築不可	92件
長屋・連棟	60件
共有持分	25件

※2026年10月時点

家の前が私道に関するよくある質問

家の前が私道の場合について、よく寄せられる6つの質問にお答えします。ネットで調べても分かりにくい疑問を、売却を考えている方の目線で選びました。気になる質問から順番に確認していきましょう！

私道はやめたほうがいいですか？

一概にやめたほうがいいとは言えません。維持管理の負担や承諾の問題といったデメリットがあり、売却価格が多少下がることもあります。一方で、静かな住環境などのメリットもあります。通行掘削承諾が備わっていれば、公道の物件と遜色なく売却できます。

私道は勝手に通ってもいいですか？

基本的には、所有者の許可が必要です。ただし、自宅から公道へ出る道がその私道しかない場合は、囲繞地通行権によって通行が認められます。なお、通れる範囲は、必要で、かつ所有者の損害が最も少ない範囲に限られます。掘削も、実務では水道業者が所有者の同意のない工事を断ることが多いため、承諾書があると安心です。

自宅前の道路は私道ですか？

役所の窓口で確認できます。市区町村の建築指導課や道路管理課が相談先で、ネットで公開している自治体もあります。公図で道路の形をした土地に地番があれば、私道であることが多いです。あわせて、建築基準法上の道路かどうかも確認しましょう。確認せずに解体すると、建て替えられなくなる場合があります。分からない場合は、弊社にご相談ください。

家の前の道路は何メートル必要ですか？

原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満でも、2項道路ならセットバックで建て替えが可能です。旗竿地は、入口だけでなく通路の全体で2mが必要です。また、自治体ごとに上乗せの基準があり、東京都では路地状の部分が20mを超えると間口は3m必要です。

私道は固定資産税はかかりますか？

はい、かかります。納めるのは私道の所有者です。1人の所有なら全額、共有なら共有者全員に連帯して納める義務があり、負担は持分の割合に応じて分けます。分筆なら各自の区画の分を負担します。ただし、公衆用道路と自治体に認められれば、非課税になることもあります。

私道は誰の土地ですか？

個人や法人など、私道の所有者の土地です。1人の所有のほか、近隣の方々での共有や、分筆して各自で所有するケースもあります。公図で私道に地番があれば、登記事項証明書を取得して所有者を調べられます。古い住宅地では、相続で所有者が増えていたり、すでに亡くなっていたりするケースもあります。

【まとめ】私道の物件は通行掘削承諾が重要

大事なポイントを、表で整理しておきましょう。 

テーマ	ポイント
私道とは	個人や法人が所有する道路。建築基準法上の道路かどうかが重要
デメリット	維持管理の負担、権利関係のトラブル、建て替えやリフォームの制限、水道・ガス工事の承諾、売却や融資の不利、相続による共有者の増加
メリット	静かな住環境、防犯面、車の出し入れのしやすさ
通行掘削承諾	備わっていれば、公道の物件と遜色なく売却できる
承諾が得られない場合	所有者との交渉、自治体への相談、弁護士への相談、専門の買取業者への売却

私たちフィリアコーポレーションは、承諾が取れていない私道の物件でも、現況のまま買い取ってきました。ご相談も査定も無料です。私道の問題で悩んでいる方は、まずはお気軽にご相談ください！